Судебная защита гарантированного Конституцией СССР права граждан на жилище способствует наиболее рациональному использованию жилья, его сохранности, пресечению нарушений жилищных прав граждан, защите интересов предприятий, учреждений, организаций, соблюдению правил социалистического общежития.

Обсудив материалы обобщения судебной практики, Пленум Верховного Суда СССР отмечает, что в деятельности судов по рассмотрению дел указанной категории все еще допускаются недостатки и упущения. При применении жилищного законодательства возникли вопросы, требующие разъяснения.

Пленум Верховного Суда СССР

1. Судам следует иметь в виду, что ими разрешаются жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, между нанимателями и членами их семьи, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, связанные с жилищными правоотношениями, и иные жилищные споры, в частности, о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов либо в принадлежащих гражданам на праве собственности, а также самовольно вселившихся в нежилые дома и помещения; о выселении из указанных домов, если они грозят обвалом; о выселении из самовольно построенных домов, подлежащих сносу по решению исполкома районного, городского Совета народных депутатов; о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т.п.); о выдаче ордера на жилое помещение, предоставляемое по совместному решению администрации или органа соответствующей общественной организации и профсоюзного комитета с последующим сообщением исполкому местного Совета народных депутатов о предоставлении жилого помещения для заселения (ч.1 ст.24 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик), в случае отказа исполкома в выдаче ордера. Судам подведомственны также споры о предоставлении жилого помещения по требованиям граждан, имеющим в соответствии с законодательством Союза ССР, союзных и автономных республик право на внеочередное предоставление жилых помещений, в том числе лиц, которым жилое помещение должно предоставляться в пределах определенного законодательством срока, если этот срок нарушен.

Суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов:

о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст.32 тех же Основ) и т.д.

2. Требования об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики и т.п.), подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем.

3. В силу ч.1 ст.26 Основ жилищного законодательства договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается на основании ордера. Если вопреки закону вселение в жилое помещение произведено без выдачи ордера, договор найма жилого помещения может быть признан судом недействительным.

4. Расторжение договора найма жилого помещения и признание ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, влечет по смыслу ч.4 ст.38 Основ выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру.

При рассмотрении исковых требований гражданина или заявления прокурора о признании ордера недействительным суд обязан привлечь в качестве соответчиков исполком местного Совета или организацию, на которые должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.

5. Согласно ч.2 ст.24 Основ жилищного законодательства жилые помещения, освобождающиеся в домах, переданных государственными предприятиями, учреждениями, организациями исполнительным комитетам местных Советов народных депутатов в соответствии с ч.2 ст.4 тех же Основ, а также жилые помещения, освобождающиеся в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений, организаций, заселяются в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий, учреждений, организаций. Ордер, выданный исполкомом местного Совета народных депутатов в нарушение указанного порядка, по иску заинтересованных предприятий, учреждений, организаций признается судом недействительным.

6. При решении вопроса о передаче в пользование освободившегося в квартире изолированного жилого помещения другому проживающему в этой квартире нанимателю суды должны исходить из положений жилищных кодексов союзных республик, предусматривающих условия такой передачи. Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления жилого помещения этим нанимателям.

Не могут быть удовлетворены требования о передаче жилого помещения лицам, преднамеренно ухудшившим до этого свои жилищные условия, например, путем обмена, раздела жилых помещений.

Правила ст.46 ЖК РСФСР и соответствующих статей ЖК других союзных республик о заселении освободившегося в квартире жилого помещения не применяются к случаям заключения договора найма служебного жилого помещения.

7. Согласно ч.2 ст.26 Основ жилищного законодательства наниматель и постоянно проживающие совместно с ним члены семьи пользуются равными правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется жилищными кодексами союзных республик.

Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Лица, указанные в ст.54 ЖК РСФСР и соответствующих статьях ЖК других союзных республик, приобретают равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь при условии, что на их вселение имеется согласие всех членов семьи, а если интересы несовершеннолетних членов семьи представляют их родители, опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то и согласие этих лиц.

Под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке.

Однако суд может признать право на жилое помещение вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано.

8. В силу ст.29 Основ жилищного законодательства за временно отсутствующим нанимателем или членами его семьи жилое помещение сохраняется в течение шести месяцев, если законом не предусмотрен более длительный срок.

Признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие его отсутствия сверх установленных сроков производится судом в случае возникновения об этом спора по иску заинтересованных лиц. Установив, что причина отсутствия нанимателя или члена семьи свыше установленных сроков является уважительной, суд отказывает в удовлетворении иска.

При временном выезде гражданина по условиям и характеру работы, а также в связи с обучением (п.2 ст.60 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ЖК других союзных республик) право пользования жилым помещением сохраняется за ним в течение всего времени выполнения данной работы или обучения и в том случае, когда потребовалась его выписка с места постоянного жительства при условии, что по месту новой прописки ему не было предоставлено в постоянное пользование другое жилое помещение.

Судам надлежит иметь в виду, что дети, возвратившиеся из детских учреждений либо от родственников, опекунов, попечителей (п.3 ст.60 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ЖК других союзных республик), должны обеспечиваться вне очереди жилой площадью исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов, если жилое помещение, в котором они проживали, заселено другими гражданами или вселение в него стало невозможным по иным причинам.

В случае отказа в предоставлении жилой площади может быть предъявлено соответствующее требование в суд.

Осуждение гражданина к лишению свободы условно с обязательным привлечением к труду не является уважительной причиной его отсутствия в жилом помещении. Однако с учетом конкретных обстоятельств суд может отказать в признании осужденного утратившим право пользования жилым помещением, если после приведения приговора в исполнение он продолжал им пользоваться или его отсутствие не превышало 6 месяцев.

9. При разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст.89 ЖК РСФСР и соответствующих статей ЖК других союзных республик договор найма жилого помещения считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

10. Разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законодательством союзных республик (ст.86 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ЖК других союзных республик).

Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.

11. При разрешении споров об обмене жилыми помещениями (ст.31 Основ жилищного законодательства) суд проверяет, какие жилые помещения предлагаются для обмена и не имеется ли предусмотренных жилищными кодексами союзных республик условий, при которых обмен не допускается.

Если совершен обмен жилых помещений, находящихся в домах предприятий, учреждений, организаций, указанных в списках, утвержденных Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик, то при наличии обстоятельств, препятствовавших обмену, он признается недействительным и в том случае, когда на него имелось согласие владельца дома. Если наниматель и члены его семьи не подлежат выселению по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 37 Основ, то такой обмен может быть произведен, а если он уже совершен, то в удовлетворении иска должно быть отказано.

Обмен может быть признан судом недействительным также по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, в силу фиктивности, под влиянием заблуждения, обмана).

Если спор возник между членами семьи, не достигшими соглашения об обмене, суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.

12. Рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.

Если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.

13. Согласно действующему законодательству плата за пользование помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда и плата за пользование коммунальными услугами, не внесенные в установленный срок нанимателем либо членами его семьи, взыскиваются по исполнительным надписям нотариальных органов, а по истечении установленного законодательством союзных республик срока на выдачу исполнительной надписи - судом. Споры об основаниях начисления и размере квартирной платы, а также платы за пользование коммунальными услугами рассматриваются в судебном порядке.

14. Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймодателем, о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, если на это имеется разрешение исполкома местного Совета народных депутатов, подведомственны суду. При рассмотрении такого иска суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых помещений.

15. В случаях, когда выселение граждан в судебном порядке допускается только с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения (ч.ч.1 и 2 ст.37 Основ жилищного законодательства), суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и общественного жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади (ст. 22 Основ).