25 вересня 2015 року на засіданні пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ було обговорено та взято до відома інформацію про узагальнення судової практики застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності на житловий будинок.

У зв'язку із цим для застосування в подальшій роботі надсилаємо витяг із зазначеного узагальнення.

1. Право на житло належить до сфери прав будь-якої людини. Забезпечення житлом є життєвою необхідністю і одним з основних прав громадян незалежно від рівня економічного розвитку держави. У зв'язку з цим стаття 25 Загальної декларації прав людини визначає, що кожна людина має право на такий життєвий рівень, який включає харчування, одяг та житло.

Право на захист права власності на певне нерухоме майно в особи виникає на підставі статей 15, 16, 392 ЦК України (далі - ЦК). Позивачем за таким позовом є власник нерухомого майна, у володінні якого воно знаходиться та права якого оспорюються або не визнаються іншою особою, з якою власник не перебуває у зобов'язальних або інших відносинах з приводу спірного майна. Відповідачем може бути будь-яка особа, яка не визнає або оспорює право власності позивача на це майно.

Щодо права приватної власності на житло, зокрема на житловий будинок, варто керуватися змістом статті 47 Конституції України, відповідно до якої держава бере на себе обов'язки надавати безоплатно житло громадянам, які потребують соціального захисту. Щодо інших категорій громадян, то обов'язок держави полягає у створенні державою умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Конституційне право на житло містить заборону примусового позбавлення житла, тобто кореспондується з обов'язком держави створювати умови для захисту цього права. Основною гарантією реалізації конституційного права на житло є закріплення принципу, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду.

2. Під час розгляду цивільних справ, пов'язаних із набуттям, здійсненням та захистом права власності на житловий будинок, крім Конституції України, суди застосовують відповідні норми Цивільного, Земельного, Сімейного та Житлового кодексів України.

Крім того, до основних стандартів у сфері правового регулювання відносин власності належить Загальна декларація прав людини (1948) та Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (1950). Стаття 17 Загальної декларації проголошує право приватної власності як основне і невідчужуване право людини. Статтею 1 Протоколу № 1 (1952) до Конвенції встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном; ніхто не може бути позбавлений свого майна, інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом; проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які, на її думку, є необхідними для здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. Важливу роль у вирішенні конкретних питань, пов'язаних із застосуванням положень Конвенції, відіграє практика Європейського суду.

3. Право громадянина на власність як важливий атрибут правової держави і демократичного суспільства закріплено в Конституції України, в якій установлено форми власності (статті 13, 41, 142, 143), закріплено рівність усіх суб'єктів права власності (статті 1, 13), гарантії права власності та обов'язки власників (статті 13 і 41).

У випадках, коли правовідносини між сторонами спору щодо захисту права власності на житловий будинок виникли до 01 січня 2004 року, до таких правовідносин необхідно застосовувати норми Цивільного кодексу УРСР 1963 року, Закону України від 07.02.1991 № 697-XII "Про власність" (втратив чинність з 20.06.2007 на підставі Закону України від 27.04.2007 № 997-V), Кодексу про шлюб та сім'ю від 20.06.1969 № 2006-VII.

Крім того, правове врегулювання спорів зазначеної категорії передбачається такими законами та нормативними актами:

Законом України від 16.11.1992 № 2780-XII "Про основи містобудування";

Законом України від 17.02.2011 № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності";

Законом України від 20.05.1999 № 687-XIV "Про архітектурну діяльність";

Законом України від 01.07.2004 № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (зі змінами); Законом України від 06.09.2005 № 2807-IV "Про благоустрій населених пунктів";

Законом України від 06.09.2005 № 2807-IV "Про благоустрій населених пунктів"

Законом України від 17.11.2009 № 1559-VI "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності"

Законом України від 05.07.2012 № 5071-VI "Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна";

Законом України від 11.12.2003 № 1382-IV "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні";

Законом України від 02.06.2005 № 2623-IV "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей" (зі змінами);

постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141 "Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно" (із змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 21.11.2012 № 1156, від 05.02.2014 № 50, від 24.12.2014 № 722);

постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 № 284 "Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам" (із змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 14.01.2004 № 21, від 21.07.2010 № 619, від 08.12.2010 № 1118, від 26.10.2011 № 1082, від 20.10.2011 № 1115);

постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 "Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів".

Вирішуючи спори, предметом яких є житловий будинок, суди керуються також наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127 "Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна", зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 10.07.2001 за № 582/5773 (зі змінами); наказами Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства:

від 23.05.2011 № 53 "Про затвердження Критеріїв, яким повинні відповідати експертні організації, що здійснюють експертизу проектів будівництва", що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 16.06.2011 за № 719/19457;

від 13.06.2012 № 304 "Про затвердження Змін до Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків 1 та 11 категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж", що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 09.07.2012 за № 1132/21444;

від 24.06.2011 № 92 "Про затвердження Порядку ведення єдиного реєстру отриманих повідомлень про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, виданих дозволів на виконання будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про готовність об'єкта до експлуатації та виданих сертифікатів, відмов у реєстрації таких декларацій та у видачі таких дозволів і сертифікатів", що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 19.07.2011 за № 885/19623 (із змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 25.06.2014 № 178);

від 05.07.2011 № 103 "Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки", що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 22.07.2011 за № 902/19640 (із змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 25.02.2013 № 66);

від 15.05.2012 № 240 "Про затвердження форм актів та інших документів, які складаються під час або за результатами здійснення державного архітектурно-будівельного контролю", що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 04.07.2012 за № 1116/21428 (із змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 28.01.2014 № 31), тощо.

Зазначений перелік законів, нормативних актів, що регулює питання, пов'язані з набуттям, припиненням, здійсненням та захистом права власності на житловий будинок, не є вичерпним.

Із метою забезпечення правильного та однакового застосування законодавства під час розгляду спорів щодо права власності на житловий будинок суди застосовують у частині, що не суперечить чинному законодавству, роз'яснення постанов Пленуму Верховного Суду України (ППВСУ):

від 04.10.1991 № 7 "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок";

від 21.12.2007 № 11 "Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ про право на шлюб, розірвання шлюбу, визнання його недійсним та поділ спільного майна подружжя";

від 30.05.2008 № 7 "Про судову практику у справах про спадкування";

від 12.06.2009 № 2 "Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції";

від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними";

від 18.12.2009 № 14 "Про судове рішення у цивільній справі",

а також постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (ППВССУ):

від 30.03.2012 № 6 "Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)";

від 01.03.2013 № 3 "Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ";

від 01.03.2013 № 6 "Про узагальнення судової практики розгляду справ про спадкування";

від 07.02.2014 № 5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав";

від 17.10.2014 № 10 "Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах".

4. Правовідносини, що виникають у процесі набуття та здійснення права власності на житло, врегульовано як конституційними нормами, так і статтями 379 - 385 ЦК, а загальні принципи і підстави захисту права власності викладені у статтях 386 - 394 цього Кодексу.

Стаття 379 ЦК визначає, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Згідно з положеннями статті 380 ЦК житловий будинок як об'єкт права власності - це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житловий будинок нерозривно пов'язаний із землею та іншим нерухомим майном, і тому право власності на житловий будинок містить додаткові будівлі як складники одного об'єкта.

Стаття 383 ЦК надає власникові житлового будинку право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб, забороняючи використовувати його для промислового виробництва.

Варто зазначити, що житловий будинок у цілому може бути як об'єктом права власності однієї особи, так і об'єктом права спільної сумісної чи часткової власності (з виділенням часток у натурі або без такого виділення). Саме такі варіанти прояву права власності на житловий будинок найчастіше трапляються в матеріалах судової практики.

ЦК дає визначення садиби, що є новелою законодавства. Так, згідно з частиною 1 статті 381 ЦК садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

Під час здійснення аналізу цивільних справ виявилось чимало спорів, предметом яких була садиба. При цьому, розглядаючи справи про відчуження житлового будинку, судам необхідно враховувати, що відчужується вся садиба (частина 2 статті 381 ЦК).

Наприклад, підставою для скасування рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 09.10.2013 та рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 11.04.2014 стало те, що суди при визначенні площі будинку помилково виходили із сукупного розміру житлового будинку та всіх прибудинкових будівель і споруд. ВССУ в ухвалі від 30.07.2014 зазначив, що господарсько-побутові будівлі та споруди є приналежними до житлового будинку і не можуть бути враховані при визначенні площі, яка відповідає кожній з часток сторін у житловому будинку (касаційне провадження № 6-20360св14).

5. Принципи здійснення права власності закріплені у статті 319 ЦК, де, зокрема, зазначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і може вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, дотримуючись при цьому моральних засад суспільства, а держава не втручається у здійснення власником своїх правомочностей щодо належного йому майна і забезпечує власникам рівні умови здійснення своїх прав.

У зв'язку з цим показовим є такий приклад.

Особа звернулась до суду із позовом, посилаючись на те, що є власником будинку, в якому зареєстрований неповнолітній. Оскільки останній фактично не мешкає за місцем реєстрації, позивач на підставі статті 391 ЦК просив усунути перешкоди у користуванні будинком шляхом зняття неповнолітньої особи з реєстраційного обліку. Рішенням Каховського міськрайонного суду Херсонської області від 30.09.2010 позов задоволено. Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 23.11.2010 рішення суду першої інстанції змінено, виключено з його мотивувальної частини посилання на статтю 71 ЖК як на підставу задоволення позовних вимог, у решті рішення залишено без змін. Рішенням ВССУ від 13.04.2011 рішення судів скасовано, у задоволенні позову відмовлено. При цьому касаційний суд дійшов висновку, що неповнолітній, будучи зареєстрованим у спірному житловому будинку та перебуваючи під опікою, відповідно до статті 247 СК та статті 25 Закону України "Про охорону дитинства" зберігає за собою право на збереження житла, в якому він проживав до встановлення опіки, протягом усього часу перебування під опікою, незалежно від того, чи проживає він у цьому жилому приміщенні. Адже суди протиправно позбавили неповнолітнього права на користування житлом (касаційне провадження № 6-4341св11).

Зміст положення частини 4 статті 319 ЦК про те, що власність зобов'язує, яке має більш загальний характер, фактично розкривається через закріплений у наступній частині цієї статті принцип, що забороняє власникові використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

6. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Право власності може виникати за первісними і похідними підставами. За первісними підставами право власності на житловий будинок виникає вперше або незалежно від волі попередніх власників: новостворене майно (стаття 331 ЦК), переробка речі (стаття 332 ЦК), безхазяйна річ (стаття 335 ЦК), набувальна давність (стаття 344 ЦК), набуття права власності в разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності (стаття 345 ЦК), реквізиція (стаття 353 ЦК), конфіскація (стаття 354 ЦК).

За похідними підставами право власності на житловий будинок виникає за волею попереднього власника (цивільні правочини, спадкування за законом і за заповітом). Практичне значення такого поділу полягає в тому, що за похідних підстав виникнення права власності на житловий будинок завжди потрібно враховувати можливість існування прав на це майно інших осіб - невласників (наприклад, орендаря, заставодержателя, суб'єкта іншого обмеженого речового права).

Позивач, звертаючись до суду із позовом, може скористатись конкретним способом захисту свого порушеного права, який визначений статтею 16 ЦК, або договором чи спеціальним законом, який регламентує конкретні цивільні правовідносини. Проте іноді суди не звертають уваги на ці норми закону.

У справі за позовом Б.В.Ф. до ТОВ "Домус-В" про визнання права власності на житловий будинок, що перебувала у провадженні Староміського районного суду м. Вінниці, рішенням суду від 10.10.2012 позов задоволено. При цьому суд керувався тим, що ухвалою суду від 12.05.2011 затверджено мирову угоду, відповідно до якої позивач набув право власності на 2/25 частини спірного будинку. Однак у БТІ йому було відмовлено у проведенні державної реєстрації права власності на будинок у зв'язку з тим, що мирова угода не є правовстановлюючим документом. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи рішення про відмову в позові, апеляційний суд Вінницької області у рішенні від 04.12.2012 вірно зазначив, що в цьому випадку позивач неправильно обрав спосіб захисту своїх прав. Б.В.Ф. звернувся із позовом до суду на підставі статті 392 ЦК, яка не застосовується до цих правовідносин, оскільки зазначена стаття захищає порушене право власника майна.

7. Доступ до правосуддя в контексті пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та прецедентної практики Європейського суду з прав людини не може бути абсолютним і підлягає державному регулюванню й обмеженню. Кожна держава встановлює правила судової процедури, зокрема й процесуальні заборони та обмеження, зміст яких - не допустити судовий процес у безладний рух. Доступ до правосуддя здійснюється шляхом точного, послідовного і неухильного дотримання процесуального алгоритму, що передбачений ЦПК.

Процесуальні дії судді чітко врегульовані нормами ЦПК, які повинні правильно розумітися і застосовуватися, починаючи з моменту пред'явлення позову до суду.

Суддя має право відкрити провадження у справі за наявності як передумов права на пред'явлення позову, так і умов, які становлять порядок реалізації права на звернення до суду, і вони передбачені статтями 119 - 121 ЦПК. Зазначене свідчить, що в разі, якщо такі передумови наявні, то у цієї особи є право на судовий розгляд її цивільно-правової вимоги. Якщо яка-небудь із передумов відсутня, то немає і самого права; звернення до суду в такому разі не може призвести до судового розгляду зазначеного спору. Судді не завжди звертають достатню увагу на ці правові вимоги незважаючи на те, що проблема передумов має, насамперед, прикладний характер і її важливість визначається саме правозастосовною діяльністю судів.

Першими питаннями, які вирішує суд, є питання визначення юрисдикції та підсудності цієї категорії спорів.

Пунктом 2 ППВССУ від 07.02.2014 № 5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" передбачено, що спори, пов'язані із захистом права власності та інших речових прав, розглядаються судами відповідно до визначеної процесуальним законом юрисдикції.

Відповідно до пункту 2 ППВССУ від 01.03.2013 № 3 "Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ" цивільна юрисдикція - це визначена законом сукупність повноважень судів щодо розгляду цивільних справ, віднесених до їх компетенції (стаття 15 ЦПК).

Суди мають керуватися тим, що критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є наявність у них спору про цивільне право та суб'єктний склад такого спору (однією зі сторін у спорі є, як правило, фізична особа).

Справи про право власності на житловий будинок підлягають розгляду судами загальної юрисдикції у порядку цивільного судочинства.

Однак мали місце випадки помилкового визначення місцевими судами юрисдикції спорів, пов'язаних із правом власності на житловий будинок. Зокрема, суди помилково відмовляли у відкритті провадження у справі на підставі неправильно обраного виду судочинства.

Наприклад, ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12.12.2011 у справі за позовом Л.А.В. до Гатненської сільської ради Києво-Святошинського району, треті особи - інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області, релігійна громада Парафія Покрова Божої Матері Української Православної Церкви, про визнання права власності на нерухоме майно у відкритті провадження було відмовлено. При цьому районний суд виходив із того, що згідно зі статтею 15 ЦПК, статтями 1, 12 ГПК розгляд справи належить до компетенції господарського суду, оскільки позов заявлений фізичною особою, яка здійснює підприємницьку діяльність без створення юридичної, до юридичної особи. Скасовуючи цю ухвалу, апеляційний суд Київської області в ухвалі від 10.02.2012 зазначив, що даних про те, що Л.А.В. здійснює підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і належить до такої категорії осіб, у матеріалах немає. Тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про підсудність спору господарському суду. Відмова у відкритті провадження за позовною заявою з підстав, зазначених судом першої інстанції, проведена з порушенням порядку, встановленого для його вирішення.

Підсудність визначає коло цивільних справ у спорах, вирішення яких належить до повноважень конкретного суду першої інстанції (статті 108 - 114 ЦПК).

Відповідно до частини 1 статті 114 ЦПК, що є спеціальною нормою стосовно статті 109 ЦПК, яка передбачає загальне правило подання позовів за зареєстрованим місцем проживання або перебування відповідача - фізичної особи, позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред'являються за місцем знаходження майна або основної його частини (виключна підсудність).

Місцезнаходження нерухомого майна має бути підтверджено документально.

У разі конкуренції правил підсудності (наприклад, при об'єднанні позовів, на один з яких поширюється дія правила про виключну підсудність) мають застосовуватися правила виключної підсудності.

Такий висновок підтверджується також роз'ясненнями, викладеними у пункті 27 ППВСУ від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", у пунктах 41-43 ППВССУ від 01.03.2013 № 3 "Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ" та пункті 2 ППВССУ від 07.02.2014 № 5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав".

Відповідно до статті 115 ЦПК, якщо суддя, вирішуючи питання про відкриття провадження у справі, встановить, що справа не підсудна цьому суду, заява повертається позивачеві для подання до належного суду, про що постановляється ухвала.

Якщо після відкриття провадження у справі і до початку судового розгляду справи виявилося, що заяву було прийнято з порушенням правил підсудності, суд передає справу на розгляд іншому суду незалежно від волевиявлення сторін (стаття 116 ЦПК).

Під час проведення узагальнення встановлено, що спори, пов'язані з правом власності на житловий будинок, розглядалися судами, як правило, в порядку виключної підсудності.

Однак є поодинокі випадки порушень процесуального закону щодо правил підсудності.

Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 12.12.2011 у справі за позовом Ч. до Харківської міської ради про поділ будинку позов задоволено. Обґрунтовано скасовуючи це рішення, апеляційний суд Харківської області у рішенні від 28.11.2012 зазначив, що справа розглянута з порушенням правил підсудності, оскільки розглядалась не за місцем знаходження майна, як того вимагає виключна підсудність таких справ.

8. У зазначеній категорії спорів судам необхідно звертати особливу увагу на підготовку справи до судового розгляду (стаття 130 ЦПК).

Під час проведення узагальнення виявлено, що в більшості випадків суди проводили попередні судові засідання у строк, передбачений статтею 129 ЦПК. Проведення попереднього судового засідання у спорах, предметом яких є житловий будинок, хоча і не є обов'язковим, проте дозволяє вирішити питання про залучення до участі у справі співвідповідачів і третіх осіб, призначення експертизи, витребування доказів, зокрема отримання відомостей із відповідних органів, виклик свідків тощо. Здійснення таких дій сприяє належному судовому розгляду справи впродовж розумного строку.

Наслідком неналежної підготовки справи до судового розгляду є помилки, що трапляються при визначенні суб'єктного складу учасників процесу. Під час проведення узагальнення виявлено випадок, коли у справі не було відповідача.

До Кілійського районного суду Одеської області звернулись Ж.Н.М., Ж.Ф.І. з позовом про визнання за ними права власності на будинок з господарськими спорудами, мотивуючи свої вимоги тим, що вони самовільно побудували на земельній ділянці спірний будинок і Кілійська міська рада відмовилась приймати будинок в експлуатацію у зв'язку з порушенням будівельних норм при спорудженні навісу. При цьому в позові Кілійська міська рада зазначена позивачами як третя особа, під час розгляду справи позовні вимоги не змінювались і не уточнювались. Справа розглянута за відсутності позивачів та третьої особи. Рішенням суду від 08.02.2012 позов задоволено без зазначення відомостей про відповідача у справі. Рішенням апеляційного суду Одеської області від 12.11.2012 рішення районного суду скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в позові.

Для уникнення подібних випадків судам необхідно дотримуватись вимог процесуального законодавства під час відкриття провадження у справах, перевіряти відповідність заяв вимогам статей 119, 120 ЦПК.

Ухвалою апеляційного суду Сумської області від 01.02.2012 задоволено заяву К.Н.В. про залишення без розгляду позовних вимог у частині визнання за нею права власності на 35/100 ідеальних часток у житловому будинку і скасовано рішення Ковпаківського районного суду м. Суми від 14.12.2011, яким у позові К.Н.В. було відмовлено в частині зазначеного позову, із залишенням вимог позовної заяви К.Н.В. у цій частині без розгляду.

Постановляючи зазначену ухвалу, колегія суддів апеляційного суду Сумської області керувалася пунктом 5 частини 1 статті 207, статтею 310 ЦПК. Із такими мотивами та застосуванням норм процесуального права погодитись не можна: ухвала постановлена не іменем України; на стадії апеляційного провадження питання про залишення заяви без розгляду, після того як у справі суд першої інстанції вже прийняв рішення по суті спору, не вирішується. Так, повноваження апеляційного суду визначені у відповідній главі ЦПК про апеляційне провадження і містять лише два диспозитивних права особи, яка бере участь у справі, - це відмова позивача від позову і мирова угода сторін (стаття 306 ЦПК). При цьому апеляційний суд розглядає справу за загальними правилами, встановленими для суду першої інстанції, але з винятками і доповненнями, що встановлені для апеляційного провадження (частина 1 статті 304 ЦПК). Крім того, згідно з частиною 8 статті 193 ЦПК вже в суді першої інстанції під час судових дебатів не можна подавати заяву про залишення позову без розгляду.

9. Судам необхідно не допускати випадків прийняття позовних заяв без визначення ціни позову та без оплати судового збору. Якщо на момент подання позовної заяви неможливо встановити ціну позову, розмір судового збору визначає суддя відповідно до правил статті 80 ЦПК. Збільшення позовних вимог має бути оформлено у такому ж порядку, як і пред'явлення позову, із врученням позовної заяви іншій стороні. Судовий збір за подання такої заяви має бути сплачено одночасно зі збором за подання заяви про збільшення позову.

У разі відкриття провадження у справах, пов'язаних із правом власності на житловий будинок, поза увагою деяких судів залишається той факт, що позивачі нерідко сплачують судовий збір як за вимогами немайнового характеру (справи Київського районного суду м. Полтави, Володимир-Волинського міського суду Волинської області).

Трапляються й інші порушення норм, що регулюють питання сплати судового збору.

На розгляді Київського районного суду м. Полтави знаходилась справа за позовом К.Б.Т. до К.М.С. про поділ спільного майна подружжя, визнання права власності. Додатковим рішенням суду від 18.07.2012 з відповідача на користь позивача стягнуто суму судового збору в розмірі 910 грн. Рішенням апеляційного суду Полтавської області від 10.12.2014 додаткове рішення скасовано, компенсовано відповідачу судові витрати в сумі 910 грн. за рахунок держави. Ухвалюючи рішення, апеляційний суд керувався тим, що на час ухвалення судового рішення відповідачка була інвалідом ІІ групи і відповідно до пункту 9 частини 1 статті 5 Закону України "Про судовий збір" звільнена від сплати судового збору.

Згідно з частиною 2 статті 88 ЦПК, якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від оплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог. Якщо обидві сторони звільнені від сплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Зазначене стосується й випадку, коли рішення ухвалено на користь позивача, а відповідач звільнений від сплати судового збору. Саме такі роз'яснення містяться у пункті 35 ППВССУ від 17.10.2014 № 10 "Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах". Тому апеляційний суд обґрунтовано скасував додаткове рішення районного суду з постановленням нового про компенсацію позивачу понесених ним судових витрат за рахунок держави.

10. Під час попереднього судового засідання суд також з'ясовує питання про наявність доказів, необхідних для встановлення обставин, що становлять предмет доказування в зазначеній категорії справ.

Відповідно до частини 1 статті 131 ЦПК сторони зобов'язані подати свої докази суду до або під час попереднього судового засідання у справі, а якщо попереднє судове засідання у справі не проводиться, - до початку розгляду справи по суті.

Правильне вирішення цивільних справ про набуття та здійснення права власності на житловий будинок можливе тільки за умови, якщо суд правильно визначить коло фактів, які повинні бути доказані у процесі судового розгляду. Ці факти утворюють предмет доказування.

Відповідно до частини 1 статті 179 ЦПК предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги та заперечення, на підтвердження яких сторони у справі подають докази або факти, які мають інше значення для вирішення справи (причини пропуску строку позовної давності тощо) і підлягають встановленню під час ухвалення судового рішення. Згідно з частиною 2 цієї ж норми права для встановлення в судовому засіданні фактів, зазначених у частині 1 цієї статті, досліджуються показання свідків, письмові та речові докази, висновки експертів.

Обсяг юридичних фактів, що входять до предмета доказування, для кожної цивільної справи різний. Суд визначає його, керуючись змістом заявлених вимог і заперечень сторін, враховуючи при цьому норми матеріального права, що регулюють відповідні правовідносини.

Оцінка судом доказів здійснюється згідно з положеннями частин 1-4 статті 212 ЦПК.

Як зазначено у пункті 27 ППВСУ від 12.06.2009 № 2 "Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції", необхідно в судовому засіданні дослідити кожний доказ, наданий сторонами на підтвердження своїх вимог або заперечень, який відповідає вимогам належності та допустимості доказів (статті 58, 59 ЦПК у порядку, передбаченому статтями 185, 187, 189 ЦПК).

14.01.2013 апеляційний суд Миколаївської області, скасовуючи рішення Братського районного суду Миколаївської області від 29.11.2012 та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові К.Л.Д. до К.Л.М., Кам'яно-Костуватської сільської ради Братського району Миколаївської області про визнання права власності на житлові будинки обґрунтовано зазначив, що, оскільки позивач не є власником усього майна в розумінні статті 392 ЦК, на яке просить визнати за ним право власності, він не має права такої вимоги. Позивач є лише власником 1/2 частини нерухомого майна, яку він успадкував після смерті своєї матері.

Керуючись змістом статті 59 ЦПК та з урахуванням положень частини 1 статті 218 ЦК, не може стверджуватися показаннями свідків наявність правовідносин, що виникають з правочинів, для яких законом установлена письмова форма.

Так, 04.05.2012 апеляційний суд Черкаської області скасував рішення Соснівського районного суду м. Черкаси від 21.02.2012 про часткове задоволення позову Ш.Р.М. до Ш.О.В. про визнання права власності на будинок і ухвалив нове рішення про відмову в позові. У позові Ш.Р.М. зазначила, що у 2001 році передала відповідачу гроші для придбання житлового будинку з реєстрацією на її ім'я як власника. У зв'язку з необхідністю продажу будинку у 2011 році позивачка дізналась, що договір купівлі-продажу будинку Ш.О.В. оформив на себе. Розглядаючи справу, апеляційний суд зазначив, що правовідносини між сторонами виникли у 2001 році, у період дії ЦК УРСР, відповідно до якого для вчинення відповідачем нотаріальних дій від імені позивачки з метою набуття нею права власності на будинок остання зобов'язана була на підставі статей 64, 65 ЦК УРСР видати нотаріально посвідчену довіреність. Така довіреність є належним і допустимим доказом щодо предмета доказування. Оскільки домовленість щодо купівлі-продажу будинку була усною, у цьому випадку такий доказ не є допустимим і належним.

Особливостями доказування у цій категорії справ залежно від суті спору є надання до суду правовстановлюючих документів на житловий будинок та земельну ділянку, на якій він розташований (свідоцтво про право власності на житловий будинок, свідоцтво про право на спадщину за заповітом або законом, договір купівлі-продажу, дарування; державний акт про право власності на земельну ділянку; договір про надання в безстрокове користування земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку, рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки під забудову; висновок про проведення технічних конструкцій та інженерних мереж; акт про закінчення будівництва і вводу в експлуатацію індивідуального житлового будинку; декларація про готовність об'єкта до експлуатації тощо); витяг БТІ про реєстрацію права власності на нерухоме майно; надання генерального плану будинку (садиби), а також поетажного плану будинку, що може бути в технічному паспорті.

У справі Шевченківського районного суду м. Чернівці Н.Т.А. звернулася до суду з позовом до Чернівецької міської ради про визнання права власності на нерухоме майно. Ухвалою суду від 03.02.2012 позовна заява була залишена без руху, оскільки позивачка не вказала на обставини, якими обґрунтовує наявність спору, відсутність згоди відповідача на прийняття об'єкта в експлуатацію, не надано доказів про відповідність добудови вимогам державних будівельних норм, немає посилання на докази, які визначають вартість житла. Позивачка у встановлений термін не виправила недоліки позовної заяви, тому суд правомірно постановив ухвалу про повернення заяви.

Як правило, у справах про поділ нерухомого майна, про виділ частки, про припинення права на частку у спільному майні проводиться судова будівельно-технічна експертиза для визначення можливих варіантів поділу (виділу частки) із спільного майна, обов'язково проводиться оцінка всього майна (його частки) і надається довідка про зміну в розмірах корисної площі житлового будинку і в частках співвласників внаслідок його надбудови, прибудови або перебудови, а також розмір збитків, заподіяних власнику житлового будинку у зв'язку з порушенням його прав тощо.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 16.09.2008, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Хмельницької області від 28.01.2009, задоволено позов Щ.М.В. до Щ.А.А. про визнання права власності на частину будинку, встановлення порядку користування ним. Скасовуючи зазначені судові рішення, ВССУ в ухвалі від 14.03.2012, посилаючись на частину 1 статті 22, частини 2, 3 статті 29 КпШС та частину 4 статті 10, частину 2 статті 59 ЦПК, зазначив, що згідно з частиною 1 статті 143 ЦПК для з'ясування обставин, що мають значення для справи і потребують спеціальних знань, за заявою осіб, які беруть участь у справі, призначається експертиза. Встановлюючи порядок користування будинком, місцевий суд залишив поза увагою ці норми права та за відсутності висновку експерта дійшов передчасного висновку про можливість встановлення такого порядку. Крім того, суди першої та апеляційної інстанцій не з'ясували, чи не буде зазначений порядок користування будинком обмежувати законні права співвласників (касаційне провадження № 6-3923св12).

Трапляються випадки, коли позивачі на підтвердження своїх вимог подають до суду документи, яких недостатньо для ухвалення рішення. Це стосується надання БТІ довідок-характеристик замість технічного паспорта.

Наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 30.04.1996 № 35, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 06.06.1996 за № 273/1298, була затверджена Інструкція про порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб та зареєстровані у БТІ. Незважаючи на те що наказом Міністерства житлово-комунального господарства від 16.09.2010 № 337 зазначений наказ скасовано і документом, що містить основні відомості про об'єкт нерухомого майна, став технічний паспорт відповідно до Закону України від 05.07.2012 № 5071-VI "Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна", БТІ продовжували видавати довідку-характеристику замість технічного паспорта на житловий будинок.

У провадженні Підгаєцького районного суду Тернопільської області перебувала справа за позовом Б.М.Д. до К.В.І., М.А.І., К.М.І., Б.М.І., Ш.О.І., В.Н.І., П.О.І. про визнання права власності на майно. Задовольняючи позов, районний суд не звернув уваги на те, що в матеріалах справи знаходилися довідка-характеристика і технічний паспорт на житловий будинок із зазначенням різних даних про нього. Зокрема, у довідці-характеристиці зазначені три власники житлового будинку, а в технічному паспорті - один. Проте зазначені суперечності усунені не були. В апеляційному порядку рішення не оскаржувалось.

11. Відповідно до статті 392 ЦК особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності:

1) якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов'язальних відносинах;

2) у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою для застосування цієї статті є відсутність іншого, крім судового, шляху для відновлення порушеного права. Тобто позивачем у позовах про визнання права власності може бути лише особа, яка вже є власником.

У судовій практиці поширеними є випадки, коли позов про визнання права власності в порядку статті 392 ЦК подається особою, яка не є власником, але бажає ним стати, наприклад, на об'єкт самочинного будівництва.

Заочним рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 30.08.2011 у справі за позовом У.С.А. до Головного управління житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації про визнання права на житловий будинок позов задоволено. Ухвалюючи рішення, суд керувався тим, що на належній позивачу земельній ділянці він побудував будинок. Але при зверненні до відповідача за отриманням свідоцтва про право власності йому було відмовлено з посиланням на відсутність усіх необхідних документів для цього. Замість оскарження дій посадових осіб у порядку адміністративного судочинства, позивач звернувся із позовом про визнання права на житловий будинок на підставі статті 392 ЦК.

Рішення суду не було предметом апеляційного та касаційного розгляду.

Наведений приклад свідчить, що суди не враховують, що такий позов заявляється формально не для визнання, а для набуття права власності і він не може бути задоволений.

Право власності на житловий будинок набувається в порядку, який був чинним на час завершення його будівництва.

У 1957 році питання набуття права власності регулювались Указом Президії Верховної Ради СРСР від 26.08.1948 "Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків" і прийнятою відповідно до цього Указу постановою Ради Міністрів СРСР від 26.08.1948 "Про порядок застосування Указу Президії Верховної Ради СРСР від 26.08.1948 "Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків", які, зокрема, визначали умови та правові наслідки будівництва.

Отже, за вказаними Указом і постановою підставою виникнення права власності на житловий будинок був сам факт збудування цього будинку з додержанням вимог зазначених актів законодавства та прийняття будинку в експлуатацію.

Ці правові акти не пов'язували виникнення права власності на житловий будинок із проведенням його реєстрації. Такого висновку дійшов ВСУ, виклавши правову позицію у постанові від 18.12.2013 у справі № 6-137цс13, яка згідно зі статтею 360-7 ЦПК є обов'язковою для судів.

Під час розгляду та вирішення спорів про визнання права власності на самочинне будівництво суди повинні керуватися відповідними нормами ЦК, спеціальним законодавством і брати до уваги рекомендації, надані у ППВССУ від 30.03.2012 № 6 "Про практику застосування судами України статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)".

Вирішуючи справу за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов'язані встановлювати всі обставини справи: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушені будівельні норми та правила істотними (пункт 12 ППВССУ від 30.03.2012 № 6).

Рішенням Кілійського районного суду Одеської області від 08.02.2012 за Ж.Ф., Ж.Н. визнано право власності на житловий будинок. Підставами задоволення позову було те, що позивачі на відведеній їм згідно з рішенням міської ради земельній ділянці самовільно побудували житловий будинок, проте будинок в експлуатацію не прийнятий у зв'язку з порушенням будівельних норм. Зазначене рішення суду було скасовано рішенням апеляційного суду Одеської області від 12.11.2012 з ухваленням нового рішення про відмову в позові. Скасовуючи рішення суду в частині визнання права власності на самочинні будови, апеляційний суд обґрунтовано керувався тим, що позивачі не виконали вимоги закону щодо здачі в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів.

Наявні судові рішення, якими одночасно визнається право власності та вирішується питання про переведення жилого приміщення в нежиле і навпаки, що суперечить нормам законодавства.

Так, у статті 8 ЖК передбачено, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Як виняток, переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням відповідних органів. Що стосується процедури і порядку переведення нежилих приміщень у жилі, то законодавством ці питання не врегульовано.

02.09.2014 ЖК доповнено статтею 81, яка передбачає переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Рішення про переведення дачних і садових будинків у жилі будинки приймається відповідними органами місцевого самоврядування ( Закон України від 02.09.2014 № 1673-VII "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України про переведення садових і дачних будинків у жилі будинки та реєстрації в них місця проживання"). Проте судова практика щодо розгляду спорів за цією статтею не напрацьована.

Натомість суди продовжують визнавати право власності на житловий будинок, одночасно вирішуючи питання віднесення його до певної категорії.

У справі за позовом Т.В.П. до Одеської міської ради про визнання права власності на житловий будинок, що розглядалася Суворовським районним судом м. Одеси, мотивуючи свої позовні вимоги, Т.В.П. зазначав, що є власником будівель тарного цеху і для задоволення житлових потреб членів сім'ї він реконструював ці будівлі у житловий будинок з господарськими спорудами. Задовольняючи позов, районний суд керувався тим, що спірне нерухоме майно реконструйовано та побудовано позивачем з дотриманням будівельних норм і правил. При цьому судом не з'ясовано питання про переведення нежилого приміщення в жиле, отримання необхідних дозволів тощо. Зазначене рішення суду в апеляційному порядку не оскаржувалось.

Під час проведення узагальнення виявлено, що в окремих випадках суди задовольняли позови про визнання права власності на житловий будинок за обставин, коли відповідач, визнаючи позов, приховував факт перебування спірного майна в іпотеці.

Так, у провадженні Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області перебувала справа за позовом К.Я.П. до М.В.В., третя особа - Г.Ю.В., про визнання права власності на частину житлового будинку. Рішенням суду від 11.05.2012 визнано за К.Я.П. право власності на другий та третій поверх житлового будинку у м. Івано-Франківську; визнано за Г.Ю.В. право власності на перший поверх цього будинку, літню кухню, гараж та прибудинкову територію будинку в м. Івано-Франківську. Задовольняючи позов, суд першої інстанції керувався тим, що договір про співпрацю на придбання і добудову до будинку, укладений між позивачем, третьою особою і відповідачем, не був належним чином виконаний останнім, тому є підстави для визнання права власності на частини будинку за позивачем та третьою особою. Скасовуючи рішення міського суду та ухвалюючи 03.01.2013 нове рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд Івано-Франківської області дійшов висновку, що власником житлового будинку, літньої кухні та гаража є М.В.В.; свідоцтво про право власності на його ім'я не визнано в установленому законом порядку недійсним. Відповідно до державного акта на право власності на землю М.В.В. також належить і земельна ділянка для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Судом встановлено, що згідно з договором іпотеки, укладеним між ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" та М.В.В., спірний будинок і земельна ділянка знаходяться в іпотеці банку для забезпечення зобов'язання боржником згідно з генеральною кредитною угодою. Відповідно до постанови про відкриття виконавчого провадження звернено стягнення на майно М.В.В. на користь ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" для погашення заборгованості за кредитними договорами. Позивач звернувся з вимогою про визнання права власності на частину будинку з господарськими спорудами лише після того, як банк пред'явив претензії до М.В.В. про стягнення заборгованості за кредитним договором, до цього ні К.Я.П., ні Г.Ю.В. не оспорювали оформлення відповідачем права власності на земельну ділянку і будинок лише на себе, незважаючи на письмовий договір про спільну діяльність. М.В.В. заявлені до нього позовні вимоги визнав повністю, таким чином забезпечуючи предмет іпотеки від звернення стягнення на нього. При цьому суд першої інстанції у порушення частини 4 статті 174 ЦПК не з'ясував, чи не суперечить закону або чи не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб це визнання позову. Відповідач приховав ту обставину, що спірне майно перебуває в іпотеці банку, тому банк не було залучено до участі у справі. Суд не зазначив, з яких підстав він бере до уваги визнання позову відповідачем та дійшов передчасного висновку про задоволення позову К.Я.П.

Трапляються випадки, коли суди необґрунтовано визнають право власності на житловий будинок на підставі раніше укладеного попереднього договору купівлі-продажу цього будинку та земельної ділянки, на якій він розташований.

Наприклад, у справі Шевченківського районного суду м. Києва за позовом К.Я.О. до Т.В.О. про визнання права власності на частину житлового будинку позивач міг захистити свої порушені права шляхом укладання договору купівлі-продажу будинку, а в разі відмови відповідача - шляхом подання позову про відшкодування збитків, пов'язаних із неналежним виконанням умов попереднього договору.

12. У розумінні частини 1 статті 376 ЦК самочинним будівництвом є не тільки новостворений об'єкт, а й об'єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об'єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт від органів архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об'єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) раніше отримано право власності.

Відповідно до пункту 27 ППВССУ від 30.03.2012 № 6 "Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)" розташовані на земельній ділянці поряд із житловим будинком господарсько-побутові будівлі й споруди: сараї, гаражі, літні кухні тощо - на підставі положень статей 186, 381 ЦК є приналежністю головної речі (будинку). У зв'язку із цим положення частини 5 статті 376 ЦК не є підставою для визнання за власником такого житлового будинку самостійного права власності на самочинно побудовані господарсько-побутові будівлі й споруди, що були зведені після набуття ним права власності на будинок чи садибу.

Прийняття в експлуатацію цих об'єктів нерухомості (крім закінчених будівництвом до 05.08.1992 індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них) має здійснюватися безоплатно територіальними органами Державної архітектурно-будівельної інспекції України за результатами технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, а також за наявності документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, шляхом реєстрації поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації у спосіб, визначений Змінами до Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків І та ІІ категорії складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженими наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2012 № 304, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 09.07.2012 за № 1132/21444.

Аналіз направлених до ВССУ справ свідчить, що позивачі у справах зазначеної категорії продовжують використовувати судовий порядок визнання права власності на самочинне будівництво (реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об'єкта) для того, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої та фінансово затратної процедури оформлення прав на це майно.

Наприклад, у провадженні Московського районного суду м. Харкова перебувала справа за позовом Н.Г.І. до Харківської міської ради, С.Н.О., Ч.В.М. про визнання права власності на прибудови до будинку. Рішенням суду від 10.07.2012 позов було задоволено. При цьому суд не звернув уваги, що відповідачі подали заяви про визнання позову, а суд належним чином не перевірив, чи було питання оформлення права власності на самочинне будівництво предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність давали б підстави вважати про наявність спору про право. Рішення суду не переглядалось в апеляційному порядку.

В основному суди правомірно відмовляють у задоволенні позову про визнання права власності на господарсько-побутові будівлі й споруди відповідно до положень статті 186 ЦК.

З дотриманням вимог законодавства вирішено справу Черкаського районного суду Черкаської області за позовом Ч.О.І. до Черкаського БТІ, Черкаської районної державної адміністрації, Білозірської сільської ради про визнання права власності на самочинне будівництво. Рішенням суду від 09.10.2012 у позові було відмовлено з тих підстав, що самочинно збудовані господарські споруди (сарай, гараж, баня), які належать до будинку, порушують права власника суміжної земельної ділянки.

13. За загальним правилом право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 статті 334 ЦК).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (частина 3 статті 334 ЦК).

Крім того, пункт 5 ППВССУ від 07.02.2014 № 5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" роз'яснює, що якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК).

Згідно з частиною 4 статті 334 ЦК (у редакції Закону України від 11.02.2010 № 1878-VІ "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України") права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з дати такої реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація правочинів щодо нерухомості з 01.01.2013 зазначеним законом скасована.

З порушенням зазначених норм права була розглянута справа Веселівського районного суду Запорізької області. К.С.Д. звернувся з позовом до К.М.В. про визнання права власності на житловий будинок, зазначивши, що він у 2009 році за усною домовленістю придбав у відповідача будинок, факт передання позивачем грошей за цей будинок підтверджується розпискою. Відповідачка написала довіреність позивачу про розпорядження всім її майном. Позивач разом з своєю сім'єю переїхав до цього будинку. Проте після сплати грошей за будинок угоду про купівлю-продаж нотаріально не оформлено через відсутність правовстановлюючих документів на нього. Рішенням суду від 12.03.2012 позов задоволено. Вирішуючи спір на підставі статті 334 ЦК, суд керувався тим, що відповідачка не заперечує визнання за позивачем права власності на зазначений будинок, право власності позивача на будинок підтверджується випискою з погосподарської книги; технічним паспортом на житловий будинок; розпискою про сплату грошей відповідачці за будинок.

Рішення суду не було предметом розгляду суду апеляційної інстанції.

Суди повинні мати на увазі, що правила статті 334 ЦК відповідно до статті 8 ЦК варто застосовувати і до визначення моменту виникнення речових прав на підставі цивільно-правових договорів про передання майна у володіння або користування, якщо договір не передбачає передання права власності на це майно.

Рішенням Калинівського районного суду Вінницької області від 19.12.2012 у справі за позовом Д.В.П. до ТОВ "Господарство Голубіївка" с. Голубівка Калинівського району Вінницької області про визнання права власності позов задоволено на підставі статей 220, 331, 334, 638, 655 ЦК. Суд виходив із того, що у 2006 році позивач вселився до житлового будинку на підставі договору купівлі-продажу з відповідачем, сплативши обумовлену суму в розмірі 40 % його вартості. Договір нотаріально не завірений, технічний паспорт виготовлений відповідачем у 2011 році, однак у зв'язку з відсутністю коштів відмовився виготовити правовстановлюючий документ на будинок. Оскільки сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, відбулося повне його виконання, районний суд визнав договір купівлі-продажу будинку укладеним і право власності на нього за Д.В.П.

Під час вирішення позовів про визнання недійсними договорів, пов'язаних із відчуженням житлового будинку, суди в основному керувалися положенням статті 203 ЦК щодо відповідності правочину внутрішній волі їх сторін. При цьому траплялися поодинокі випадки, коли в судовому засіданні не завжди всебічно, повно та об'єктивно встановлювалися і досліджувалися всі докази та обставини справи в їх сукупності, які мають суттєве значення для правильного вирішення спору, не перевірялося, чи дійсно правочини відповідали умовам, змісту і формам, передбаченим законодавством, чинним на час їх укладення, висновки суду іноді не відповідали встановленим обставинам справи, ухвалювалися суперечливі рішення, що призводило до їх скасування судом апеляційної інстанції.

У провадженні Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області перебувала справа за позовом Л.Г.П. до Л.А.М. про визнання договору дарування житлового будинку недійсним, визнання права власності. Заочним рішенням від 10.10.2013, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Дніпропетровської області від 13.10.2014, позов задоволено. При цьому суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, керувався тим, що укладенню на вкрай невигідних умовах Л.Г.П. оспорюваного договору дарування передувала тяжка хвороба, що зумовила необхідність у постійному догляді, який відповідач погодився надавати лише за умови укладення такого договору, тому дійшов висновку про визнання недійсним договору дарування житлового будинку із застосуванням наслідків недійсності правочину на підставі частини 1 статті 216 ЦК. Скасовуючи судові рішення та направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, в ухвалі від 28.01.2015 ВССУ зазначив, що суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що договори дарування належать до безоплатних правочинів, за їх умовами обдаровані не мають перед дарувальником зобов'язань матеріального характеру. Крім того, визнавши договір дарування недійсним на підставі статті 233 ЦК, суди визнали за позивачем право власності на відчужений за таким договором будинок, хоча статтею 233 ЦК не передбачено застосування такого наслідку недійсності правочину (касаційне провадження № 6- 41584 св14).

На розгляді Шевченківського районного суду м. Києва знаходилась справа за позовом П.Т.А. до К.О.М., Д.В.С. про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку, визнання права власності на частину будинку. Рішенням суду від 17.06.2011 позов задоволено частково: визнано за позивачкою право власності на 4178/10000 часток спірного будинку, визнано недійсним договір купівлі-продажу цього будинку, укладений між відповідачами, в частині 4178/10000 часток будинку, стягнуто з К.О.М. на користь Д.В.С. вартість 4178/10000 часток будинку; у решті вимог відмовлено. Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 11.10.2011 рішення районного суду скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в позові П.Т.А. Рішенням ВССУ від 28.03.2012 судові рішення скасовано, визнано недійсним договір купівлі-продажу будинку, укладений між відповідачами; у решті позову відмовлено. При цьому ВССУ дійшов висновку, що П.Т.А. та К.О.М. проживали спільно у фактичних шлюбних відносинах на момент придбання спірного житлового будинку, мають двох малолітніх дітей. Будинок був придбаний для спільного проживання, оскільки позивачка надала кошти для його придбання, була зареєстрована у спірному будинку з дня його придбання, проживає разом із дітьми у ньому, тому будинок є об'єктом спільної сумісної власності. Відчуження житлового будинку, частка в якому належить позивачці, здійснена з порушенням її права привілеєвої купівлі відповідно до статті 114 ЦК 1963, що діяв на час спірних правовідносин, тому на підставі статті 48 ЦК 1963 недійсною є угода, що не відповідає вимогам закону, зокрема ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей (касаційне провадження № 6-40117св11). Скасовуючи рішення ВССУ та направляючи справу на новий касаційний розгляд, ВСУ у постанові від 10.10.2012 у справі № 6-106цс12 зазначив, що, установивши, що спірний житловий будинок є об'єктом спільної сумісної власності, касаційний суд безпідставно застосував до спірних правовідносин статтю 114 ЦК 1963 як правову підставу для визнання договору купівлі-продажу будинку недійсним. Норми статей 113, 114 ЦК 1963 регулюють правовідносини щодо спільної часткової власності (з визначенням часток) та не поширюються на правовідносини, що виникли з права спільної сумісної власності. Невиконання вимог статті 114 ЦК 1963 в разі продажу частки сторонній особі не є підставою для визнання правочину недійсним. У такому випадку власник у межах установленого законом строку може вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця за вчиненим правочином.

Окремі суди під час вирішення спорів про визнання недійсних договорів купівлі-продажу житлових будинків не враховували вимог частини 6 статті 203 ЦК, відповідно до якої правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, а також статті 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей" щодо необхідності попередньої згоди органів опіки та піклування на здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності (користування) на яке мають діти.

Наприклад, апеляційний суд Дніпропетровської області рішенням від 21.08.2012 скасував рішення Синельниківського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 05.07.2012, яким задоволені позовні вимоги Ш.В.Г. до Б.О.І., З.В.В. про усунення перешкод у користуванні будинком шляхом зняття з реєстрації З.І.В. за цією адресою, у задоволенні зустрічного позову Б.О.І., З.В.В. до Ш.В.Г. про визнання договору купівлі-продажу недійсним та стягнення моральної шкоди відмовлено. При цьому апеляційний суд виходив із того, що між З.Л.В. та Ш.В.Г. було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу будинку, в якому за довідкою селищної ради неповнолітні діти не проживають і не прописані. Проте у талоні зняття з реєстраційного обліку зазначено, що, крім власника З.Л.В., на час укладення оспорюваної угоди був зареєстрований та проживав неповнолітній син продавця - З.В.В., знятий з реєстраційного обліку після укладання договору. Враховуючи наведені обставини, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про укладення спірного договору з порушенням закону і визнав його недійсним, зобов'язав Ш.В.Г. повернути спірний будинок З.В.В. та сплачені за договором кошти, скасував державну реєстрацію права власності Ш.В.Г. на цей житловий будинок.

Виявлено чимало справ щодо визнання права власності на житловий будинок шляхом визнання угод дійсними.

Так, П.В.Г. звернулася до суду із позовом до Б.І.В. про визнання правочину дійсним, зазначаючи, що у 2010 між нею та Б.В.П., спадкоємцем якого є відповідач, укладено простий письмовий договір купівлі-продажу житлового будинку. На виконання договору вона надала грошові кошти, Б.В.П. передав їй ключі, але оформити договір у нотаріальній конторі вони не встигли у зв'язку зі смертю останнього. Позивачка просила на підставі статті 220 ЦК визнати дійсним договір купівлі-продажу і визнати за нею право власності на житловий будинок. Рішенням Петровського районного суду м. Донецька від 17.02.2012 позовні вимоги задоволені. При цьому суд виходив з того, що усі умови договору між сторонами щодо купівлі-продажу спірного житлового будинку виконані.

Зазначене рішення районного суду в апеляційному порядку не оскаржувалось і набрало законної сили. Проте погодитися з ним не можна.

Відповідно до частини 2 статті 220 ЦК, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За змістом статті 210, частини 3 статті 640 ЦК (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин у справі) у випадках, встановлених законом, правочин підлягає державній реєстрації. Договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Згідно зі статтею 657 ЦК (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин у справі) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, судам необхідно було враховувати, що норма частини 2 статті 220 ЦК не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі статтею 210, частиною 3 статті 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов'язків для сторін. Договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тому не може бути визнаний дійсним на підставі частини 2 статті 220 ЦК. Зазначена частина статті 220 ЦК застосовується до правовідносин у разі, коли сторони уклали правочин, зміст якого відповідав волі сторін, і лише форма його укладення не відповідала встановленим законом вимогам. Визнання в судовому порядку дійсним правочину щодо нерухомості суперечить законодавству, оскільки такий правочин підлягає обов'язковій державній реєстрації, тому частина 2 статті 220 ЦК до таких правовідносин не застосовується.

Такого висновку дійшов і ВСУ, висловивши у постанові від 30.01.2013 у справі № 6-162цс12 свою правову позицію, яка відповідно до положень статті 360-7 ЦПК є обов'язковою для всіх судів України.