1. Чим відрізняються в управлінні муніципальні та приватні ринки між собою та кому вони підпорядковуються?

В управлінні муніципальні ринки та приватні ринки відрізняються між собою, а якщо бути більш точним, то різниця полягає в особі, в управлінні якої знаходиться ринок. Ринок - це підприємство сфери торгівлі, функціональними обов'язками якого є надання послуг по забезпеченню належних умов для здійснення продажу продовольчих та непродовольчих товарів за цінами, що складаються в залежності від попиту і пропозиції, створення необхідних зручностей для їх купівлі. Муніципальний ринок - це ринок, що знаходиться у комунальній власності органів місцевого самоврядування. Приватний ринок - це ринок, що знаходиться у приватній чи колективній власності юридичної чи фізичної особи, яка стала переможцем конкурсу на право створення ринку на відведеній для цієї мети землі. Конкурс на право створення ринків і надання їх в оренду проводиться з метою визнання переможця - особи, яка запропонувала найкращі умови подальшої експлуатації об'єкта (некомерційний конкурс), або за рівних фіксованих умов найвищу ціну за оренду (комерційний конкурс), у цьому випадку ринок залишається у комунальній власності органів місцевого самоврядування. У разі проведення конкурсу на визначення права створення ринку на відведеній для цієї мети земельній ділянці і визначення переможця ринок стає власністю товариства 'з обмеженою відповідальністю, закритого акціонерного товариства, відкритого акціонерного товариства або приватного підприємства чи приватного підприємця.

2. Хто здійснює координацію діяльності ринків?

Ринок здійснює свою діяльність після державної реєстрації як суб'єкта підприємницької діяльності в місцевих органах державної виконавчої влади. Господарюючі суб'єкти у своїй діяльності повинні керуватися діючим законодавством України, Правилами торгівлі на ринках, затвердженими наказом Міністерства зовнішніх економічних зв'язків і торгівлі України від 12.03.96 р. N 157, який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25.03.96 р. N 138/1163, та нормативними актами місцевих ор ганів державної виконавчої влади і місцевого самоврядування, прийнятими у межах їх компетенції. Координацію діяльності ринків з продажу продовольчих і непродовольчих товарів незалежно від форм власності здійснює, як правило, управління побутового обслуговування ринків, яке знаходиться у структурі органів місцевого самоврядування. Іноді здається, що органи місцевого самоврядування плутають значення слова "координують" із значенням слова "керують", особливо по відношенню до приватних підприємців, а органи управління (адміністрація ринку) приватних ринків вважають, що чинне законодавство України, що регулює сплату ринкового збору, стосується тільки комунальних ринків. Забезпечення суворого дотримання вимог чинного законодавства щодо організації торговельного процесу на території створеного ринку однаково стосується як муніципальних, так і приватних ринків.

3. Яким договором необхідно оформити відносини між адміністрацією ринку та підприємцями?

Згідно зі статтею 3 Закону України від 07.02.91 р. N 698-XII "Про підприємництво" підприємці мають право без обмежень приймати рішення і здійснювати самостійно будь-яку діяльність, що не суперечить чинному законодавству. Особливості регулювання окремих видів підприємництва встановлюються законодавством України. Підприємці вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України.

Між підприємцем, який висловив бажання працювати на ринку, та адміністрацією цього ринку варто укладати договір, в якому потрібно чітко визначити всі права та обов'язки підприємця та адміністрації ринку. Приватний підприємець також не позбавлений права звертатися із заявою про надання місця для проведення торгівлі без укладання договору. Але у випадку виникнення проблем або створення перешкод у здійсненні підприємницької діяльності адміністрацією ринку підприємець зможе апелювати на порушення умов договору. Не варто забувати, що положення договору повинні грунтуватися на положеннях Правил торгівлі на ринках, які затверджені наказом Міністерства зовнішніх економічних зв'язків і торгівлі України від 12.03.96 р. N 157, який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25.03.96 р. N 138/1163.

На практиці фіксуються випадки, коли у разі укладення договору майнового найму (оренди) підприємці сплачують орендну плату, яка включає в себе плату за послуги ринку та ринковий збір, а у разі укладення договору на надання послуг ринку підприємці сплачують ринковий збір та плату за послуги ринку.

У підприємців часто виникають запитання, чи не суперечить чинному законодавству укладання договорів майнового найму (оренди) між підприємцем, який здійснює свою діяльність, торгуючи на ринку, та адміністрацією ринку шляхом проведення конкурсу. Укладання договорів майнового найму (оренди) не суперечить чинному законодавству, а щодо проведення конкурсу на право укладання таких договорів, то це дозволить суб'єкту господарювання (ринку) вирішити, хто запропонує кращі умови, а тому укладення договорів майнового найму шляхом проведення конкурсу не є порушенням норм чинного законодавства України, так як це договірні відносини між суб'єктами господарювання. Якщо суб'єкта підприємницької діяльності примушують укладати договори, які порушують його права та інтереси, слід знати, що примушення підписати договір, який не відповідає потребам підприємця, через шантаж або інші протизаконні дії буде порушенням чинного законодавства України, так як угода, укладена внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною, а також угода, яку громадянин був змушений укласти на вкрай невигідних для себе умовах внаслідок збігу тяжких обставин, може бути визнана недійсною за позовом потерпілого або за позовом державної чи громадської організації (стаття 57 Цивільного кодексу України.

4. Юридична особа або фізична особа (приватний підприємець) розмістила стаціонарний об'єкт на території ринку. Чи потрібно сплачувати ринковий збір за стаціонарний павільйон, який знаходиться на території ринку і не є власністю ринку?

Відповідно до частини другої статті 2 Закону України від 03.07.92 р. N 2535-XII "Про плату за землю" власники землі та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок.

Також стаття 5 Закону вказує на те, що об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди. Суб'єктом плати за землю (платником) є власник землі і землекористувач, у тому числі орендар.

Згідно зі статтею 1 Указу Президента України від 28.06.99 р. N 761/99 "Про впорядкування механізму сплати ринкового збору", ринковий збір - це плата за право займання місця для торгівлі на ринках усіх форм власності, в тому числі у павільйонах, на критих та відкритих столах, майданчиках (включаючи орендовані), з автомобілів, візків, мотоциклів, ручних візків тощо. А також у статті 4 вказується, що не справляється ринковий збір із підприємств торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, які розташовані у стаціонарних приміщеннях (магазинах, кіосках, палатках) на території ринку, та з власних торговельно-закупівельних підрозділів ринку незалежно від займаного місця (дія статті 4 не поширюється на фізичних осіб згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 14.06.2000 р. N 962 "Про роз'яснення статті 4 Указу Президента України від 28.06.99 р. N 761").

Тобто приватний підприємець, у власності якого є стаціонарне приміщення, повинен сплачувати і податок на землю, і ринковий збір, бо хоча приміщення і не належить ринку, але знаходиться на його території. Щодо юридичної особи, яка розмістила свій стаціонарний об'єкт на території ринку, то вона не повинна сплачувати ринковий збір.

5. Між суб'єктом господарювання та адміністрацією ринку укладено договір на оренду земельної ділянки, на якій розміщено стаціонарний об'єкт, що не належить до власності ринку. Чи повинні суб'єкти господарювання сплачувати пеню за несвоєчасне внесення орендної плати?

Частина четверта статті 2 Закону України від 03.07.92 р. N 2535-XII "Про плату за землю" визначає, що за земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

Відповідно до статті 2 Закону України від 06.10.98 р. N 161-XIV "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, цим Законом, Цивільним кодексом України, іншими законами України, постановами, виданими Кабінетом Міністрів України, у випадках, передбачених цим Законом, а також договором оренди землі.

Стаття 3 вищезазначеного Закону України визначає оренду землі, як засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі статтею 12 Закону України від 06.10.98 р. N 161-XIV "Про оренду землі" договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. У статті 14 Закону України N 161-XIV визначено, що умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України.

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), термін договору оренди, орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду), цільове призначення, умови використання і збереження якості землі, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки, сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, відповідальність сторін. У пункті "Відповідальність сторін" може бути визначено, які санкції будуть накладені на сторону, яка порушила умови договору оренди. І якщо у договорі оренди не передбачено сплати пені за несвоєчасне внесення орендної плати орендарем, тоді орендодавець не має права вимагати сплати пені. Орендодавець має право запропонувати орендарю внести доповнення до договору у вигляді додатку, про те, що у разі несвоєчасної сплати орендної плати орендарем буде сплачуватися пеня за несвоєчасне внесення орендної плати. Відповідно до частини другої статті 25 Закону України від 03.07.92 р. N 2535-XII "Про плату за землю" за прострочення встановлених строків сплати податку (стаття 17 цього Закону розмір пені за несвоєчасне внесення орендної плати передбачається у договорі оренди, проте він не може перевищувати ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку. Слід знати, що зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін. Одним із прав орендаря відповідно до статті 22 Закону України "Про оренду землі" є своєчасне внесення орендної плати. Несвоєчасне внесення орендної плати може, виходячи зі змісту пункту 4 частини першої статті 22 та частини другої статті 28 Закону, бути підставою для розірвання договору оренди зі сторони орендодавця.

6. Чи має право суб'єкт підприємницької діяльності розміщувати свій офіс, контору, кафе чи бар у житловому приміщенні?

У зв'язку з численними запитами житлових організацій та підприємств стосовно використання житлових приміщень не за призначенням Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України у листі від 05.01.2001 р. N 5/2-6 повідомляє таке:

"Перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не передбачено.

Житлові будинки і житлові приміщення призначаються відповідно до норм Житлового кодексу для постійного проживання громадян.

Використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру чинним законодавством забороняється.

Переобладнання житлових приміщень для використання їх в інших цілях проводиться в разі визначення їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх у нежитлові, що регулюється статтею 8 Житлового кодексу УРСР та постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189 "Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання".

Згідно зі СНіП 08.01-89 "Жилые здания" такі приміщення (приміщення громадського призначення) можуть бути розміщені в житлових будинках на першому, другому та цокольному поверхах і повинні мати входи і евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку, та використовуватися за призначенням.

Відповідно до вищенаведеного Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України відкликає свій лист від 16.04.99 р. N 17/5-92, в якому зазначалося, що:

"У багатьох містах мають місце самочинні переустаткування і перепланування квартир і житлових приміщень.

Особливо масовий характер мають випадки самовільного переустаткування приватизованих квартир під офіси, торгово-комерційні заклади та інше. При цьому руйнуються несучі конструкції, спотворюються фасади будинків, створюються незручності для мешканців.

Згідно зі статтею 6 діючого Житлового кодексу житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові в будинках державного і громадського житлового фонду регулюється статтею 8 Житлового кодексу УРСР і постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189 "Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання".

Використання житлових приміщень під офіси чи склади Житловий кодекс не регламентує.

Згода мешканців будинку на використання приватизованого житла його власниками під інші цілі чинним законодавством не передбачена.

Виходячи з вищезазначеного і зважаючи на те, що з моменту виходу Житлового кодексу УРСР у країні змінився суспільно-політичний лад, що зараз передбачає приватну власність на житло (будинок, квартиру), Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України вважає, що використання приватних житлових будинків і квартир під контори (офіси) можливе при дотриманні Закону України від 16.11.92 р. N 2780-XII "Про основи містобудування" і Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 р. N 572, у частині недопущення обмеження інтересів інших громадян, що проживають у будинку. Дозвіл на розміщення в житлових приміщеннях офісів, контор, торгових організацій і для інших цілей непромислового характеру повинен видаватися за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад і узгоджуватись з органом містобудування й архітектури, санітарних і протипожежних служб, а також власником будинку (об'єднанням власників квартир). При цьому такі приміщення повинні бути розміщені в цокольному, на першому чи другому поверхах й обов'язково мати окремий вихід.

Розробку проектної документації на переустаткування і перепланування квартир необхідно здійснювати відповідно до вимог діючих будівельних норм і правил (СНіП 2.08.01-89 "Жилые здания", СНіП 2.04.08-87 "Газопостачання", ДБН А.2.2-3-97 "Склад, порядок розробки, узгодження і затвердження проектної документації для будівництва" та інші) і погоджувати з місцевими органами державного нагляду".