З метою однакового і правильного застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) президія Вищого арбітражного суду України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.

1. Законом регулюються правовідносини, пов'язані з орендою державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Згідно зі статтею 3 Закону ці правовідносини регулюються також нормами Цивільного кодексу України, зокрема, главою 25 його, та іншими нормативними актами. Крім того Законом регулюється оренда майна інших, крім державної та комунальної, форм власності майна, якщо орендарями виступають державні підприємства.

Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про господарську діяльність у Збройних силах України" (стаття 1 Закону).

Що ж до оренди майна, яке перебуває у приватній чи колективній власності, то її правовий режим може регулюватись Законом, якщо інше не передбачено законодавством або договором оренди.

2. Об'єктами оренди може бути лише майно, зазначене у частині 1 статті 4 Закону.

Укладення договорів оренди майна, яке відповідно до пункту 2 статті 4 Закону та інших законодавчих актів України, зокрема Декрету Кабінету Міністрів України від 31.12.92 N 26-92, не може бути об'єктом оренди, є підставою для визнання таких договорів недійсними згідно зі статтею 48 Цивільного кодексу України.

Господарським судам слід мати на увазі, що передбачені абзацом третім частини першої статті 4 Закону викуп оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах кредиту, повинні здійснюватись у порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 N 629 "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" (з подальшими змінами і доповненнями).

3. Господарські суди повинні виходити з того, що статтею 5 Закону в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями.

Щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України, орендодавцями можуть бути Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

Підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв.м., а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду структурний підрозділ (філію, цех, дільницю) або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) площею понад 200 кв.м., воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці третьому статті 5 Закону.

4. У вирішенні спорів, пов'язаних з орендою державного чи комунального майна, господарські суди повинні виходити з такого.

4.1. Ініціатива щодо оренди майна може виходити від орендарів, перелічених у статті 6 Закону, на яких покладений обов'язок разом із заявою про укладання договору оренди направити орендодавцю проект договору, а також інші документи, перелік яких затверджено наказом Фонду державного майна України від 17.04.2001 N 649.

Під зазначеними у частині першій статті 6 Закону "іншими юридичними особами" слід розуміти будь-яких юридичних осіб, у тому числі всі види підприємств та їх об'єднань, передбачені статтями 2 і 3 Закону України "Про підприємства в Україні". Прямої заборони орендувати державне або комунальне майно для підприємств з іноземними інвестиціями, кооперативів, професійних спілок, політичних партій, регіональних та інших громадських об'єднань Закон не вміщує. За змістом частини сьомої статті 9 Закону ініціювати укладення договору оренди нерухомого майна може і бюджетна установа, організація, яка має пріоритетне право на оренду нерухомого майна перед іншими заявниками.

4.2. У разі звернення місцевої державної адміністрації чи органу місцевого самоврядування до Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва з пропозицією про розміщення бюджетної установи, організації Фонд державного майна України (його відповідні органи) у 15-денний строк з дня одержання пропозиції може запропонувати підприємству, заснованому на державній формі власності, укласти договір оренди з бюджетною установою, організацією. Якщо підприємство не погодиться з цією пропозицією, Фонд державного майна України (чи його органи) вправі сам укласти такий договір.

Право укладення договору оренди з бюджетною установою, організацією за відсутності згоди підприємства, що є власністю Автономної Республіки Крим або перебуває у комунальній власності, надано також органам, уповноваженим управляти відповідною власністю (частина третя статті 9 Закону).

4.3. У разі відмови в укладанні договору оренди майна з підстав, не передбачених абзацом сьомим частини четвертої статті 9 Закону, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересована особа має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання компетентного органу (підприємства) укласти договір оренди (частина восьма статті 9 Закону). Такі спори вирішуються господарським судом за місцезнаходженням орендодавців (стаття 15 Господарського процесуального кодексу України.

4.4. Що ж до об'єктів інших форм власності (колективної, приватної), то укладення договору оренди такого майна може мати місце тільки за згодою власника або уповноваженої ним особи, незалежно від того, чи є орендар бюджетною або будь-якою іншою установою, організацією.

5. Статтями 4-6 Указу Президента України від 30.12.94 N 827/94 "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні" (з подальшими змінами) передбачені випадки надання державними органами приватизації приміщень в оренду шляхом продажу патентів на право оренди цих приміщень.

За наявності обставин, визначених названим Указом, та за умови додержання його вимог орган приватизації (орендодавець) зобов'язаний здійснити продаж патенту відповідній юридичній чи фізичній особі та протягом місяця з моменту виникнення права на патент укласти виключно з власником патенту договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) на термін дії патенту (пункт 4.2 Положення про патент на право оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженого наказом Фонду державного майна України від 31.01.95 N 90 з подальшими змінами). У разі коли орган приватизації відмовив у продажу патенту або протягом зазначеного строку не уклав договір оренди з власником патенту, заінтересована особа не позбавлена права звернутися до господарського суду із заявою про спонукання цього органу до укладення договору купівлі-продажу патенту та договору оренди нежитлового приміщення (будівлі).

6. Якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу виходить не від трудового колективу, орендодавець відповідно до частини другої статті 7 Закону повинен у триденний строк повідомити про неї трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу, стосовно якого подано заяву про оренду.

Трудовий колектив протягом п'ятнадцяти днів з дня одержання повідомлення вправі прийняти рішення про оренду цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу, створити господарське товариство і подати в установленому порядку заяву орендодавцю про оренду відповідного майна. Порушення трудовим колективом цього строку позбавляє його переваги перед іншими бажаючими взяти це майно в оренду, але не виключає можливості брати участь у конкурсі претендентів (абзац перший частини сьомої статті 9 Закону). Тому під "відсутністю заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства чи його структурного підрозділу" слід розуміти відсутність такої заяви протягом передбачених частиною третьою статті 7 Закону п'ятнадцяти днів.

7. Згідно з частиною першою статті 8 Закону у разі, якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу виходить від трудового колективу його структурного підрозділу, рішення повинно прийматись простою більшістю голосів членів всього трудового колективу підприємства.

Коли ж йдеться про оренду майна структурного підрозділу підприємства, згода трудового колективу всього підприємства не потрібна, достатньо простої більшості голосів членів трудового колективу цього структурного підрозділу.

Порядок створення і види господарських товариств визначаються Законом України "Про господарські товариства".

Вступ до господарського товариства, створеного членами трудового колективу, нових членів з числа працівників цього колективу повинен оформлятись додатковою угодою до установчого договору, оскільки відповідно до абзацу третього пункту 5 Положення про державну реєстрацію суб'єктів підприємницької діяльності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.05.98 N 740 (з подальшими доповненнями), передбачене нотаріальне посвідчення підпису фізичної особи в установчих документах.

8. Відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Істотними для договору оренди є умови, визначені частиною першою статті 10 Закону.

Отже тільки за наявності зазначених умов, якщо вони не врегульовані чинним законодавством, можна вважати договір оренди майна укладеним. Умова договору щодо вартості об'єкту оренди повинна відповідати Методиці, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 18.08.95 N 629 (з подальшими змінами та доповненнями).

Крім того, слід мати на увазі, що відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України істотними умовами договору оренди можуть бути також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Згідно з частиною другою статті 10 Закону за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені і інші умови, наприклад щодо використання орендарем об'єкту оренди за цільовим призначенням.

Частиною третьою статті 10 Закону встановлено загальне правило, згідно з яким прийняті після укладення договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором. Винятком з цього правила є стаття 21 Закону, згідно з якою збільшення цін і тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї з сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове становище орендаря. Отже збільшення цін і тарифів може тягти за собою внесення відповідних змін до договору оренди.

9. Відповідно до частини першої статті 12 Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Поряд з цим частина друга цієї статті Закону не виключає можливості передачі розбіжностей, що виникають при укладанні договору оренди, на вирішення господарського суду. У такому випадку договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності відповідним рішенням господарського суду і на умовах, зазначених у цьому рішенні.

Вирішуючи спори, пов'язані з укладанням договору оренди державного майна, господарські суди повинні з'ясовувати, чи додержано орендодавцями вимоги щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом Антимонопольного комітету України питання про передачу майна в оренду (абзаци другий, третій і четвертий частини другої статті 9 Закону. Якщо, незважаючи на одержання заяви про передачу майна в оренду, орендодавець не направить відповідні документи зазначеним органам, тобто фактично ухиляється від укладання договору оренди з підстав, не передбачених Законом, провадження у справі про спонукання укласти такий договір слід зупинити і зобов'язати орендодавця направити необхідні документи цим органам на погодження. У разі ухилення від виконання ухвали господарського суду може бути вирішено питання про застосування до орендодавця відповідальності, встановленої пунктом 5 статті 83 Господарського процесуального кодексу України. Разом з тим відповідно до абзацу четвертого частини третьої статті 9 Закону укладення договору оренди вважається погодженим з органами, зазначеними у цьому абзаці, якщо орендодавець у встановлений строк не одержить від них необхідних висновків, дозволу на укладення договору, відмови чи пропозицій щодо розміщення бюджетної установи, організації. В такому випадку зазначені у цьому абзаці процесуальні дії господарським судом не вчиняються.

Слід також мати на увазі, що орган Антимонопольного комітету України має право не дати згоди на передачу майна в оренду з підстав, перелічених у абзацах другому-четвертому частини другої статті 9 Закону, а орган, уповноважений управляти майном, має право не дати згоди на виділення структурного підрозділу підприємства.

Передача в оренду окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого) здійснюється орендодавцем - підприємством без погодження з органом, уповноваженим управляти майном, або з органом Антимонопольного комітету України (абзац перший частини четвертої статті 9 Закону.