Верховна Рада України 14 березня 1995 року прийняла Закон "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій".

У зв'язку з надходженням від арбітражних судів запитів щодо застосування окремих норм цього Закону, з метою забезпечення правильної, однакової практики вирішення спорів, пов'язаних з укладанням та виконанням договорів оренди майна державних підприємств і організацій, Президія Вищого Арбітражного Суду України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.

1. Відповідно до пункту 1 Постанови Верховної Ради України від 14 березня 1995 року "Про порядок введення в дію Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" цей Закон введений в дію з дня опублікування, тобто з 16 травня 1995 року (газета "Голос України" N 87/1087).

2. Об'єктами договору оренди можуть бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), окреме індивідуально визначене майно, а також цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, за винятком тих, що здійснюють діяльність, зазначену у частині першій статті 4 Закону України "Про підприємництво".

Укладення договорів оренди об'єктів, які здійснюють таку діяльність, є підставою для визнання їх недійсними згідно зі статтею 48 Цивільного кодексу Української РСР.

3. Згідно зі статтею 153 Цивільного кодексу України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом. Відповідно до статті 10 Закону України "Про оренду державного майна" для даного виду договору істотними умовами є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

термін, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань;

відповідальність сторін та страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Отже тільки за наявності зазначених умов, якщо такі умови не врегульовані чинним законодавством, можна вважати договір оренди майна укладеним. Умова договору щодо вартості об'єкту оренди повинна відповідати методиці, затвердженій Кабінетом Міністрів України (стаття 11 Закону "Про оренду державного майна").

Крім того слід мати на увазі, що відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України істотними умовами договору оренди можуть бути також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Згідно з пунктом 2 статті 10 Закону "Про оренду державного майна" за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені і інші умови, наприклад щодо використання орендарем об'єкту оренди за цільовим призначенням.

Якщо сторони не врегулювали розбіжностей щодо запропонованих умов договору і орендодавець не передав спір на вирішення арбітражного суду, договір вважається не укладеним (стаття 10 Арбітражного процесуального Кодексу України).

4. При вирішенні спорів, пов'язаних з укладанням договорів оренди державного майна, арбітражним судам необхідно виходити з того, що статтею 5 Закону України "Про оренду державного майна" в імперативному порядку визнані органи, яким надане право бути орендодавцями. Так, щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є загальнодержавною власністю, орендодавцями можуть бути Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

При цьому слід звернути увагу на те, що державні підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого, індивідуально визначеного майна, а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду цілісний майновий комплекс, його структурний підрозділ або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення), воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва; а якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці 3 статті 5 цього Закону.

Ініціатива щодо оренди майна може виходити від орендарів, перелічених у статті 6 Закону "Про оренду державного майна", на яких покладений обов'язок разом із заявою про укладання договору оренди направити орендодавцю проект договору, а також інші документи, згідно з переліком, що визначений Фондом державного майна України.

У разі відмови в укладенні договору оренди державного майна, а також неодержання відповіді у встановлений термін, заінтересована особа має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання компетентного органу (підприємства) укласти договір оренди (пункт 7 статті 9 Закону "Про оренду державного майна"). Такі спори розглядаються арбітражним судом за місцезнаходженням орендодавців (стаття 15 Арбітражного процесуального Кодексу України.

При вирішенні таких спорів арбітражним судам слід керуватись пунктом 4 статті 9 зазначеного Закону, яким встановлений вичерпний перелік підстав, за якими може бути відмовлено у передачі в оренду об'єктів державної власності. Що ж до об'єктів інших форм власності, то укладання договору оренди майна може мати місце тільки за згодою власника.

5. Відповідно до пункту 1 статті 12 Закону України "Про оренду державного майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Поряд з цим пункт 2 цієї статті Закону не виключає можливості передачі розбіжностей, що виникають при укладанні договору оренди, на вирішення арбітражного суду. У такому випадку договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішення арбітражного суду і на умовах, зазначених у цьому рішенні.

При вирішенні спорів, пов'язаних з укладанням договору оренди державного майна, арбітражним судам необхідно з'ясовувати, чи додержано орендодавцями вимог щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом Антимонопольного комітету України питання про передачу майна в оренду (пункти 2, 3 та 4 статті 9 Закону України "Про оренду державного майна". Якщо, незважаючи на одержання заяви про передачу майна в оренду, орендодавець не направить відповідні документи зазначеним органам, тобто ухиляється від укладання договору оренди державного майна з підстав, не передбачених Законом, провадження у справі про спонукання укласти такий договір слід зупинити і зобов'язати орендодавця направити необхідні документи цим органам на погодження. У разі ухилення від виконання ухвали арбітражного суду може бути вирішено питання про застосування до орендодавця відповідальності, встановленої статтею 119 Арбітражного процесуального Кодексу України.

З метою забезпечення правильного вирішення спору, захисту прав та охоронюваних законом інтересів орендарів, у випадку ухилення орендодавців від такого погодження питання про передачу майна в оренду, арбітражний суд може сам направити відповідні документи цим органам і у залежності від результатів їх розгляду прийняти рішення по суті. При цьому слід мати на увазі, що орган Антимонопольного комітету України має право не дати згоди на передачу майна в оренду з підстав, перелічених у абзацах другому-четвертому частини другої статті 9 Закону України "Про оренду державного майна", а орган, уповноважений управляти майном, має право не дати згоди на виділення структурного підрозділу підприємства.