У зв'язку з прийняттям Верховною Радою України Закону України "Про оренду землі" від 06.10.98 N 161-XIV (далі - Закон) Вищий арбітражний суд України вважає за необхідне звернути увагу арбітражних судів на зміст окремих норм цього Закону.

Стаття 3 Закону визначає поняття оренди землі: це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Об'єктами оренди згідно з частиною першою статті 4 Закону є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави.

За змістом частини другої цієї ж статті Закону розташовані на земельній ділянці насадження, будівлі, споруди, водойми можуть бути об'єктами оренди разом з ділянкою, якщо це передбачено договором оренди.

Земельні ділянки не можуть бути об'єктами лізингу (пункт 3 статті 2 Закону України "Про лізинг").

Надання земельної ділянки в оренду іншій державі, її фізичним та юридичним особам, а також плата за використання такої ділянки здійснюється на загальних підставах, визначених Законом, якщо інше не передбачено міжнародним договором, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки (частина перша статті 5 Закону). Отже, фізичні та юридичні особи, яким земля надана у користування (стаття 19 Земельного кодексу України) , не можуть бути орендодавцями.

Частини друга і третя статті 5 Закону, у яких визначаються орендодавці земельних ділянок, що перебувають відповідно у комунальній і у державній власності, набирають чинності після розмежування згідно із законами України земель комунальної і державної власності. До вирішення цього питання надання земельних ділянок в оренду здійснюється орендодавцями відповідно до Земельного кодексу України (пункт 1 розділу VIII Закону).

Частина друга статті 8 Земельного кодексу України відносить до числа орендодавців землі, крім власників, сільські, селищні, міські, районні ради. Свої повноваження щодо надання земельних ділянок у користування, в тому числі в оренду, місцеві ради можуть передавати відповідно органам державної виконавчої влади або виконавчим органам місцевого самоврядування (частина третя статті 3 цього ж Кодексу). Отже, зазначені органи можуть бути сторонами у спорах, пов'язаних з орендою землі, в межах переданих їм повноважень.

Стаття 6 Закону містить перелік осіб, які можуть бути орендарями землі. Згідно з частиною третьою цієї статті орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності. Порушення вимог згаданої норми може бути підставою для визнання договору оренди землі недійсним згідно зі статтею 50 Цивільного кодексу України.

Передання в оренду земельної ділянки, обтяженою заставою, без згоди заставодержателя (частина шоста статті 7 Закону) тягне за собою визнання договору оренди недійсним відповідно до статті 114 Земельного кодексу України.

Орендована для несільськогосподарського використання земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування іншій особі (суборенда) у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а також у інших випадках і межах, передбачених законом (частина перша статті 9 Закону).

Договір оренди землі може бути укладений, як правило, лише за обопільним волевиявленням сторін (див., зокрема, частини другу і четверту статті 15 Закону). Позови, пов'язані із зобов'язанням осіб, зазначених у статті 5 Закону, передати відповідну ділянку в оренду, не підлягають задоволенню.

Згідно зі статтею 13 Закону договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню за місцезнаходженням цієї ділянки. Відповідно до частини першої статті 47 Цивільного кодексу України недодержання нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Форма договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 17.03.93 N 197.

План (схема) земельної ділянки є невід'ємною частиною договору оренди (частина друга статті 13 Закону). Її відсутність може бути підставою для визнання договору недійсним.

Закон не обумовлює форми договору суборенди землі, проте зі змісту частини п'ятої статті 9 Закону, яка передбачає державну реєстрацію такого договору, випливає, що він також повинен укладатися у письмовій формі. Однак обов'язкового нотаріального посвідчення договору суборенди землі Закон не передбачає: таке посвідчення здійснюється за бажанням однієї з сторін (частина шоста цієї ж статті Закону).

Перелік істотних умов договору оренди землі наведено у частині другій статті 14 Закону.

Необхідно мати на увазі, що згідно із частиною третьою цієї ж статті відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4 - 7, 9, 13, 15 Закону є підставою для визнання договору недійсним. Пов'язані з цим правові наслідки мають визначатися з урахуванням обставин і матеріалів конкретної справи відповідно до вимог розділу 3 Цивільного кодексу України.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть бути зазначені й інші умови, зокрема, перелічені у частині четвертій статті 14 Закону. Якщо за заявою однієї з сторін щодо таких умов чи хоча б однієї з них повинна бути досягнута згода, але її не досягнуто, договір оренди відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України слід вважати неукладеним.

Якщо після укладення договору оренди землі законами України буде встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені договором, то діють умови договору оренди. Виняток з цього правила, встановленого частиною п'ятою статті 14 Закону, становлять випадки:

- визначені статтею 21 Закону, яка регулює питання, пов'язані із змінами орендної плати;

- визначені законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

Частина перша статті 16 Закону пов'язує набрання чинності договором оренди землі, зокрема, з його державною реєстрацією, факт якої засвідчується відповідно до вимог частини другої статті 18 Закону. Договір суборенди земельної ділянки також підлягає державній реєстрації (частина п'ята статті 9 Закону).

Згідно з частиною третьою статті 23 Закону орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою правові наслідки, передбачені статтями 115 - 117 Земельного кодексу України.