Україна законодавчо забезпечує громадянам рівні з іншими власниками умови захисту права приватної власності на жилий будинок, що здійснюється судом. Вивчення практики розгляду судами республіки цивільних справ, пов'язаних з правом приватної власності на жилий будинок, показує, що суди в основному правильно вирішують ці справи. Разом з тим деякі суди неповно готують їх до судового розгляду, недостатньо перевіряють обгрунтованість позовних вимог, допускають помилки в застосуванні законодавства, що регулює право власності на жилий будинок, особливо в справах про поділ будинку, про визнання права власності на будинок за особами, які допомагали забудовнику. Виникли також питання щодо застосування цього законодавства, які потребують роз'яснення.

Пленум Верховного Суду України

1. Звернути увагу судів республіки на необхідність поліпшення їх діяльності по розгляду справ, пов'язаних з правом приватної власності громадян на жилий будинок, і неухильного додержання законодавства, що регулює це право.

При вирішенні справ даної категорії слід мати на увазі, що відповідно до Закону України "Про власність" від 7 лютого 1991 року:

- ним встановлені основні положення про право приватної власності громадян на жилий будинок, а інші відносини цієї власності регулюються ЦК та іншими законодавчими актами України (ст. 8);

- громадянин, якому належить право приватної власності на жилий будинок (частину будинку), має право розпоряджатись цим майном на свій розсуд: заповідати, продавати, обмінювати, здавати в оренду, передавати його в тимчасове користування іншим громадянам, юридичним особам та державі (статті 4, 15, 19);

- при здійсненні своїх прав і виконанні обов'язків власник зобов'язаний не порушувати права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави; додержувати моральних засад суспільства (ст. 4);

- склад, кількість і вартість майна, що може бути у власності громадян, а також діяльність власника може бути відповідно обмежено чи припинено лише у випадках і порядку, встановлених законом (статті 4, 13, 55).

Згідно зі ст. 11 Закону України "Про пріоритетність соціального розвитку села та агропромислового комплексу в народному господарстві України" від 17 жовтня 1990 року розміри індивідуальних житлових і господарських споруд на селі не регламентуються.

2. Судам підвідомчі спори, пов'язані з правом приватної власності на жилий будинок, зокрема:

а) про визнання права власності на будинок або його частину (частку), витребування цього майна з чужого незаконного володіння, усунення будь-яких порушень зазначеного права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодування заподіяних цим збитків;

б) про виділ частки з будинку (поділ будинку), що є спільною власністю (частковою чи сумісною);

в) про надбудову, прибудову або перебудову будинку і підсобних будівель, якщо є дозвіл виконкому місцевої Ради, але проти цього заперечують інші учасники спільної часткової власності;

г) про визначення порядку користування жилим будинком;

д) про зміну розміру часток будинку, що знаходиться в спільній частковій власності;

є) про право привілеєвої купівлі частки в спільній частковій власності на будинок;

ж) про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, міни, дарування будинку і т.ін.;

з) про компенсацію, пов'язану із зниженням цінності будинку, викликану діяльністю підприємств, організацій.

3. Не підлягають судовому розгляду вимоги про визнання права власності на самовільно збудовані жилі будинки (прибудови) і господарські та побутові будівлі (споруди) або про їх знесення (ст. 105 ЦК.

Разом з тим, скарги на рішення виконкомів місцевих Рад народних депутатів з цих питань можуть бути предметом розгляду суду в порядку, встановленому для оскарження неправомірних дій органів державного управління і службових осіб, що ущемляють права громадян.

4. Відповідно до ст. 12 Закону України "Про власність" у приватній власності громадян можуть знаходитись жилі будинки, збудовані на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці або придбані на законних підставах, наприклад, за договором купівлі-продажу, міни, дарування, за правом спадщини.

Оскільки згідно зі ст. 17 ЗК і ст. 14 Закону України "Про власність" земельна ділянка для будівництва жилого будинку і господарських будівель надається громадянину у приватну власність, участь інших осіб у будівництві не створює для них права приватної власності на жилий будинок, крім випадків, коли це передбачено законом.

Згідно зі статтями 16 і 17 Закону України "Про власність", таке право, зокрема, виникає, коли будівництво велось подружжям в період шлюбу - жилий будинок у зв'язку з цим є їх спільною сумісною власністю, або велось за рахунок спільної праці членів сім'ї - жилий будинок стає їх спільною сумісною власністю, якщо інше не було встановлено письмовою угодою між ними.

Інші особи, які приймали участь у будівництві жилого будинку (його купівлі) не на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає законодавству, вправі вимагати не визнання права власності на будинок, а відшкодування своїх затрат на будівництво (купівлю будинку), якщо допомогу забудовнику (покупцю) вони надавали не безоплатно.

Таке ж право за цих умов належить членам сім'ї власника жилого будинку, якщо вони приймали участь лише у будівництві підсобних будівель (літньої кухні, сараю, тощо) і підсобних приміщень або коли їх затрати на ремонт жилого будинку перевищували покладений на них ст. 156 ЖК обов'язок.

5. Роз'яснити судам, що будинок, який належав одному з подружжя, може бути визнаний згідно зі ст. 25 КпШС спільним майном подружжя, якщо в період шлюбу істотно збільшилась його цінність внаслідок трудових або грошових затрат другого з подружжя або їх обох. При цьому на суму вартості будинку до його поліпшення збільшується частка одного з подружжя, якому він належав, у тому числі і у випадках, коли суд відступає від начала рівності часток подружжя в спільній сумісній власності з урахуванням інтересів неповнолітніх дітей або інтересів одного з подружжя, що заслуговують на увагу.

Виходячи з правил ст. 29 КпШС, при неможливості поділу будинку, що є спільною власністю подружжя, в натурі і відсутності згоди подружжя про спосіб поділу спільного майна, суд з урахуванням інтересів неповнолітніх дітей і заслуговуючих уваги інтересів одного з подружжя, забезпеченості житлом в іншому місці другого з них, може залишити будинок одному з подружжя і покласти на нього обов'язок компенсувати право на частку в будинку другого за рахунок іншого спільного майна або грішми.

У тих випадках, коли жилий будинок належить подружжю на праві спільної часткової власності, при вирішенні спору про його поділ суд керується ст. 115 ЦК.

6. При вирішенні справ про виділ в натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, судам належить мати на увазі, що, виходячи зі змісту ст. 115 ЦК, це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним виходом (квартиру). Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири.

Якщо виділ частки будинку в натурі неможливий, суд вправі за заявленим про це позовом встановити порядок користування відособленими приміщеннями (квартирами, кімнатами) такого будинку. У цьому разі окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні учасників спільної часткової власності. Порядок користування жилим будинком може бути встановлено також і між учасниками спільної сумісної власності.

При неможливості виділу частки будинку в натурі або встановлення порядку користування ним, власнику, що виділяється, за його згодою присуджується грошова компенсація. Розмір грошової компенсації визначається за угодою сторін, а при відсутності такої угоди - судом по дійсній вартості будинку на час розгляду справи.

Під дійсною вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення при необхідності призначається експертиза.

В окремих випадках суд може, враховуючи конкретні обставини справи, і при відсутності згоди власника, що виділяється, зобов'язати решту учасників спільної власності сплатити йому грошову компенсацію за належну частку з обов'язковим наведенням відповідних мотивів. Зокрема, це може мати місце, якщо частка у спільній власності на будинок є незначною й не може бути виділена в натурі чи за особливими обставинами сумісне користування ним неможливе, а власник в будинку не проживає і забезпечений іншою жилою площею.

7. В спорах про поділ будинку в натурі учасникам спільної часткової власності на будинок може бути виділено відокремлену частину будинку, яка відповідає розміру їх часток у праві власності.

Якщо виділ технічно можливий, але з відхиленням від розміру часток кожного власника, суд з врахуванням конкретних обставин може провести його зі зміною у зв'язку з цим стосовно до ст. 119 ЦК ідеальних часток і присудженням грошової компенсації учаснику спільної власності, частка якого зменшилась.

У тих випадках, коли для поділу необхідне переобладнання та перепланування будинку, він проводиться при наявності дозволу на це виконкому місцевої Ради (ст. 152 ЖК). Якщо сторона оспорює рішення виконкому щодо дозволу на переобладнання та перепланування і воно є необгрунтованим, суд може не погодитись з ним, мотивуючи це в рішенні.