ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 липня 2019 року
м. Київ
Справа № 927/321/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.,
За участю секретаря судового засідання - Шпорт О.В.
розглянувши касаційну скаргу Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради на рішення Господарського суду Чернігівської області від 30.10.2018 (суддя Фетисова І.А.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.04.2019 (головуючий суддя - Зубець Л.П., судді: Мартюк А.І., Калатай Н.Ф.)
за позовом Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Чернігівський центр консалтингу"
про внесення змін до договору,
За участю представників сторін:
від позивача: Герасименко А.О.- адвокат;
від відповідача: Лопатка В.М. - адвокат.
ВСТАНОВИВ:
І. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1. У травні 2018 року Комунальне підприємство "Діловий центр" Чернігівської обласної ради подало позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Чернігівський центр консалтингу" про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 49/11 в будівлі про проспекту Миру, 51 у м. Чернігові, посвідченого 23.11.2011 приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Денисенко О.В., зареєстрованого в реєстрі за №3976. Просить "Внести зміни до Договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 49/11 в будівлі по проспекту Миру, 51, у м. Чернігові, посвідченого 23.11.2011 приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Денисенко О.В., зареєстрованого в реєстрі за № 3976, а саме:
1. Підпункт 1.1.2 пункту 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викласти у редакції наступного змісту:
" 1.1.2 Вартість Майна, загальною площею 56,0 кв. м, що визначена згідно зі звітом про оцінку на " 23" січня 2018 року, становить за незалежною оцінкою 1 536 150,00 грн (без ПДВ)".
2. Пункти 3.3, 3.4 розділу 3 "Орендна плата" Договору оренди викласти у редакції наступного змісту:
" 3.3 Розмір орендної плати визначається в порядку передбаченому Методикою розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції, затвердженої рішенням обласної ради від 17 травня 2017 року № 34-9/VII зі змінами.
3.4. Розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у Додатку № 1, що є невід`ємною частиною і становить за базовий місяць розрахунку (грудень 2017 року) - 8960,88 грн. (без ПДВ).
Орендна плата за перший місяць оренди - лютий 2018 року, після перегляду розміру орендної плати, визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за січень та лютий 2018 року.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством".
2. В обґрунтування позову позивач зазначав, що відповідно до п. 3.10 договору оренди розмір орендної плати змінюється орендодавцем в односторонньому порядку у випадку зміни методики її розрахунку. Разом з цим, рішення Чернігівської обласної ради від 17.05.2017 було затверджено в новій редакції Методику розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області. Цим же рішенням вирішено, зокрема встановити, що орендна плата в діючих договорах оренди може бути переглянута згідно з новими ставками за умови проведення нової оцінки майна (п. 2.1 рішення). Пунктом 2.4 даного рішення Комунальне підприємство "Діловий центр" Чернігівської обласної ради було зобов`язано протягом трьох місяців провести нову оцінку майна, що передано в оренду за договорами, строк яких перевищує п`ять років, та перерахувати орендну плату не враховуючи вартість невід`ємних поліпшень майна, здійснених орендарями.
3. Заперечуючи проти позовних вимог відповідач вказував на те, що істотних порушень умов договору оренди № 49/11 не допускав, підстави для внесення змін в односторонньому порядку в установлених законом випадках відсутні. Договором оренди передбачена можливість односторонньої зміни умов договору орендодавцем (п. 3.10 договору) лише щодо зміни розміру орендної плати. Але позовні вимоги містять в собі також і зміни до інших положень договору оренди. Позивач просить внести зміни до п. 1.1.2 договору щодо визначення вартості майна, що було передане в оренду, посилаючись на переоцінку майна. Внесення таких змін в односторонньому порядку прямо суперечить вимогам законодавства України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. Приписами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачена можливість проведення переоцінки майна лише у разі продовження (поновлення) дії договору. Методикою розрахунку не передбачено проведення переоцінки майна в діючих договорах оренди. Вважав, що у позивача відсутні будь-які підстави для штучного збільшення орендної плати шляхом внесення змін у визначену при укладенні договору оренди вартість орендованого майна, оскільки останній убезпечив себе з фінансової точки зору шляхом коригування орендної плати на індекс інфляції.
ІІ. Короткий зміст судових рішень
4. Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 30.10.2018 у справі №927/321/18 в задоволенні позовних вимог КП "Діловий центр" Чернігівської обласної ради відмовлено в повному обсязі. Присуджено до стягнення з позивача на користь відповідача витрати на правничу допомогу в розмірі 4 000, 00 грн.
5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.04.2019 рішення суду першої інстанції у цій справі залишено без змін. Присуджено до стягнення з позивача на користь відповідача витрати на правничу допомогу в розмірі 4 000, 00 грн.
ІІІ. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді
6. 26.04.2019 (згідно із поштовим штемпелем на конверті) Комунальним підприємством "Діловий центр" Чернігівської обласної ради до Касаційного господарського суду подано касаційну скаргу на рішення Господарського суду Чернігівської області від 30.10.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.04.2019 у справі № 927/321/18.
7. Витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.06.2019 року у справі №927/321/18 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Краснов Є.В., Мачульський Г.М.
8. 19.06.2019 суд постановив ухвалу про відкриття касаційного провадження по справі та призначення до розгляду на 17.07.2019, якою повідомлено учасників справи про дату, час і місце розгляду скарги та визначено строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 10.07.2019.
9. В судове засідання з`явилися: представник позивача, який просив суд задовольнити касаційну скаргу, рішення та постанову скасувати, а справу направити на новий розгляд, а також представник відповідача, котрий просив у задоволенні касаційної скарги відмовити, відшкодувати адвокатські витрати за рахунок позивача.
ІV. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
10. У касаційній скарзі позивач просить вказані судові рішення скасувати, справу направити для продовження розгляду до апеляційної інстанції, судові витрати покласти на відповідача.
11. Такі вимоги мотивовано неправильним застосуванням судами норм матеріального права, а саме статті 144 Конституції України, статей 11, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 3, 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та порушенням норм процесуального права, а саме статей 7, 86, 104, 210 Господарського процесуального кодексу України, що, відповідно до приписів статті 310 цього ж Кодексу, є підставою для скасування прийнятих судами рішення та постанови.
12. У відзиві відповідач просить у задоволені касаційної скарги відмовити, стягнути з позивача на його користь 4000, 00 грн. витрат на правову допомогу.
13. У відповіді на відзив позивач просить касаційну скаргу задовольнити, рішення та постанову у справі скасувати, справу направити на новий розгляд, відмовити у відшкодуванні відповідачеві витрат на правову допомогу.
V. Фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
14. Судами у даній справі встановлено, що 23.11.2011 між КП "Діловий центр" (у тексті договору - орендодавець) та ТОВ "Чернігівський центр консалтингу" (у тексті договору - орендар) було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області №49/11 (надалі - Договір оренди). Договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу 23.11.2011 та зареєстровано в реєстрі за №3976.
15. На виконання пункту 1.1 Договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв за актом приймання передачі від 23.11.2011 в строкове платне користування частину нежитлового приміщення в будівлі, що є об`єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, розташованій за адресою проспект Миру, 51 у місті Чернігові та перебуває в господарському віданні комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради. Частина приміщень першого поверху (літ. 1-31, літ. 1-32, літ. 1-36), які знаходяться в вищезазначеній будівлі, загальною площею 56 кв. м, що складає 1/40 частину будівлі, що мають окремий вхід (п. 1.1.1 Договору оренди).
Пунктом 1.1.2 Договору оренди вартість майна, визначена згідно зі звітом про оцінку на 24 травня 2011 р. і становить за незалежною оцінкою 213 273, 76 грн (без ПДВ).
Відповідно до п. 1.2 Договору оренди майно передається в оренду з метою розміщення їдальні, дитячого кафе, фаст-фуду, кафе-морозиво (без реалізації горілчаних виробів).
Відповідно до п. 2.1 Договору оренди, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та Акта приймання - передачі майна, який є невід`ємною частиною цього Договору (Додаток 1).
Згідно з п. 3.1 Договору оренди орендна плата є платежем у грошовій формі, який орендар вносить орендодавцю та до обласного бюджету незалежно від наслідків діяльності орендаря і сплачується за весь термін фактичного користування майном, що визначається на підставі акта приймання-передачі в оренду та акта приймання-передачі майна з орендного користування.
До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, податок на додану вартість (п. 3.2 Договору оренди).
Пунктом 3.3 Договору оренди розмір орендної плати визначається в порядку, передбаченому Методикою розрахунку, та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25.03.2011 з урахуванням змін та доповнень, затверджених рішенням обласної ради від 30.09.2011.
Розмір та порядок розрахунку орендної плати наведені у Додатку 2 до цього Договору, що є невід`ємною його частиною, і становить за базовий місяць (серпень 2011 року) розрахунку - 1 414, 72 грн (без ПДВ). Орендна плата за перший (листопад 2011 року) місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за вересень, жовтень та листопад 2011 року. ПДВ розраховується і сплачується у розмірах та порядку згідно з чинним законодавством (п. 3.4 Договору оренди).
Відповідно до п. 3.10 Договору оренди розмір орендної плати змінюється орендодавцем в односторонньому порядку у випадку зміни Методики її розрахунку та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями обласної ради. Розмір орендної плати може бути також змінено через три роки, в зв`язку з проведенням незалежної оцінки орендованого майна, послуги з проведення якої сплачує орендар.
Строк чинності, умови зміни та припинення договору визначені пунктом 10 Договору оренди, відповідно до якого цей Договір діє з 23.11.2011 по 27.09.2020 включно (п. 10.1 Договору оренди).
16. В подальшому, рішенням Чернігівської обласної ради від 17.05.2017 № 34-9/VII "Про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції" ухвалено внести зміни до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25.03.2011, виклавши її в новій редакції (надалі - Методика в редакції від 17.05.2011).
Пунктом 2.2 вказаного рішення встановлено, що продовження договорів оренди, укладених до набрання чинності цим рішенням, можливе за умови проведення нової оцінки майна, крім договорів оренди, укладених з бюджетними організаціями. Орендодавці майна комунальної власності по закінченню кожного третього року дії договорів оренди (крім договорів оренди, укладених з бюджетними організаціями), протягом наступного місяця, зобов`язані проводити нову оцінку майна та перерахунок орендної плати не враховуючи вартість невід`ємних поліпшень майна, здійснених орендарями (п. 2.3.). Комунальному підприємству "Діловий центр" Чернігівської обласної ради протягом трьох місяців провести нову оцінку майна, що передано в оренду за договорами, строк яких перевищує 5 років, та перерахувати орендну плату не враховуючи вартість невід`ємних поліпшень майна, здійснених орендарями (п. 2.4.).
Пунктом 4 вказаного рішення уповноважено Управління комунального майна обласної ради надавати офіційні роз`яснення з питань застосування цього рішення.
Відповідно до пункту 2.7 Методики в редакції від 17.05.2017 визначено, що рецензування звітів про незалежну оцінку майна проводиться управлінням комунального майна обласної ради. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший термін дії оцінки не зазначений в самому звіті про оцінку майна.
17. В підтвердження правомірності проведеного розрахунку орендної плати та вартості об`єкту оренди позивачем надано висновок про вартість майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Експертно-правовий центр "ПРАВЕКС", затвердженого начальником Управління комунального майна Чернігівської обласної ради 30.01.2018, об`єкт оцінки - частина приміщень першого поверху, загальною площею 56 кв. м, що перебувають у господарському віданні КП "Діловий центр" Чернігівської обласної ради та знаходиться за адресою пр. Миру, 51, м. Чернігів, замовник - КП "Діловий центр" Чернігівської обласної ради, дата оцінки 23.01.2018, дата складання висновку - 26.01.2018, мета оцінки - визначення відновної вартості об`єкта оцінки для цілей оренди. Відновна вартість для цілей оренди, без ПДВ - 1536150 грн. Сума ПДВ - 307230 грн. Відновна вартість для цілей оренди в т.ч. ПДВ - 1843380 грн.
18. 08.02.2018 позивачем було направлено відповідачу лист №096-18 від 08.02.2018, до якого було долучено для підписання два примірника договору про внесення змін №1 до Договору № 49/11 від 23.11.2011 оренди нерухомого майна в будівлі, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, розташованої за адресою пр. Миру, 51 в м. Чернігові. Позивач у вказаному листі просив підписати, скріпити печаткою та повернути на адресу підприємства один примірник договору про внесення змін для його подальшого посвідчення у нотаріуса.
19. Згідно примірника проекту договору про внесення змін №1 зазначено, що керуючись п. 2.4 рішення обласної ради від 17.05.2017 № 34-9/VII "Про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції", беручи до уваги рекомендації постійної комісії обласної ради з питань управління та розпорядження об`єктами комунальної власності від 21.08.2017 "Про продовження строку виконання переоцінки майна", в зв`язку з виготовленням нової незалежної оцінки орендованого майна та перерахунком орендної плати відповідно до п. 3.10 розділу 3 "Орендна плата" договору оренди, сторони дійшли згоди внести відповідні зміни до договору оренди від 23.11.2011 № 49/11 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, наступного змісту:
1. Підпункт 1.1.2 пункту 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викласти у редакції наступного змісту:
" 1.1.2 Вартість Майна, загальною площею 56,0 кв. м, що визначена згідно зі звітом про оцінку на "23" січня 2018 року, становить за незалежною оцінкою 1 536 150,00 грн (без ПДВ)".
2. Пункти 3.3, 3.4 розділу 3 "Орендна плата" Договору оренди викласти у редакції наступного змісту:
" 3.3 Розмір орендної плати визначається в порядку передбаченому Методикою розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції, затвердженої рішенням обласної ради від 17 травня 2017 року № 34-9/VII зі змінами.
3.4. Розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у Додатку № 1, що є невід`ємною частиною і становить за базовий місяць розрахунку (грудень 2017 року) - 8960,88 грн (без ПДВ).
Орендна плата за перший місяць оренди - лютий 2018 року, після перегляду розміру орендної плати, визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за січень та лютий 2018 року.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством".
20. Разом з тим, договір про внесення змін №1 до Договору оренди відповідачем не було підписано, а листом №5 від 16.02.2018 останній просив позивача надати йому копію незалежної оцінки орендованого майна, що передається в оренду, зазначеної у додатку №1 до договору про внесення змін №1 від 05.02.2018 до Договору оренди та інформацію про урахування при здійсненні оцінки нерухомого майна вартості здійснених орендарем поліпшень орендованого майна згідно із аудиторським звітом та довідкою аудиторської фірми "РФС-Аудит" від 13.10.2017.
Супровідним листом №141-18 від 21.02.2018 позивачем направлено відповідачеві:
- копія висновку про вартість майна - частини приміщень першого поверху, загальною площею 118,0 кв.м, що перебувають у його господарському віданні КП "Діловий центр" Чернігівської обласної ради та знаходяться за адресою: проспект Миру, 51 у місті Чернігові ;
- копія висновку про вартість майна - частини приміщень першого поверху, загальною площею 56,0 кв.м, що перебувають у його господарському віданні КП "Діловий центр" Чернігівської обласної ради та знаходяться за адресою: проспект Миру, 51 у місті Чернігові.
При цьому, позивачем зазначено, що під час проведення оцінки приміщень не була врахована вартість поліпшень орендованого майна, оскільки надані відповідачем аудиторський звіт та довідка аудиторської фірми "РФС-Аудит" від 13.10.2017 є лише частиною відповідної документації, яка необхідна для розгляду питання щодо урахування поліпшень і наявність лише цих документів не є підставою для їх врахування.
21. У листі №6 від 12.03.2018 відповідач просив позивача надати копію повноцінного звіту про оцінку орендованого майна для обговорення на загальних зборах товариства питання укладання договору про внесення змін до Договору оренди.
22. Листом №232-18 від 21.03.2018 позивач направив відповідачеві копію вищевказаного звіту.
23. З метою визначення дійсної вартості майна та перевірки результатів оцінки наданої позивачем відповідачеві, останній також замовив проведення незалежної оцінки вартості орендованого майна, за результатами суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ ЕК Фірма "Десна-Експерт" надано висновок про вартість майна, згідно з яким ринкова вартість об`єкта оренди становить 1 843 380, 00 грн.
24. На адвокатський запит відповідача, направлений на адресу Управління комунального майна Чернігівської обласної ради щодо надання інформації відносно нормативно-правового акту, яким врегульовано питання урахування поліпшень здійснених орендарем при проведенні переоцінки майна для цілей оренди, листом №01-525 від 18.05.2018 надано відповідь, що процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря регулюється Порядком оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, затвердженим наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004.
25. З довідки ТОВ "Чернігівський центр консалтингу" від 13.10.2017 про вартість витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням невід`ємних поліпшень, вбачається, що за даними бухгалтерського обліку відповідачем були здійснені витрати на проведення "Реконструкції (невід`ємних поліпшень) орендованих та суборендованих приміщень першого поверху по пр. Миру, 51 і підвального приміщення по пр . Миру, 49-а " Кафе швидкого харчування" в орендованому приміщенні, загальною площею 367, 15 кв.м. на суму 915 021, 00 грн.
VІ. Короткий виклад мотивів судових рішень судів попередніх інстанцій
26. Приймаючи оскаржувані рішення суди свої висновки мотивували тим, що враховуючи дату складання проекту змін до Договору оренди (05.02.2018), зазначення по тексту проекту базового розміру орендної плати за грудень 2017 року, позивач мав дотримуватись регламентів Методики від 17.05.2017, в редакції, чинній на момент складання проекту змін до договору оренди, яка є обов`язковою для застосування.
В обґрунтування позовних вимог позивач вказував, що розмір орендної плати визначено відповідно до пунктів 5.1, 5.3 Методики у редакції від 17.05.2017, оскільки пункт 5.2 Методики виключений на підставі рішення Чернігівської обласної ради від 28.03.2018.
Разом з тим, станом на дату складення та направлення відповідачеві проекту змін до договору про внесення змін №1 до Договору оренди Методикою в редакції від 17.05.2017 було визначено два різних способи розрахунку орендної плати, викладені в пунктах 5.1 та 5.2 Методики.
27. Отже, враховуючи, що об`єктом оренди є частина приміщення першого поверху (літ. 1-31, літ. 1-32, літ. 1-36), загальною площею 56 кв. м, що складає 1/40 частини будівлі які знаходяться в будівлі по проспекту Миру 51 м. Чернігів, позивачем мав бути застосований п.5.2 Методики для визначення розміру орендної плати, а застосування ним п. 5.1 Методики є неправомірним.
28. З наявного в матеріалах справи Звіту та висновку про вартість майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Експертно-правовий центр "ПРАВЕКС", затвердженого начальником Управління комунального майна Чернігівської обласної ради 30.01.2018, вбачається, що об`єктом оцінки є частина приміщень першого поверху, загальною площею 56 кв. м, що перебувають у господарському віданні КП "Діловий центр" Чернігівської обласної ради та знаходиться за адресою пр. Миру, 51, м. Чернігів, а не всієї будівлі як вимагає п.5.2 Методики в редакції від 17.05.2017.