ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 червня 2021 року
м. Київ
справа № 910/5305/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Багай Н.О., Волковицька Н.О.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: Сідей О.А., Сімчук В.І., Разумов М.А., Гей В.Г.,
відповідача-1: не з`явились,
відповідача-2: Ільчик М.Я.,
відповідача-3: не з`явились,
відповідача-4: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
третьої особи-1: Кожевніков І.О., Черкашіна Ю.Ю.,
третьої особи-2: не з`явились,
третьої особи-3: Кожевніков І.О., Черкашіна Ю.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Акціонерного товариства "СБЕРБАНК"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2021
у справі № 910/5305/20
за позовом Акціонерного товариства "СБЕРБАНК"
до:
1) Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіної І.В.;
2) Київської міської ради;
3) Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В.;
4) Приватного акціонерного товариства "Банкомзв`язок",
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів:
1) Дочірнє підприємство "Край Проперті";
2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвест Консалтинг УА";
3) Товариство з обмеженою відповідальністю "ШЕЙК",
про визнання права та зобов`язання вчинити дії,
В С Т А Н О В И В:
Акціонерне товариство "СБЕРБАНК" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіної Інни Володимирівни, Київської міської ради, Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської Олени Володимирівни, Приватного акціонерного товариства "Банкомзв`язок", у якому просило:
1) визнати за Акціонерним товариством "СБЕРБАНК" право оренди земельної ділянки, площею 34 157 кв.м., кадастровий номер 8000000000:79:485:0021, на умовах, в обсязі та на підставі: - договору оренди земельної ділянки від 27.12.1999, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим №6290, зареєстрованого Київським міським управлінням земельних ресурсів, про що 15.02.2000 зроблено запис за №79-6-00002 у книзі записів державної реєстрації договорів; - договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що 18.12.2006 зроблено запис за №79-6-00464 у книзі записів державної реєстрації договорів; - іпотечного договору від 27.09.2011, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №11270; - договору про внесення змін до іпотечного договору від 19.12.2011, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №1713;- договору про внесення змін до Іпотечного договору від 24.04.2014, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №2317; - договору про внесення змін до іпотечного договору від 02.09.2014, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №4375; - договору про внесення змін до іпотечного договору від 31.03.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №1497; - договору про внесення змін до іпотечного договору від 13.07.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №3792;- договору про внесення змін до іпотечного договору від 22.09.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №5103; - договору про внесення змін до іпотечного договору від 23.12.2016, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №5613;
2) визнати припиненим право оренди земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:79:485:0021 за ПрАТ "Банкомзв`язок", а також визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речового права індексний номер: 42211802 від 24.07.2018, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською Оленою Володимирівною, та скасувати внесений на його підставі до розділу №1584771380000 Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право: 27182338 від 24.07.2018 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:79:485:0021 за ПрАТ "Банкомзв`язок";
3) визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіної Інни Володимирівни №51642001 від 16.03.20 про відмову у внесенні змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: зміна суб`єкта Орендаря земельної ділянки, площею 34 157 кв.м., кадастровий номер 8000000000:79:485:0021;
4) зобов`язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіну Інну Володимирівну провести державну реєстрацію іншого речового права Акціонерного товариства "СБЕРБАНК" (код ЄДРПОУ 25959784), а саме: права оренди земельної ділянки, площею 34 157 кв.м., кадастровий номер 8000000000:79:485:0021, шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та внесення до розділу №1584771380000 Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про інше речове право наступного змісту:
Підстава виникнення іншого речового права: Договір оренди земельної ділянки від 27.12.1999, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим №6290, зареєстрований Київським міським управлінням земельних ресурсів, про що 15.02.2000 зроблено запис за №79-6-00002 у книзі записів державної реєстрації договорів; Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що 18.12.2006 зроблено запис за №79-6-00464 у книзі записів державної реєстрації договорів; Іпотечний договір від 27.09.2011, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №11270, Договір про внесення змін до Іпотечного договору від 19.12.2011, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №1713; Договір про внесення змін до Іпотечного договору від 24.04.2014, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №2317, Договір про внесення змін до Іпотечного договору від 02.09.2014, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №4375, Договір про внесення змін до Іпотечного договору від 31.03.2015, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №1497, Договір про внесення змін до Іпотечного договору від 13.07.2015, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В за реєстровим №3792, Договір про внесення змін до Іпотечного договору від 22.09.2015, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №5103, Договір про внесення змін до Іпотечного договору від 23.12.2016, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №5613;
Вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки;
Зміст, характеристика іншого речового права: строк дії 49 років з правом передачі в піднайм (суборенду);
Відомості про суб`єкта іншого речового права: Орендар: Акціонерне товариство "СБЕРБАНК", код ЄДРПОУ: 25959784, країна реєстрації: Україна; Орендодавець: Територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради, код ЄДРПОУ: 22883141, країна реєстрації: Україна;
Опис об`єкта іншого речового права: в оренду передається земельна ділянка площею 3,4157 га.
В обґрунтування заявленого позову позивач посилався на те, що АТ "СБЕРБАНК" 19.12.2017 звернуто стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України "Про іпотеку" шляхом реєстрації права власності на нежилий будинок на підставі іпотечного застереження в Іпотечному договорі, у зв`язку з чим 19.12.2017 до АТ "СБЕРБАНК" у встановленому законом порядку перейшло право власності на нежилу будівлю, та, на його думку, відповідно до п.6.6. іпотечного договору, право оренди на земельну ділянку площею 34 157 кв.м., кадастровий номер 8000000000:79:485:0021.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.07.2020 (суддя Турчин С.О.) позов задоволено повністю.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2021 (колегія суддів у складі: Куксов В.В. - головуючий, Тищенко А.І., Яковлєв М.Л.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким у задоволенні позову відмовлено.
Судами обох інстанцій встановлено, що між Дочірнім підприємством "Край Проперті" (іпотекодавцем) та ПАТ "Дочірній Банк Сбербанку Росії" (змінено найменування на АТ "СБЕРБАНК") (іпотекодержателем) з метою забезпечення кредитних зобов`язань ДП "Край Проперті" за договорами про відкриття кредитної лінії №119-В/11/55/КЛ від 22.09.2011 та №120-В/11/55/КЛ від 22.09.2011, 27.09.2011 укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №11270.
У подальшому до Іпотечного договору сторонами внесено зміни згідно з договором про внесення змін до Іпотечного договору від 19.12.2011, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №1713; договору про внесення змін до Іпотечного договору від 24.04.2014, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №2317; договору про внесення змін до Іпотечного договору від 02.09.2014, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №4375; договору про внесення змін до Іпотечного договору від 31.03.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №1497; договору про внесення змін до Іпотечного договору від 30.07.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №3792; договору про внесення змін до Іпотечного договору від 22.09.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №5103; договору про внесення змін до Іпотечного договору від 23.12.2016, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №5613.
Відповідно до п. 3.1. Іпотечного договору, предметом іпотеки за цим договором є: нежилий будинок (літ. А), загальною площею 28 539, 50 кв.м., розташований адресою: м. Київ, вул. Академіка Глушкова, 13-Б, реєстраційний номер: 34696251, що належить іпотекодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу нежилого будинку, посвідченого Піддубною С.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 24.12.2004 за реєстровим № 6871, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів 24.12.2004 за №402676, зареєстрованого в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 11.01.2005 у реєстровій книзі №91п-270 за реєстровим №6259п, зареєстрованого в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 22.09.2011.
У п. 6.4. Іпотечного договору міститься застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно з яким Іпотекодержатель може звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання між сторонами шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому чинним законодавств України.
19.12.2017 Акціонерним товариством "СБЕРБАНК", шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 27.09.2011, набуто право власності на нежитловий будинок - громадський центр з об`єктами (в літ.А), розташований за адресою: м. Київ, вул. Академіка Глушкова, 13-Б, загальною площею 28 539,5 кв.м.
Відповідно до п. 3.1. Іпотечного договору предмет іпотеки знаходиться на земельній ділянці площею 34157 кв.м., згідно з договором суборенди земельної ділянки, укладеним між Відкритим акціонерним товариством "Банкомзв`язок" та іпотекодавцем 18.08.2006, зареєстрованим Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 23.02.2007 за №79-6-00477 у книзі записів державної реєстрації договорів.
За змістом п. 6.6. Іпотечного договору (у редакції договору про внесення змін від 22.09.2015), у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, в тому числі шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, до особи, яка на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включеного до цього договору, набула право власності на предмет іпотеки, розміщений на земельній ділянці/ах, яка/і перебуває/ють в оренді іпотекодавця, переходить право оренди на таку/і земельну/і ділянку/и.
Земельна ділянка перебуває в комунальній власності територіальної громади міста Києва та знаходиться в оренді відповідно до договору оренди земельної ділянки від 27.12.1999 (посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим №6290, укладеним між Київською міською радою та ВАТ "Банкомзв`язок", зареєстрованим Київським міським управлінням земельних ресурсів, про що зроблено запис за №79-6-00002 від 15.02.2000 у книзі записів державної реєстрації договорів, який діє у редакції договору внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис за №79-6-00464 від 18.12.2006 у книзі записів державної реєстрації договорів) та передана в суборенду Іпотекодавцю на підставі договору суборенди земельної ділянки від 18.08.2006 (укладеного між ВАТ "Банкомзв`язок" і іпотекодавцем, зареєстрованого Головним управлянням земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис за №79-6-00477 від 23.02.2007 у книзі записів державної реєстрації договорів).
На думку позивача, на підставі ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу, ст.ст. 6, 37 Закону України "Про іпотеку", ст.7 Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з набуттям 19.12.2017 права власності на нежилий будинок (літ. А), загальною площею 28539,50 кв.м., що знаходиться за адресою місто Київ, вул. Академіка Глушкова, 13-Б шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, АТ "СБЕРБАНК" набуло право користування (право оренди) на земельну ділянку площею 34157 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Академіка Глушкова, 13/2 .
За твердженнями позивача, враховуючи наведені положення законодавства, з 19.12.2017 (моменту переходу до АТ "СБЕРБАНК" права власності на нежилий будинок): у попереднього власника нежилого будинку та орендаря земельної ділянки (АТ "Банкомзв`язок") автоматично припинилось право користування земельною ділянкою, на якій такий нежилий будинок розташований; договір оренди земельної ділянки від 27.12.1999, укладений між Київською міською радою та АТ "Банкомзв`язок", втратив чинність у частині попереднього орендаря - АТ "Банкомзв`язок"; до АТ "СБЕРБАНК" перейшло право оренди земельної ділянки, на якій розташований нежилий будинок, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього землекористувача - АТ "Банкомзв`язок"; у договорі оренди земельної ділянки від 27.12.1999 відбулась заміна особи орендаря з АТ "Банкомзв`язок" на АТ "СБЕРБАНК".
Позивач зазначає, що з метою належного документального оформлення переходу права оренди на земельну ділянку, на якій знаходиться нежилий будинок, АТ "СБЕРБАНК" звернулось до орендодавця - Київської міської ради із заявами №9712/5/25-4 від 23.05.2018 та №24623/5/06-2 від 07.11.2018, у яких, у зв`язку із зміною власника нежилого будинку, позивач просив переоформити право користування земельною ділянкою на АТ "СБЕРБАНК" на тих самих умовах і в тому обсязі, що були у попереднього землекористувача.
На підставі заяв позивача №9712/5/25-4 від 23.05.2018 та №24623/5/06-2 від 07.11.2018 щодо переоформлення права користування, Київською міською радою підготовлено проект рішення про передачу Акціонерному товариству "СБЕРБАНК" земельної ділянки в оренду строком на 5 років для експлуатації громадського центру на просп. Академіка Глушкова, 13/2 у Голосіївському районі м. Києва, у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно.
Як стало відомо АТ "СБЕРБАНК", згідно з п.18.2.3. протоколу №25/87 засідання Київської міської ради від 27.11.2018-30.11.2018 питання про розгляд проекту рішення "Про передачу Акціонерному товариству "СБЕРБАНК" земельної ділянки для експлуатації громадського центру на просп. Академіка Глушкова, 13/2 у Голосіївському районі м. Києва" знято з розгляду.
Оскільки відповіді на заяви позивача про переоформлення права користування земельною ділянкою або будь-якої пропозиції щодо врегулювання питання з приводу документального оформлення переходу права оренди земельної ділянки позивач від Київської міської ради не отримав, а також враховуючи зняття з розгляду засідання Київської міської ради питання про передачу в оренду АТ "СБЕРБАНК" спірної земельної ділянки, останній стверджує, що Київська міська рада не визначає (заперечує) факт переходу АТ "СБЕРБАНК" права користування земельною ділянкою.
Враховуючи відсутність відповіді від Київської міської ради на заяви позивача про переоформлення права користування земельною ділянкою, АТ "СБЕРБАНК" звернулось до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіної Інни Володимирівни із заявою про державну реєстрацію речового права (права оренди земельної ділянки) від 13.03.2020 на підставі Іпотечного договору в порядку ч. 7 ст. 37 Закону України "Про іпотеку".
Розглянувши заяву позивача від 13.03.2020 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковіна І.В. прийняла рішення про відмову у внесенні змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16.03.2020, пославшись на те, що АТ "СБЕРБАНК" не надано додаткових документів, які посвідчують набуття АТ "СБЕРБАНК" прав орендаря земельної ділянки площею 34157 кв.м., кадастровий номер 8000000000:79:485:0021, за договором оренди земельної ділянки від 27.12.1999, укладеним між Київською міською радою та ВАТ "Банкомзв`язок".
Позивач вказує, що бездіяльність власника земельної ділянки (територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради) стосовно ігнорування звернення АТ "СБЕРБАНК" щодо документального оформлення зміни орендаря за договором оренди та безпідставна відмова приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіної І.В у внесенні змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки на підставі Іпотечного договору згідно з положеннями діючого законодавства, а також той факт, що за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень право оренди земельної ділянки досі зареєстровано за попереднім орендарем - АТ "Банкомзв`язок" та суборендарем ДП "Край Проперті", зумовили необхідність звернення АТ "СБЕРБАНК" до суду з відповідним позовом для захисту порушених прав.
На переконання позивача, належним та ефективним способом захисту порушених прав АТ "СБЕРБАНК" буде визнання судом за АТ "СБЕРБАНК", як власником нежилого будинку, права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди земельної ділянки від 27.12.1999, а також зобов`язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіної І.В. провести державну реєстрацію іншого речового права "СБЕРБАНК" - права оренди земельної ділянки.
Також, посилаючись на приписи ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", позивач зазначає, що разом із заявленими вимогами про визнання протиправним рішення державного реєстратора, скасування такого рішення та скасування реєстрації речового права обґрунтованим є одночасне заявлення вимоги про припинення речового права - права оренди спірної земельної ділянки.
З огляду на вище наведене, Акціонерне товариство "СБЕРБАНК" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом у даній справі.
Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість доводів АТ "СБЕРБАНК" щодо набуття ним права користування (права оренди) на земельну ділянку площею 34157 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Академіка Глушкова, 13/2, в силу приписів ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу, ст.ст. 6, 37 Закону України "Про іпотеку", ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та за наявності чинного договору оренди, у зв`язку із набуттям 19.12.2017 права власності на нежилий будинок (літ. А), загальною площею 28 539,50 кв.м., що знаходиться за адресою місто Київ, вул. Академіка Глушкова, 13-Б шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки та відповідно зміни особи орендаря у договорі оренди з ПрАТ "Банкомзв`язок" на АТ "СБЕРБАНК".
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та постановляючи нове - про відмову в позові, апеляційний господарський суд дійшов висновку, суд першої інстанції неправильно застосував низку норм матеріального права Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" та Закону України "Про іпотеку", та неправильно врахував правову позицію Верховного Суду, внаслідок чого дійшов помилкових висновків та неправильно вирішив спір по суті. Норми ст. 120 ЗК України, чинні станом на 24.12.2004, чітко передбачали, що при переході права власності на будівлю - право користування земельною ділянкою могло переходити на підставі договору оренди. При цьому вказана норма не містила ні жодних положень щодо автоматичного переходу права користування (оренди) земельної ділянки в разі відчуження будівлі, ні жодних імперативних приписів щодо конкретного порядку дій, ні заборони щодо отримання права користування земельною ділянкою на інших правових підставах (зокрема, за договором суборенди земельної ділянки тощо). Це означає, що питання подальшого користування земельної ділянкою після відчуження розташованої на ній нерухомості мало вирішуватись сторонами в договірному порядку. Своє право на користування земельною ділянкою ДП "КРАЙ ПРОПЕРТІ" реалізувало шляхом укладення з АТ "БАНКОМЗВ`ЯЗОК" (орендарем земельної ділянки) договору суборенди земельної ділянки 18.08.2006. Починаючи з 1998 року та станом на сьогоднішній день єдиним орендарем земельної ділянки є АТ "БАНКОМЗВ`ЯЗОК", яке не є стороною Іпотечного договору та не є попереднім власником будівлі по відношенню до АТ "СБЕРБАНК". Таким чином, до АТ "СБЕРБАНК" не перейшло та не могло перейти право оренди на всю земельну ділянку внаслідок набуття права власності на будівлю 19.12.2017 в силу ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 1 ст. 377 ЦК України, ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та ч. 7 ст. 37 Закону України "Про іпотеку", адже попередній власник будівлі - ДП "КРАЙ ПРОПЕРТІ" не є орендарем земельної ділянки.
Також, за висновками суду апеляційної інстанції, не обґрунтованим та не правомірним є задоволення позовної вимоги щодо визнання припиненим права оренди земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:79:485:0021 за Приватним акціонерним товариством "Банкомзв`язок". В свою чергу, відмова у внесенні змін до запису Державного реєстру прав на нерухоме майно щодо зміни орендаря спірної земельної ділянки здійснена приватним нотаріусом Ковіною І.В. правомірно та відповідає положенням законодавства. Враховуючи похідний характер інших позовних вимог, з урахуванням вищевикладених обґрунтувань апеляційний суд дійшов висновку про відмову у задоволенні решти позовних вимог.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п.п. 1 та 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме:
- неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377 ЦК України, ч. 3 ст. 415 ЦК України, які діяли станом на 24.12.2004, - момент відчуження ТРЦ "Магелан" від АТ "Банкомзв`язок" до ДП "Край Проперті", внаслідок чого до ДП "Край Проперті" перейшло право користування (оренди) земельною ділянкою з договором оренди, а також ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 20.12.2005, чинній на дату укладення договору суборенди), ч.ч. 1, 2 ст. 93 Закону України "Про оренду землі" (в редакціях від 27.11.2003 та 20.12.2005, чинних на дату відчуження ТРЦ "Магелан" та на дату укладення договору суборенди) в системному зв`язку з нормами ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377 ЦК України, ст. 606 ЦК України (в редакціях станом на дату укладення договору суборенди), - за відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування цих норм права у подібних правовідносинах;
- неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм ч. 2 ст. 120, п. "е" ч. 1 ст. 14 ЗК України, ч. 2 ст. 377 ЦК України, ч. 3 ст. 7, абз. 8 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" в редакції станом на 19.12.2017, без врахування правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 23.05.2019 у справі № 922/109/18, від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.11.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 14.08.2019 у справі № 910/14257/18, від 05.02.2020 у справі № 914/393/19, від 26.05.2020 у справі № 921/613/17-г/17, від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18;
- неправильне застосування судом апеляційної інстанції абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" - за відсутності висновку Верховного Суду що питання застосування цієї норми права у подібних правовідносинах.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.04.2021 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 25.05.2021 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 15.05.2021.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 13.05.2021 від відповідача-3 надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому він просить відмовити у її задоволенні та залишити оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції без змін, а також розглядати справу без його участі.
Також до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 18.05.2021 від третьої особи-1 надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому представник просить відмовити у її задоволенні та залишити оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції без змін, посилаючись на правильність висновків апеляційного суду та помилковість доводів скаржника.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.05.2021 оголошено перерву у справі до 10.06.2021.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.06.2021 оголошено перерву у справі до 17.06.2021.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 14.06.2021 від ПАТ "Банкомзв`язок", ДП "Край Пропетрті", ТОВ "Шейк" надійшла заява з процесуальних питань щодо врахування усталеної позиції Верховного Суду, у якій представники просять врахувати викладену у ній інформацію та залишити оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції без змін.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.06.2021 оголошено перерву у справі до 24.06.2021.
Також від скаржника 24.06.2021 надійшли письмові пояснення на касаційну скаргу, які, по суті, є доповненнями касаційної скарги, оскільки в них вказано на невідповідність висновків апеляційного суду висновкам Верховного Суду у відповідних справах. Разом з тим, відповідно до ст. 298 ГПК України особа, яка подала касаційну скаргу, має право доповнити чи змінити її протягом строку на касаційне оскарження. Крім цього, у разі доповнення чи зміни касаційної скарги особа, яка подала касаційну скаргу, повинна подати докази надіслання копій відповідних доповнень чи змін до касаційної скарги іншим учасникам справи; в іншому випадку суд не враховує такі доповнення чи зміни. Оскільки вказані пояснення подані поза межами строку на касаційне оскарження постанови суду апеляційної інстанції та без доказів надіслання копій відповідних доповнень іншим учасникам справи, вказані пояснення залишаються Судом без розгляду.
Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Щодо підстави відкриття провадження, передбаченої п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме -неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377, ч. 3 ст. 415 ЦК України, які діяли станом на 24.12.2004, - момент відчуження ТРЦ "Магелан" від АТ "Банкомзв`язок" до ДП "Край Проперті", внаслідок чого до ДП "Край Проперті" перейшло право користування (оренди) земельною ділянкою з договором оренди, а також ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 20.12.2005, чинній на дату укладення договору суборенди), ч.ч. 1, 2 ст. 93 Закону України "Про оренду землі" (в редакціях від 27.11.2003 та 20.12.2005, чинних на дату відчуження ТРЦ "Магелан" та на дату укладення договору суборенди) в системному зв`язку з нормами ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377, ст. 606 ЦК України (в редакціях станом на дату укладення договору суборенди), - за відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування цих норм права у подібних правовідносинах, колегія суддів зазначає таке.
Земельні відносини, які формуються з приводу переходу земельних прав при набутті майнових прав на об`єкти нерухомості, розташовані на конкретній земельній ділянці, регламентуються нормами ЗК України, які є спеціальними відносно до цивільно-правових норм, які є загальними.
Правові норми, які визначали долю земельної ділянки, наданої у власність чи користування, в разі відчуження розташованих на ній будівель чи споруд неодноразово змінювалися. Так, при відчуженні об`єктів нерухомого майна під час дії статті 30 ЗК України в редакції 1992 року закон передбачав автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення набувачем цього права. За приписами ст. 120 ЗК України в редакції від 25.10.2001 (в період з 01.01.2002 до 20.06.2007) при відчуженні об`єкта нерухомого майна, розташованого на відповідній ділянці, до набувача могло переходити право на цю земельну ділянку. Водночас автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди передбачала ст. 377 ЦК України.
Стаття 120 ЗК України (в редакції Закону України № 997-V від 27.04.2007) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція ст. 120 ЗК України (зі змінами, внесеними Законом України № 1702-VI від 05.11.2009) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.
Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
Відповідний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16.
На момент набуття ДП "Край Проперті" (24.12.2004) права власності на будівлю, норми ст. 120 ЗК України передбачали, що при відчуженні об`єкта нерухомого майна, розташованого на відповідній ділянці, до набувача могло переходити право користування на цю земельну ділянку.
При цьому вказана норма не містила положень щодо автоматичного переходу права користування (оренди) земельної ділянки в разі відчуження будівлі та імперативних приписів щодо конкретного порядку дій, а також заборони щодо отримання права користування земельною ділянкою за договором суборенди.
Навпаки, зі змісту ч.ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України (в редакції від 06.10.2004) випливає, що питання подальшого користування земельної ділянкою після відчуження розташованої на ній нерухомості могло вирішуватись сторонами, зокрема, в договірному порядку.
Своє право на користування земельною ділянкою ДП "КРАЙ ПРОПЕРТІ" реалізувало шляхом укладення з АТ "БАНКОМЗВ`ЯЗОК" договору суборенди земельної ділянки 18.08.2006.
При цьому, при відчуженні будівлі АТ "БАНКОМЗВ`ЯЗОК" на користь ДП "КРАЙ ПРОПЕРТІ" 24.12.2004 право користування всією земельною ділянкою в автоматичному порядку не перейшло та не могло перейти до ДП "КРАЙ ПРОПЕРТІ" в силу відсутності для цього законодавчих підстав за ст. 120 ЗК України (в редакції від 06.10.2004, чинній на дату укладення договору купівлі-продажу будівлі).
З огляду на викладене, Верховний Суд погоджується з висновком апеляційного господарського суду про те, що суд першої інстанції не мав правових підстав дійти висновку про те, що в силу ст. 120 ЗК України (в редакції від 06.10.2004) до ДП "КРАЙ ПРОПЕРТІ" автоматично перейшло право користування всією земельною ділянкою.
Такий висновок зроблений в результаті неправильного застосування ст. 120 ЗК України як окремо, так і у подальшому поєднанні зі ст. 377 ЦК України у відповідних редакціях.
Доводи скаржника в цій частині зводяться до власного неправильного тлумачення норм законодавства.
Так само і посилання на незастосування апеляційним судом положень ст. 415 ЦК України, відповідно до якої особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди), не спростовують того, що земельні відносини, які формуються з приводу переходу земельних прав при набутті майнових прав на об`єкти нерухомості, розташовані на конкретній земельній ділянці, регламентуються нормами ЗК України, які є спеціальними відносно до цивільно-правових норм, які є загальними. В свою чергу, положення ст. 415 ЦК України регулюють інші правовідносини - суперфіцію, тому вони не застосовуються до правовідносин у даній справі.
Таким чином, відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України (в редакції, чинній на дату укладення договору купівлі-продажу будівлі) та у зв`язку з придбанням будівлі за договором купівлі-продажу, до ДП "КРАЙ ПРОПЕРТІ" (нового власника будівлі) станом на 24.12.2004 не перейшло автоматично в імперативному порядку право користування всією земельною ділянкою, а, як в нового власника будівлі, виникло право та можливість врегулювати питання користування земельної ділянки шляхом укладення відповідного договору, яке і було реалізовано шляхом укладення договору суборенди земельної ділянки, що спростовує доводи скаржника про зворотнє.
Згідно з п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
Враховуючи викладене, оскільки у зв`язку з придбанням будівлі за договором купівлі-продажу до ДП "КРАЙ ПРОПЕРТІ" станом на 24.12.2004 не перейшло автоматично в імперативному порядку право користування всією земельною ділянкою, а питання користування земельною ділянкою було вирішено шляхом укладення договору суборенди земельної ділянки, Верховний Суд, враховуючи межі перегляду справи, передбачені ч. 1 ст. 300 ГПК України, не вбачає необхідності формулювати висновок стосовно застосування ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377, ч. 3 ст. 415 ЦК України, які діяли станом на 24.12.2004, а також ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 20.12.2005, чинній на дату укладення договору суборенди), ч.ч. 1, 2 ст. 93 Закону України "Про оренду землі" (в редакціях від 27.11.2003 та 20.12.2005, чинних на дату відчуження ТРЦ "Магелан" та на дату укладення договору суборенди) в системному зв`язку з нормами ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377, ст. 606 ЦК України (в редакціях станом на дату укладення договору суборенди).
Що ж до іншої підстави відкриття касаційного провадження, передбаченої п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме неправильного застосування судом апеляційної інстанції абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", то Верховний Суд звертає увагу, що у постанові від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19 Верховний Суд зробив висновок щодо застосування норми права, у якому зазначив, що пункти 1, 2, 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній з 16.01.2020) необхідно застосовувати таким чином:
"За змістом пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній з 16.01.2020), на відміну від частини 2 статті 26 цього Закону у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи: 1) судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; 2) судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; 3) судове рішення про скасування державної реєстрації прав.