З метою забезпечення єдиного методологічного підходу при затвердженні управителями фондів фінансування будівництва правил фондів фінансування будівництва Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України

1. Затвердити Примірні правила фонду фінансування будівництва (додаються).

2. Рекомендувати управителям фондів фінансування будівництва при розробці правил фондів фінансування будівництва використовувати положення Примірних правил фонду фінансування будівництва.

3. Управлінню організаційно-аналітичного забезпечення роботи керівника забезпечити опублікування цих Примірних правил в засобах масової інформації.

4. Контроль за виконанням розпорядження покласти на члена Комісії - директора департаменту нагляду за фінансовими компаніями.

1. Ці правила фонду фінансування будівництва (далі - Правила) розроблені відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (далі - Закон) та є системою норм, затвердженою та оприлюдненою управителем цього фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ), якої мають дотримуватися всі суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном - отримання довірителями ФФБ у власність об'єктів інвестування.

2. Правила є публічною пропозицією (офертою) для вступу до ФФБ та участі в ньому особи, яка бажає стати довірителем цього ФФБ, на підставі визнання цих Правил, шляхом підписання договору про участь у ФФБ.

3. Правила є обов'язковими для виконання всіма суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла.

1. Відповідно до Закону в цих Правилах вживаються терміни в такому значенні:

винагорода управителя ФФБ - грошові кошти, які відповідно до Закону та розділу XVI цих Правил довірителі ФФБ сплачують управителю для відшкодування необхідних витрат, зроблених управителем у зв'язку з управлінням майном (коштами), переданим йому в управління за договорами про участь у ФФБ, а також для забезпечення його діяльності з управління майном. Довірителі ФФБ сплачують управителю таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, що визначені договором про участь у ФФБ. Управитель може отримувати винагороду або утримувати її самостійно в інших випадках, передбачених Законом;

відкріплення об'єкта інвестування від довірителя - припинення правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем стосовно закріпленого за довірителем об'єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об'єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому Законом та розділом XII цих Правил;

довіритель ФФБ - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору про участь у ФФБ;

договір про участь у ФФБ - договір, за яким довіритель ФФБ передає управителю в довірчу власність майно з метою отримання довірителем ФФБ у власність об'єкта інвестування та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном;

договір управителя із забудовником - договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування довірителям ФФБ та укладається у випадках, передбачених Законом;

закріплення об'єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об'єкт інвестування в майбутньому;

об'єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організовує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів;

об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудоване в житловий будинок або окремо розташоване нежитлове приміщення, офісне приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном;

облік прав вимоги довірителів ФФБ - облік вимірних одиниць об'єктів інвестування, права вимоги на які (вимірні одиниці) належать довірителям;

перелік об'єктів інвестування - документ за конкретним об'єктом будівництва, підписаний забудовником та управителем ФФБ, що підтверджує право управителя на здійснення операцій з вимірними одиницями об'єктів інвестування, що містяться в цьому документі;

поточна ціна вимірної одиниці об'єкта інвестування - встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну вимірну одиницю цього об'єкта інвестування;

система обліку прав вимоги довірителів ФФБ - складений управителем на відповідну дату перелік довірителів та належних їм прав вимоги на закріплені за ними вимірні одиниці об'єктів інвестування;

система ФОН-ФФБ - врегульовані Законом та договорами дії довірителів та управителя системи ФОН-ФФБ при організації будівництва. Довірителями системи ФОН-ФФБ є власники сертифікатів ФОН (установники управління ФОН), від імені яких виступає управитель системи ФОН-ФФБ. Правовідносини ФОН-ФФБ виникають за умови, що ФОН та ФФБ мають одного управителя і кошти ФОН мають спрямовуватися до ФФБ. На інших довірителів ФФБ правовідносини системи ФОН-ФФБ не поширюються;

спільний інвестор фонду операцій з нерухомістю (далі - ФОН) - цілісна спільність власників сертифікатів ФОН, від імені яких виступає управитель ФОН. Власники сертифікатів ФОН, які складають спільного інвестора ФОН, не мають права власності на наперед визначені частки активів ФОН і не можуть самостійно розпоряджатися цими активами;

фінансування будівництва - використання управителем отриманих в управління коштів ФФБ на проведення проектно-вишукувальних робіт та спорудження об'єктів будівництва за умовами договору управителя із забудовником;

ФФБ - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах цих Правил та договорів про участь у ФФБ.

1. Управитель за власною ініціативою створив ФФБ. ФФБ не є юридичною особою.

2. Метою створення ФФБ є отримання довірителями у власність об'єктів інвестування.

3. ФФБ, створений відповідно до цих Правил, згідно із Законом є ФФБ виду __ (А/Б).

Цей ФФБ виду Б створений відповідно до дозволу на прийняття управителем на себе комерційних ризиків від __________ N ______, виданого ________________ (Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, або Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг України).

4. Управитель відкриває у банку на своє ім'я окремий поточний рахунок, який є рахунком ФФБ.

5. ФФБ вважається створеним після затвердження управителем цих Правил, укладання із забудовником договору та відкриття в банку окремого рахунку ФФБ.

6. Довірителями ФФБ можуть бути фізичні і юридичні особи, як резиденти України, так і нерезиденти, та спільний інвестор ФОН.

7. Після визнання довірителями Правил ФФБ та внесення до ФФБ коштів управитель ФФБ не має права вносити зміни та доповнення до таких Правил без письмової згоди всіх довірителів. У разі необхідності внесення змін та доповнень до Правил ФФБ управитель ФФБ зобов'язаний надіслати у письмовій формі пропозиції із зазначенням змісту правил, які пропонується змінити, кожному довірителю. Згода довірителя вважається отриманою, якщо протягом 30 днів з дня надходження повідомлення від управителя з пропозицією про внесення змін і доповнень до Правил ФФБ на зазначену у договорі адресу довірителя управитель не отримав письмової відповіді довірителя.

8. Відносини між забудовником, управителем, довірителями ФФБ та іншими суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів припиняються після виконання всіх зобов'язань перед довірителями ФФБ.

1. Управитель на праві довірчої власності здійснює управління ФФБ відповідно до цих Правил та договорів про участь у ФФБ для досягнення мети, визначеної довірителями ФФБ.

2. Вигодонабувачами від здійснення управління є довірителі ФФБ. Довіритель при укладанні договору про участь у ФФБ може визначити особу, яка має право набувати вигоди від майна, переданого в управління (вигодонабувача).

3. Управитель, вчиняючи фактичні та/або юридичні дії, пов'язані з управлінням майном ФФБ, зобов'язаний повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочини, про те, що він є управителем, а не власником майна.

4. Управитель при здійсненні управління:

несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених цими Правилами та визнаних довірителями;

несе відповідальність за виконання своїх зобов'язань перед довірителями ФФБ у межах Закону та договору про участь у ФФБ;

не несе відповідальності власним майном за виплату коштів довірителю ФФБ у разі його відмови від участі у ФФБ, якщо управитель ФФБ дотримався встановлених Правилами ФФБ процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з ФФБ на вимогу довірителя;

за дорученням довірителів виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження і якості об'єктів будівництва та передачі об'єктів інвестування довірителям у власність.

5. З урахуванням обмеження права довірчої власності, управитель має здійснювати на свій розсуд у рамках чинного законодавства визначені цими Правилами заходи для:

передачі довірителю, який здійснив у повному обсязі фінансування закріпленого за ним об'єкта інвестування, майнових прав на цей об'єкт інвестування для подальшого отримання його у власність від забудовника;

отримання довірителем, на умовах Правил ФФБ та договору про участь у ФФБ, коштів з ФФБ на вимогу довірителя в разі його відмови від участі у ФФБ.

6. Управитель для досягнення мети управління ФФБ, перераховує частину отриманих у довірчу власність коштів на фінансування будівництва. Решта коштів складає оперативний резерв, який залишається в управлінні управителя, та використовується для цілей, передбачених законодавством та цими Правилами.

Управитель визначає розмір оперативного резерву відповідно до нормативів, встановлених у нормативно-правових актах Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг.

7. Кошти оперативного резерву управитель використовує для виконання таких операцій:

виплати коштів довірителям з ФФБ на їх вимогу на умовах цих Правил;

перерозподіл отриманих у довірчу власність коштів між об'єктами будівництва внаслідок здійснення довірителями операції зміни об'єкта інвестування.

8. Суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів не мають права втручатися в дії управителя щодо здійснення управління майном, крім довірителів у разі виявлення ними фактів нецільового управління майном, переданим управителю за договором управління майном, шляхом подання йому відповідного письмового звернення.

9. Управитель має право одночасно здійснювати управління кількома різними ФФБ та ФОН.

10. Облік довірителів та належних їм прав вимоги управитель веде у системі обліку прав вимоги довірителів відповідного ФФБ.

11. Облік коштів, внесених довірителями до ФФБ, а також облік коштів, спрямованих управителем з ФФБ на фінансування будівництва, управитель здійснює відокремлено від іншого майна управителя, а також від інших ФФБ. Облік спрямованих на фінансування будівництва коштів управитель веде за об'єктами будівництва.

1. Для управителя встановлюються такі обмеження права довірчої власності:

1) управитель не має права доручати здійснення управління коштами, переданими йому, іншим особам та зобов'язаний здійснювати управління такими коштами особисто;

2) управитель не може використовувати отримане в управління майно не за цільовим призначенням, визначеним у договорі про участь у ФФБ;

3) управитель не може на свій розсуд припиняти управління майном або в односторонньому порядку розривати договір управління майном;

4) управитель не може вимагати від довірителя виконання всіх його зобов'язань у разі, коли управитель не виконує своїх зобов'язань за договором про участь у ФФБ;

5) управитель не може встановлювати умови, обов'язкові для довірителя, з якими він не ознайомив довірителя перед укладенням договору про участь у ФФБ, за винятком норм, встановлених законодавством;

6) управитель не може відповідати за своїми боргами активами фонду. У разі ліквідації управителя активи фонду не включаються до ліквідаційної маси;

7) управитель несе відповідальність за виконання своїх зобов'язань перед довірителем відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та договору про участь у ФФБ;

8) управитель не несе відповідальності активами фонду за виплату коштів довірителю в разі його відмови від участі у фонді, якщо управитель дотримався встановлених правилами фонду процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з фонду на вимогу довірителя (для ФФБ виду А).

1. Управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування довірителям ФФБ у встановлені строки, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

У цьому договорі має обов'язково міститися зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах Закону та цих Правил.

За одним об'єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ.

2. Управитель визначає банк, у якому має бути відкритий поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва. Ця умова має бути внесена забудовником у договори підряду та інші договори, пов'язані зі спорудженням об'єкта будівництва.

3. Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі довірителям ФФБ на умовах цих Правил. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, майнові права на які передані управителю, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об'єкти інвестування від управителя до довірителів - без письмової згоди довірителів ФФБ.

4. Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

5. Протягом періоду будівництва управитель відповідно до умов договору підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об'єкти інвестування, майнові права на які передані довірителям ФФБ.

6. Виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально засвідчений відповідно до закону.

7. У договорі має бути передбачене зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем.

8. За кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель укладають:

договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами;

договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника в разі порушення останнім умов договору з управителем.

9. У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.

10. У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.

11. Забудовник зобов'язаний забезпечувати цільове використання отриманих від управителя коштів.

12. Управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:

змін технічних характеристик об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;

погіршення споживчих властивостей об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;

зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків;

збільшення строків будівництва більше ніж на дев'яносто днів.

13. У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями, що виходять із ФФБ у зв'язку з розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов'язань за договором, визначені Законом.

На вимогу управителя забудовник зобов'язаний протягом _______ календарних днів повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, управителю чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 Закону, якщо інше не передбачено договором.

14. У разі порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов'язків, передбачених пунктом 12 цього розділу, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов'язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до розділу XII цих Правил при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цим пунктом Правил.

15. Управитель має право залучати до проведення технічного нагляду за спорудженням об'єкта будівництва відповідних спеціалістів або юридичних осіб шляхом укладання відповідних договорів з ними.

16. В інтересах довірителів управитель здійснює контроль цільового використання коштів, спрямованих на фінансування будівництва, шляхом аналізу звітності, яку забудовник зобов'язаний вести за кожним об'єктом будівництва, за встановленою законодавством формою, та регулярно надавати її управителю.

17. Перерахування коштів забудовнику управитель здійснює відповідно до графіка фінансування, погодженого управителем і забудовником, після надання забудовником звіту управителю ФФБ за формою, встановленою законодавством.

18. У разі встановлення фактів нецільового використання забудовником коштів, отриманих від управителя, спорудження об'єкта будівництва та/або об'єктів інвестування з порушенням технічних характеристик, управитель зобов'язаний звернутися до забудовника з вимогою вжити всіх необхідних заходів для усунення виявлених порушень.

19. У разі зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво забудовник зобов'язаний на вимогу управителя ФФБ виду А повернути кошти на рахунок цього ФФБ для розрахунку з довірителями ФФБ виду А. За невиконання зобов'язання щодо перерахування коштів на рахунок ФФБ для проведення управителем розрахунків з довірителями ФФБ виду А забудовник несе відповідальність своїм майном.

20. Управитель в інтересах довірителів може, а на письмову вимогу довірителя - зобов'язаний перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових та аудиторських звітів та надавати заявникові інформацію про результати проведеної перевірки.

21. Після введення об'єкта будівництва в експлуатацію:

протягом ___ днів забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування;

управитель надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об'єкти інвестування, і протягом 10 днів з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування повідомляє кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію. На письмову вимогу довірителя управитель надає йому копію відповідного акта.

22. Забудовник організує спорудження об'єкта будівництва та передає довірителям об'єкти інвестування з урахуванням комплексу робіт, передбачених проектною та технічною документацією на цей об'єкт будівництва. Весь комплекс будівельних робіт, які не зазначені в проектній і технічній документації і в тому числі пов'язані з пристосуванням та переобладнанням нежитлових приміщень за їх функціональним призначенням, виконується довірителем за його власний рахунок після введення об'єкта будівництва в експлуатацію.

23. Довіритель ФФБ до введення об'єкта будівництва в експлуатацію та оформлення права власності на об'єкт інвестування має право після сплати ним ____ % вартості об'єкта інвестування, за письмовим погодженням із забудовником, здійснювати індивідуальне переобладнання (перепланування) закріпленого за довірителем ФФБ об'єкта інвестування.

24. Всі зміни технічних характеристик об'єкта інвестування (перепланування, зміна інженерних комунікацій та інше) в закріпленому за довірителем об'єкті інвестування довіритель ФФБ погоджує із забудовником і, за необхідності, з відповідними державними органами та укладає договір на проведення перепланування з забудовником, з визначенням вартості даних робіт. Для виконання таких робіт до оформлення права власності на об'єкт інвестування довіритель ФФБ не має права залучати інші підрядні організації або самостійно виконувати будь-які роботи на об'єкті інвестування щодо переобладнання (перепланування) закріпленого за довірителем ФФБ об'єкта інвестування.

25. У разі відмови від участі у ФФБ довіритель, який самостійно виконав роботи з перепланування закріпленого за ним об'єкта інвестування, зобов'язаний компенсувати витрати забудовника, пов'язані з відновленням первісного стану об'єкта інвестування згідно з проектом.

26. Довіритель має право на отримання страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт. Порядок отримання такого відшкодування визначається чинним законодавством України про страхування.

1. Фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

2. Управитель для обліку переданих йому в управління коштів відкриває кожному довірителю рахунок у системі обліку прав вимоги довірителів ФФБ, яка створюється для кожного ФФБ окремо. Для довірителя ФФБ, який є спільним інвестором ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, рахунок відкривається на ім'я управителя ФОН з відповідною позначкою. Система обліку прав вимоги довірителів ФФБ будується за принципом: один об'єкт інвестування закріплений за довірителем - один його рахунок.

3. При укладанні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об'єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими довірителями об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, який управитель зобов'язаний закріпити за довірителем на умовах цих Правил.

4. Довіритель не має права вносити кошти до ФФБ для інвестування об'єкта інвестування, який за ним не закріплений.