Відповідно до частини другої статті 28 Закону України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" та на виконання п. 5.2.1 Плану роботи Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України на 2009 рік, затвердженого розпорядженням Держфінпослуг від 04.12.2008 N 1418, заслухавши інформацію департаменту нагляду за фінансовими компаніями Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України П О С Т А Н О В И Л А:

1. Інформацію про ефективність та координацію діяльності з державного регулювання та нагляду за ринком послуг з управління фондами фінансування будівництва та фондами операцій з нерухомістю взяти до відома та використання в роботі (додається).

2. Контроль за виконанням цього розпорядження покласти на заступника Голови відповідно до розподілу обов'язків.

На сьогодні діяльність фінансових компаній - управителів ФФБ та ФОН (далі - управителі) регулюють наступні закони:

1. Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (спеціальний закон);

2. Закон України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг";

3. Закон України "Про цінні папери та фондовий ринок";

4. Глава 70 Цивільного кодексу України.

Повноваження Держфінпослуг у сфері державного регулювання і нагляду за діяльністю управителів визначені законами України "Про фінансові послуги і державне регулювання ринків фінансових послуг" та "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Для забезпечення діяльності управителів - небанківських фінансових установ Держфінпослуг прийнято ряд нормативно-правових актів, перелік яких наведено у додатку 1.

У додатку 2 наведена схема, за якою здійснюється взаємодія суб'єктів системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю та органів державної влади, що здійснюють нагляд за ними, яка діяла до березня 2009 року. У березні 2009 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій при будівництві житла", прийнятий Верховною Радою України 18 грудня 2008 року, яким внесено суттєві зміни до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Чинною на сьогодні нормативно-правовою базою встановлено певні правила і вимоги щодо провадження управителями діяльності по управлінню коштами, залученими від фізичних та юридичних осіб у ФФБ та ФОН з метою фінансування будівництва житла або здійснення операцій з нерухомістю, а саме:

необхідність ліцензування діяльності управителів по залученню коштів та певні вимоги до управителів - небанківських фінансових установ, які мають намір отримати ліцензію;

вимоги до власного капіталу управителя та його активів як на момент внесення інформації до Державного реєстру фінансових установ (далі - Реєстр), так і протягом діяльності управителя;

додаткові вимоги до договорів з установниками майна (далі - довірителі), які зменшують ризики щодо можливих порушень управителями законних прав довірителів;

вимоги щодо необхідності здійснення управителем щомісячного контролю за цільовим використанням забудовником коштів довірителів;

нормативи ліквідності та платоспроможності управителя, якими встановлено співвідношення між власним капіталом управителя та сумою залучених ним в управління коштів, що частково зменшує ризики недостатньої ліквідності та неплатоспроможності управителя та інші.

Департаментом нагляду за фінансовими компаніями розроблено та впроваджено в дію базу даних щодо створених управителями ФФБ та ФОН, яка включає інформацію про забудовників, укладені між управителями та забудовниками договори, терміни завершення будівництва, дані щодо отриманих забудовником відповідно до чинного законодавства дозвільних документів, місцезнаходження об'єктів будівництва тощо.

Таким чином, Держфінпослуг, завдяки встановленим у своїх нормативно-правових актах додаткових у порівнянні із спеціальним законом вимог до діяльності управителів, було забезпечено зменшення ризиків щодо діяльності управителів по залученню коштів довірителів, у тому числі пов'язаних із здійсненням контролю за цільовим використанням забудовником коштів, залучених від довірителів, неплатоспроможністю управителя, його ліквідністю, допуском на ринок фінансування будівництва житла за рахунок коштів довірителів тільки тих юридичних осіб, які відповідають встановленим Держфінпослуг вимогам.

Станом на 01.01.2009 до Реєстру внесено інформацію про 132 управителів. Динаміка зміни кількості управителів, інформація про яких внесена до Реєстру, а також кількості діючих ліцензій на залучення коштів установників управління майном за роками та місяцями 2008 та 2009 років наведена на рис. 1. Різниця між кількістю управителів у Реєстрі та кількістю діючих ліцензій станом на початок 2009 року пояснюється наступним: у 13 управителів термін дії ліцензії закінчився, а 6 юридичних осіб не отримували ліцензії на цей вид діяльності та її не здійснювали.

З 13 управителів до двох як захід впливу Держфінпослуг прийнято рішення про анулювання ліцензій на залучення коштів, а саме до: ТОВ "Планета - Земля ЛТД", ТОВ "МС і Фінанси" (м. Київ), які мають невиконані зобов'язання за укладеними з довірителями договорами крім того, відносно посадових осіб цих товариств порушено кримінальні справи.

Рис. 1. Динаміка зміни кількості управителів та діючих ліцензій протягом 2008 та 2009 рр.

Строк дії ліцензії закінчився, а нові ліцензії не були видані Держфінпослуг п'яти управителям, у тому числі ТОВ "Спеціалізованій компанії фінансування будівництва та управління" (м. Дніпропетровськ), ТОВ "Комфорт - інцест", ЗАТ "Город - Сад", ТОВ "Печерськ - інцест" "Гоел - інцест" (м. Київ), які створили ФФБ, залучали кошти довірителів, але зобов'язання за укладеними договорами не виконали. У шістьох управителів, які не здійснювали діяльності по залученню коштів довірителів, закінчився термін дії ліцензій, але нових заяв Держфінпослуг не отримувало.

Аналіз, внесеної до Реєстру інформації щодо регіонального аспекту розташування управителів за їх зареєстрованим місцезнаходженням свідчить, що більш як 80% товариств зареєстровано у м. Києві, а у 10 областях - Чернівецькій, Чернігівській, Черкаській, Запорізькій, Кіровоградській, Херсонській, Рівненській, Волинській, Тернопільській, Закарпатській не зареєстровано жодної компанії-управителя.

Таким чином, аналіз інформації про управителів, внесених до Державного реєстру фінансових установ, дає можливість стверджувати, що схеми фінансування будівництва, передбачені Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", не знайшли широкого застосування в окремих регіонах України.

3.1. Управління коштами установників управління майном з метою фінансування будівництва житла

Станом на 01.01.2009 лише 82 управителя, або 62% від внесених до Реєстру, створили ФФБ, при цьому ними зроблено вибір на користь фондів типу А, де ризики недостатності фінансування об'єктів будівництва відповідно до вимог спеціального закону бере на себе забудовник, який має добудувати у встановлені договором між управителем та забудовником терміни об'єкт будівництва та здати його в експлуатацію довірителям незважаючи на обсяг коштів, залучених та переданих йому управителем. Інформацію щодо кількості ФФБ типу А (далі - ФФБ) та діючих ліцензій управителів наведено у табл. 1.

Рис. 2. Регіональний розподіл ФФБ (шт.) та % від їх загальної кількості станом на 01.01.2009

Як свідчить інформація рис. 2 у більшості областей України здійснювалось фінансування об'єктів будівництва через механізми створення ФФБ, і тільки в чотирьох областях при будівництві житла не використовували такий механізм, а саме: Волинській, Чернівецькій, Кіровоградській та Херсонській.

П'ять управителів на кінець 2008 року здійснювали управління більш ніж 10 фондами. Розподіл управителів в залежності від кількості ФФБ, які знаходяться в їх управлінні, наведено на рис. 3 який свідчить, що 55 управителів, або 67 відсотків від загальної кількості, управляють коштами від одного до чотирьох ФФБ. При цьому, середня величина власного капіталу цих управителів складає 10,04 млн.грн., а залучено ними було 2449,05 млн.грн. Інша група управителів, яка складає 27 управителів, або 33%, що здійснюють управління коштами більш ніж у п'яти ФФБ, мають середню величину власного капіталу 33,53 млн.грн., а залучили в управління 5505,55 млн.грн.

Рис. 3. Розподіл кількості фінансових компаній по кількості створених фондів

Загальна кількість довірителів, які уклали договори з управителями щодо участі у ФФБ, станом на 31.12.2008 становила 11624 фізичних та 326 юридичних осіб. Динаміка зміни кількості довірителів ФФБ - фізичних осіб за місяцями у 2008 році у порівнянні з 2007 роком наведена на рис. 3 і свідчить, що на кінець 2008 року мала договори з управителями практично така ж кількість довірителів, як і на кінець 2007 року.

Рис. 4. Динаміка зміни кількості довірителів (чол.) ФФБ фізичних осіб протягом 2007-2008 рр. на кінець місяця

Станом на 31.12.2008 управителями залучено для фінансування об'єктів будівництва 7,95 млрд.грн. Динаміка залучення коштів порівняно з 2007 роком наведено на рис. 5

Рис. 5. Динаміка залучення коштів протягом 2007-2008 рр. від довірителів ФФБ, млн.грн.

Розподіл залучених коштів від довірителів - фізичних та юридичних осіб по регіонах України представлено на рис. 6

Рис. 6. Обсяг залучених коштів по регіонах України від фізичних та юридичних осіб, млн.грн.

Більше половини загального обсягу залучених коштів припадає на ФФБ, де об'єкти будівництва розташовані у м. Києві (63,76%) та в Київській області (10,19%). Фінансування будівництва в інших областях України через механізм ФФБ не набув широкого практичного використання.

Слід відзначити, що починаючи вже з квітня 2008 року сповільнився приріст надходжень коштів на рахунки ФФБ порівняно з аналогічними періодами 2007 року, про що свідчать дані, наведені на рис. 7

Рис. 7. Щомісячні зміни темпів приросту надходжень коштів на рахунки ФФБ, млн.грн.

Крім того, подібна тенденція спостерігається і щодо скорочення щомісячних надходжень коштів на рахунки фондів ( рис. 8)

Рис. 8. Динаміка щомісячних надходжень коштів на рахунки ФФБ, млн.грн.

Такі тенденції на ринку фінансування житла через механізми створення ФФБ пояснюються "перегрівом" ринку нерухомості щодо вартості квадратного метра житла, а у подальшому і заморожуванням банками кредитування фізичних та юридичних осіб, що пов'язано з кризовими явищами в економіці України.

Таким чином, протягом 2008 року основні абсолютні показники діяльності управителів щомісяця продовжували зростати. Зокрема, кількість компаній та фондів на кінець року зросла відповідно на 17 та 16%, а обсяг залучених коштів зріс на 34%, темпи закриття ФФБ, зобов'язання за якими виконані, у порівнянні з аналогічними місяцями 2007 року різко збільшились ( рис. 9)

Рис. 9. Динаміка закриття ФФБ протягом 2007-2008 рр. (шт.)

Разом з тим, з початку другого кварталу 2008 року почали спостерігатись і негативні тенденції:

- поступово зменшувалась кількість довірителів ФФБ (фізичних осіб), і на кінець року цей показник зменшився до рівня показника грудня 2007 року ( рис. 3)

- щомісячні надходження коштів довірителів на рахунки фондів зменшувались з другого кварталу таким чином, що у грудні їх обсяг склав менше половини порівняно з аналогічним періодом попереднього року;

- зменшення темпів створення нових ФФБ ( рис. 10)

Рис. 10. Динаміка створення ФФБ протягом 2007-2008 рр., шт.

3.2. Управління коштами установників управління майном з метою отримання доходу від здійснення операцій з нерухомістю

Відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" Держфінпослуг здійснює нагляд і за фінансовими компаніями, які залучають кошти установників управління майном за допомогою випуску та розміщення сертифікатів ФОН.

Станом на 31.12.2007 дозвіл, який надає право здійснювати емісію зазначених сертифікатів, отримали 10 компаній, з яких лише 4 створили 5 ФОНів. Динаміку кількості створених фондів наведено у табл. 2.

Загальна кількість довірителів, які передали кошти в управління до ФОН, станом на 31.12.2008 становила 85 фізичних осіб та 2 юридичні особи ( рис. 11)

Рис. 11. Динаміка кількості довірителів ФОН (чол.) у 2008 році на кінець місяця

Станом на 31.12.2008 фінансові компанії - управителі залучили 127,34 млн.грн. для здійснення операцій з нерухомістю.

Динаміка залучення протягом 2008 року коштів від фізичних та юридичних осіб наведена на рис. 12

Рис. 12. Динаміка залучення коштів від фізичних та юридичних осіб протягом 2008 року (млн.грн.)

Аналіз свідчить, що залучення коштів за допомогою сертифікатів ФОН не набуло масового характеру та здійснюється тільки трьома компаніями, при цьому темпи залучення коштів за допомогою цього інструменту почали зменшуватись у другому півріччі і за останніх два місяці року обсяги залучених коштів практично не збільшувались.

Нагляд за діяльністю управителів здійснюється шляхом проведення виїзних інспекцій та безвиїзних перевірок, під час здійснення яких, насамперед, проводиться перевірка додержання компаніями вимог законодавства по наданню фінансових послуг. Планові виїзні інспекції проводяться відповідно до планів перевірок суб'єктів нагляду, затверджених розпорядженнями Держфінпослуг, які протягом 2007-2008 виконувались у повному обсязі. Позапланові інспекції проводились на підставі звернень довірителів, правоохоронних органів, у тому числі на виконання приписів (вимог) органів прокуратури та за ініціативою департаменту нагляду за фінансовими компаніями по результатам аналізу звітності, документів та інформації, які відповідно до законодавства надаються управителями до Держфінпослуг.

З метою забезпечення ефективності перевірок, якісного та цілісного їх проведення були розроблені Методичні рекомендації з проведення перевірок фінансових компаній, що здійснюють діяльність із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва шляхом створення фондів фінансування будівництва та/або фондів операцій з нерухомістю, затверджені наказом Голови Держфінпослуг від 28.02.2008 N 40 (на заміну Методики, затвердженої наказом Голови Держфінпослуг від 13.07.2005 N 141). Узагальнена інформація щодо проведених інспекцій у 2007-2008 роках наведена у таблиці 3.

Нагляд за діяльністю управителів здійснюється за такими напрямами:

1) загальні напрями - додержання управителями встановлених критеріїв та нормативів (табл. 4):

2) спеціальні напрями:

- виконання зобов'язань управителем ФФБ щодо включення довірителів до переліку, який управитель надає забудовнику для передачі об'єктів інвестування у власність довірителям;

- виконання управителем ФФБ зобов'язань щодо повернення коштів довірителям на їх вимогу;

- контроль за дотриманням управителем ФОН обмежень, визначених проспектом емісії сертифікатів;

- встановлено додаткові вимоги до договорів між управителем та установниками управління майном.