ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 вересня 2024 року
м. Київ
cправа № 922/787/20
Верховний Суду складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
прокуратури (позивача) - Гудкова Д. В. (за посвідченням),
відповідача-1 - не з`явилися,
відповідача-2 - не з`явилися,
відповідача-3 - Бєляковської Г. І. (особисто), Венгера В. Л. (адвокат),
розглянув касаційні скарги фізичної особи-підприємця Бєляковської Галини Іванівни, Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2021 (головуючий - Склярук 0. І., судді Гетьман Р. А., Дучал Н. М.) у справі
за позовом керівника Харківської місцевої прокуратури № 1
до: 1) Харківської міської ради;
2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради;
3) фізичної особи-підприємця Бєляковської Галини Іванівни
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, зобов`язання повернути майно.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У березні 2020 року керівник Харківської місцевої прокуратури № 1 (далі - прокурор, позивач) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі - Харківська міськрада, Міськрада, відповідач-2), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління комунального майна та приватизації Харківської міськради, Управління, відповідач-2), фізичної особи-підприємця Бєляковської Галини Іванівни (далі - ФОП Бєляковська Г. І., Підприємець, відповідач-3) про:
1) визнання незаконним та скасування пункту 53 додатку до рішення 18 сесії Харківської міськради 7 скликання від 21.02.2018 № 1008/18 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" (далі - рішення від 21.02.2018 № 1008/18, оспорюване рішення);
2) визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 04.09.2018 № 5631-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міськради і ФОП Бєляковською Г. І. (далі - договір купівлі-продажу № 5631-В-С, оспорюваний договір);
3) зобов`язання Підприємця повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міськради нежитлові приміщення підвалу №№ І-ІІІ, V, VII, X площею 116,7 м2, та першого поверху №№ 1-:-8, 19-:-22, 24-:-26, 34, 35 площею 236,8 м2, загальною площею 353,5 м2, розташовані у житловому будинку літ."А-4" за адресою: м. Харків, вул. Ашгабатська, 10, загальною вартістю 844 869,60 грн (далі - спірні приміщення, спірне майно, об`єкт приватизації), шляхом підписання відповідного акта прийому-передачі вказаного майна, посилаючись на норми статей 21, 203, 215, 216, 228, 327, 345 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 53 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), статті 23 Закону України "Про прокуратуру", статей 1, 2, 3, 51, 162, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинного до 06.03.2018), статей 3, 11, 182, 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018), пункту 8.1 Порядку продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 02.04.2012 № 439 (далі - Порядок № 439), та положення Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр., затвердженої рішенням Харківської міськради від 21.06.2017 № 691 /17 (далі - Програма приватизації).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що:
1) Харківська міськрада незаконно обрала спосіб приватизації спірного майна шляхом його викупу орендарем, позаяк такий спосіб приватизації суперечить інтересам держави і територіальної громади, а саме Міськрада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації (Управління) - укласти відповідний договір купівлі-продажу, як правило, за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж), тобто лише у виняткових випадках такий продаж може бути проведено шляхом викупу, проте у випадку продажу шляхом викупу орендарем об`єкта, який вже перебуває у нього в оренді, орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів повинен здійснити поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за якою воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна;
2) натомість звіт про оцінку майна, договір оренди від 13.11.2014 № 3073 (далі - договір оренди від 13.11.2014), договір купівлі-продажу № 5631-В-С, заява ФОП Бєляковської Г. І. про приватизацію орендованого майна від 22.02.2018 не містять будь-яких відомостей про такі поліпшення, отже, Підприємець не подавав до органу приватизації документів на підтвердження здійснення невід`ємних поліпшень, виконаних за час оренди спірного майна, а тому рішення від 21.02.2018 № 1008/18 в оспорюваній частині підлягає скасуванню як незаконне, договір купівлі-продажу № 5631-В-С - визнанню недійсним, а спірні приміщення - поверненню власнику;
3) незаконний продаж комунального майна на неконкурентних засадах призводить до неефективного його використання та недоотримання значних коштів місцевим бюджетом, що порушує економічні інтереси держави, а також права та інтереси територіальної громади м. Харкова.
Крім того, на підтвердження підстав самостійного представництва інтересів держави прокурор у позовній заяві зазначив, що саме Харківська міськрада, яка представляє інтереси територіальної громади м. Харкова, у цьому випадку вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади міста, а тому Міськрада є відповідачем у цій справі.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 17.09.2020 (суддя Кухар Н. М.) у задоволенні позову відмовлено.
4. Рішення мотивоване тим, що:
1) такий спосіб приватизації, як викуп майна орендарем, передбачений національним законодавством, а відсутність поліпшень орендованого майна була відома усім учасникам правочину, а, отже, невірне обрання способу приватизації є порушенням, допущеним виключно відповідачем-1, але не набувачем майна, оскільки набувач майна жодним чином не міг вплинути на виконання Харківською міськрадою своїх функцій;
2) здійснення набувачем викупу спірного майна без надання доказів його поліпшення на підставі рішення органу місцевого самоврядування, не свідчить про порушення з боку набувача, оскільки купівля майна є легітимною дією, яка не має ознак жодного порушення;
3) позивач належними та допустимими доказами не довів того, що оспорюваний договір суперечить вимогам чинного законодавства та інтересам держави і суспільства, які були би співрозмірні з наслідком таких порушень у виді визнання правочину недійсним, а відтак і не довів наявності підстав для вилучення придбаного нерухомого майна, яке добросовісно набуто Підприємцем у власність;
4) після викупу об`єкта приватизації відповідач-3 здійснив поліпшення цього об`єкта шляхом проведення поточних ремонтних робіт;
5) прокурор не довів того, що спірне майно могло бути реалізовано під час проведення конкурсу або аукціону за більш високою ціною, ніж сплатила за нього ФОП Бєляковська Г. І., а тому у разі задоволення позовних вимог прокурора реальні збитки відповідача можуть бути більш значними, ніж упущена вигода органу місцевого самоврядування у виді недоотримання коштів від реалізації комунального майна.
5. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2021 скасовано рішення Господарського суду Харківської області від 17.09.2020 та ухвалено нове рішення про задоволення позовних вимог повністю.
6. Зазначена постанова мотивована положеннями статей 21, 203, 215, 777 ЦК України, статті 289 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 51, 162 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинного до 06.03.2018), статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018), пунктів 8.1, 8.2 Порядку № 439, пунктів 1.1, 2.1, 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 (далі - Порядок № 377), пунктів 1.1, 3.1, 3.3, 3.4, 3.7, 3.8 Програми приватизації, статей 236, 269, 277 ГПК України, застосовуючи які, апеляційний суд погодився з висновком місцевого господарського суду про обґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що:
1) факт нездійснення відповідачем-3 невід`ємних поліпшень спірного нерухомого майна є встановленим і не заперечується відповідачами, тому оспорюване рішення про проведення приватизації шляхом викупу, а не на конкурсних засадах, не відповідає вимогам чинного законодавства про приватизацію;
2) позбавлення Підприємця спірного майна не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), оскільки такі наслідки зумовлені протиправною поведінкою (недобросовісними діями) самого набувача майна (аналогічну правову позицію викладено в постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20).
Короткий зміст вимог касаційних скарг
7. Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, ФОП Бєляковська Г. І. звернулася з касаційною скаргою, у якій просить справу № 922/787/20 передати на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, зазначену постанову скасувати та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.
8. Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, Управління комунального майна та приватизації Харківської міськради звернулося з касаційною скаргою, у якій просить вказану постанову скасувати, а справу передати на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.
9. Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, Харківська міськрада звернулася з касаційною скаргою, у якій просить справу № 922/787/20 передати на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, зазначену постанову скасувати та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.
Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги
10. На обґрунтування вимог касаційної скарги ФОП Бєляковська Г. І. (далі - скаржник-1) посилається на неправильне застосування та порушення судом апеляційної інстанції положень частини 2 статті 777 ЦК України, частини 1 статті 289 ГК України, статті 1 Першого протоколу Конвенції, статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018), статті 236 ГПК України, наголошуючи на необхідності відступлення від висновку щодо пріоритетного застосування норми права, а саме положення пункту 1 частинні статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018) як норми спеціального закону в подібних правовідносинах, викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 (щодо винних дій орендаря при викупі орендованого нерухомого майна в процедурі приватизації).
Зокрема, скаржник-1 зазначає, що з огляду на відсутність внесення змін до частини 1 статті 289 ГК України та частини 2 статті 777 ЦК України (правило щодо обов`язку внесення яких, за умови регулювання проектом закону цивільних відносин інакше, встановлено частиною 2 статті 4 ЦК України), та за відсутності будь-яких інших застережень при прийнятті Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств", положення вказаного закону (пункт 1 частини 1 статті 182) не суперечить, не скасовує, не звужує обсягу (змісту) та не регулює по-іншому відносини приватизації орендованого нерухомого майна у співвідношенні як з частиною 1 статті 289 ГК України, якою врегульовано відносини щодо викупу (приватизації) об`єкта оренди і надано орендарю право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, так і з частиною 2 статті 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Тобто положенням пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" встановлено додаткову підставу (поліпшення орендованого майна), яка надає право застосувати викуп орендованого майна, але яка (підстава) до цього не існувала. При цьому вказана норма не скасовує та не змінює право орендаря на викуп орендованого майна, яке (право) передбачено договором оренди. Відтак законом встановлено наступні самостійні та не пов`язані між собою підстави для викупу орендованою майна орендарем: 1) право викупу передбачено договором оренди; 2) здійснення орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду. Таким чином, законодавство України, яке на час викупу відповідачем-3 орендованого майна регулювало відносини приватизації такого майна, не містило чітко вираженої заборони на викуп орендованого майна за відсутності поліпшень не менше ніж 25 % вартості такого майна.
11. На обґрунтування вимог касаційної скарги Управління (далі - скаржник-2) посилається на те, що:
1) при ухваленні оскаржуваної постанови апеляційний суд не врахував висновків щодо застосування норми права, а саме статті 23 Закону України "Про прокуратуру", у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 (щодо питання наявності підстав здійснення прокурором представництва інтересів держави в суді) та у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2020 у справі № 922/534/19 (особа, яку прокурор визначив в якості відповідача у вказаній справі, не позбавлена права звернутися до суду з позовом самостійно і до повноважень прокурора не віднесено позбавлення його такого права);
2) існує необхідність відступлення від висновку щодо пріоритетного застосування норми права, а саме положення пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018) як норми спеціального закону в подібних правовідносинах, викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 (щодо винних дій орендаря при викупі орендованого нерухомого майна в процедурі приватизації).
Зокрема скаржник-2 наголошує на тому, що такий спосіб приватизації, як викуп майна орендарем, передбачено національним законодавством. Спосіб приватизації встановлюється уповноваженим органом, тому набувач майна жодним чином не міг вплинути на його обрання. Набувач майна міг лише ініціювати початок приватизації виходячи з прав, визначених договором оренди. Таким чином, судом встановлено, що здійснення набувачем на підставі рішення органу місцевого самоврядування викупу майна без надання доказів його поліпшення не свідчить про порушення з боку набувача, оскільки купівля майна є легітимною дією, яка не має ознак жодного порушення. В свою чергу позбавлення ФОП Бєляковської Г. І. права власності на приватизоване майно призведе до недотримання спільних інтересів і грубого порушення інтересів членів територіальної громади м. Харкова.
12. У свою чергу, на обґрунтування вимог касаційної скарги Міськрада (далі - скаржник-3) посилається на неправильне застосування та порушення судом апеляційної інстанції положень частини 2 статті 777 ЦК України, частини 1 статті 289 ГК України, статті 1 Першого протоколу Конвенції, статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018), статті 236 ГПК України, наголошуючи на тому, що:
1) при ухваленні оскаржуваної постанови апеляційний суд не врахував викладеного в ухвалі Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 922/3014/19 висновку щодо застосування норми права, а саме статті 23 Закону України "Про прокуратуру" в подібних правовідносинах;
2) суд апеляційної інстанції не врахував висновку щодо застосування норми права, а саме статті 23 Закону України "Про прокуратуру" у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2020 у справі № 922/534/19 (щодо необґрунтованості та недоведеності підстав представництва прокуратурою інтересів держави в суді);
3) існує необхідність відступлення від висновку щодо пріоритетного застосування норми права, а саме положення пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018) як норми спеціального закону в подібних правовідносинах, викладеного в постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 (щодо винних дій орендаря при викупі орендованого нерухомого майна в процедурі приватизації).
Зокрема скаржник-3 зазначає, що з огляду на відсутність внесення змін до частини 1 статті 289 ГК України та частини 2 статті 777 ЦК України (правило щодо обов`язку внесення яких, за умови регулювання проектом закону цивільних відносин інакше, встановлено частиною 2 статті 4 ЦК України), та за відсутності будь-яких інших застережень при прийнятті Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств", положення вказаного закону (пункт 1 частини 1 статті 182) не суперечить, не скасовує, не звужує обсягу (змісту) та не регулює по-іншому відносини приватизації орендованого нерухомого майна у співвідношенні як з частиною 1 статті 289 ГК України, якою врегульовано відносини щодо викупу (приватизації) об`єкта оренди і надано орендарю право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, так і з частиною 2 статті 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Тобто положенням пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" встановлено додаткову підставу (поліпшення орендованого майна), яка надає право застосувати викуп орендованого майна, але яка (підстава) до цього не існувала. При цьому вказана норма не скасовує та не змінює право орендаря на викуп орендованого майна, яке (право) передбачено договором оренди. Відтак законом встановлено наступні самостійні та не пов`язані між собою підстави для викупу орендованого майна орендарем: 1) право викупу передбачено договором оренди; 2) здійснення орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду. Водночас позивачем не наведено наявності такого суспільного інтересу та потреби держави у спірному майні, який дозволяв би дійти висновку про наявність підстав для втручання у майнові права відповідача-3 як добросовісного набувача об`єкта приватизації.
Узагальнений виклад позиції іншого учасника справи
13. Прокурор не скористався правом на подання відзивів на касаційні скарги відповідачів.
Розгляд справи Верховним Судом
14. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.04.2021 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Бєляковської Г. І. на постанову Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2021 у справі № 922/787/20 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 01.06.2021.
Ухвалами Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.05.2021 відкрито касаційне провадження за касаційними скаргами Харківської міськради і Управління комунального майна та приватизації Харківської міськради у справі № 922/787/20 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 01.06.2021.
15. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.06.2021 зупинено касаційне провадження за касаційними скаргами Харківської міськради, Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради і ФОП Бєляковської Г. І. на постанову Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2021 у справі № 922/787/20 до розгляду об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 927/491/19.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.08.2021 поновлено касаційне провадження у справі № 922/787/20. Зупинено касаційне провадження за касаційними скаргами Харківської міськради, Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради і ФОП Бєляковської Г. І. на постанову Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2021 у справі № 922/787/20 до перегляду постанови Північного апеляційного господарського суду від 23.03.2021 у подібних правовідносинах у справі № 925/1133/18 у касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
Ухвалою від 07.09.2023 Судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду передала справу № 925/1133/18 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Великою Палатою Верховного Суду 11.06.2024 ухвалено постанову у справі № 925/1133/18, яку було оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень 17.07.2024.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.08.2024 поновлено касаційне провадження у справі № 922/787/20 та призначено її розгляд у судовому засіданні на 03.09.2024.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.09.2024 оголошувалася перерва в судовому засіданні з розгляду касаційних скарг Харківської міськради, Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради і ФОП Бєляковської Г. І. на постанову Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2021 у справі № 922/787/20 до 17.09.2024.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
16. 13.11.2014 між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міськради (орендодавець) і ФОП Бєляковською Г. І. (орендар) було укладено договір оренди № 3073, за умовами якого орендарю було передано в строкове платне користування строком до 13.10.2017 нежитлові приміщення підвалу №№ І-IІІ, V, VII, X площею 116,7 м2, та першого поверху №№ 1-:-8, 19-:-22, 24-:-26, 34, 35 площею 236,8 м2, загальною площею 353,5 м2, розташовані у житловому будинку літ."А-4" за адресою: м. Харків, вул. Ашгабатська, 10, що належали до комунальної власності територіальної громади м. Харкова.
17. У пунктах 4.7, 4.8 договору оренди від 13.11.2014 його сторони погодили, що орендар зобов`язаний змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця. Орендар зобов`язаний: здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця; за свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно до чинного законодавства; здійснювати реконструкцію орендованого майна за письмовою згодою орендодавця за свій рахунок за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міськради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно до чинного законодавства.
18. Додатковою угодою № 2 дію договору оренди від 13.11.2014 продовжено до 01.10.2018.
19. Згідно з пунктом 53 додатку до рішення від 21.02.2018 № 1008/18 Міськрада дозволила ФОП Бєляковській Г. І. як орендарю приватизувати спірні приміщення шляхом викупу.
20. 04.09.2018 між ФОП Бєляковською Г. І. та Управлінням укладено договір купівлі-продажу № 5631-В-С, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н. В. і зареєстрований в реєстрі за № 3030, на підставі якого у власність Підприємця перейшло все майно, яке було об`єктом оренди за договором оренди від 13.11.2014, а саме спірні приміщення.
21. Факт передачі об`єкта приватизації відповідачу-3 підтверджується актом прийому-передачі від 05.09.2018 № 5631-В-С.
22. Суди також встановили, що факт нездійснення орендарем невід`ємних поліпшень спірного майна до укладення оспорюваного договору не заперечується відповідачами.
Позиція Верховного Суду
23. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
24. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційні скарги відповідачів необхідно задовольнити частково, оскаржувану постанову - скасувати в частині задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування пункту 53 додатку до рішення Харківської міськради від 21.02.2018 № 1008/18, залишивши в силі рішення місцевого господарського суду в частині відмови в задоволенні зазначеної позовної вимоги, з таких підстав.
Щодо касаційної скарги ФОП Бєляковської Г. І. (скаржника-1)
25. Підприємець у поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні.
26. Так, скаржник-1, наголошуючи на необхідності відступлення від висновку Верховного Суду щодо пріоритетного застосування норми права, а саме положення пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018) як норми спеціального закону, в подібних правовідносинах, викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 (щодо винних дій орендаря при викупі орендованого нерухомого майна в процедурі приватизації), зазначає, що з огляду на відсутність внесення змін до частини 1 статті 289 ГК України і частини 2 статті 777 ЦК України (правило щодо обов`язку внесення яких, за умови регулювання проектом закону цивільних відносин інакше, встановлено частиною 2 статті 4 ЦК України), та за відсутності будь-яких інших застережень при прийнятті Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств", положення вказаного закону (пункт 1 частини 1 статті 182) не суперечить, не скасовує, не звужує обсягу (змісту) та не регулює по-іншому відносини приватизації орендованого нерухомого майна у співвідношенні як з частиною 1 статті 289 ГК України, якою врегульовано відносини щодо викупу (приватизації) об`єкта оренди і надано орендарю право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, так і з частиною 2 статті 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Тобто положенням пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" встановлено додаткову підставу (поліпшення орендованого майна), яка надає право застосувати викуп орендованого майна, але яка (підстава) до цього не існувала. При цьому вказана норма не скасовує та не змінює право орендаря на викуп орендованого майна, яке (право) передбачено договором оренди. Відтак законом встановлено наступні самостійні та не пов`язані між собою підстави для викупу орендованого майна орендарем: 1) право викупу передбачено договором оренди; 2) здійснення орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду. Таким чином, законодавство України, яке на час викупу відповідачем-3 орендованого майна регулювало відносини приватизації такого майна, не містило чітко вираженої заборони на викуп орендованого майна за відсутності поліпшень не менше ніж 25 % вартості такого майна.
27. Колегія суддів не погоджується із зазначеними доводами скаржника-1 з огляду на таке.
28. Принцип правової визначеності вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності правових норм, зокрема, їх передбачуваності (прогнозованості) і стабільності. Єдність однакового застосування закону забезпечує правову визначеність та втілюється шляхом однакового застосування судом того самого закону в подібних справах.
У пункті 70 рішення від 18.01.2001 у справі "Чепмен проти Сполученого Королівства" v. the United Kingdom) Європейський суд з прав людини наголосив на тому, що в інтересах правової визначеності, передбачуваності та рівності перед законом він не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності належної для цього підстави.
29. Задля гарантування юридичної визначеності Велика Палата Верховного Суду має відступати від попередніх висновків Верховного Суду лише за наявності для цього належної підстави. Так, вона може повністю відмовитися від певного висновку на користь іншого, або конкретизувати попередній висновок, застосувавши відповідні способи тлумачення юридичних норм. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин в певній сфері або їх правового регулювання (такий висновок сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16 (пункти 43- 45), від 05.12.2018 у справах № 757/1660/17-ц (пункти 43, 44) і № 818/1688/16 (пункти 44, 45), від 15.05.2019 у справі № 227/1506/18 (пункт 54), від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц (пункти 44, 45), від 21.08.2019 у справі № 2-836/11 (пункт 24), від 26.05.2020 у справі № 638/13683/15-ц (пункт 23), від 23.06.2020 у справі № 179/1043/16-ц (пункт 48), від 30.06.2020 у справах № 264/5957/17 (пункт 41) і № 727/2878/19 (пункт 39), від 07.07.2020 у справі № 712/8916/17 (пункт 35), від 09.09.2020 у справі № 260/91/19 (пункти 58, 59), від 29.09.2020 у справі № 712/5476/19 (пункт 40), від 25.05.2021 у справі № 149/1499/18 (пункт 29); від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (пункт 7.19), від 12.10.2021 у справі № 233/2ʼ021 /19 (пункт 34), від 02.11.2021 у справі № 917/1338/18 (пункт 90), від 09.11.2021 у справі № 214/5505/16 (пункт 31), від 14.12.2021 у справі № 147/66/17 (пункт 49), від 08.06.2022 у справі № 362/643/21 (пункт 45)).
30. Переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції достеменно встановив та відповідачі навіть не заперечують факт нездійснення відповідачем-3 невід`ємних поліпшень спірного майна як під час дії договору оренди, так і на час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу, внаслідок чого суд дійшов висновку про те, що оспорюваний пункт рішення Харківської міськради про проведення приватизації орендованого майна шляхом викупу не відповідає вимогам чинного законодавства про приватизацію, а саме положенням статей 25, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинного до 06.03.2018) і статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018).
31. При цьому апеляційний суд цілком правомірно відхилив безпідставні посилання відповідачів на загальне положення частини 2 статті 777 ЦК України, якою передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, та на загальну норму частини 1 статті 289 ГК України, якою передбачено право орендаря на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, оскільки спірні правовідносини виникли під час приватизації, порядок проведення якої регулюються спеціальним законодавством, яке підлягає пріоритетному застосуванню перед нормами Цивільного та Господарського кодексів України. Крім того, частиною 4 статті 289 ГК України встановлено, що приватизація єдиних майнових комплексів, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, зданих в оренду здійснюється у випадках і порядку передбачених законом.
32. Відповідно до частини 2 статті 162 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинного до 06.03.2018) викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
33. Згідно з частинами 1, 3 статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018) викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
34. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній з 19.02.2012) приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
35. Отже, виходячи з системного аналізу змісту положень законодавства про приватизацію (статей 51, 162 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинного до 06.03.2018), статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018)), Харківська міськрада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації (у цьому випадку Управління комунального майна та приватизації Харківської міськради) має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виняткових випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу а саме у цьому випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Тобто викуп орендарем орендованого ним приміщення, виходячи з положення статті 11, статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу
36. Колегія суддів зауважує, що зазначений правовий висновок, на необхідності відступлення від якого безпідставно наполягає скаржник-1, сформовано не лише в постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20, а є усталеною судовою практикою, відображеною, зокрема у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19, від 17.06.2020 у справі № 922/1958/19, від 23.06.2020 у справі № 922/1970/19, від 07.07.2020 у справі № 922/2932/19, від 08.07.2020 у справі № 922/1969/19, від 23.07.2020 у справі № 922/2762/19, від 03.11.2020 у справі № 922/3814/19, від 16.03.2021 у справі № 922/1009/20, від 18.03.2021 у справі № 922/4169/19, від 24.03.2021 у справі № 922/2244/19, від 24.03.2021 у справі № 922/3276/19, від 31.03.2021 у справі № 922/3272/18, від 01.04.2021 у справі № 922/250/20, від 06.04.2021 у справі № 922/1668/20, від 13.04.2021 у справі № 922/2934/19, від 13.04.2021 у справі № 922/3852/19, від 20.04.2021 у справі № 922/2811/19 зі спорів, що виникли із подібних правовідносин приватизації способом викупу комунального майна територіальної громади м. Харкова за участю Харківської міськради і Управління комунального майна та приватизації Харківської міськради).
37. Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р(ІІ)/2020 принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori); "закон спеціальний має перевагу над загальним" (іех speciaiis derogat generali)" "загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим" (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.
38. Відповідно до частини 2 статті 1 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018) до відносин щодо приватизації невеликих державних підприємств, не врегульованих цим Законом, застосовується Закон України "Про приватизацію майна державних підприємств".
Згідно з частиною 4 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинного до 06.03.2018) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації] здійснюється органами місцевого самоврядування.
39. За змістом частини 9 статті 17 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинного до 06.03.2018) орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо це було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна" (йдеться про нову редакцію цього Закону від 14.03.1995), тобто до 16.05.1995.
40. Зважаючи на імперативні положення частини 4 статті 289 ГК України, частини 4 статті 3 і частини 9 статті 17 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинного до 06.03.2018) і частини 2 статті 1 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018), а також з огляду на укладення з Підприємцем договору оренди від 13.11.2014 вже після завершення пільгового періоду набуття права на викуп орендованого майна виключно на підставі договору оренди, тобто після 16.05.1995, касаційна інстанція вважає, що у питанні регулювання спірних правовідносин відчуження комунального нерухомого майна Закон України "Про приватизацію державного майна" (чинний до 06.03.2018), Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинний до 06.03.2018) з одного боку, та ЦК України і ГК України з іншого боку, співвідносяться як спеціальний та загальний закони відповідно.
41. Наведеним вище повністю спростовується покладене в основу заперечень скаржника-1 твердження про те, що з огляду на відсутність внесення змін до частини 1 статті 289 ГК України і частини 2 статті 777 ЦК України (правило щодо обов`язку внесення яких, за умови регулювання проектом закону цивільних відносин інакше, встановлено частиною 2 статті 4 ЦК України), та за відсутності будь-яких інших застережень при прийнятті Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств", положення вказаного закону (пункт 1 частини 1 статті 182) не суперечить, не скасовує, не звужує обсягу (змісту) та не регулює по- іншому відносини приватизації орендованого нерухомого майна у співвідношенні як з частиною 1 статті 289 ГК України, якою врегульовано відносини щодо викупу (приватизації) об`єкта оренди і надано орендарю право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, так і з частиною 2 статті 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Тобто положенням пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" встановлено додаткову підставу (поліпшення орендованого майна), яка надає право застосувати викуп орендованого майна, але яка (підстава) до цього не існувала. При цьому вказана норма не скасовує та не змінює право орендаря на викуп орендованого майна, яке (право) передбачено договором оренди. Відтак законом встановлено наступні самостійні та не пов`язані між собою підстави для викупу орендованого майна орендарем: 1) право викупу передбачено договором оренди; 2) здійснення орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду. Таким чином, законодавство України, яке на час викупу відповідачем-3 орендованого майна регулювало відносини приватизації такого майна, не містило чітко вираженої заборони на викуп орендованого майна за відсутності поліпшень не менше ніж 25 % вартості такого майна.
42. При цьому посилання скаржника-1 на те, що положенням пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств" запроваджено додаткову підставу (поліпшення орендованого майна), яка надає право застосувати викуп орендованого майна, яка (підстава) до цього не існувала, суперечить фактичним обставинам справи, встановленим судами, оскільки відповідна правова норма набрала чинності з 19.02.2012, тобто задовго до укладення з ФОП Бєляковською Г. І. договору оренди від 13.11.2014.
43. З огляду на зміст вимог процесуального закону, а саме частини 2 статті 287 ГПК України, при касаційному оскарженні судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 2 частини 2 статті 287 цього Кодексу, окрім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити обґрунтування необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні, із чіткою вказівкою на норму права (абзац, пункт, частина статті), а також зазначенням такого правового висновку, описом правовідносин та змістовного обґрунтування мотивів такого відступлення.
44. Проте зміст касаційної скарги ФОП Бєляковської Г. І. щодо оскарження постанови у цій справі на підставі пункту 2 частини 2 статті 287 ГПК України свідчить про незгоду скаржника з висновками суду апеляційної інстанції щодо застосування положення пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018) як норми спеціального закону в спірних приватизаційних правовідносинах, однак не містить належного та мотивованого обґрунтування для відступлення від висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20.
45. Отже, наведена скаржником-1 підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України, наразі не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає можливість задоволення касаційної скарги ФОП Бєляковської Г. І. саме із зазначеної підстави.
46. У зв`язку з наведеним колегія суддів також не вбачає підстав для задоволення клопотання скаржника-1 про передачу справи № 922/787/20 на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з метою відступу від висновку щодо застосування норми права, а саме положення пункту 1 частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (чинного до 06.03.2018) у подібних правовідносинах, викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі № 922/623/20.