Відповідно до пункту 6 частини другої статті 36 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" пленум Вищого господарського суду України

З метою забезпечення правильного і однакового застосування господарськими судами норм законодавства у розгляді справ у спорах, пов'язаних з орендою (наймом) майна, дати господарським судам такі роз'яснення.

1. Загальні положення

1.1. Зі змісту приписів статті 1, частини другої статті 9, частини другої статті 759, частини третьої статті 760 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частини другої статті 4, частини шостої статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) випливає, що ЦК України встановлені загальні положення про найм (оренду), а особливості регулювання майнових правовідносини, які виникають між суб'єктами господарювання і пов'язані з укладенням, виконанням та припиненням договорів оренди, передбачені ГК України. Отже, якщо останній не містить таких особливостей, то застосовуються відповідні положення ЦК України.

З урахуванням частини другої статті 287 ГК України передача в оренду цілісних майнових комплексів, які належать до державного сектора економіки або є комунальною власністю, регулюється Законом України "Про оренду державного та комунального майна" . При цьому оренда майна інших форм власності також може регулюватися положеннями названого Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.

1.2. У вирішенні спорів, що виникають з правовідносин оренди (найму), господарським судам слід брати до уваги також положення зокрема;

- Законів України: "Про приватизацію державного майна" , "Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук" , "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" , "Про наукові парки" , "Про особливості передачі в оренду чи концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності" , "Про особливості оренди чи концесії об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності" , "Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно-промислового комплексу - учасників Державного концерну "Укроборонпром" та забезпечення їх стабільного розвитку" , "Про місцеве самоврядування в Україні" , "Про управління об'єктами державної власності" , "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні" , про Державний бюджет України на відповідний рік;

- Декретів Кабінету Міністрів України: "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31.12.92 № 26-92 , "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11.01.93 № 5-93 ;

- постанов Кабінету Міністрів України: "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди" від 10.08.95 № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 № 3), "Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу" від 04.10.95 № 786 , "Деякі питання оплати оренди державного майна" від 25.03.2009 № 316 , "Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна" від 31.08.2011 № 906 ;

- рішень Конституційного Суду України: у справі за конституційним зверненням товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Кампус Коттон клаб" щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) від 09.07.2002 № 15-рп/2002 ; у справі за конституційним зверненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна)" від 10.12.2009 № 31-рп/2009 ; у справі за конституційним зверненням приватного підприємства "Науково-виробнича фірма "VD MAIS" щодо офіційного тлумачення положень статті 786 Цивільного кодексу України" від 03.07.2012 № 14-рп/2012 .

Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо орендних відносин, у тому числі правила оренди комунального майна та методики визначення ставок орендної плати, які затверджуються рішеннями відповідних рад, господарські суди мають застосовувати з урахуванням вимог статті 23 ГК України та статті 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК).

1.3. У вирішенні питань стосовно визначення підвідомчості і підсудності справ зі спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду, господарським судам слід враховувати викладене в постанові пленуму Вищого господарського суду України від 24.10.2011 № 10 "Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам".

Водночас необхідно виходити з того, що територіальна підсудність господарському суду справ у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів оренди (найму) і у спорах про визнання цих договорів недійсними, а також справи у спорах, що виникають при виконанні цих договорів визначається за правилами статті 15 ГПК ; що ж до справ у спорах про право власності на орендоване майно або про витребування цього майна з чужого незаконного володіння чи про усунення перешкод у користуванні майном, відповідачами в яких виступають інші, крім сторін за договором, особи, то вони розглядаються за місцезнаходженням майна (частина третя статті 16 ГПК ).

2. Укладення договорів оренди (найму) та визнання їх дійсними або недійсними

2.1. Об'єктами оренди державного та комунального майна може бути лише майно, зазначене у частині першій статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" . Укладення договорів оренди майна, яке відповідно до пункту 2 статті 4 названого Закону та інших законодавчих актів України не може бути об'єктом оренди є підставою для визнання таких договорів недійсними на підставі статті 215 ЦК України .

Що ж до об'єкта (предмета) договорів оренди (найму) майна, належного до інших форм власності, то ним може бути майно, зазначене у статтях 760 ЦК України та 283 ГК України .

2.2. Органи, яким надано право бути орендодавцями державного та комунального майна, визначено статтею 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" .

Щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), крім майна, яке належить до майнового комплексу Національної академії наук України, орендодавцями можуть бути Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

Підприємства державної форми власності мають право бути орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м, а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду структурний підрозділ (філію, цех, дільницю) або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) площею понад 200 кв. м, воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" .

2.3. З урахуванням приписів частини п'ятої статті 16, підпункту 1 пункту "а" статті 29 і частини п'ятої статті 60 Закону "Про місцеве самоврядування в Україні" , а також абзацу третього статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" господарські суди, вирішуючи питання щодо права орендодавця самостійно, без відповідного рішення ради, передавати в оренду майно, належне до комунальної власності, мають виходити з кола його повноважень, передбачених положеннями про таких орендодавців, затвердженими у встановленому порядку радою. При цьому слід також враховувати, що орендодавець здійснює свої повноваження тільки за наявності рішення ради і не наділений повноваженнями самостійно приймати рішення про передачу об'єктів комунальної власності в оренду, якщо інше не передбачено положенням про нього.

2.4. Вирішуючи спори, пов'язані з укладенням договору оренди державного майна, господарські суди повинні з'ясовувати, чи додержано визначений статтею 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" порядок укладення відповідного договору, в тому числі щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом Антимонопольного комітету України питання про передачу майна в оренду.

2.5. До договорів найму (оренди) застосовуються положення частини третьої статті 179 та частини першої статті 187 ГК України , за змістом яких спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону, та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду в разі, якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

2.6. Відповідно до статті 638 ЦК України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Вичерпного переліку умов, істотних для договорів оренди (найму), ЦК України і ГК України не містять. Однак за змістом статей 759 - 762 ЦК України слід дійти висновку, що істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування.

Що ж до договорів оренди державного та комунального майна, то стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає умови, які є істотними для даних договорів, причому відповідно до статті 12 цього Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Водночас не виключається можливість передачі розбіжностей, що виникають при укладанні договору оренди, на вирішення господарського суду. У такому випадку договір оренди вважається укладеним з моменту набрання законної сили відповідним рішенням господарського суду і на умовах, зазначених у цьому рішенні.

Отже, лише за наявності у договорі істотних умов, якщо їх не врегульовано чинним законодавством, договір оренди майна можна вважати укладеним. При цьому умова договору щодо вартості об'єкта оренди державного або комунального майна повинна відповідати Методиці оцінки об'єктів оренди , затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 № 629 (з подальшими змінами та доповненнями).

Крім того, слід мати на увазі, що відповідно до статті 638 ЦК України істотними умовами договору оренди можуть бути також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Згідно з частиною другою статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови, наприклад, щодо використання орендарем об'єкта оренди за цільовим призначенням.

Незалежно від форми власності об'єкта оренди господарські суди мають виходити з того, що визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору в разі, якщо сторони не досягли згоди з усіх його істотних умов, а не за наслідками виконання договору сторонами.

2.7. У задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди укладеним слід відмовляти, якщо не подано доказів наявності спору стосовно такого укладення, оскільки зазначені вимоги зводяться за своїм змістом до встановлення юридичного факту, а відповідний спосіб захисту порушеного права не передбачений частиною другою статті 20 ГК України , крім випадків, коли інше встановлено законом або договором.

Разом з тим, зацікавлена особа не позбавлена права звернутися до господарського суду з позовом про спонукання укласти договір оренди за наявності умов, передбачених частиною першою статті 187 ГК України .

2.8. У вирішенні спорів щодо визнання дійсним або недійсним договору оренди необхідно враховувати вимоги статей 220, 640, 759, 760, 794 ЦК України , статей 7 - 10, 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакціях, чинних на момент виникнення спірних правовідносин).

Слід мати на увазі, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни до ЦК України , внесені Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів" . Цим Законом, зокрема, у новій редакції викладено частину третю статті 640 і статтю 794 ЦК України, за змістом яких відповідно договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а державній реєстрації підлягає право користування нерухомим майном, яке виникло на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

2.9. Якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 ЦК України.

У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України , відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦК України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

2.10. Частиною другою статті 220 ЦК України передбачено, що якщо сторони домовилися стосовно усіх істотних умов договору і це підтверджується письмовими доказами та відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідні приписи частини другої статті 220 ЦК України не застосовуються до правочинів, які підлягали і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України (у редакції, чинній до 01.01.2013) пов'язувався з державною реєстрацією; відповідні правочини не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

2.11. Законом встановлено вимоги щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договору найму транспортного засобу за участю фізичної особи (частина друга статті 799 ЦК України ). При цьому, однак, слід мати на увазі, що такого посвідчення не потребує договір, укладений за участю громадянина, який набув статусу суб'єкта підприємницької діяльності.

2.12. З урахуванням змісту статті 236 ЦК України і частини третьої статті 207 ГК України зобов'язання за визнаним недійсним договором оренди припиняються на майбутнє.