З метою однакового і правильного застосування у вирішенні спорів законодавства, яке регулює земельні відносини, президія Вищого арбітражного суду України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.

1. Відповідно до частини першої статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого це право здійснюють органи державної влади і органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією, іншими законодавчими актами України. Зокрема, на підставі статті 4 Земельного кодексу України, статті 32 Закону України "Про власність" суб'єктами права державної власності на землю виступають:

- Верховна Рада України - на землі загальнодержавної власності;

- Верховна Рада Автономної Республіки Крим - на землі в межах її території (крім земель загальнодержавної власності);

- обласні, районні, міські, селищні, сільські ради - на землі в межах її територій (крім земель загальнодержавної власності).

Згідно з частиною третьою статті 3 Земельного кодексу України відповідна рада може делегувати свої повноваження щодо передачі, надання та вилучення земельних ділянок органам державної виконавчої влади або виконавчим органам місцевого самоврядування. Питання про делегування цих повноважень повинно вирішуватись виключно на пленарних засіданнях ради (пункт 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Отже сторонами у віднесених до підвідомчості господарського суду справах, пов'язаних із захистом права власності на землю чи землекористуванням, крім органів державної влади і місцевого самоврядування можуть бути також місцеві органи державної виконавчої влади або виконавчі органи місцевого самоврядування у межах переданих їм повноважень.

Проте слід мати на увазі, що передача відповідною радою своїх повноважень зазначеним органам не позбавляє її права здійснювати ці повноваження самостійно. Тому надання в установленому порядку земельної ділянки, наприклад, виконкомом місцевої ради не перешкоджає останній прийняти рішення про вилучення такої ділянки у передбачених Земельним кодексом України випадках.

2. Оскільки вирішення питань про передачу землі у власність чи користування є виключним правом ради як суб'єкта права власності на землю, заяви зацікавлених осіб про зобов'язання відповідної ради передати земельну ділянку у власність або користування задоволенню не підлягають.

Виняток з цього правила, який випливає з вимог пункту 6 статті 4 Закону України "Про власність", містять стаття 51 Земельного кодексу України та стаття 5 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство", відповідно до яких спори, пов'язані з зобов'язанням рад відвести земельну ділянку у власність або користування для ведення селянського (фермерського) господарства, вирішуються відповідною радою, а у разі її відмови - судом.

Відповідно до статей 51 та 112 Земельного кодексу України і статті 5 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство" позови громадян, які виявили бажання вести селянське (фермерське) господарство, про надання їм з цією метою земельної ділянки розглядаються загальними судами, якщо відповідна рада відмовила їм у наданні земельної ділянки.

Проте господарські суди повинні мати на увазі, що згідно зі статтями 9, 11, 14, 16, 17, 18 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство" після одержання державного акта на право приватної власності чи користування землею або укладення договору тимчасового користування землею, у тому числі на умовах оренди, селянське (фермерське) господарство реєструється у раді, що передала у власність або надала у користування земельну ділянку, і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. Отже з цього часу обов'язки власника чи землекористувача земельної ділянки здійснює селянське (фермерське) господарство, а не громадянин, якому вона надавалась. Але на підставі частини четвертої статті 2 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство" інтереси цього господарства представляє його голова. Інші члени господарства можуть представляти інтереси останнього лише за належним чином оформленою довіреністю (частина шоста статті 2 названого Закону).

Що ж до земель несільськогосподарського призначення, то відповідно до статті 2 Указу Президента України від 19.01.99 N 32/99 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" об'єктами купівлі-продажу є земельні ділянки, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) згідно з законодавством України.

Господарським судам слід враховувати, що на підставі статті 4 цього Указу продавцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення є відповідні місцеві ради (щодо земель комунальної власності) або уповноважені ними органи, а щодо земель державної власності - відповідні державні адміністрації та Рада Міністрів Автономної Республіки Крим. Рішення зазначених органів виконавчої влади про продаж земельних ділянок повинні прийматись за попереднім погодженням цих питань на сесіях відповідних рад.

Продавці земельних ділянок не вправі відмовити потенційним покупцям у продажу цих ділянок, крім випадків, передбачених статтею 8 названого Указу. Спори, що виникають у процесі продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення вирішуються судом або господарським судом відповідно до їх компетенції (стаття 13 згаданого Указу).

3. Обов'язок рад відвести земельну ділянку у власність або у користування необхідно відрізняти від їх обов'язку оформити право на земельну ділянку, якщо воно виникло у зв'язку з переходом права на будівлю і споруду, приватизацією об'єктів незавершеного будівництва або внаслідок укладення передбачених законом цивільно-правових угод (міна, дарування, купівля і под.), а також коли земельну ділянку було надано підприємству чи організації до введення в дію Земельного кодексу України.

У відповідних випадках слід мати на увазі, що частина третя статті 30 Земельного кодексу не ставить перехід права користування земельною ділянкою, на якій знаходяться будівлі та споруди, у залежність від того, передані ці будівлі та споруди безоплатно чи за відповідну плату (наприклад, у випадку купівлі-продажу будівлі). Разом з переходом права власності на будівлю чи споруду новий власник або землекористувач набуває прав і обов'язків, визначених статтями 39, 40 Земельного кодексу України.

У разі ухилення ради від оформлення права на земельну ділянку заінтересована особа відповідно до статей 74 і 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" вправі звернутись до господарського суду з заявою про спонукання ради видати державний акт чи укласти відповідну угоду.

Проте купівля-продаж, дарування, застава, самовільний обмін земельних ділянок землекористувачами, у тому числі орендарем, а також угоди, укладені власниками землі з порушенням встановленого для них порядку придбання або відчуження земельних ділянок, відповідно до статті 114 Земельного кодексу України повинні визнаватись недійсними з застосуванням наслідків, передбачених статтями 48 чи 49 Цивільного кодексу України, залежно від того, якого порушення припустилися сторони.

Господарські суди повинні враховувати, що землі, які перебувають у державній власності, можуть передаватись у колективну чи приватну власність і надаватись у користування, у тому числі в оренду, за винятком випадків, передбачених законодавством України і Автономної Республіки Крим. Такі випадки передбачені, зокрема, статтею 4 Земельного кодексу України.

4. За змістом статті 22 Земельного кодексу України право власності на землю або право користування земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право. Отже до одержання акта про право власності або право користування земельною ділянкою особа, якій цю ділянку виділено, не має підстав вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, звільнення її тощо, а також не вправі вчиняти будь-які дії щодо відчуження її (обмін, дарування, здача у суборенду тощо).

Аналогічне правило застосовується і щодо земельних ділянок, наданих для ведення селянського (фермерського) господарства, тому останнє вправі ставити питання про усунення перешкод у користуванні виділеною ділянкою, вимагати повернення її з користування інших осіб, відшкодування неодержаних доходів з наданої земельної ділянки і т.п. лише за наявності документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою.

У разі порушення встановлених статтею 22 Земельного кодексу України умов використання земельної ділянки винні особи можуть притягатися до майнової відповідальності на підставі статей 116 і 117 названого Кодексу та глави 40 Цивільного кодексу України.

У вирішенні пов'язаних з цим спорів слід мати на увазі таке.

4.1. Землі, що перебувають у державній власності, передаються у власність або надаються у постійне користування за рішенням відповідної ради, що посвідчується виданим цією радою державним актом, форма якого затверджена постановою Верховної Ради України від 13.03.92 N 2201-XII "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею".

4.2. Землі, що перебувають у колективній чи приватній власності, придбаваються за договором купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріальному порядку і є підставою для видачі державного акта на право власності на землю (стаття 18 Земельного кодексу України).

4.3. У тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, землі, які є державною власністю, надаються відповідною радою на підставі договору (стаття 24 Земельного кодексу України, розділ II Закону України "Про оренду землі". Форма договору і порядок його реєстрації встановлено відповідно постановами Кабінету Міністрів України від 17.03.93 N 197 "Про форму договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди)" і від 25.12.98 N 2073 "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі".

4.4. Відповідно до пункту 6 Постанови Верховної Ради України від 18.12.90 "Про земельну реформу" (у редакції від 17.12.99 особи, яким земельні ділянки надано у користування до введення у дію Земельного кодексу України, повинні до 01.01.2004 року оформити право власності чи право користування. Після закінчення цього строку право користування земельною ділянкою втрачається.