Згідно з частиною першою статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Законодавство у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачає обов'язкове подання для державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення таких прав, та визначає приблизний (майже виключний) перелік таких документів.

Водночас при розгляді питання стосовно визначення документів, якими посвідчуються речові права на земельні ділянки, поряд із законодавством з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно слід керуватися положеннями спеціального законодавства у сфері земельних відносин.

Так, частиною першою статті 3 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі - ЗК) визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України , цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Статтею 14 Конституції України встановлено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Підставами виникнення і припинення прав на земельні ділянки, як і прав на інші об'єкти нерухомого майна, розташовані на них, є передбачені законом юридичні факти, що підтверджуються відповідними документами.

В той же час особлива цінність землі як об'єкта прав на нерухомість зумовлює специфіку документів, які підтверджують виникнення та існування права власності та інших речових прав на неї.

Крім того, в процесі реалізації в Україні земельної реформи законодавство у сфері земельних відносин неодноразово зазнавало значних змін, в тому числі і в частині визначення документів, що дають власникам та користувачам безапеляційне підтвердження відповідних прав на землю.

При цьому щодо окремих документів законодавство встановлювало презумпцію дійсності незалежно від дати їх видачі і форми, стосовно інших - вимагало заміни на нові правопідтверджуючі документи, передбачені чинним законодавством.

Слід взяти до уваги, що загальні положення щодо документів, які підтверджують виникнення та існування того чи іншого речового права на землю, та їх перелік визначалися у відповідному кодифікованому законодавчому акті з питань земельних відносин, чинному у відповідний період, а вимоги щодо цих документів (оформлення, державна реєстрація, органи, уповноважені на видачу документа, тощо) встановлювалися актами законодавства, прийнятими на його виконання.

Враховуючи наведене вирішення питання про можливість проведення державної реєстрації речових прав на земельну ділянку, що виникли до 01.01.2013, на підставі тих чи інших поданих документів, слід обов'язково враховувати положення законодавства, що діяло на момент виникнення певного права, та принцип дії актів законодавства у часі.

1. До 02.05.2009 документом, що посвідчував право власності на земельну ділянку незалежно від способу набуття власником такого права, виступав виключно державний акт.

При цьому звертаємо увагу на те, що принцип визнання державою прав на нерухомість, що виникли до початку функціонування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, передбаченої Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" , закладений у частині четвертій статті 3 вказаного Закону, обумовлює, що звернення власників земельних ділянок за проведенням державної реєстрації права власності на них в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі державних актів, якими посвідчуються права власності на земельні ділянки, відбуватиметься у разі, якщо оформлення права власності на землю та його реєстрація були проведені згідно з чинним у відповідний час законодавством, втім, особа бажає укласти правочин щодо відповідної земельної ділянки. Згідно з абзацом другим частини п'ятої статті 3 Закону державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія.

Крім того, власник землі може звернутися за державною реєстрацією права, що виникло до 01.01.2013, з метою отримання всіх привілеїв, що дає їх державна реєстрація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно з частиною третьою статті 17 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Враховуючи наведене, розглядаючи питання про можливість проведення державної реєстрації права власності на підставі державного акта, що посвідчує право власності на земельну ділянку, слід враховувати наступне.

Інститут права приватної власності на землю був введений в Україні у 1992 році. Втім, за часів проведення в Україні земельної реформи форми державних актів на право власності на земельну ділянку неодноразово змінювались. Крім того, в Україні мала місце практика, за якої під час дії одного нормативно-правового акта, що встановлював певну форму державного акта, такі документи могли видаватися у формі, що була затверджена нормативно-правовим актом, який втратив чинність. За певних обставин держава надавала таким документам легітимності.

1.1. Постановою Верховної Ради Української РСР від 27.03.91 № 889-XII "Про форми державних актів на право володіння і користування землею і Положення про порядок надання і вилучення земельних ділянок" було затверджено, зокрема форми державних актів:

- на право довічного успадкованого володіння землею ;

- на право постійного володіння землею .

Земельний кодекс УРСР від 18.12.90 № 561-XII , на виконання статей 17 і 23 якого було затверджено форми вказаних державних актів, не передбачав можливості передачі земельних ділянок у приватну власність як фізичним, так і юридичним особам: земельні ділянки надавалися лише у володіння і користування. Державні акти на право довічного успадкованого володіння землею та на право постійного володіння землею не давали змоги укладати будь-які правочини з земельними ділянками, права на які посвідчувалися цими документами.

1.2. Законом України "Про форми власності на землю" з 30.01.92 запроваджено в Україні поряд з державною - колективну і приватну форми власності на землю.

Частиною другою статті 17 Земельного кодексу УРСР від 18.12.90 № 561-XII (в редакції Закону України від 13.03.92 № 2196-XII ) передбачалося, що власники земельних ділянок, переданих їм Радою народних депутатів, не вправі протягом шести років з часу набуття права власності продавати або іншими способами відчужувати належну їм земельну ділянку, крім передачі її у спадщину або Раді народних депутатів на тих же умовах, на яких вона була їм передана.

При цьому частиною четвертою статті 18 Кодексу було встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки і документ про оплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і видачі державного акта на право власності.

Постановою Верховної Ради Української РСР від 13.03.92 № 2201-XII "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею" було затверджено форми державних актів:

- на право колективної власності на землю ;

- на право приватної власності на землю .

Постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою" (із відповідними змінами) встановлено, що раніше видані (до набрання чинності цією постановою) державні акти на право приватної власності на землю , державні акти на право власності на землю залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб.

Отже, державні акти на право приватної власності на землю , видані у період дії Постанови ВРУ № 2201 (з 23.06.92 по 08.01.2004), є чинними правовстановлювальними документами, що підтверджують права власності на земельні ділянки.

Окремо слід зазначити, що державний акт на право приватної власності на землю видавався виключно громадянам, підписувався Головою відповідної Ради народних депутатів, а також реєструвався відповідною радою за місцем розташування земельної ділянки в Книзі реєстрації державних актів на право приватної власності на землю. Дані про реєстрацію права власності на земельну ділянку не вносилися до електронної бази даних, кадастрова зйомка із зазначенням координат при його видачі в переважній більшості випадків не здійснювалась.

За своїм змістом бланк державного акта давав можливість внесення змін до нього в разі зміни площі земельної ділянки.

Порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю з 1993 року регламентувався наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 15.04.93 № 28, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 23.04.93 за № 31, яким було затверджено Інструкцію про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди).

1.3. Указом Президента України від 19.01.99 № 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" було запроваджено продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності.

Згідно з пунктами 5 та 6 зазначеного Указу Президента України покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення могли бути виключно громадяни України - суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, яким належали об'єкти нерухомого майна, розташовані на таких земельних ділянках.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення могла придбаватися одним покупцем, а також кількома покупцями у спільну сумісну або у спільну часткову власність.

Пунктом 11 Указу передбачалося, що право власності на придбану у вказаний спосіб земельну ділянку виникає у покупця після одержання державного акта на право власності на землю.

Форму державного акта на право власності на землю було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 24.03.99 № 440 "Про Порядок подання заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення та форму державного акта на право власності на землю".

Вказаний державний акт реєструвався місцевими державними органами земельних ресурсів в Книзі записів державної реєстрації державних актів на право власності на землю.

Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою" постанова Уряду від 24.03.99 № 440 втратила чинність в частині затвердження форми державного акта на право власності на землю.

1.4. Постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 було затверджено форму державного акта на право власності на земельну ділянку . Державний акт вказаної форми міг видаватися як фізичним та юридичним особам, тобто було встановлено єдину для всіх суб'єктів права власності на землю форму державного акта на право власності на земельні ділянки незалежно від їх цільового призначення.

Видавалися державні акти вказаного зразка державними органами земельних ресурсів при місцевих державних адміністраціях або органах місцевого самоврядування, підписувались головою місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування, а також начальником державного органу земельних ресурсів.

В той же час слід враховувати, що після набуття чинності вказаною постановою Уряду могли видаватися державні акти зразка 1992 року, оскільки, за інформацією Держкомзему, бланки нового зразка не були роздруковані. Постановою Верховної Ради України від 22.05.2003 № 882-IV "Про стан дотримання законодавства України щодо видачі державних актів на право власності на землю, сертифікатів на земельну частку (пай) та їх обігу; про дотримання законодавства України щодо виділення в натурі (на місцевості), використання та обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення" передбачено забезпечення видачі громадянам та юридичним особам, які отримують земельні ділянки у власність, державних актів на право власності на земельну ділянку , форму яких затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449.

На виконання вказаної Постанови Верховної Ради України від 22.05.2003 № 882-IV Держкомземом України прийнято наказ № 140 від 28.05.2003 "Про використання бланків державних актів", яким передбачено припинення використання бланків старого зразка до 1 липня 2003 року.

Тобто фактично до 01.07.2003 року могли видаватися державні акти на право власності на землю , форма яких була затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 24.03.99 № 440.

1.5. Постановою Кабінету Міністрів України від 16.10.2008 № 926 "Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 2 квітня 2002 року № 449" було викладено в новій редакції форму державного акта на право власності на земельну ділянку . З вказаного часу державні акти на право власності на земельні ділянки видавали державні органи земельних ресурсів - територіальні органи Державного комітету України з питань земельних ресурсів. Підписувався державний акт начальником відповідного органу земельних ресурсів, а також посадовою особою, що провела державну реєстрацію цього державного акта в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі.

Форма державного акта, обіг якої здійснювався з 05.12.2008, передбачала також внесення відомостей стосовно існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки або її частини.

1.6. Постановою Кабінету Міністрів України від 12.11.2008 № 1019 "Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 2 квітня 2002 року № 449" в черговий раз було змінено форму державного акта на право власності на земельну ділянку.

Пунктом 2 постанови Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 , зі змінами, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 16.10.2008 № 926 та від 12.11.2008 № 1019 , установлено, що раніше видані державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю, державні акти на право власності на земельну ділянку та державні акти на право постійного користування землею залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб.

Таким чином, право власності на земельні ділянки, що виникло до 02.05.2009, може посвідчуватися державними актами 3-х видів:

1) державний акт на право приватної власності на землю,

2) державний акт на право власності на землю,

3) державний акт на право власності на земельну ділянку.

2. У зв'язку з прийняттям Закону України від 05.03.2009 № 1066-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок" відбувалося спрощення процедури переходу права власності на земельну ділянку із земель приватної форми власності. Вказаним Законом України було внесено зміни у статтю 126 ЗК в частині визначення документів, якими може посвідчуватись право власності на землю.

Такими документами ЗК визнав:

державний акт про право власності на земельну ділянку;

цивільно-правову угоду щодо відчуження земельної ділянки, укладену в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

свідоцтво про право на спадщину.

Відтак з 02.05.2009 -[1] отримання державного акта на право власності на земельну ділянку стало необхідним лише у разі набуття права власності із земель державної чи комунальної форми власності, а також при зміні меж та/чи цільового призначення землі.

-[1] Дата набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок" від 05.03.2009 № 1066, що передбачив можливість посвідчення прав на земельні ділянки договором про перехід прав на них.

В той же час державний акт, що посвідчував виникнення права власності на таку земельну ділянку, залишався документом, який мав супроводжувати земельну ділянку протягом всього часу її існування.

2.1. Якщо говорити про державні акти, що видавалися у період з 02.05.2009 до 01.01.2013, то їх форма була затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 , зі змінами, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 16.10.2008 № 926 та від 12.11.2008 № 1019 .

Стаття 126 ЗК (у редакції Закону України від 07.07.2011 № 3613-VI ) встановила, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" .

З 01.01.2013 право власності на земельну ділянку, при її формуванні, посвідчується на загальних засадах посвідчення права власності на об'єкти нерухомого майна, тобто свідоцтвом про право власності, що видає державний реєстратор прав з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

2.2. Згідно з пунктом "а" частини другої статті 126 ЗК, у редакції, що діяла у період з 02.05.2009 по 01.01.2013, документом, який підтверджує набуття права власності на земельну ділянку, що на момент відчуження перебувала в приватній власності, може виступати будь-який договір, за яким набувається у власність земельна ділянка (купівля-продаж, дарування, міна тощо).

Відповідний договір разом з державним актом на право власності на земельну ділянку, яка була відчужена, є належним правовстановлювальним документом, на підставі якого може бути проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку.

Пунктом 2 постанови Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 № 439 "Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку" встановлено, що державні акти, долучені до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку, можуть бути замінені у разі добровільного звернення громадян та юридичних осіб, до яких переходить право власності на земельну ділянку.

Відповідно до пункту 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок" до створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень:

відмітку про відчуження земельної ділянки на державному акті на право власності на землю (земельну ділянку), що відчужується, здійснює нотаріус та орган, який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок;

право власності або право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки.

Частиною шостою статті 126 ЗК визначено, що на державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про перехід права власності на земельну ділянку із зазначенням документа, на підставі якого відбувся такий перехід.

У разі набуття права власності на земельну ділянку кількома набувачами або у разі відсутності на відповідному державному акті місця для проставлення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку набувачеві або відчужувачеві земельної ділянки протягом 30 календарних днів з дня подання ним до органу, який здійснює видачу зазначеного акта, документів, передбачених законодавством, видається державний акт на право власності на земельну ділянку.

Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом.

У разі зміни співвласника або набуття права спільної власності на земельну ділянку орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, також вносить зміни до державного акта на право власності на землю щодо співвласників земельної ділянки.

Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку , набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж та цільового призначення, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 № 439.

2.3. Відповідно до положень ЗК спадкування є однією з підстав набуття права власності на земельну ділянку.

Згідно зі статтею 1297 ЦК спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов'язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно.

Пунктом "б" частини другої статті 126 ЗК встановлено, що свідоцтво про право на спадщину є документом, який підтверджує право власності на земельну ділянку.

Відповідно до частини шостої статті 126 ЗК до свідоцтва про право на спадщину має долучатися державний акт на право власності на земельну ділянку, що перейшла у спадщину.

Таким чином, свідоцтво про право на спадщину, до якого долучається державний акт на право власності на вказану земельну ділянку, є належним документом, який посвідчує право власності на земельну ділянку, набуту шляхом спадкування.

У разі ж якщо право власності на земельну ділянку, яка є об'єктом спадкування, належало спадкодавцю згідно договору про перехід права власності, то до свідоцтва про право на спадщину мають бути додані вказаний договір та державний акт на право власності на земельну ділянку, що є невід'ємною частиною вказаного правовстановлювального документа.

Крім того, на долученому державному акті повинна міститись відмітка нотаріуса, яким було посвідчено відповідний договір чи видано свідоцтво, а також органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, про перехід права власності на земельну ділянку.

Слід зазначити, що відмітка про перехід права власності на земельну ділянку проставляється на долученому до правовстановлювального документа державному акті про право власності на земельну ділянку при кожному подальшому відчуженні (спадкуванні) землі.

При цьому також слід враховувати, що до травня 2009 року переоформлення державного акта на нового власника, в тому числі і у разі прийняття ним спадщини, було обов'язковим.

3. Особливості посвідчення права спільної власності на землю.