1. Мета цього стандарту - визначити обліковий підхід до інвестиційної нерухомості та пов'язані з ним вимоги до розкриття інформації.

2. Цей Стандарт застосовується при визнанні й оцінці інвестиційної нерухомості та розкритті інформації про неї.

3. Цей Стандарт, серед іншого, слід застосовувати для оцінки часток інвестиційної нерухомості, відображеної у фінансовій звітності орендарів, які утримуються за угодою про фінансову оренду, та оцінки інвестиційної нерухомості, відображеної у фінансовій звітності орендодавців, яка надана в оренду за угодами про операційну оренду. Цей Стандарт не застосовується до питань, охоплених МСБО 17 "Оренда", включаючи такі:

а) класифікація оренди на операційну оренду та фінансову оренду;

б) визнання доходу від оренди, заробленого від інвестиційної нерухомості (див. також МСБО 18 "Дохід");

в) оцінка у фінансовій звітності орендаря часток нерухомості, які утримуються на умовах оренди і обліковуються як операційна оренда;

г) оцінка у фінансовій звітності орендодавця його чистих інвестицій у фінансову оренду;

ґ) облік операцій з продажу та зворотного лізингу (продаж майна з його подальшою орендою);

д) розкриття інформації про фінансову оренду та операційну оренду.

4. Цей Стандарт не застосовується до:

а) біологічних активів, пов'язаних із сільськогосподарською діяльністю (див. МСБО 41 "Сільське господарство");

б) прав на корисні копалини та родовища корисних копалин, таких як нафта, природний газ та подібні невідновлювані ресурси.

5. Терміни, використовувані в цьому Стандарті, мають такі значення:

Балансова вартість - сума, за якою актив визнається у звіті про фінансовий стан.

Інвестиційна нерухомість - нерухомість (земля чи будівля, або частина будівлі, або їх поєднання), утримувана (власником або орендарем згідно з угодою про фінансову оренду) з метою отримання орендних платежів або збільшення вартості капіталу чи для досягнення обох цілей, а не для:

а) використання у виробництві чи при постачанні товарів, при наданні послуг чи для адміністративних цілей, або

б) продажу в звичайному ході діяльності.

Нерухомість, зайнята власником - нерухомість, утримувана (власником або орендарем згідно з угодою про фінансову оренду) для використання у виробництві або постачанні товарів чи наданні послуг або для адміністративний цілей.

Собівартість - сума сплачених грошових коштів чи їх еквівалентів або справедлива вартість іншої форми компенсації, наданої для отримання активу на час його придбання або створення або (якщо прийнятно) сума, яку розподіляють на цей актив при первісному визнанні згідно з конкретними вимогами інших МСФЗ (наприклад, МСФЗ 2 "Платіж на основі акцій").

Справедлива вартість - сума, за якою можна обміняти актив в операції між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами.

6. Частка нерухомості, що її утримує орендар на умовах операційної оренди, може бути класифікована і відображена в обліку як інвестиційна нерухомість тоді і тільки тоді, коли ця нерухомість відповідала б визначенню інвестиційної нерухомості, та орендар використовує модель справедливої вартості, визначеної у параграфах 33 - 35 для визнаного активу. Цей альтернативний підхід до класифікації можна застосовувати до кожної окремої нерухомості на індивідуальній основі. Однак, якщо цей підхід обрано для однієї частки такої нерухомості, що утримується на умовах операційної оренди, то вся нерухомість, класифікована як інвестиційна нерухомість, має відображатися в обліку згідно з моделлю справедливої вартості. Якщо обирається цей альтернативний підхід до класифікації, будь-яка класифікована таким чином частка включається до розкриття інформації згідно з вимогами параграфів 74 - 78.

7. Інвестиційна нерухомість утримується з метою отримання орендної плати або збільшення капіталу, або в їх поєднанні. Отже, інвестиційна нерухомість генерує грошові потоки в значній мірі незалежно від інших активів, утримуваних суб'єктом господарювання. Це відрізняє інвестиційну нерухомість від нерухомості, зайнятої власником. Виробництво або постачання товарів та надання послуг (або використання нерухомості для адміністративних цілей) генерує грошові потоки, які мають відношення не тільки до нерухомості, а й до інших активів, що використовуються у процесі виробництва або постачання. До нерухомості, зайнятої власником, застосовується МСБО 16 "Основні засоби".

8. Далі наведені приклади інвестиційної нерухомості:

а) земля, утримувана для довгострокового збільшення капіталу, а не для короткострокового продажу під час звичайної діяльності;

б) земля, утримувана для майбутнього, але ще не визначеного використання. (Якщо суб'єкт господарювання ще не визначив, чи буде він використовувати землю як нерухомість, зайняту власником, чи для короткострокового продажу під час звичайної діяльності, тоді земля вважається утриманою для збільшення капіталу);

в) будівля, яка є власністю суб'єкта господарювання (або утримується суб'єктом господарювання згідно з угодою про фінансову оренду) та надана в оренду згідно з однією чи кількома угодами про операційну оренду;

г) будівля, яка не зайнята, але утримується для надання в оренду згідно з однією чи кількома угодами про операційну оренду.

ґ) нерухомість, яка будується або поліпшується для майбутнього використання в якості інвестиційної нерухомості.

9. Нижче наведено приклади статей, які не є інвестиційною нерухомістю, а тому виходять за межі сфери застосування цього Стандарту:

а) нерухомість, утримувана для продажу під час звичайної діяльності або яка перебуває в процесі будівництва чи поліпшення з метою такого продажу (див. МСБО 2"Запаси" ), наприклад, нерухомість, яка була придбана виключно з метою подальшого продажу в найближчому майбутньому або для поліпшення та перепродажу;

б) нерухомість, яка будується або поліпшується за дорученням третіх сторін (див. МСБО 11 "Будівельні контракти" );

в) нерухомість, зайнята власником (див. МСБО 16 ), включаючи (серед іншого) нерухомість, утримувану для майбутнього використання як нерухомість, зайняту власником; нерухомість, утримувану для майбутнього поліпшення та подальшого використання як нерухомість, зайняту власником; нерухомість, зайнята працівниками (незалежно від того, чи сплачують ці працівники, чи не сплачують орендну плату за ринковими ставками), та нерухомість, зайнята власником, вибуття якої очікується;

г) [вилучений]

ґ) нерухомість, яка надана в оренду іншому суб'єктові господарювання за угодою фінансової оренди.

10. Певні види нерухомості включають одну частку, яка утримується з метою отримання орендної плати або для збільшення капіталу, та другу частку, яка утримується для використання у виробництві або для постачання товарів чи надання послуг, або для адміністративних цілей. Якщо ці частки можуть бути продані окремо (або окремо надані в оренду згідно з угодою про фінансову оренду), то суб'єкт господарювання обліковує ці частки окремо. Якщо ці частки не можуть бути продані окремо, нерухомість є інвестиційною нерухомістю, якщо тільки незначна її частка утримується для використання у виробництві або в постачанні товарів чи наданні послуг, або для адміністративних цілей.

11. Іноді суб'єкт господарювання надає допоміжні послуги клієнтам, що займають нерухомість, утримувану суб'єктом господарювання. Суб'єкт господарювання вважає таку власність інвестиційною нерухомістю, якщо ці послуги є відносно незначним компонентом угоди в цілому. Наприклад, якщо власник офісної будівлі забезпечує надання послуг з охорони та технічного обслуговування для тих клієнтів, які орендують офіси.

12. В інших випадках, надані послуги є більш суттєвим компонентом. Наприклад, якщо суб'єкт господарювання володіє та управляє готелем, послуги, що надаються клієнтам, є значним компонентом угоди в цілому. Таким чином, готель, що управляється власником, є нерухомістю, що зайнята власником, а не інвестиційною нерухомістю.

13. Інколи досить важко визначити, чи є допоміжні послуги настільки значними, щоб нерухомість не можна було би віднести до інвестиційної нерухомості. Наприклад, власник готелю іноді може передоручати деякі обов'язки третім сторонам згідно з контрактом на управління готелем. Діапазон умов таких контрактів може бути доволі широким - від позиції власника, яка може, по суті, бути позицією пасивного інвестора, до передачі виконання щоденних функцій зовнішнім підрядникам, при цьому грошові потоки, генеровані від функціонування готелю, залишаються значно доступними змінам.

14. Щоб визначити, чи відповідає нерухомість вимогам визнання інвестиційної нерухомості, суб'єкт господарювання розробляє певні критерії для послідовного застосовування цього судження відповідно до визначення інвестиційної нерухомості та до відповідних керівництв, наведених у параграфах 7 - 13. Параграф 75 в) вимагає від суб'єкта господарювання розкривати ці критерії, коли нерухомість важко класифікувати.

15. Іноді суб'єкт господарювання володіє нерухомістю, наданою в оренду материнському чи дочірньому підприємству та зайнятою ними. Така нерухомість не визнається інвестиційною нерухомістю у консолідованій фінансовій звітності, оскільки з погляду групи вона є нерухомістю, що зайнята власником. Але якщо її розглядати з погляду окремого суб'єкта господарювання, який нею володіє, то така нерухомість є інвестиційною нерухомістю, якщо вона відповідає визначенню, поданому в параграфі 5. Отже, орендодавець розглядає таку нерухомість як інвестиційну нерухомість у своїй окремій фінансовій звітності.

16. Інвестиційна нерухомість має визнаватися як актив тоді і тільки тоді, коли:

а) є ймовірність того, що суб'єкт господарювання отримає майбутні економічні вигоди, які пов'язані з цією інвестиційною нерухомістю;

б) собівартість інвестиційної нерухомості можна достовірно оцінити.

17. Згідно з цим принципом визнання, суб'єкт господарювання оцінює всі витрати, пов'язані з інвестиційною нерухомістю, на момент їх здійснення. Ці витрати охоплюють первісно понесені витрати для придбання інвестиційної нерухомості і подальші витрати на її збільшення, часткову заміну або обслуговування.

18. Згідно з принципом визнання, наведеним у параграфі 16, суб'єкт господарювання не визнає в балансовій вартості інвестиційної нерухомості витрати на поточне обслуговування цієї нерухомості. Натомість ці витрати визнаються в прибутках чи збитках під час їх здійснення. Витратами на поточне обслуговування є переважно витрати на оплату праці та на витратні матеріали; вони також можуть включати витрати на незначні складові. Мета цих видатків часто визначається як витрати на "ремонт і утримання" нерухомості.

19. Складові інвестиційної нерухомості можуть бути придбані шляхом заміни. Наприклад, внутрішні стіни можуть бути заміною первісних стін. Згідно із зазначеним принципом визнання, суб'єкт господарювання визнає у балансовій вартості інвестиційної нерухомості витрати на заміну частини існуючої інвестиційної нерухомості тоді, коли вони були здійснені, і за умови відповідності критеріям визнання. Визнання балансової вартості тих складових, які були замінені, припиняється згідно з відповідними положеннями цього Стандарту.

20. Інвестиційну нерухомість слід оцінювати первісно за її собівартістю. Витрати на операцію слід включати до первісної оцінки.

21. Собівартість придбаної інвестиційної нерухомості включає ціну її придбання та будь-які видатки, які безпосередньо віднесені до придбання. Безпосередньо віднесені видатки охоплюють, наприклад, гонорари за надання професійних юридичних послуг, податки, пов'язані з передачею права власності, та інші витрати на операцію.

22. [Вилучений].

23. Собівартість інвестиційної нерухомості не збільшується на суму:

а) витрат, пов'язаних із введенням її в дію (якщо вони не є необхідними для приведення нерухомості до робочого стану відповідно до намірів управлінського персоналу);

б) операційних збитків, понесених до того, як інвестиційна нерухомість досягає запланованого рівня експлуатації, або

в) наднормативних сум відходів матеріалів, оплати праці або інших ресурсів, витрачених під час будівництва або поліпшення цієї нерухомості.

24. Якщо оплату за інвестиційну нерухомість відстрочено, її собівартістю є грошовий еквівалент ціни. Різниця між цією сумою та загальною сумою платежів визнається як витрати на відсотки за період надання кредиту.

25. Первісна собівартість частки нерухомості, утримуваної на умовах оренди і класифікованої як інвестиційна нерухомість, визначається згідно з вимогами для фінансової оренди, наведеними у параграфі 20 МСБО 17 , а саме: такий актив слід визнавати за нижчою з двох оцінок: справедливої вартості нерухомості і теперішньої вартості мінімальних орендних платежів. Згідно з положеннями цього ж параграфа, еквівалентну суму слід визнавати як зобов'язання.

26. Будь-яка виплата за оренду розглядається з цією метою як частина мінімальних орендних платежів і відтак включається у собівартість активу, але виключається із зобов'язання. Якщо частка нерухомості, утримувана на умовах оренди, класифікується як інвестиційна нерухомість, тоді статтею, яка відображається в обліку за справедливою вартістю, є саме ця частка, а не нерухомість, що лежить у її основі. Керівництво щодо визначення справедливої вартості частки нерухомості міститься у параграфах 33 - 52. Це керівництво також стосується визначення справедливої вартості, коли ця вартість застосовується як собівартість з метою первісного визнання.

27. Один або кілька об'єктів інвестиційної нерухомості можуть бути придбані в обмін на нематеріальний актив чи активи або ж в обмін на поєднання монетарних і немонетарних активів. Наведене далі обговорення стосується обміну одного негрошового активу на інший, але воно також поширюється на всі види обміну, наведені в попередньому реченні. Оцінювати собівартість такої інвестиційної нерухомості треба за справедливою вартістю за винятком випадків, коли а) операція обміну за сутністю не є комерційною операцією або якщо б) справедливу вартість ані отриманого, ані відданого в обмін активу не можна достовірно оцінити. Придбаний актив оцінюють саме так, навіть якщо суб'єкт господарювання не може негайно припинити визнання відданого активу. Якщо придбаний актив не оцінюють за справедливою вартістю, його оцінюють за балансовою вартістю відданого в обмін активу.

28. Суб'єкт господарювання визначає комерційну сутність операції обміну, розглядаючи зміни у своїх майбутніх грошових потоках, які відбудуться в результаті цієї операції. Операція обміну за сутністю є комерційною, якщо:

а) конфігурація (ризик, час і суми) потоку грошових коштів за отриманим активом відрізняється від конфігурації потоку грошових коштів за переданим активом;

б) у результаті обміну вартість частки діяльності, на яку вплинула ця операція, змінюється для конкретного суб'єкта господарювання;

в) різниця між а) і б) є суттєвою відносно справедливої вартості обміняних активів.

Для визначення комерційної сутності операції вартість частки діяльності для конкретного суб'єкта господарювання, на яку вплинула ця операція, має відображати грошові кошти після оподаткування. Результат такого аналізу може бути цілком очевидним і не вимагати від суб'єкта господарювання детальних обчислень.

29. Справедливу вартість активу, для якого немає зіставних ринкових операцій, можна достовірно оцінити, якщо а) відхилення в діапазоні достовірних оцінок справедливої вартості для цього активу не є суттєвими або б) можна достовірно визначити різні оцінки в межах такого діапазону і застосувати їх для оцінки справедливої вартості. Якщо суб'єкт господарювання може достовірно оцінити справедливу вартість отриманого або відданого активу, для оцінки собівартості використовується справедлива вартість відданого активу, якщо тільки справедлива вартість отриманого активу не є більш чітким свідченням.

30. Окрім винятків, наведених у параграфах 32А і 34, суб'єктові господарювання слід обрати своєю обліковою політикою модель справедливої вартості згідно з параграфами 33 - 35 або модель оцінки за собівартістю, наведену в параграфі 56, та застосовувати цю політику до всієї інвестиційної нерухомості.

31. МСБО 8 "Облікові політики, зміни в облікових оцінках та помилки", стверджує, що довільна зміна облікової політики може здійснюватися тільки, якщо результатом такої зміни є достовірна і більш відповідна інформацію у фінансовій звітності щодо операцій, інших подій або умов що впливають на фінансовий стан, фінансовий результат або на грошові потоки суб'єкта господарювання. Дуже малоймовірно, що заміна моделі справедливої вартості на модель оцінки за собівартістю приведе до більш достовірного подання.

32. Цей Стандарт вимагає від усіх суб'єктів господарювання визначати справедливу вартість інвестиційної нерухомості з метою оцінки (якщо суб'єкт господарювання використовує модель справедливої вартості) або розкриття інформації (якщо суб'єкт господарювання використовує модель собівартості). Заохочується (але не вимагається), щоб суб'єкт господарювання визначав справедливу вартість інвестиційної нерухомості на основі оцінювання незалежним оцінювачем, який є визнаним фахівцем відповідної кваліфікації та має недавній досвід оцінювання інвестиційної нерухомості, що розташована в подібній місцевості та належить до подібної категорії.

32А. Суб'єкт господарювання може:

а) обирати модель справедливої вартості або модель на основі собівартості для оцінки всієї інвестиційної нерухомості, яка забезпечує зобов'язання, дохід за якими безпосередньо пов'язаний зі справедливою вартістю або ж з доходами від конкретних активів, включаючи цю інвестиційну нерухомість;

б) обирати модель справедливої вартості або ж модель собівартості для всієї іншої інвестиційної нерухомості, незалежно від вибору, зробленого в а).

32Б. Деякі страховики та інші суб'єкти господарювання управляють фондом внутрішньої нерухомості, який випускає номінальні одиниці, частина яких утримується інвесторами в пов'язаних контрактах, а інша частина утримується самим суб'єктом господарювання. Параграф 32А не дозволяє суб'єктові господарювання оцінювати нерухомість, утримувану фондом, частково за собівартістю а частково за справедливою вартістю.

32В. Якщо суб'єкт господарювання обирає різні моделі для двох категорій, що наведені в параграфі 32А, продаж інвестиційної нерухомості між пулами активів, які оцінюються за різними моделями, підлягає визнанню за справедливою вартістю, а кумулятивні зміни у справедливій вартості слід визнавати в прибутках чи збитках. Відповідно, у разі продажу інвестиційної нерухомості з пулу, для якого застосовується модель справедливої вартості, до пулу, для якого використовують модель собівартості, справедлива вартість цієї нерухомості на дату продажу стає її доцільною собівартістю.

33. Суб'єктові господарювання, який обирає модель справедливої вартості, після первісного визнання слід оцінювати всю його інвестиційну нерухомість за її справедливою вартістю, за винятком випадків, описаних у параграфі 53.

34. Якщо частка нерухомості, утримувана орендарем за угодою про операційну оренду, класифікується як інвестиційна нерухомість згідно з параграфом 6, то положення параграфа 30 не є альтернативою; треба застосовувати модель справедливої вартості.

35. Прибуток або збиток від зміни в справедливій вартості інвестиційної нерухомості слід визнавати в прибутку або збитку за період, у якому він виникає.

36. Справедливою вартістю інвестиційної нерухомості є ціна, за якою цю нерухомість можна обміняти в операції між обізнаними, зацікавленими і незалежними сторонами (див. параграф 5). Справедлива вартість навмисне не включає попередньо оцінену ціну (з урахуванням інфляції або дефляції внаслідок особливих умов чи обставин), таких як угоди про незвичайне фінансування, продаж зі зворотною орендою, спеціальні умови або поступки, надані будь-якою стороною, пов'язаною з продажем.

37. Суб'єкт господарювання визначає справедливу вартість без будь-яких вирахувань витрат на операцію, які він може понести у зв'язку з продажем або іншим вибуттям.

38. Справедлива вартість інвестиційної нерухомості повинна відображати ринкові умови на кінець звітного періоду.

39. Оцінена справедлива вартість є чинною на конкретний час на певну дату. Оскільки ринкові умови можуть змінюватися, сума, відображена у звіті як справедлива вартість, може виявитися неправильною чи невідповідною на інший час. Визначення справедливої вартості також передбачає одночасний обмін та завершення контракту про продаж без будь-якої зміни в ціні, яка могла б статися в операції між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами, якщо такий обмін та завершення не відбуваються одночасно.

40. Справедлива вартість інвестиційної нерухомості відображає, серед іншого, дохід від оренди згідно з поточними угодами про оренду, а також доцільні та обґрунтовані з точки зору ринку припущення, що їх можуть робити обізнані, зацікавлені та незалежні сторони стосовно доходу від оренди за майбутніми угодами про оренду з урахуванням поточних умов. Справедлива вартість відображає (на подібній основі) також будь-яке вибуття грошових коштів (зокрема орендну плату та інше вибуття коштів), яке можна очікувати стосовно цієї нерухомості. Деякі види такого вибуття грошових коштів визнаються у зобов'язаннях, а інші визнаються пізніше у фінансовій звітності (наприклад, періодичні платежі, як-от непередбачена орендна плата).

41. Параграф 25 визначає основу для первісного визнання собівартості частки орендованої нерухомості. Параграф 33 вимагає за необхідності переоцінювати орендовану нерухомість до справедливої вартості. Якщо орендна угода укладена за ринковими ставками, справедлива вартість частки в орендованій нерухомості на момент придбання за вирахуванням усіх очікуваних орендних платежів (у тому числі й тих, що пов'язані з визнаними зобов'язаннями), має дорівнювати нулю. Ця справедлива вартість не змінюється незалежно від того, чи визнається орендований актив і зобов'язання (для відображення в обліку) за справедливою вартістю, чи за теперішньою вартістю мінімальних орендних платежів, як це вимагає параграф 20 МСБО 17 . Таким чином, переоцінка орендованого активу, що його згідно з параграфом 25 первісно оцінювали за собівартістю, до його справедливої вартості згідно з параграфом 33 не повинна вести до виникнення будь-яких прибутків чи збитків, за умови, що оцінка справедливої вартості не здійснюється в інший проміжок часу. Це може статися, якщо рішення про запровадження моделі справедливої вартості ухвалюється після первісного визнання.

42. Визначення справедливої вартості містить посилання на "обізнаних та зацікавлених сторін". У цьому контексті "обізнані" означає, що зацікавлений покупець та зацікавлений продавець достатньо поінформовані про характер та характеристики інвестиційної нерухомості, її фактичне та потенційне використання, а також про стан ринку на дату балансу. Зацікавлений покупець мотивований, але не зобов'язаний купувати. Такий покупець ні надто зацікавлений, ні зобов'язаний купувати за будь-яку ціну. Передбачуваний покупець не сплатить більш високу ціну, ніж на ринку запитують обізнані і зацікавлені покупці та продавці.

43. Зацікавлений продавець не надто зацікавлений, не вимушений продавати за будь-яку ціну і не готовий вимагати ціну, яка не вважається обґрунтованою на поточному ринку. Зацікавлений продавець мотивований продати інвестиційну нерухомість за ринкових умов і за найкращу ціну, яку можна отримати. Фактичні обставини фактичного власника інвестиційної нерухомості не є частиною цього міркування, оскільки зацікавлений продавець є насправді гіпотетичним власником (наприклад, зацікавлений продавець не враховуватиме конкретні умови оподаткування фактичного власника інвестиційної нерухомості).

44. Визначення справедливої вартості є операцією між незалежними сторонами. Операція між незалежними сторонами - це операція між сторонами, що не мають між собою жодних особливих або конкретних стосунків, які зробили б ціну операції нехарактерною для умов ринку. Вважається, що така операція - це операція між незв'язаними сторонами, які діють самостійно.

45. Найкращим свідченням справедливої вартості є поточні ціни, що існують на активному ринку на подібну нерухомість у тій самій місцевості і в подібному стані за подібних умов угод про оренду або інших контрактів. Суб'єкт господарювання намагається визначити будь-які різниці в характері, місцеперебуванні чи стані власності або в контрактних умовах угод про оренду чи інших контрактів стосовно нерухомості.

46. Якщо немає поточних цін на активному ринку, як це описано в параграфі 45, то суб'єкт господарювання розглядає інформацію, що надходить з різних джерел, а саме:

а) поточні ціни на активному ринку на нерухомість різного характеру, стану, місцеперебування (або на ту, що перебуває в різних орендних та інших контрактних умовах), скориговані для відображення цих різниць;

б) недавні ціни на подібну нерухомість на менш активному ринку, разом з коригуванням, щоб відобразити будь-які зміни економічних умов, які відбулися з дати операцій, що здійснювалися за тими цінами;

в) прогнозування дисконтованого грошового потоку, яке базується на достовірних попередніх оцінках майбутніх грошових потоків та підтримується умовами будь-якої існуючої угоди про оренду та інших контрактів, а також базується (якщо можливо) на зовнішніх свідченнях, таких як поточні ринкові орендні платежі за подібну нерухомість, яка перебуває в тій самій місцевості і в тому самому стані, із застосуванням ставок дисконту, що відображають поточні ринкові оцінки невизначеності щодо розміру і часу грошових потоків.

47. У деяких випадках різні джерела, перелічені у попередньому параграфі, можуть пропонувати різні висновки щодо справедливої вартості інвестиційної нерухомості. Суб'єкт господарювання розглядає причини, що зумовлюють ці розбіжності, щоб визначити найбільш достовірну попередню оцінку справедливої вартості в межах діапазону обґрунтованих оцінок справедливої вартості.

48. У виключних випадках є чітке свідчення того, що коли суб'єкт господарювання вперше придбав інвестиційну нерухомість (або коли існуюча нерухомість уперше стає інвестиційною нерухомістю після зміни у використанні), змінність у діапазоні обґрунтованих оцінок справедливої вартості виявиться такою значною, а ймовірність різних наслідків буде так важко оцінити, що корисність окремої попередньої оцінки справедливої вартості знецінюється. Це може означати, що справедливу вартість нерухомості не можна буде достовірно визначати на постійній основі (див. параграф 53).

49. Справедлива вартість відрізняється від вартості при використанні, як це визначено у МСБО 36 "Зменшення корисності активів". Справедлива вартість відображає обізнаність і попередні оцінки обізнаних і зацікавлених покупців і продавців. Навпаки, вартість при використанні відображає обізнаність і попередні оцінки суб'єкта господарювання, а також конкретні фактори, що є актуальними саме для цього суб'єкта господарювання, але не стосуються всіх суб'єктів господарювання в цілому. Наприклад, справедлива вартість не відображає жодний з наведених далі факторів у тому розумінні, що вони здебільшого не будуть доступними для обізнаних і зацікавлених покупців і продавців:

а) додаткову вартість, забезпечену завдяки створенню портфеля нерухомості в різних місцевостях;

б) синергію між інвестиційною нерухомістю та іншими активами;

в) юридичні права або правові обмеження, притаманні лише поточному власникові;

г) податкові пільги або податковий тягар, притаманні поточному власникові.

50. Визначаючи балансову вартість інвестиційної нерухомості за моделлю справедливої вартості, суб'єкт господарювання уникає подвійного врахування активів або зобов'язань, що визнаються як окремі активи або зобов'язання. Наприклад: