Вищий арбітражний суд України в порядку інформації надсилає огляд практики вирішення судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами.

1. У разі поліпшення з дозволу орендодавця орендованого майна орендар має право на відшкодування зроблених з цією метою необхідних витрат.

Рішенням арбітражного суду відмовлено у задоволенні позовних вимог відділення Державного казначейства (далі - орендар) до закритого акціонерного товариства (далі - орендодавець) про стягнення коштів за ремонт та переобладнання орендованого приміщення з посиланням на таке.

Згідно з укладеним сторонами договором оренди орендареві було передано у користування нежиле приміщення.

Оскільки орендоване приміщення було непридатним для використання за призначенням, позивач зазнав витрат у зв'язку з проведенням необхідних будівельно-ремонтних робіт та обладнанням приміщення охоронною та протипожежною сигналізацією, його телефонізацією.

Рішенням арбітражного суду згаданий договір оренди розірвано.

За умовами договору орендодавець зобов'язувався протягом однієї декади після припинення дії договору або його розірвання компенсувати орендареві кошти, витрачені на поліпшення орендованого майна з урахуванням його зносу та рівня інфляції на час розірвання договору.

Приймаючи рішення, суд виходив з того, що поліпшення орендованого майна здійснено позивачем без узгодження кошторису відповідних витрат, і що суду не надано документального підтвердження отримання дозволу орендодавця на проведення згаданих робіт. Лист заступника президента відкритого акціонерного товариства - попереднього власника приміщення не міг розглядатися як доказ отримання такого дозволу, оскільки вирішення питання щодо передачі майна товариства в оренду не належало до компетенції названої особи.

Постановою наглядової інстанції рішення зі справи скасовано, а позов задоволено з посиланням на зобов'язання орендодавця протягом однієї декади після припинення дії договору або його розірвання компенсувати орендареві кошти, витрачені на поліпшення орендованого майна. Згадана умова договору узгоджується з вимогами статті 272 Цивільного кодексу України, згідно з якою в разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення орендованого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат. Наглядова інстанція виходила з того, що умова договору стосовно компенсації витрачених коштів свідчить про попередню згоду орендодавця на поліпшення орендованого майна.

У заяві до Вищого арбітражного суду України орендодавець, не погоджуючись з постановою, просив її скасувати, а рішення залишити без зміни, посилаючись на те, що поліпшення об'єкту оренди здійснено без відповідного дозволу.

Перевіривши матеріали справи, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов встановила таке.

Нежиле приміщення - об'єкт оренди придбано орендодавцем за результатами прилюдних торгів. Актом проведення названих торгів приміщення віднесено до об'єктів незавершеного будівництва.

За договором оренди орендодавець зобов'язувався протягом однієї декади після припинення дії договору або його розірвання компенсувати орендареві кошти, витрачені на поліпшення орендованого майна з урахуванням його зносу та рівня інфляції на час розірвання договору.

Таким чином посилання заявника на відсутність його згоди на поліпшення орендованого майна є безпідставним.

Факт поліпшення майна заявником не оспорювався. До того ж матеріали справи містять складений у зв'язку з розірванням договору акт передачі орендованого приміщення, згідно з яким проведені поліпшення передані в робочому стані та у повній комплектності. Акт підписаний уповноваженими представниками сторін без будь-яких застережень стосовно поліпшення майна.

За змістом статті 272 Цивільного кодексу України у разі, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти.

За таких обставин судова колегія дійшла висновку про обгрунтованість постанови арбітражного суду та залишила її без зміни.

2. У разі закінчення строку дії договору оренди та відмови орендодавця від його продовження орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди орендодавцеві.

Рішенням арбітражного суду, залишеним без зміни наглядовою інстанцією, задоволено позов державного комунального підприємства (далі - орендодавець) до закритого акціонерного товариства (далі - орендар) про повернення орендованого приміщення у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди.

Прийняте рішення мотивовано тим, що орендаря завчасно повідомлено про закінчення строку дії договору оренди, а орендодавець не мав наміру його продовжувати.

Відповідно до частини першої статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) закінчення строку дії договору оренди тягне за собою обов'язок орендаря повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У заяві до Вищого арбітражного суду України орендар, не погоджуючись з рішенням та постановою арбітражного суду, просив їх скасувати та відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що, виконуючи належним чином свої зобов'язання за договором, він відповідно до статті 17 Закону має переважне право на продовження договору оренди на новий термін, про що повідомлено орендодавця. Відмову від продовження договору орендодавець мотивував несвоєчасним внесенням орендарем орендної плати. У зв'язку з простроченням внесення орендних платежів орендодавець звертався до арбітражного суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди, у задоволенні якого йому відмовлено з огляду на те, що прострочення становило менше трьох місяців.

Перевіривши матеріали справи, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов дійшла висновку про обгрунтованість позовних вимог з огляду на відсутність правових підстав для користування відповідачем спірним приміщенням, оскільки строк дії договору оренди закінчився та не був продовжений.

Що ж до посилання заявника на припис статті 17 Закону про переважне право орендаря, який належним чином виконував свої зобов'язання за договором, на продовження дії договору оренди, то спір щодо спонукання орендодавця продовжити дію договору може бути предметом окремого судового розгляду та не впливає на вирішення даної справи по суті*.

За таких обставин судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов рішення та постанову арбітражного суду зі справи залишено без зміни.

* За загальним правилом якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передасть спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (частини друга і третя статті 17 Закону. Водночас якщо не буде подано доказів того, що орендодавець уклав чи укладає договір оренди з іншою особою, а натомість буде встановлено, що він має намір використовувати майно для власних потреб, то підстави для задоволення позову про спонукання до продовження дії договору оренди відсутні (абзаци другий і третій пункту 12 Роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 N 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

3. Власник майна вправі на свій розсуд укладати щодо нього безпосередньо або через уповноважену особу будь-які угоди, які не суперечать закону, у тому числі договори оренди майна.

Арбітражний суд, розглянувши позов банку в особі його регіонального управління (далі - банк) до громадянина - суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємець) про визнання недійсним на підставі статті 48 Цивільного кодексу України (далі - Цивільний кодекс) договору оренди майна, відмовив у позові з посиланням на безпідставність вимог.

Постановою наглядової інстанції рішення суду залишено без зміни.

У заяві до Вищого арбітражного суду України банк просив рішення та постанову суду скасувати, а позовні вимоги задовольнити з посиланням на таке.

Оспорюваний договір оренди майна з боку орендодавця укладено підприємцем, якому це майно не належало, а передано у розпорядження іншим підприємцем на підставі договору доручення. Відповідно до статті 62 Цивільного кодексу угода, укладена однією особою (представником) від імені другої особи (яку представляють) в силу повноваження, що грунтується на довіреності, законі або адміністративному акті, безпосередньо створює, змінює і припиняє цивільні права і обов'язки особи, яку представляють. Таким чином, підприємець мав діяти відповідно до договору доручення та укласти договір від імені довірителя. На думку заявника, порушення вимог статей 62, 63, 386 Цивільного кодексу є підставою для визнання договору оренди недійсним.

Перевіривши матеріали справи та розглянувши доводи заявника, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов встановила таке.

Підприємець, не заперечуючи тієї обставини, що він не є власником переданого в оренду майна, стверджував, що діяв в межах повноважень, наданих йому власником цього майна згідно з договором доручення.

Оскільки доводи заявника грунтувалися на тому, що під час передачі майна в оренду підприємець діяв всупереч повноваженням, які були надані йому за договором доручення, у вирішенні даного спору судова колегія виходила з правової природи укладеного договору.

Відповідно до статті 386 Цивільного кодексу одна сторона (повірений) зобов'язується виконати від імені й за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Таким чином, предметом договору доручення у розумінні статті 386 Цивільного кодексу можуть бути лише юридичні дії повіреного. Укладений між підприємцями договір мав назву "договор поручения", сторони в ньому іменувалися "доверитель" і "поверенный", однак предметом даного договору було доручення повіреному здійснювати експлуатацію обладнання, а не виконання юридичних дій від імені довірителя. З огляду на це судова колегія дійшла висновку про те, що за своїм змістом згаданий договір відповідав ознакам іншого цивільно-правового договору, а саме договору безоплатного користування майном. Крім того, погоджені сторонами доповнення до договору, згідно з якими повіреному було надано право укладати від свого імені будь-які угоди щодо переданого йому майна, у тому числі угоди стосовно відчуження останнього, надавали укладеній угоді ознак договору комісії.

Та обставина, що оспорюваний договір містить ознаки різних цивільно-правових угод, не позбавляє його юридичної сили. Власникові надано право на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, вчиняти щодо свого майна будь-які дії (частини перша і друга статті 4 Закону України "Про власність". Відповідно до статті 4 Цивільного кодексу цивільні права і обов'язки можуть виникати з угод, хоч і не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать. З урахуванням викладеного правові підстави вважати оспорюваний договір таким, що не відповідає вимогам закону, відсутні.

За таких обставин доводи заявника стосовно того, що під час укладення договору оренди відповідач мав діяти виключно від імені довірителя, судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов визнано безпідставними, рішення арбітражного суду та постанову заступника голови арбітражного суду залишено без зміни.

4. Визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди не тягне за собою недійсність договору оренди в цілому у разі його відповідності вимогам закону.

Арбітражний суд, розглянувши позов громадянина - суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємець) до приватного підприємства про дострокове розірвання договору оренди та виселення з нежилого приміщення, відмовив у задоволенні позовних вимог і визнав договір та додаткову угоду до нього недійсними на підставі статті 48 Цивільного кодексу України (далі - Цивільний кодекс). Прийняте рішення мотивовано тим, що згаданий договір не відповідає вимогам Декрету Кабінету Міністрів України від 19.02.93 N 15-93 "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" та постанови Кабінету Міністрів України від 18.12.98 N 1998 "Про удосконалення порядку формування цін" з огляду на те, що в додатковій угоді до договору розмір орендної плати визначено в іноземній валюті.