ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 грудня 2019 року
м. Київ
Справа № 917/613/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Баранець О.М. - головуючий, Мамалуй О.О., Студенець В.І.,
за участю секретаря Низенко В.Р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Науково-дослідний і конструкторсько-технологічний інститут емальованого хімічного обладнання і нових технологій КОЛАН"
на постанову Східного апеляційного господарського суду
у складі колегії суддів Тихий П.В., Россолов В.В., Хачатрян В.С.
від 24.09.2019
за позовом Спільного підприємства "Полтавська газонафтова компанія"
до Публічного акціонерного товариства "Науково-дослідний і конструкторсько-технологічний інститут емальованого хімічного обладнання і нових технологій КОЛАН"
про розірвання договору найму та повернення приміщення з під найму
за участю представників:
від позивача: Петрук С.О., Трохимчук О.І.
від відповідача: Жарін М.А.
ВСТАНОВИВ:
ІСТОРІЯ СПРАВИ
1. Короткий зміст позовних вимог
Спільне підприємство "Полтавська газонафтова компанія" звернулося до господарського суду Полтавської області з позовом до Публічного акціонерного товариства "НДІ Колан" про визнання правовідносин з найму нежитлових приміщень припиненими та про зобов`язання прийняти орендовані приміщення.
2. Короткий виклад обставин справи, встановлених судами попередніх інстанцій.
Як встановлено господарськими судами 29.07.2005 між Спільним підприємством "Полтавська газонафтова компанія" та Публічним акціонерним товариством "НДІ Колан" був укладений договір найму (оренди) нерухомого майна, що знаходиться в м. Полтаві по вул. Фрунзе № 153". Відповідно до п. 7.1. договору, даний договір укладений терміном на 10 років - по 29.07.2015. Приміщення були передані в найм та прийняті за актом приймання-передачі від 29.07.2005.
Додатковою угодою № 2 від 01.10.2012 до договору найму (оренди) від 29.07.2005 дію вказаного договору продовжено на 5 років - до 29.07.2020.
Актом приймання-передачі (повернення) частини орендованого майна-приміщень від 01.07.2017 та Додатковою угодою від 03.07.2017 до договору найму (оренди) від 29.07.2005 змінено п. 1.2. Договору у зв`язку з чим з 03.07.2017 у користуванні позивача знаходилось таке нерухоме майно (приміщення) в будинку Б-4 по вул. Європейська,153 у м. Полтаві : на 4-ому поверсі: загальною площею 1347,1 кв.м., в тому числі на 4-му поверсі: 339 шафа 3,9 кв.м, 340 кімната відпочинку 6,5 кв.м, 341 кабінет 16,2 кв.м, 342 кабінет 16,1 кв.м, 343 кабінет 10,3 кв.м, 344 шафа 3,8 кв.м, 345 лабораторія 50,5 кв.м, 346 шафа 3,8 кв.м, 347 лабораторія 51,1 кв.м, 348 шафа 1,9 кв. м,349 шафа 1, кв.м, 350 кабінет 27.0кв. м, 351 кабінет 12,9 кв.м, 352 коридор 8,2 кв.м, 353 шафа 2,3 кв.м, 354 побутова 8,2 кв.м, 355 шафа 0,9 кв.м, 356 коридор 9,8 кв.м, 357 кабінет 34,2 кв.м, 358 шафа 4,0 кв.м, 359 коридор 8,3 кв.м, 360 кабінет 28,5 кв.м, 361 кладова 6,2 кв.м, 362 шафа 1,9 кв.м, 363 кабінет 13,1 кв.м, 364 кабінет 35,8 кв.м, 365 конференцзал 45,9 кв.м, 366 кабінет 51,2 кв.м, 367 кабінет 9,1 кв.м, 368 кабінет 18,1 кв.м, 369 коридор 61,4 кв.м, 370 кабінет 15,9 кв.м, 371 кабінет 9,4 кв.м, 372 шафа 2,4 кв.м, 373 шафа 1,7 кв.м, 374 кабінет 50,4 кв.м, 375 кабінет 19,6 кв.м, 376 сходи 17,3 кв.м, 377 коридор 23,3 кв.м, 378 кладова 3,8 кв.м, 379 умивальник 3,6 кв.м, 380 туалет 8,2 кв.м, 381 шафа 0,9 кв.м, 382 кладова 3,0 кв.м, 383 душ 1,2 кв.м, 384 приміщення 1,6 кв.м, 385 шафа 1,0 кв.м, 386 умивальник 3,6 кв.м, 387 туалет 8,9 кв.м, 388 шафа 2,1 кв.м, 389 лабораторія 35,4 кв.м, 390 шафа 3,5 кв.м, 391 лабораторія 35.1кв.м, 396 шафа 1,6 кв.м, 399 коридор 112,1 кв.м, 400 шафа 1,7 кв.м, 404 шафа 4,5 кв.м, 406 шафа 1,7 кв.м., на 5 (п`ятому) поверсі : 411 кімната чергового 12,0 кв.м, 412 кабінет 10.7кв.м, 413 шафа1,7 кв.м, 414кабінет 34,9 кв.м, 415 кабінет 12,1 кв.м, 416 шафа 4,1 кв.м, 417 кабінет 16,6 кв.м, 418 кабінет 30,9 кв.м, 419 шафа 1,5 кв.м, 420 кабінет 8,5 кв.м, 421 коридор 28,6 кв.м, 422 кабінет 37,8 кв.м, 423 кабінет 34,3 кв.м, 423а підсобна 3,2 кв.м, 424 кабінет 15,6 кв.м, 426 кабінет 39,1 кв.м, 427 кабінет 15,5 кв.м, 428 тамбур 2,3 кв.м, 429 кабінет 18,1 кв.м, 430 шафа 1,9 кв.м, 431 кабінет 33,1 кв.м, 432 шафа 1,7 кв.м, 433 кабінет 16.7кв.м, 434 коридор 30,5 кв.м, 435 кабінет 18,5 кв.м, 436 коридор 16,4 кв.м, 437 кладова 4,0 кв.м, 438 сходи 17,4 кв.м,; в підвалі 37 склад 29,4 кв.м, 38 склад 5,4 кв.м, 39 тамбур 3,0 кв.м., тимчасова будівля Е-1 площею 11,9 кв.м., в будинку Ж-1: гараж 50,4 кв.м., частина замощення № 5 площею 459,0 кв.м.
У 2018 році, як вказував позивач, чисельність працівників офісу Спільного підприємства "Полтавська газонафтова компанія" скоротилась і частина орендованих приміщень не використовувалась, у зв`язку з чим позивач неодноразово звертався до відповідача з проханням зменшити орендовану площу. Відповідач пропозиції про зменшення орендованих площ задовольнити відмовлявся.
22.06.2018 листом № 663-А Спільне підприємство "Полтавська газонафтова компанія", у відповідності до умов договору найму (оренди) від 29.07.2005, в тримісячний строк до ініційованих змін попередило Публічне акціонерне товариство "НДІ Колан" про зменшення орендованої площі з 25.09.2018 та запропонувало укласти додаткову угоду з відповідними змінами та підписати акт про повернення майна з під оренди.
26.06.2018 листом № 112 відповідач повідомив позивача, що згоден зменшити орендовані площі, але за умови збереження існуючої на даний момент орендної плати. У свою чергу позивач у відповідь листом № 684А від 03.07.2018 заявив про неприйнятність пропозиції щодо такої збільшеної орендної плати, та попередив про зменшення орендованої площі на умовах які діяли між сторонами на той час, та надав проект додаткової угоди, актів повернення приміщень та актів приймання-передачі приміщень на нові площі. Вищевказане питання сторонами узгоджено так і не було.
Листом №1132-А від 02.10.2018 позивач повідомив відповідача про бажання повністю припинити правовідносини з найму приміщень по договору найму (оренди) від 29.07.2005 з 03.01.2019 у зв`язку з відсутністю фінансової можливості сплачувати завищену орендну плату.
07.03.2019 листом № 931-Ю Спільне підприємство "Полтавська газонафтова компанія" направила відповідачу пропозицію про розірвання договору найму (оренди) від 29.07.2005 та пропозицію прийняти приміщення за актом приймання-передачі (повернення) орендованого майна-приміщень на дату 04.04.2019, а також запропоновано направити представника наймодавця для спільного огляду орендованих приміщень. Однак в запропоновану дату представник відповідача для огляду не з`явився, приміщення були звільнені позивачем на підставі чого був складений акт від 04.04.2019 за участі представника останнього та представника Полтавської Торгово промислової палати, даний акт був направлений листом №1055А від 04.04.2019 відповідачу, який був отриманий останнім, але жодних дій з його боку вчинено не було. У зв`язку з неможливістю врегулювання спору у досудовому порядку, позивач звернувся до суду.
3. Короткий зміст рішення місцевого та ухвали апеляційного господарських судів і мотиви їх прийняття.
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 24.07.2019 у справі №917/613/19 позов задоволено частково. У позові про визнання правовідносин з найму нежитлових приміщень четвертого та п`ятого поверхів будівлі Б-5 за адресою місто Полтава, вул. Європейська, 153, що виникли між Спільним підприємством "Полтавська газонафтова компанія", (вул. Європейська, 124А, кв. 77, м. Полтава, 36002) та Публічним акціонерним товариством "НДІ Колан", (вул. Європейська, буд. 153, м. Полтава, 36002) на підставі договору найму (оренди) від 29.07.2005 року та додаткових угод до нього такими, що припинені з 04 квітня 2019 року відмовлено. Зобов`язано Публічне акціонерне товариство "НДІ Колан", (вул. Європейська, буд. 153, м. Полтава, 36002) прийняти приміщення зазначені у Акті приймання-передачі орендованого майна - приміщень від 01.07.2017 року, підписаного сторонами на дату 03.07.2017, від Спільного підприємства "Полтавська газонафтова компанія" (вул. Європейська, 124А, кв.77, м. Полтава, 36002) за Актом приймання-передачі (повернення) приміщень на дату 04 квітня 2019 року. Стягнуто з Публічного акціонерного товариства "НДІ Колан" (вул. Європейська, буд. 153, м. Полтава, 36002, код ЄДРПОУ 04637622) на користь Спільного підприємства "Полтавська газонафтова компанія" (вул. Європейська, 124А, кв. 77, м. Полтава, 36002, код ЄДРПОУ 20041662) 1921,00 грн судового збору.
Відмовляючи в задоволенні вимоги позивача про визнання правовідносин з найму нежитлових приміщень припиненими суд першої інстанції зазначив, що додаткова угода від 29.07.2025 №2 про продовження дії договору на 5 років, не є укладеною і не створює прав та обов`язків для сторін, а договір найму (оренди) від 29.07.2005 припинив свою дію 29.07.2015. У зв`язку з чим вимога позивача про визнання правовідносин з найму нежитлових приміщень такими, що припинені з 04 квітня 2019 року не є таким способом, що підлягає захисту у розумінні ст.16 Цивільного кодексу України.
Задовольняючи вимогу про зобов`язання прийняти орендовані приміщення судом вказано, що встановленому законодавством та договором обов`язку орендаря повернути орендоване приміщення після закінчення строку дії договору кореспондує зустрічний обов`язок орендодавця прийняти це приміщення, а отже вимога позивача в цій частині підлягає задоволенню.
Постановою Східного апеляційного господарського від 24.09.2019 рішення Господарського суду Полтавської області від 24.07.2019 у справі № 917/613/19 змінено. Пункт третій резолютивної частині рішення викладено в наступній редакції: "Зобов`язати Публічне акціонерне товариство "НДІ Колан", (вул. Європейська, буд. 153, м. Полтава, 36002) прийняти приміщення зазначені у Акті приймання-передачі орендованого майна - приміщень від 01.07.2017, підписаного сторонами на дату 03.07.2017 року, від Спільного підприємства "Полтавська газонафтова компанія" ( вул. Європейська, 124А, кв.77, м. Полтава, 36002) за Актом приймання-передачі (повернення) приміщень". В решті рішення залишено без змін.
Судова колегія зазначила про помилковість висновку суду першої інстанції щодо встановлення в резолютивній частині рішення суду від 24.07.2019 дати підписання Акту приймання-передачі (повернення) приміщень, а саме 04.04.2019.
Колегія суддів зазначила, що встановлення судом минулої дати підписання акту прийому-передачі унеможливить виконання рішення суду в майбутньому, а тому колегія суддів вважає за необхідне змінити пункт третій резолютивної частини рішення суду від 24.07.2019, виключивши з нього слова "на дату 04 квітня 2019 року".
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги.
Публічне акціонерне товариство "Науково-дослідний і конструкторсько-технологічний інститут емальованого хімічного обладнання і нових технологій КОЛАН" 15.10.2019 звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Східного апеляційного господарського суду від 24.09.2019 (повний текст складено 26.09.2019) у справі № 917/613/19, в якій просить змінити мотивуючу частину постанови Східного апеляційного господарського суду від 24.09.2019 року по справі №917/613/19 згідно приписів ч. 4 ст. 284 ГК України та п. 4.1. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", якщо у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Постанову Східного апеляційного господарського суду від 24.09.2019 по справі №917/613/19 змінити. Частину третю резолютивної частини постанови викласти в наступній редакції: "Зобов`язати Публічне акціонерне товариство "Науково-дослідний і конструкторсько-технологічний інститут емальованого хімічного обладнання і нових технологій КОЛАН" (вул. Європейська, 124А, кв. 77, м. Полтава, 36002) прийняти приміщення зазначені у акті приймання-передачі орендованого майна-приміщень від 01.07.2017, підписаного сторонами на дату 03.07.2017 від Спільного підприємства "Полтавська газонафтова компанія" (вул. Європейська, 124А, кв. 77, м. Полтава, 36002) за актом приймання-передачі (повернення) приміщень, після 29.07.2025 року, як закінчення поновленого строку для Договору найму (оренди) нерухомого майна від 29.07.2005 року.".
Судові витрати повністю покласти на позивача - Спільне підприємство "Полтавська газонафтова компанія".
5. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу.
В обґрунтування доводів касаційної скарги позивач зазначив, що в судових рішеннях зроблено неправомірний висновок про те, що у зв`язку з недотриманням сторонами вимоги нотаріального посвідчення додаткової угоди №2 від 01.10.2012 (про пролонгацію дії Договору найму (оренди) по 29.07.2020 включно), то така додаткова угода є нікчемною і не потребує доведення цього у суді.
При розгляді апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції, не застосував ч. 2 ст. 759 ЦК України, яка кореспондується фактично з ч. 2 ст. 9 ЦК України та передбачає, що Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
При зміні судового рішення суду першої інстанції, судом апеляційної інстанції не було застосовано спеціальне законодавство визначене Господарським кодексом України. Так суд при розгляді справи залишив поза увагою та не застосував положення ч. 1 ст. 193 ГК України щодо умови виконання господарських зобов`язань, якою встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Суд апеляційної інстанції неправильно витлумачив та застосував до спірних орендних правовідносин виключно ст. 291 ГК України без виключення, яке носить істотний характер -- друге речення ч. 4 ст. 284 ГК України, якщо у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення (строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
6. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.
У відзиві на касаційну скаргу позивач просить постанову апеляційної інстанції залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
7. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої та апеляційної інстанцій.
Здійснивши розгляд касаційної скарги, дослідивши наведені у ній доводи, перевіривши наявні матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального права та дотримання норм процесуального права, Касаційний господарський суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до укладеного сторонами договору найму (оренди) від 29.07.2005 дія останнього закінчується 29.07.2015. Додатковою угодою від 01.10.2012 №2, яка не була нотаріально посвідчена та не зареєстрована в Державному реєстрі правочинів, дію договору продовжено до 29.07.2020.
Правовідносини, що склались між сторонами регулюються договором найму (оренди) відповідно до якого наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ст. 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Відповідно до статей 215, 220, 236, 640 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення сторонами вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Тобто у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення такий договір є нікчемний, а нікчемний правочин є недійсним з моменту його вчинення, та не підлягає визнанню таким у судовому порядку. Натомість договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Верховний Суд підтримує висновки господарських судів про те, що додаткова угода від 01.10.2012 №2 про продовження дії договору на 5 років, є нікчемною і не створює прав та обов`язків для сторін, а договір найму (оренди) від 29.07.2005 року припинив свою дію 29.07.2015. У зв`язку з чим вимога позивача про визнання правовідносин з найму нежитлових приміщень четвертого та п`ятого поверхів будівлі Б-5 за адресою місто Полтава, вул. Європейська, 153, що виникли між Спільним підприємством "Полтавська газонафтова компанія", (вул. Європейська, 124А, кв.77, м. Полтава, 36002) та Публічним акціонерним товариством "НДІ Колан", (вул. Європейська, буд. 153, м. Полтава, 36002) на підставі договору найму (оренди) від 29.07.2005 року та додаткових угод до нього такими, що припинені з 04 квітня 2019 року не є таким способом, що підлягає захисту у розумінні ст. 16 Цивільного кодексу України.
Статтею 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.