Цим черговим листом, підготовленим Фондом державного майна за підсумками проведеного у травні місяці 2004 року семінару за темою "Правові, методологічні та організаційні аспекти реалізації та контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу", надаються роз'яснення та рекомендації з питань внесення змін до договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва.

Порушені тут питання стосуються можливості, обгрунтованості та доцільності прийняття органом приватизації позитивного рішення про заміну визначеного договором купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва зобов'язання покупця щодо його добудови на розбирання цього об'єкта (або навпаки, в залежності від наданої пропозиції)*.

Проведений всебічний правовий та економічний аналіз проблеми та шляхів її вирішення дає підстави зробити такі висновки.

Внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється державними органами приватизації згідно з Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженим наказом Фонду від 29.10.98 N 2041 і зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 11.11.98 за N 717/3157 (далі - Положення).

Ні зазначене Положення, ні відповідні законодавчі акти не містять вимог щодо принципової заборони здійснення коригування договірних умов, про які йдеться у цьому листі. Поряд з цим, згаданими документами визначено загальні обмеження характеру змін, що вносяться до договору купівлі-продажу будь-якого об'єкта приватизації, а саме: зміни не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов'язань та зменшення загального обсягу інвестицій та зобов'язань, визначених у грошовому еквіваленті.

Стосовно специфіки питання, що розглядається у цьому листі, вказані вимоги рекомендується застосовувати з урахуванням такого.

Договори купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва, за якими умовою продажу таких об'єктів є їх добудова та/або введення в експлуатацію, можуть містити також інші зобов'язання покупців. Це, наприклад, створення нових робочих місць, здійснення екологічних заходів, впорядкування прилеглих територій тощо. Це говорить про докорінну залежність всіх перелічених умов договору від першої - добудови об'єкта (крім того, треба мати на увазі також важливість такого об'єкта для збереження (розвитку) місцевої інфраструктури). У такому випадку невиконання покупцем цієї першої умови шляхом її заміни на протилежну - розбирання об'єкта спричинить зменшення загального обсягу відповідальності покупця за договором, що, як вже зазначалося вище, є забороненим.

У разі пропозиції покупця об'єкта незавершеного будівництва про заміну умови договору щодо розбирання об'єкта на умову про його добудову вважаємо, що рішення державного органу приватизації може бути позитивним. Але при цьому необхідно врахувати таке.