Конституцією України встановлено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави; об'єктом права власності Українського народу.

Відповідно до статті 13 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють від імені Українського народу права власника в межах, визначених Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Відповідно до статті 14 Конституції України право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

З урахуванням визначеного статтею 8 Конституції України принципу верховенства права та встановлених статтею 2 Закону України "Про судоустрій України" завдань суду як державної правозахисної інституції суд, здійснюючи правосуддя у сфері земельних правовідносин, покликаний забезпечити захист гарантованих Конституцією України та законами України прав і свобод громадянина, інтересів юридичних осіб, суспільства і держави.

Метою даного узагальнення є аналіз застосування господарськими судами земельного законодавства, виявлення складних і неоднозначних питань у судовій практиці вирішення відповідних спорів, розробка пропозицій щодо забезпечення однакового застосування господарськими судами норм права, а також заповнення прогалин у земельному законодавстві. В узагальненні проаналізовано практику розгляду господарськими судами спорів, пов'язаних із земельними правовідносинами, за 2006-2009 роки.

Враховуючи наведене у статті 47 Закону України "Про судоустрій України" визначення Верховного Суду України як найвищого судового органу в системі судів загальної юрисдикції, що забезпечує однакове застосування законодавства всіма судами загальної юрисдикції, при підготовці даного узагальнення особливу увагу приділено фундаментальним правовим позиціям, викладеним у постановах Верховного Суду України (далі - ВСУ).

1.1. Аналіз статистичних даних

Згідно із статистичними відомостями, наданими судами першої інстанції, починаючи з 2006 року щорічно зростає кількість розглянутих господарськими судами України справ, що виникають при вирішенні спорів у сфері земельних правовідносин. Так, протягом 2008 року закінчено провадженням 5237 справ, що на 14% більше, ніж у 2007 році (4482 справи); їх кількість, порівняно з 2006 роком (4063 справи), також збільшилася на 10%.

Із загальної кількості справ цієї категорії, закінчених провадженням, у 2008 році прийнято 3828 рішень, що на 18% більше, ніж у 2007 році (3256); їх кількість, у свою чергу, збільшилася на 13% порівняно з 2006 роком (2878).

Аналіз структури вирішених спорів даної категорії та їх динаміки свідчить про тенденцію до збільшення частки розглянутих справ щодо надання земельних ділянок у користування, у тому числі в оренду (з 27,7% у 2006 році до 30,7% у 2007 році та 37% у 2008 році), справ, пов'язаних із самовільним зайняттям земельних ділянок (з 24,4% у 2007 році до 25,6% у 2008 році), та зменшенням питомої ваги розглянутих справ з інших спорів. У більшості випадків це спори: про визнання недійсними актів щодо землекористування (з 31,6% у 2006 році до 28,2% у 2007 році та 22,2% у 2008 році); про набуття та реалізацію права власності на земельні ділянки (з 7,4% у 2007 році до 6,3% у 2008 році); про припинення прав і вилучення земельних ділянок (з 8,6% у 2006 році до 7% у 2007 році та 6,2% у 2008 році).

Загалом протягом 2006-2008 років господарськими судами України розглянуто 13782 справи, пов'язані із застосуванням земельного законодавства, зокрема:

- про надання земельних ділянок у користування, у тому числі в оренду, - 4440;

- про самовільне зайняття земельних ділянок - 3469;

- про набуття та реалізацію права власності на земельні ділянки - 867;

- про припинення прав і вилучення земельних ділянок - 990;

- про встановлення земельного сервітуту - 125;

- про забудову земельної ділянки державної власності - 66;

- про використання земель охоронних зон - 54;

- про захист прав іноземного інвестора - 7;

- про розпорядження земельними ділянками, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації - 21.

1.2. Питання застосування законодавства

Слід зазначити, що здійснене узагальнення судової практики свідчить, що судами при вирішенні спорів не завжди береться до уваги необхідність застосування до земельних правовідносин спеціального законодавства, що призводить до помилкових обґрунтувань та висновків у судових рішеннях.

Водночас, слід зауважити, що в кожній окремій справі суд має звертати особливу увагу на те, що до правовідносин має застосовуватись саме та редакція закону, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, оскільки згідно із статтею 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

При цьому, застосовуючи нормативно-правові акти, суди мають враховувати, що згідно з частиною 4 статті 4 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), частин 1, 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) та роз'ясненнями пункту 5 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя" від 01.11.96 року N 9 судам при вирішенні господарського спору необхідно виходити з того, що підзаконні нормативно-правові акти підлягають оцінці на відповідність як Конституції, так і закону. Якщо при розгляді справи встановлено, що нормативно-правовий акт, який підлягав застосуванню, не відповідає чи суперечить закону, суд зобов'язаний застосувати закон, що регулює ці правовідносини.

Особливу увагу при вирішенні даної категорії спорів судам слід звернути на рішення і висновки Конституційного Суду України (далі - КСУ), прийняті у сфері спірних правовідносин.

1.3. Юрисдикція господарських судів щодо спорів, пов'язаних із застосуванням земельного законодавства

Питання розмежування юрисдикції господарських та адміністративних судів залишається найбільш актуальним проблемним питанням щодо розгляду земельних спорів зважаючи на те, що земельне право за своєю природою є комплексною галуззю права, для якої характерним є застосування як адміністративно-правового, так і цивільно-правового методів регулювання суспільних відносин.

З встановленням права приватної власності на землю, відносин оренди землі, відчуження земель державної та комунальної власності виникли земельні правовідносини приватного характеру. Однак у таких відносинах зберігається адміністративно-правовий елемент. Наприклад, частина 1 статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК) встановлює, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Наявність адміністративно-правових елементів у юридичному складі, на підставі якого виникає право господарюючого суб'єкта на земельну ділянку, що є приватним, обумовлює труднощі, дискусії та суперечливу судову практику у визначенні виду судочинства для вирішення спорів, що виникають з таких відносин.

Починаючи з 2005 року, після набрання чинності Кодексом адміністративного судочинства України (далі - КАС), судова практика з питання підвідомчості спорів про визнання недійсними (незаконними, нечинними тощо) рішень органів місцевого самоврядування або державних адміністрацій, на підставі яких земельні ділянки передавались у користування, оренду або у власність була досить неоднаковою і свідчить про таке.

Протягом 2006-2007 років переважна більшість спорів за участю суб'єктів владних повноважень (місцева рада, місцева державна адміністрація) щодо оскарження (скасування, визнання недійсним повністю або частково) рішень цих суб'єктів стосовно розпорядження земельними ділянками розглядалися за правилами КАС виходячи з того, що відповідач є суб'єктом владних повноважень у земельних відносинах, а тому спір є публічно-правовим.

Наприклад, господарським судом Чернігівської області за правилами, встановленими КАС, розглянуто справу за позовом Підприємства до Облдержадміністрації про скасування рішення останньої про відмову у видачі державних актів на право постійного користування земельними ділянками лісового фонду та справу за позовом Товариства до Міськради про визнання частково нечинним рішення сесії Міськради щодо надання, вилучення і передачі земельних ділянок у межах міста.

Під час перегляду справи в касаційному порядку ВСУ публічно-правовим спором, що підлягає розгляду за правилами КАС, визнано спір за позовом Музею до Райради про визнання недійсним рішення сесії Райради від 15.11.2002 року "Про припинення права користування земельною ділянкою та припинення договору оренди землі". Аналогічною була правова позиція ВСУ у справі за позовом Райдержадміністрації до Сільради і Товариства про визнання недійсними актів.

Однак у переважній більшості випадків суб'єкти господарювання поєднували позовні вимоги про визнання недійсним відповідного рішення органу місцевого самоврядування або місцевої державної адміністрації з позовними вимогами, спрямованими на захист права на землю, що ускладнювало визначення підвідомчості таких спорів. Як наслідок такі справи розглядалися господарськими судами як за правилами, встановленими ГПК, так і за правилами, встановленими КАС.

Так, ВСУ скасовано судові рішення у справі за позовом Товариства до Селищної ради про визнання недійсним рішення та зобов'язання укласти з позивачем договори купівлі-продажу та оренди земельної ділянки і зазначено, що за суб'єктним складом і характером правовідносин дана справа є справою адміністративної юрисдикції.

Разом з тим, ВСУ залишено без змін постанову Вищого господарського суду України (далі - ВГСУ) у справі за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України до Райдержадміністрації, Благодійного фонду про визнання недійсними розпорядження голови Райдержадміністрації від 26.10.2004 року "Про передачу в оренду земельної ділянки Благодійному фонду" та договору оренди земельної ділянки.

В іншій справі ВСУ зазначив, що правовідносини, які виникли між позивачем і відповідачами, щодо усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою і зобов'язання суб'єктів підприємницької діяльності розібрати тимчасову споруду та звільнити земельну ділянку, є господарськими і відповідно до статті 17 КАС не належать до компетенції адміністративного суду, оскільки в даних правовідносинах відповідач - БТІ не здійснює владні управлінські функції щодо позивача. Стосовно решти позовних вимог (про визнання неправомірною та скасування первинної та поточної державних реєстрацій права власності на приміщення, анулювання (вилучення) запису про реєстрацію права власності, про визнання акта ненормативного характеру недійсним), то враховуючи встановлену частиною 3 статті 21 КАС заборону щодо об'єднання в одне провадження кількох вимог, які належить розглядати в порядку різного судочинства, якщо інше не встановлено законом, зазначений спір не повинен вирішуватися адміністративним судом.

Аналіз судової практики свідчить про відсутність єдиного підходу у визначенні юрисдикції при вирішенні земельних спорів про спонукання вчинити певні дії.

Так, ВСУ визнав публічно-правовим спір за позовом господарюючого суб'єкта про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів Міськдержадміністрації передати проект рішення Міськради про передачу позивачу земельної ділянки разом з проектом відведення земельної ділянки та всією необхідною технічною документацією до постійної комісії Міськради з питань містобудування та землекористування, зобов'язати Міськраду винести на розгляд пленарного засідання чергової сесії ради заяву позивача про надання йому земельної ділянки для будівництва торговельного центру та прийняти за результатами розгляду відповідне рішення.

Справу ж за позовом господарюючого суб'єкта до Райдержадміністрації про зобов'язання оформити право користування земельною ділянкою шляхом укладення договору оренди земельної ділянки розглянуто за правилами господарського судочинства.

З 2007 року сформувалась правова позиція, згідно з якою спір щодо оскарження актів органів державної влади, органів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування, на підставі яких виникли цивільні права і обов'язки (спір про право), не є публічно-правовим і розглядається за правилами ГПК.

Ця позиція була відображена у пункті 15 рекомендацій президії ВГСУ "Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам" від 27.06.2007 року N 04-5/120, де визначено, що, оскільки земля є об'єктом цивільних прав і обов'язків і використовується в господарській діяльності на підставі цивільно-правових угод, спори за участю господарюючих суб'єктів, що виникають із земельних відносин, підлягають розгляду в господарських судах. Зокрема, до спорів про право віднесені справи, пов'язані із захистом права власності або користування землею, стягненням заборгованості з орендної плати за договором на користування земельною ділянкою, спори, предметом яких є право власності на земельну ділянку або право користування нею, в тому числі відновлення права, порушеного третьою особою, яка на підставі рішень владних органів претендує на спірну земельну ділянку.

Посиланням на наявність між сторонами спору про право, який підлягає розгляду в порядку господарського судочинства, обґрунтовувались ухвала Вищого адміністративного суду України (далі - ВАСУ) від 07.06.2009 року у справі за позовом Підприємця до Селищної ради про визнання недійсним рішення Селищної ради; постанова ВГСУ від 16.09.2008 року за позовом Товариства до Міськради про вилучення земельної ділянки, визнання за позивачем переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, спонукання Міськради прийняти рішення про поновлення договору оренди); постанова ВСУ від 25.03.2008 року у справі за позовом Товариства до Міськради про визнання недійсним рішення Міськради про передачу земельної ділянки у довгострокову оренду третій особі.

Позиція, згідно з якою справи в спорах про визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування, якими порушуються права суб'єктів господарювання на користування земельною ділянкою, підвідомчі господарським судам, висловлювалась також в інформаційних листах "Про практику застосування у вирішенні спорів деяких норм чинного законодавства (за матеріалами справ, розглянутих Верховним Судом України)" від 20.11.2008 року N 01-8/685 та "Про деякі питання практики застосування у вирішенні спорів окремих норм процесуального-права (за матеріалами справ, розглянутих Верховним Судом України)" від 21.01.2009 року N 01-08/33.

Проте така практика не стала єдиною. Справи, аналогічні зазначеним, розглядались (у тому числі судами вищих судових інстанцій) і в порядку адміністративного судочинства.

Наприклад, постановою ВСУ (Судова палата в адміністративних справах) від 14.10.2008 року в адміністративному провадженні переглянуто спір за позовом Товариства до Міськради про вилучення земельної ділянки з постійного користування Товариства та передачу її Підприємцю в оренду. В ухвалі від 27.01.2009 року у справі за позовом Товариства про визнання недійсним рішення Міськради про надання Товариству дозволу на проведення проектно-дослідних робіт для будівництва та узгодження Товариству місця розташування земельної ділянки для будівництва ВАСУ дійшов висновку про публічно-правовий характер спору та його підвідомчість адміністративному суду.

Подібна ситуація простежується у справі за позовом Мінтрансу до Міськради, Райради, Головного управління земельних ресурсів Міськдержадміністрації, третя особа - Державний університет, про визнання нечинним рішення Міськради про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею. У цій справі ВАСУ в ухвалі від 28.01.2009 року вказав, що Земельним кодексом України (далі - ЗК) та іншими нормативно-правовими актами держава делегувала органам місцевого самоврядування та органам виконавчої влади розпорядження землями відповідних територіальних громад, землями комунальної й державної власності, та наділила їх компетенцією щодо вирішення у встановленому законом порядку інших питань у галузі земельних відносин; отже, в розумінні пункту 1 частини 1 статті 3 КАС спір, який виник між сторонами у даній справі, є публічно-правовим, оскільки однією з його сторін є суб'єкт владних повноважень - орган виконавчої влади, що реалізовував у спірних правовідносинах надані йому чинним законодавством владні управлінські функції; тому відповідний спір підвідомчий ВАСУ.

09.06.2009 року Вінницький окружний адміністративний суд в адміністративному провадженні задовольнив позов про визнання протиправним та скасування рішення Райдержадміністрації про відмову в задоволенні заяви позивача про надання в оренду земельної ділянки водного фонду та зобов'язання Райдержадміністрації розглянути заяву про надання дозволу на виготовлення технічної документації для подальшої передачі в оренду позивачу земельної ділянки водного фонду. Відмова Райдержадміністрації обґрунтовувалась посиланням на необхідність виготовити проектно-кошторисну документацію з відведення земельної ділянки, а передачу в оренду земель водного фонду здійснити шляхом проведення земельних торгів (аукціонів).

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 28.01.2009 року в адміністративному порядку переглянуто спір за позовом Товариства до Міськради про визнання недійсним та скасування рішення Міської ради, визнання права на купівлю земельної ділянки та зобов'язання укласти договір купівлі-продажу.

Існує позиція, згідно з якою у тих випадках, коли позивач оскаржує дії органу місцевого самоврядування з підстав порушення процедури прийняття рішення про надання земельної ділянки або порушення порядку оформлення права на земельну ділянку (бездіяльність органу місцевого самоврядування або державної адміністрації), справи мають розглядатись в адміністративному провадженні.

Наприклад, Житомирський апеляційний господарський суд скасував рішення місцевого господарського суду і припинив провадження у справі, оскільки дійшов висновку, що вимогу про визнання недійсним рішення Міськради слід розглядати за правилами КАС, оскільки позивач, не претендуючи на земельну ділянку, надану вказаним рішенням підприємцю, фактично не погоджується саме з діями органу владних повноважень, котрий, як вважає позивач, прийняв рішення про надання земельної ділянки без виготовлення проекту відведення та попереднього погодження меж земельної ділянки. Постановою ВГСУ вказану постанову апеляційного господарського суду скасовано, а рішення місцевого господарського суду залишено без змін.

В адміністративному судочинстві розглядався спір у справі за позовом Товариства до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Міськради про визнання незаконною бездіяльності відповідача щодо погодження проекту відводу та спонукання відповідача надати проект щодо передачі позивачу в оренду земельної ділянки на розгляд Міськради; визнання погодженим відповідачем проекту відводу щодо передачі позивачу в оренду земельної ділянки; зобов'язання відповідача надати Міськраді проект відводу (матеріали кадастрової справи) щодо передачі позивачу в оренду земельної ділянки.

Херсонським окружним адміністративним судом розглянуто справу за позовом Товариства до відділу Держкомзему, третя особа без самостійних вимог - Міськрада, про визнання незаконною відмови відповідача в наданні позитивного висновку позивачу на матеріали погодження місця розташування пансіонату котеджного типу на земельній ділянці та зобов'язання відповідача надати позивачу позитивний висновок на матеріали погодження місця розташування пансіонату.

Як адміністративний розглянуто позов Товариства до Центру державного земельного кадастру в особі Міського реєстраційного округу регіональної філії про зобов'язання вчинити певні дії. Міський реєстраційний округ регіональної філії Центру ДЗК своїм листом відмовив позивачу в державній реєстрації договору оренди земельної ділянки від 14.08.2008 року, посилаючись на відсутність даних про проведення аукціону щодо земельної ділянки, на яку укладено договір оренди, а також на те, що рішення стосовно надання в оренду земельної ділянки було прийнято після 01.01.2008 року і цільове використання земельної ділянки не належить до тих винятків, за яких відповідно до ЗК та Закону України "Про оренду землі" проведення аукціону з надання земельної ділянки в оренду не потрібно.

У справі Волинського окружного адміністративного суду Прокуратура звернулася з адміністративним позовом до Міськради про визнання нечинним рішення сесії, обґрунтовуючи позовні вимоги тим, що згідно з рішенням, прийнятим на сесії Міськради, було внесено зміни до попереднього рішення Міськради, а саме вилучено з переліку земельних ділянок, призначених для реалізації на земельних торгах, земельну ділянку 0,25 га, та цим же рішенням було надано дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення даної земельної ділянки Підприємцю для розширення власної земельної ділянки з метою розміщення стоянки вантажного автотранспорту для подальшого надання земельної ділянки у власність, шляхом викупу.

В порядку адміністративного судочинства розглядались спори за позовами суб'єктів господарювання проти державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" (регіональних філій) про оскарження відмови здійснити державну реєстрацію договорів про надання земельних ділянок (договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису), про визнання протиправною реєстрації таких договорів тощо.

Відсутність належного розмежування юрисдикцій господарських та адміністративних судів призводить до того, що аналогічні за предметом спори розглядаються і господарськими, і адміністративними судами. Для прикладу, спори про визнання укладеним договору на використання чужої ділянки для забудови (суперфіцій), предметом дослідження в яких була правомірність відмови органу місцевого самоврядування або відповідної державної адміністрації у задоволенні клопотання про надання земельної ділянки на умовах суперфіцію, розглядались господарськими судами за правилами ГПК (див. відповідний розділ цієї довідки). А спори про визнання протиправними дій міських державних адміністрацій (або органів місцевого самоврядування) щодо відмови у задоволенні клопотання про надання земельної ділянки у користування для забудови (суперфіцій), зокрема, господарським судом Автономної Республіки Крим, розглядалися за правилами адміністративного судочинства. У відповідних спорах у справах господарського суду Київської області постановами ВГСУ від 29.09.2009 року публічно-правовим визнано спір за позовом Товариства до Міськради про відмову в наданні земельної ділянки позивачу на умовах суперфіцію, у зв'язку з чим рішення місцевого господарського суду скасовано.

У зв'язку з наведеним необхідно зазначити таке.

Відповідно до статті 3 КАС справа адміністративної юрисдикції (далі - адміністративна справа) - це переданий на вирішення адміністративного суду публічно-правовий спір, у якому хоча б однією зі сторін є орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, їхня посадова чи службова особа або інший суб'єкт, який здійснює владні управлінські функції на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень.

Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування, які одночасно здійснюють владні управлінські функції на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень, у земельних правовідносинах виступають як представницькі органи суб'єкта власності - народу України, територіальної громади власників землі щодо права розпорядження, притаманного власнику. Такий висновок випливає з положень статей 13, 14, 140, 142, 143 Конституції України, статей 11, 16, 167, 169, 374 ЦК, статей 2, 8, 133 Господарського кодексу України (далі - ГК), статей 80, 84, 123, 124, 127, 128 ЗК, якими врегульовано порядок розпорядження землею.

Рішення органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту у власність або у користування втілює волевиявлення власника землі і реалізується у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог ЗК, спрямованих на раціональне використання земельних ділянок як об'єктів нерухомості (власності).

Відтак, помилковим є віднесення спорів за участю органів виконавчої влади та самоврядування, пов'язаних з наданням земельної ділянки господарюючим суб'єктам у власність або у користування, з оформленням цих прав, укладенням договору, реєстрацією прав на земельну ділянку, договорів оренди земельної ділянки, суперфіцію тощо, видачею документів, що посвідчують право власності або користування земельними ділянками, до публічно-правових. Вищевказані адміністративні правовідносини між органами місцевого самоврядування або виконавчої влади та господарюючими суб'єктами не надають спору, що з них виник, публічно-правового характеру, оскільки повноваження, які реалізуються органами місцевого самоврядування або виконавчої влади у цих відносинах, не є владними, а мають лише організаційно-розпорядчий характер.

Віднесення до адміністративного судочинства правовідносин, пов'язаних з набуттям права власності (оренди) на землю, має наслідком порушення засад цивільного і земельного законодавства.

До спорів, які повинні вирішуватися адміністративними судами, слід віднести спори з правовідносин, які можна окреслити розділом VII ЗК, це, зокрема: встановлення та зміна меж, зонування земель, питання землеустрою, моніторингу земель, бонітування ґрунтів, державної реєстрації земельних ділянок, та спори, пов'язані з виконанням таких функцій державних органів, завданням яких є забезпечення охорони земель та державної реєстрації власників і землекористувачів земельних ділянок.

Прикладом типового публічно-правового "земельного" спору може слугувати справа за позовом Селищної ради до Верховної Ради АРК про визнання протиправним і нечинним рішення Верховної Ради АРК "Про скасування рішення Верховної Ради АРК "Про встановлення меж смт Щебетівка та смт Курортне Селищної ради (АРК)".

Таким чином, необхідно звернути увагу господарських судів на те, що у вирішенні питання щодо підвідомчості земельного спору, незалежно від формулювання позовних вимог, судам належить виходити не лише зі складу сторін спору та його предмета, а і враховувати підставу позову, що визначається сутністю правовідносин, з яких виник спір, і яка визначає правове становище сторін спору стосовно одна одної. Так, якщо підставою позову є порушення права суб'єкта господарської діяльності на спірну земельну ділянку, то такий спір підвідомчий господарським судам.

2.1. Право власності на землю

2.1.1. Питання набуття права власності на земельні ділянки

Вирішуючи спори, пов'язані з набуттям права власності на земельну ділянку (в т.ч. права власності, права постійного користування та права оренди), суди мають враховувати, що момент виникнення відповідного права чітко регламентовано статтею 125 ЗК, а документи, що посвідчують право на земельну ділянку, - статтею 126 цього Кодексу.

При цьому слід брати до уваги, що відповідно до пункту 1.13 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі (затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43, який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 04.06.99 року за N 354/3647) складання державного акта на право власності на земельну ділянку проводиться після встановлення і закріплення на місцевості меж земельних ділянок власників і землекористувачів за затвердженою в установленому порядку відповідною документацією, а тому, вирішуючи спір відповідної категорії, суд має з'ясовувати відповідність технічної документації вимогам статей 25, 29, 30 Закону України "Про землеустрій" та статті 186 ЗК.

Також необхідно враховувати, що право на набуття у власність чи користування земельної ділянки за давністю користування відповідно до статті 119 ЗК (набувальна давність) може бути реалізовано з урахуванням пункту 1 розділу IX "Прикінцеві положення" ЗК з 1 січня 2017 року.

Не може набуватись право власності на земельні ділянки за рішенням суду шляхом встановлення факту, що має юридичне значення.

2.1.2. Визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельної ділянки

З позовами у визначеній категорії спорів мають право звертатись не лише сторони договору, а й особи, зацікавлені у придбанні земельної ділянки, що є об'єктом спірного договору. При цьому інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки повинен бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам і відповідати критеріям, охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого дано в резолютивній частині Рішення КСУ від 01.12.2004 року N 18-рп/2004.

У разі якщо предметом спору є визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння за наявності відомостей про те, що відповідачі можуть вчинити дії, спрямовані на отримання державного акта про право власності на спірну земельну ділянку з метою її відчуження або вчинення інших дій з розпорядження нею в подальшому, суд має задовольняти клопотання про забезпечення позову, зокрема, шляхом встановлення заборони реєструвати право власності на таку земельну ділянку, відчужувати її будь-яким способом, передавати в іпотеку, користування, а також використовувати зазначену земельну ділянку або її частину, оскільки такі заходи перебувають у необхідному правовому зв'язку із заявленими позовними вимогами та їх предметом, а їх невжиття може ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду в майбутньому, в разі задоволення позову.

2.1.3. Вимоги про визнання недійсними державних актів на право власності на земельні ділянки

Щодо позовних вимог про визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку, то така вимога, як правило, заявляється як другорядна (у комплексі з іншими вимогами), а тому вирішення такого питання є похідним від встановлення факту наявності права власності на спірну земельну ділянку. Отже, при встановленні такого оспорюваний акт є нікчемним і визнання його незаконним не вимагається, а оцінка цих обставин має міститись не в резолютивній, а в мотивувальній частині рішення.

2.2. Право користування землею

2.2.1. Право постійного користування земельною ділянкою

Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам визначено статтею 123 ЗК.

Інститут постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Земельні ділянки у постійне користування передаються у порядку безоплатного відведення з наступним посвідченням цього права шляхом видачі державного акта на право постійного користування земельною ділянкою.

Суб'єктивне право постійного користування земельною ділянкою суттєво відрізняється від права власності на землю та права оренди. Власники землі та орендарі, поряд із повноваженнями щодо володіння та користування, наділяються і повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками (орендарі - в частині передачі земель у суборенду за згодою власника), а постійні користувачі такої можливості позбавлені.

Разом з тим, право постійного землекористування є безстроковим, на відміну від права оренди, і може бути припинене лише з підстав, передбачених законодавством.

Права та обов'язки постійних землекористувачів визначені чинним земельним законодавством і не можуть бути звужені. При цьому постійні землекористувачі, як і землевласники, сплачують земельний податок, розмір якого визначається відповідно до чинного законодавства, на відміну від договірного характеру орендної плати.

Стаття 92 ЗК передбачає, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності, а також громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації та релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності. Однак ця норма не обмежує і не скасовує чинне право постійного користування земельними ділянками, набуте особами в установлених законодавством випадках за станом на 01.01.2002 року.

Відповідно до пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою" від 02.04.2002 року N 449 раніше видані державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю та державні акти на право постійного користування землею залишаються чинними і підлягають заміні в разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб.

2.2.2. Припинення права користування земельною ділянкою

Як засвідчив проведений аналіз судової практики, деякі проблеми виникають при розгляді спорів про визнання недійсними рішень (пунктів рішень) органу місцевого самоврядування, які суперечать законодавству та порушують права та законні інтереси господарюючих суб'єктів, оскільки позбавляють їх права постійного користування земельною ділянкою.

Слід звернути увагу на те, що суб'єкти звернення не завжди коректно викладають свої позовні вимоги, однак це не може бути єдиною підставою для відмови в задоволенні позовних вимог (з посиланням на невірно обраний спосіб захисту порушених прав).

Так, слід зазначити, що визнання "нечинним" рішення органу місцевого самоврядування як спосіб захисту порушених прав відповідає приписам чинного законодавства, зокрема пункту 2 статті 20 ГК та статті 16 ЦК, оскільки слова "недійсний" та "нечинний" є синонімами і означають, що спірний акт не має юридичної сили, а тому суди при вирішенні даної категорії спорів не мають правових підстав вважати, що позивачем неправильно обрано спосіб захисту своїх прав та інтересів.

Порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства, врегульовано статтею 144 Земельного кодексу України.

Необхідно також зауважити, що згідно з пунктом 4 частини 1 статті 268 ЦК позовна давність не поширюється на вимогу власника або іншої особи про визнання незаконним правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, яким порушено його право власності або інше речове право.

Водночас, судам необхідно враховувати, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, добровільна відмова від такого права.

Відповідно до статті 142 ЗК припинення права власності на земельну ділянку або права постійного користування у разі добровільної відмови власника землі або землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки або уповноваженого ним органу.

Згідно з частиною 2 статті 149 ЗК вилучення земельних ділянок провадиться за згодою землекористувачів на підставі рішень Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих державних адміністрацій, сільських, селищних, міських рад відповідно до їх повноважень. Земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб.

2.2.3. Право оренди земельної ділянки

Проведене узагальнення свідчить про ряд проблемних питань, що виникають у судів під час розгляду спорів про встановлення юридичного факту - визнання права на оренду земельної ділянки (в т.ч. щодо збору, розробки та підготовки в установленому порядку всієї документації, необхідної для укладення договору оренди).

Задовольняючи позовні вимоги, суди, як правило, виходять з приписів статті 14 Конституції України, частини 3 статті 152 ЗК.

Зокрема, суди враховують, що господарюючим суб'єктом розпочато оформлення висновків відповідних компетентних органів, або ту обставину, що на спірній ділянці знаходиться належний позивачу об'єкт нерухомості.

Однак, розглядаючи таку категорію спорів, суди мають враховувати, що згідно зі статтею 20 ГК одним із способів захисту прав суб'єктів господарювання є визнання наявності або відсутності прав.

Порушені права землекористувачів підлягають захисту способами, передбаченими статтею 152 ЗК, з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Відповідно до вказаної норми захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення прав юридичних і фізичних осіб, порушених внаслідок прийняття неправомірних рішень, дій чи бездіяльності державних органів або посадових осіб органів місцевого самоврядування (частина 2 статті 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні") .

Згідно із статтею 93 ЗК та статтею 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі право на строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 125 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Отже, суб'єкт господарювання має право на визнання за ним права на оренду земельної ділянки лише у разі укладення договору оренди і його державної реєстрації.

а) Право оренди земельних ділянок власниками об'єктів нерухомості

Відповідно до статті 377 ЦК та статті 120 ЗК до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Право користування (в т.ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості виключно за умови, що в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно з вимогами земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене.

У вирішенні спорів про право власника об'єкта нерухомості на земельну ділянку, на якій він розташований, судам слід враховувати, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне переходу права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в наведених вище нормах цивільного та земельного законодавства йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на об'єкт нерухомості на підставі договору відчуження.

Разом з тим, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не на підставі договору відчуження не тягне безумовного переходу права власності на земельну ділянку під об'єктом нерухомості, а потребує в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладення відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і власником споруди в установленому порядку. При цьому, закон не встановлює обов'язковість укладення чи поновлення з вказаних підстав договору оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, однак передбачає переважне право власника об'єкта на ділянку, на якій цей об'єкт розташований.

Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

Таким чином, судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу об'єкта та наявність у особи-відповідача визначених законом правовстановлюючих документів на землю. При вирішенні даної категорії спорів суди мають з'ясовувати правовий режим об'єктів, що є предметом спору, зокрема, чи підпадають вони під категорію нерухомого майна, а якщо так, то чи було проведено державну реєстрацію права власності на них відповідно до чинного на той час законодавства.

Як свідчить судова практика, однією з причин скасування судових рішень щодо встановлення прав на землю при переході права на нерухомість, є неналежне дослідження господарськими судами питання щодо правомірності користування землею починаючи з її первісного користувача.

Разом з тим, слід враховувати, що у разі виникнення спору стосовно прав на земельну ділянку у зв'язку з придбанням у власність об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, наданій у користування, правочин щодо переходу права власності на такий об'єкт водночас є передумовою для переходу відповідного права на землю, а набувач з огляду на приписи статей 182, 657 ЦК вправі вимагати переоформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.

Доречним вбачається навести приклад справи за позовом Товариства до Міськради про розірвання договору оренди землі та визнання його таким, що припинив дію з моменту фактичного припинення користування позивачем земельною ділянкою.

Рішенням господарського суду Харківської області у задоволенні позовних вимог було відмовлено з посиланням на відсутність підстав для розірвання договору.

Апеляційний господарський суд не погодився з вказаним рішенням місцевого суду та прийняв у справі нове рішення - про задоволення позовних вимог. При цьому апеляційний суд врахував, що між сторонами спору було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, у пункті 40 якого сторони визнали, що перехід права власності на будівлі до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівель. Метою оренди земельної ділянки була експлуатація будівель автозаправної станції, яка належала позивачу на праві приватної власності. З матеріалів справи вбачалось, що за договором купівлі-продажу позивач продав автозаправну станцію у власність іншій особі.

З урахуванням викладеного та з посиланням на статтю 120 ЗК колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що перехід права власності на будівлі та споруди, розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи, є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівель.

ВГСУ погодився з висновком апеляційного господарського суду.

б) Укладення договорів оренди щодо земельних ділянок державної або комунальної власності

У тимчасове користування на умовах оренди земля надається громадянам України, підприємствам, установам і організаціям, громадським об'єднанням і релігійним організаціям, спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням і організаціям за участю українських та іноземних юридичних осіб і громадян, підприємствам, що повністю належать іноземним інвесторам, а також іноземним державам, міжнародним організаціям, іноземним юридичним особам та фізичним особам без громадянства. Умови, строки, а також плата за оренду землі визначаються за угодою сторін і обумовлюються в договорі.

Право на оренду і відповідне користування земельною ділянкою виникає на підставі укладеного у встановленому законом порядку договору оренди, за яким між сторонами виникають відповідні права та обов'язки.

У зв'язку із зазначеним слід звернути увагу судів на те, що проект відведення земельної ділянки не є правовстановлюючим документом, спрямованим на набуття, зміну або припинення прав та обов'язків, а лише невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (частина 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі") .

Отже, проект відведення не є підставою визнання права користування земельною ділянкою, оскільки такою підставою згідно з чинним законодавством є укладений та зареєстрований договір оренди земельної ділянки.

Щодо вирішення спорів, предметом яких позивачем визначено "визнання недійсним проекту відведення земельної ділянки", звертаємо увагу судів на те, що такі вимоги повинні розглядатися при встановленні відповідності вимогам чинного законодавства рішень органів місцевого самоврядування, а також укладеного на виконання цих рішень договору оренди землі.

Оскільки зі змісту статті 12 ЗК вбачається, що розпорядження землями територіальної громади міста, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу, то в будь-якому спорі, що стосується права користування земельною ділянкою, яка належить до земель комунальної власності, суд має залучити до участі у справі відповідний орган місцевого самоврядування, а розгляд справи, наприклад, лише за участю виконкому відповідної ради є безумовною підставою для скасування прийнятого рішення.

Слід також зазначити, що, з'ясувавши, що на час прийняття органом місцевого самоврядування рішення стосовно зменшення земельної ділянки, яка передається в користування (попередньо визначеної виконавчим органом), особа не мала документів, котрі посвідчують право на таку земельну ділянку, суди мають враховувати, що виходячи з таких обставин орган місцевого самоврядування діє в межах передбачених законом повноважень, оскільки фактично не припиняє права особи на землю, тому що така особа відповідного права ще не набула.

Для з'ясування питання ідентифікації земельної ділянки, стосовно якої органом місцевого самоврядування прийнято оскаржуване рішення, зокрема, у разі наявності різних адрес розташування спірної земельної ділянки (що може бути зумовлено рядом обставин, у т.ч. відсутністю офіційної адреси та її встановленням згідно з найближчими вулицями), суди мають вжити заходів для визначення земельної ділянки з урахуванням існуючої земельно-кадастрової інформації, зокрема даних державного земельного кадастру щодо її місця розташування, включаючи застосування просторових координат і кадастрових номерів, встановлених у межах кадастрового зонування, а також правового режиму земельної ділянки, класифікації, кількісної та якісної характеристик.

При вирішенні спорів щодо визнання договорів оренди земельної ділянки укладеними (зобов'язання відповідного державного органу укласти такий договір) господарським судам необхідно враховувати таке.

Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від його імені права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Відповідно до частини 1 статті 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

За змістом статті 16 Закону України "Про оренду землі" сторони укладають договір оренди землі лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду.

З урахуванням наведеного у разі, коли на час звернення до суду позивачем не надано доказів прийняття відповідним державним органом рішення про передачу йому в оренду спірної земельної ділянки, вимоги про зобов'язання такого органу укласти договір оренди задоволенню не підлягають.

Таким чином, оскільки необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, то зобов'язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією України, компетенції на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 ЗК, з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства.

Захист порушених прав може бути здійснено, зокрема, в порядку, визначеному частиною 11 статті 123 ЗК, якою до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії.

Часто у визначеній категорії спорів в якості супровідних заявляються вимоги про зобов'язання управління земельних ресурсів виконавчого органу відповідної ради провести реєстрацію договору оренди, укладення якого є основною вимогою такого спору. При прийнятті рішення в цій частині судам слід враховувати, що за відсутності рішення уповноваженого органу про надання згоди на укладення спірної угоди висновок суду про обґрунтованість позовних вимог у цій частині буде передчасним.

Проведене узагальнення свідчить, що доволі типовою є ситуація, коли місцева рада або відповідна державна адміністрація не надає згоду на укладення договору оренди землі або ухиляється від розгляду даного питання, що стає приводом для звернення суб'єкта господарювання до суду з відповідними позовними вимогами. Спори зазначеної категорії не завжди вірно вирішуються господарськими судами.

Так, у ряді справ, обґрунтуванням яких було те, що місцева рада надала згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки, але в подальшому ухилялась від розгляду питання про затвердження вже розробленого проекту відведення, місцеві та апеляційні господарські суди задовольняли позови про визнання права оренди і укладення договору оренди.

Прикладом такого вирішення спору є справа господарського суду Автономної Республіки Крим, у якій Товариство звернулося з позовом до Міськради про визнання права оренди та укладення договору оренди.

Позивач з метою реалізації права землекористування звернувся до Міськради з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки з подальшою її передачею в оренду для розміщення мініпансіонату. Міськрадою було прийнято рішення, згідно з яким Товариству було дозволено розробку проекту відведення земельної ділянки для розміщення міні-пансіонату, який після узгодження мав бути наданий на затвердження Міськраді. Рішенням виконкому Міськради Товариству було дозволено протягом двох років проводити проектно-вишукувальні роботи для розміщення мініпансіонату. Незважаючи на те, що проект відведення був розроблений і належним чином узгоджений, а також розрахована вартість квадратного метра земельної ділянки, що передавалася в оренду, відповідач не виконав вимоги статей 123, 124 ЗК, не прийняв рішення про надання спірної земельної ділянки в оренду та не уклав з позивачем договір оренди земельної ділянки. У судовому порядку позовні вимоги Товариства були задоволені з посиланням на норми статті 16 Закону України "Про оренду землі", частини шостої статті 123 та частини третьої статті 124 ЗК, а також статті 20 ГК.

Апеляційний господарський суд залишив відповідне рішення суду першої інстанції без змін. Постанова апеляційного господарського суду не оскаржувалась.

Однак ВГСУ не поділяє таку правову позицію.

Зокрема, у справі господарського суду міста Києва за позовом Товариства до Міськради та Головного управління земельних ресурсів про визнання права на оренду земельної ділянки, визнання укладеним договору оренди вказаної земельної ділянки, а також зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати цей договір ВГСУ скасовано рішення суду першої інстанції, залишене без змін постановою апеляційного суду, яким позов було задоволене в повному обсязі.

При цьому суд касаційної інстанції, зокрема, зазначив, що згідно з вимогами законодавства необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а відтак, визнання такого договору укладеним за відсутності вказаного рішення є порушенням передбаченого Конституцією України виключного права органу місцевого самоврядування на управління землями та здійснення права власності від імені Українського народу.

Задовольняючи позовні вимоги про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати договір оренди земельної ділянки, суди не з'ясували, у чому полягало порушення прав позивача Головним управлінням земельних ресурсів, зокрема не встановили фактичні обставини щодо ухилення від реєстрації укладеного договору оренди спірної земельної ділянки. Суди не надали належної правової оцінки доводам Головного управління земельних ресурсів про відсутність у нього правових підстав для реєстрації договору оренди спірної земельної ділянки до вирішення спору щодо його укладення по суті.

Висновок суду першої інстанції, що частина 9 статті 123 ЗК передбачає у випадку встановлення відповідності проекту відведення земельної ділянки вимогам законодавства вирішення питання про передачу земельної ділянки судом, ґрунтується на довільному тлумаченні цієї правової норми.

Згідно з частиною 9 статті 123 ЗК (в редакції на момент виникнення спору) відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Такий спосіб захисту прав передбачений, зокрема, у пункті 10 частини 2 статті 16 ЦК.

Вказані норми передбачають оскарження рішень, дій чи бездіяльності органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади до суду, який має надати правову оцінку їх відповідності вимогам закону, але не наділений повноваженнями щодо вирішення питань, віднесених до компетенції вказаних органів, у тому числі затвердження проекту відведення.

Як свідчить судова практика, відмовляючи в задоволенні позовних вимог про визнання укладеними договорів оренди земельних ділянок, господарські суди правомірно керувались приписами статей 124 - 126 ЗК, статтею 638 ЦК, статтею 24 Закону України "Про планування і забудову територій", статтею 15 Закону України "Про оренду землі".

У справі господарського суду Харківської області за позовом Товариства до Міськради про визнання такими, що укладені, договорів оренди земельної ділянки постановою апеляційного суду (залишеною в силі постановою ВСУ) скасовано рішення місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог та прийнято нове рішення, яким у задоволенні останніх відмовлено.

Приймаючи рішення, місцевий господарський суд посилався на статті 641, 642 ЦК, статтю 181 ГК. За висновками місцевого господарського суду, договори оренди землі були належним чином погоджені та підписані Товариством і відповідно до чинного законодавства надані для підписання до Міськради. Суд першої інстанції вказав, що, оскільки Міськрадою договори підписані не були, як і не були повернуті позивачу із зауваженнями, то вона безпідставно ухиляється від укладення договорів оренди земельних ділянок, чим перешкоджає Товариству реалізовувати свої права на будівництво, а також здійснювати відповідні платежі за користування земельними ділянками.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд виходив із того, що Товариство у встановлений рішенням Міськради "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" тримісячний строк не оформило в Управлінні земельних ресурсів акти про встановлення меж земельних ділянок на місцевості та договори оренди цих ділянок, тому рішення Міськради про надання спірних земельних ділянок в оренду втратило чинність згідно зі статтею 24 Закону України "Про планування та забудову територій". З посиланням на статтю 638 ЦК та статтю 15 Закону України "Про оренду землі" апеляційний господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність між сторонами згоди щодо істотних умов договору оренди, а отже, безпідставність позовних вимог про визнання спірного договору укладеним.

Як свідчить судова практика, поширеною є категорія спорів з вимогами щодо оформлення користувачами відповідних правовстановлюючих документів на лиману земельну ділянку. Позовні вимоги у таких спорах, по суті, спрямовані на встановлення орендних відносин між позивачем і відповідачем.

Типовою є ситуація, коли органом місцевого самоврядування (виконавчої влади) приймається рішення про надання земельної ділянки в оренду, а договір оренди тривалий час не укладається, що дає можливість користувачу не сплачувати орендну плату за цей період, що, в свою чергу, призводить до звернення з позовами про зобов'язання господарюючого суб'єкта оформити правовстановлюючі документи на користування земельною ділянкою та відшкодувати збитки.

Спори названої категорії вирішуються залежно від формулювання позовних вимог і зазначення певних правових підстав для таких вимог. Таким чином, у справах з фактично однаковими обставинами спору приймалися рішення як про відмову, так і про задоволення позовних вимог.

Проблемним є те, що ні ГК, ні ЦК, ні Закон України "Про оренду землі" не визначають самої процедури укладення договору оренди землі. Тому окремі суди при вирішенні відповідних спорів керуються загальним порядком укладення договорів, визначеним статтею 181 ГК, і як правило, відмовляють у задоволенні позовів виходячи з недотримання вимог до порядку укладення господарських договорів, зокрема ненадання відповідного проекту договору відповідачу.

в) Внесення змін до договору оренди земельної ділянки (укладеного з органом виконавчої влади або місцевого самоврядування)

Статтею 652 ЦК передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, останній може бути змінений за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За змістом статті 654 ЦК зміна умов договору вчиняється в такій самій формі, що й договір. Оскільки відповідно до статті 20 Закону "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, то зміни, які вносяться шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, набувають чинності після їх державної реєстрації.

Разом з тим, слід враховувати, що відповідно до частини 3 статті 173 ГК сторони можуть за взаємною згодою конкретизувати або розширити зміст господарського зобов'язання в процесі його виконання.

Відповідно до статті 188 ГК зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускається. Сторона, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, а при недосягненні згоди між сторонами щодо змін договору заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Аналогічне положення містить стаття 30 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Звертаємо увагу на те, що у вирішенні спору про внесення змін до договору зацікавлена сторона або прокурор в її інтересах повинні ставити перед судом питання про внесення змін до договору, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни. Оскільки відповідно до частини 1 статті 626 ЦК договір є домовленістю двох або більше сторін, зобов'язання в судовому порядку другої сторони за договором внести до нього зміни позбавлено правового сенсу і не сприяє реальному захисту прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

Окремо слід звернути увагу на категорію спорів, пов'язаних з внесенням змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати.

Законом України "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 28.12.2007 року внесено зміни до частини 4 статті 21 Закону України "Про оренду землі" (набули чинності з 01.01.2008 року), згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".

22.05.2008 року Рішенням КСУ N 10-рп/2008 визнані неконституційними положення Закону України "Про державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України", тому зміни до частини 4 статті 21 Закону України "Про оренду землі" у тій самій редакції повторно були внесені Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 року і набули чинності 04.06.2008 року.

Відповідно до частини 2 статті 23 Закону України "Про плату за землю" грошова оцінка земельної ділянки щороку, станом на 1 січня, уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно з приписами статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування, в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території, а тому в разі прийняття відповідним органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за земельні ділянки та затвердження нових коефіцієнтів, які застосовуються в розрахунку орендної плати за земельні ділянки, ці обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Отже, установивши, що законодавче змінено розмір орендної плати за землю, про що орендар був повідомлений, але ухилявся від вчинення дій, спрямованих на внесення відповідних змін до договору оренду землі, суди повинні враховувати вказані нормативні акти при вирішенні спорів про внесення змін до договорів у частині зміни орендних ставок.

Згідно з частиною 3 статті 653 ЦК , якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

г) Спори, пов'язані з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності

Через неузгодженість норм Закону України "Про оренду землі", ЦК та ГК з питання пролонгації договору оренди виникають проблемні питання щодо розгляду справ, у яких суб'єкти господарювання - орендарі подають до господарського суду позови про спонукання орендодавця - власника землі, яка перебуває у державній або комунальній власності, до продовження дії договору, поновлення договору оренди, визнання переважного права на поновлення договору, визнання договору оренди поновленим, укладення додаткової угоди до договору щодо його продовження тощо.

Основними причинами неоднорідності судової практики та виникнення численних спорів відповідної категорії є різне тлумачення сторонами статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що після закінчення строку договору оренди землі орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, останній підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Очевидно, що вказаною нормою не передбачено порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню. До того ж вказана норма не передбачає зміну відповідного рішення органу місцевого самоврядування (виконавчої влади), яке є підставою для надання в оренду земельної ділянки, щодо встановлених у ньому строків оренди.

Однак проведений аналіз свідчить, що в ряді випадків суди вважають поновлення тотожним продовженню (пролонгації), а договір оренди землі - чинним у зв'язку з виконанням господарюючим суб'єктом умов, визначених частиною 3 статті 33 вказаного Закону.

Однак ВСУ та ВГСУ переважно дотримуються думки, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договору оренди землі, а реалізація визначеного законом переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування та потребує додержання порядку, передбаченого законодавством для укладення договорів оренди землі.

Слід наголосити, що згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються на пленарному засіданні ради - сесії. Отже, враховуючи, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.

Таким чином, зважаючи на те, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у держав ній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов'язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його передбаченої Конституцією України виключної компетенції, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 ЗК з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Захист порушених прав може бути здійснено, зокрема, в порядку, визначеному частиною 11 статті 123 ЗК, якою до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії.

Судам слід брати до уваги, що чинним законодавством не передбачено такого способу захисту порушеного права землекористувача, як спонукання органу місцевого самоврядування до прийняття рішення про поновлення договору оренди землі.

Щодо позовів про визнання за господарюючим суб'єктом (позивачем) переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, то у разі якщо у справі відсутні докази про укладення договору оренди спірної земельної ділянки з іншою особою або про намір відповідача (органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади) укласти такий договір, а з наявних документів вбачається, що земельна ділянка перебуває в землях запасу міста і використовується ним для власних потреб, правові підстави для задоволення визначених позовних вимог відсутні, оскільки в даному випадку право позивача відповідачем не порушено.

Поширеними є також справи, у яких позовні вимоги формулюються як внесення змін до чинних договорів оренди в частині зміни строку дії договору. Це, зокрема, стосується сфери житлового будівництва, де господарюючими суб'єктами на орендованій земельній ділянці здійснюється забудова. Спори, як правило, пов'язані з відмовою орендодавця продовжити строк дії договору.

Господарські суди мають різні правові позиції щодо вирішення такої категорії спорів.

У ряді випадків суди зазначають, що органом місцевого самоврядування як стороною договору оренди земельної ділянки порушено термін розгляду клопотання господарюючого суб'єкта про необхідність внесення змін до договору оренди, чим порушено права останнього (статті 188, 181 ГК) .

Також суди зазначають, що, оскільки істотною умовою спірного договору оренди землі є завершення будівництва житлового комплексу і договір укладався саме з цією метою з урахуванням приписів статті 15 Закону України "Про оренду землі", позовні вимоги про внесення змін до договору в частині терміну його дії задовольняються.

Разом з тим, ВСУ та ВГСУ дотримуються позиції, згідно з якою за відсутності відповідного рішення міської ради підстави для задоволення вимог позивача про зміну строку дії договору відсутні, а у випадку незгоди орендодавця на подовження договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний звільнити займану земельну ділянку, привівши її у належний стан.

ґ) Спори, пов'язані з розірванням договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності

Однією з найпоширеніших підстав звернення з вимогами про розірвання договору оренди земельної ділянки є використання землі не за цільовим призначенням.

При вирішенні таких спорів судам рекомендується брати до уваги, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону, та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.

Часто умовами договору передбачається, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва, при цьому визначається конкретний строк, у який такий об'єкт має бути введений в експлуатацію; цей строк може змінюватись за подальшими угодами сторін.

У відповідних спорах слід враховувати, що факт невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням має бути підтверджений відповідними доказами (наприклад актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією), які свідчать, зокрема, що будівельні роботи на об'єкті не проводяться.

Судам слід враховувати, що спеціально уповноваженими органами виконавчої влади, які організовують і здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, згідно зі статтями 5, 9 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" є спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів, повноваження яких визначені статтями 6 та 7 цього Закону.

На підставі пунктів "г", "ґ" статті 141 та пунктів "а", "б" статті 143 ЗК, якщо земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою у разі невиконання умов договору та вимог законодавства договір може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін, мають правові підстави для висновку про використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, а отже, й задоволення вимог про розірвання договору оренди.

Слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Часто позивачами як на підставу вимог про розірвання договору оренди землі вказується на невиконання або несвоєчасне виконання орендарем визначеного договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію в установлений граничний строк.

Розглядаючи подібні спори, суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу місцевого самоврядування у зв'язку із зазначеною обставиною, та чим така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак, чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може стати підставою для його розірвання.

Судами також мають досліджуватись якісні характеристики об'єкта будівництва, об'єм будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатись проектом будівництва, який, відповідно, підлягає розгляду судом.

Дослідження даних обставин має істотне значення для правильного вирішення питання про наявність вини господарюючого суб'єкта у порушенні покладеного на нього обов'язку щодо своєчасного будівництва та здачі в експлуатацію в установлений строк об'єкта нерухомості.

Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки позивачами є заборгованість з орендної плати.

За змістом статей 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі.

Доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.

д) Визнання договору оренди недійсним

Відповідно до ЦК недодержання загальних вимог, дотримання яких є необхідним для чинності правочину, може бути підставою для звернення особи з вимогою про визнання правочину (угоди) недійсним.

Згідно з частиною 2 статті 203 ЦК особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Стаття 207 ЦК визначає вимоги до письмової форми правочину. Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.

З огляду на вказане важливим є з'ясування питання про належність спірної земельної ділянки до комунальної власності відповідного органу місцевого самоврядування, який прийняв рішення про передачу такої земельної ділянки в оренду, для чого судам треба досліджувати план землеустрою населеного пункту, дані Державного земельного кадастру, затверджений проект встановлення меж населеного пункту.

Для правильного вирішення даної категорії спорів суттєве значення має з'ясування правового режиму спірної земельної ділянки та дотримання сторонами порядку передачі її в оренду відповідно до вимог статей 84, 118, 123, 124 ЗК з урахуванням необхідності, у певних випадках, дотримання порядку її вилучення. Виходячи з наведеного треба встановлювати наявність повноважень у відповідної ради у вирішенні питання щодо затвердження проекту відведення і передачі спірної земельної ділянки в оренду, а отже, й підставність укладення спірного договору.

Окремо слід звернути увагу на те, що згідно зі статтею 21 ЗК порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, а також визнання недійсними угод щодо земельних ділянок, а тому при вирішенні даної категорії спорів є важливим з'ясування правового статусу і належності спірної земельної ділянки.

Отже, судам необхідно перевіряти повноваження відповідних органів, на виконання рішень яких було укладено спірний договір, щодо вирішення питань регулювання земельних відносин і вилучення земельних ділянок.

Необхідно враховувати, що земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, - ріллю, багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, ліси площею понад 1 га для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення вилучає Кабінет Міністрів України, крім як у випадках, визначених частинами п'ятою - восьмою статті 149 та статтею 150 ЗК.

У спорах про визнання договорів оренди землі недійсними судам належить ретельно з'ясовувати наявність повноважень у осіб, якими підписується договір, зокрема, виходячи з вимог статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (повноваження сільського, селищного, міського голови закінчуються в день відкриття першої сесії відповідної сільської, селищної, міської ради, обраної на наступних чергових місцевих виборах, або, якщо рада не обрана, з моменту вступу на цю посаду іншої особи, обраної на наступних місцевих виборах, крім випадків дострокового припинення його повноважень відповідно до частин 1 та 2 статті 79 цього Закону) .

При вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати наявність на момент укладення спірного договору оренди рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки, оскільки його відсутність суперечить вимогам абзацу 6 частини 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі", згідно з яким невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки є проект відведення земельної ділянки (у разі його розроблення згідно із законом) , та пункту 3 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року N 677, яким встановлено, що проект відведення земельної ділянки розробляється на підставі рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.

Розглядаючи справи про визнання недійсним договору оренди, суди повинні давати правову оцінку питанню чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такий договір.

Окремо слід зазначити, що, як передбачено частиною 2 статті 13 ЦК, при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, а тому за умови, що судами буде встановлено факт передачі в оренду земельної ділянки, на якій знаходиться майно (нерухомість), що належить іншій особі на праві власності, суди мають правові підстави для визнання спірного договору недійсним, оскільки відповідно до частини 1 статті 203 ЦК зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Також звертаємо увагу на спори за участю сільськогосподарських товариств. Так, згідно з Указом Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 08.08.95 року N 720/95 членам сільськогосподарського акціонерного товариства гарантовано право на отримання земельного паю, а в подальшому - на виділення його в натурі та оформлення у приватну власність, а тому за наявності звернень таких осіб з проханням виділити земельні паї в натурі та надати їм землю для ведення особистого селянського господарства укладення договору оренди землі з іншими особами є неправомірним.

Як свідчить судова практика, господарськими судами при вирішенні цієї категорії спорів не завжди враховувались вимоги законодавства щодо реєстрації договорів оренди у структурному підрозділі державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" згідно з постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 року N 2073 та Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 04.06.99 року за N 354/3647).

Так, у справі господарського суду Харківської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Селищної ради до Товариства про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати згідно з договором оренди земельної ділянки, укладеним сторонами, та зустрічним позовом про визнання договору оренди нечинним рішенням місцевого суду первісний позов було задоволене частково, стягнуто частину заявленої суми заборгованості. У задоволенні решти вимог первісного позову та в задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції вказав, що договір оренди земельної ділянки було укладено сторонами відповідно до вимог чинного на той час законодавства та зареєстровано відповідно до його вимог у Селищній раді.

Апеляційний господарський суд не погодився з позицією місцевого суду: рішення суду першої інстанції скасував і прийняв нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовив, а зустрічний позов задовольнив, визнавши нечинним договір оренди земельної ділянки.

Під час перегляду справи в апеляційному порядку судом було встановлено, що, в порушення вимог постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 року N 2073 та Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 року N 43, спірний договір оренди земельної ділянки не було зареєстровано у структурному підрозділі державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України".

Визнаючи спірний договір недійсним, суди мають враховувати положення ЦК щодо моменту, з якого угода вважається недійсною, а саме: угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. Проте, якщо із змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається недійсною і припиняється на майбутнє. Зазначене зумовлено тим, що за угодами про оренду землі неможливе застосування реституції; однак у судовій практиці непоодинокими є випадки, коли одночасно з питанням щодо визнання угоди недійсною порушується питання про стягнення коштів за такою угодою (по орендній платі за землю).

У постановах ВСУ звертається увага господарських судів, зокрема на те, що залучення до участі у справі особи, у користуванні якої раніше перебувала земельна ділянка, що є об'єктом спірного договору, навіть якщо така особа оскаржила результати конкурсу, на підставі якого укладено спірний договір, не є необхідним, оскільки така особа не є стороною вказаного договору.

Водночас, у силу положень частини 5 статті 116 ЗК надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом, а тому до розгляду справ зазначеної категорії спорів мають залучатись особи, які не є сторонами спірного договору, але згідно із статтями 125, 126 ЗК можуть вважатися законними користувачами земельної ділянки, що є предметом оскарженого договору.

2.3. Право земельного сервітуту

Поняття, зміст і підстави встановлення і припинення земельного сервітуту визначаються главою 32 ЦК (статті 401 - 406), главою 16 ЗК (статті 98 - 102).

Відповідно до статті 395 ЦК сервітут є речовим правом на чуже майно, яке полягає у можливості обмеженого використання чужого майна для задоволення потреб, які не можуть бути задоволені іншим шляхом.

У визначенні правильності обрання позивачем способу захисту порушеного права необхідно розмежовувати такі способи захисту права, як встановлення сервітуту та усунення перешкод у користуванні майном (негаторний позов). Основним критерієм для цього є така ознака, як наявність або відсутність протиправного характеру дій відповідача.

Наприклад, у справі господарського суду Полтавської області за позовом ТОВ (власника нежитлових приміщень) до ВАТ (постійного землекористувача ділянки, на якій розташовані приміщення позивача) про усунення перешкод у реалізації права власності на нерухоме майно шляхом зобов'язання відповідача надати позивачу доступ до нежилого приміщення (негаторний позов) місцевий господарський суд, з висновками якого погодився ВГСУ, вказав на помилкове обрання позивачем способу захисту порушеного права.

Зокрема, у мотивувальній частині постанови касаційним судом зазначалось таке.

У порушення норм статей 33, 34 ГПК позивачем не доведено факту порушення його прав у користуванні належним йому нерухомим майном з боку відповідача, оскільки позивач навіть не скористався наданим йому чинним законодавством правом на встановлення сервітуту, щоб безперешкодно користуватися належним йому на праві приватної власності приміщенням механічної майстерні.