?
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 вересня 2021 року
м. Київ
Справа № 914/1242/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
за участю секретаря судового засідання - Дерлі І.І.,
за участю представників сторін:
позивача - Васюта Володимир Олександрович,
відповідача - Тістик Марта Володимирівна,
третьої особи - не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Релігійної громади об`єднання синів і дочок України Рідної Української національної віри Станиця "Берегиня-1" у м. Львові
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.07.2021 (у складі колегії суддів: Якімець Г.Г. (головуючий), Бойко С.М., Бонк Т.Б.)
та рішення Господарського суду Львівської області від 23.12.2020 (суддя Мазовіта А.Б.)
за первісним позовом Релігійної громади об`єднання синів і дочок України Рідної Української національної віри Станиця "Берегиня-1" у м. Львові
до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Львівське комунальне підприємство "Львівелектротранс"
про визнання договору оренди продовженим,
та за зустрічним позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради
до Релігійної громади об`єднання синів і дочок України Рідної Української національної віри Станиця "Берегиня-1" у м. Львові
про зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Релігійна громада об`єднання синів і дочок України Рідної Української національної віри Станиця "Берегиня-1" у м. Львові (далі - Позивач, Релігійна громада) звернулася до Господарського суду Львівської області з позовом до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Управління, Відповідач) про визнання договору оренди № 3-10617-17 від 05.05.2017 нежитлових приміщень під індексами 7, 8, 9, 10 у будівлі, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Повітряна, 88-А, загальною площею 65,1 кв.м, продовженим на строк, передбачений законом (5 років), тобто, до 04.05.2025.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані належним виконанням своїх зобов`язань за договором та своєчасним повідомленням Управління про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.
1.3. Управління посилаючись на невиконання Релігійною громадою обов`язку зі звільнення приміщення після закінчення строку дії договору оренди, подало до місцевого господарського суду зустрічний позов про зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 23.12.2020, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.07.2021 у справі №914/1242/20, відмовлено у задоволенні первісних позовних вимог та задоволено зустрічний позов. Зобов`язано Релігійну громаду звільнити та повернути шляхом виселення Управлінню комунальної власності нежитлові приміщення загальною площею 65,1 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Повітряна, 88А.
2.2. Суди попередніх інстанцій встановили факт припинення договору оренди у зв`язку з своєчасним висловленням орендодавцем заперечень проти поновлення договору та відсутністю у зв`язку з цим у Відповідача правових підстав для перебування у спірному приміщенні.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. У касаційній скарзі Релігійна громада просить скасувати судові рішення попередніх інстанцій та прийняти нове рішення, яким задовольнити первісний позов та відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог.
3.2. Вимоги скарги обґрунтовані неврахуванням господарськими судами попередніх висновків щодо застосування частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які викладені у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у справі № 914/433/16 та постановах Верховного Суду від 25.01.2018 у справі № 461/8742/15-ц та від 22.05.2019 у справі № 914/1258/18.
3.3. Також заявник стверджує, що місцевим господарським судом порушено таємницю нарадчої кімнати.
4. Обставини встановлені судами
4.1. 05.05.2017 між Управлінням (орендодавець) і Релігійною громадою (орендар) укладено договір оренди № З-10617-17 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) загальною площею 65,1 кв.м, яке перебуває на балансі Львівського комунального підприємства "Львівелектротранс" (далі ЛКП "Львівелектротранс", балансоутримувач) та знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Повітряна, 88А, строком на два роки та 364 дні (до 04.05.2020 включно), яке буде використовуватися для богослужінь, релігійних обрядів, церемоній.
4.2. Відповідно до пункту 4.5 договору орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк.
4.3. Згідно з пунктом 4.7 договору у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
4.4. Пунктом 4.12 договору передбачено однією з підстав припинення договору закінчення строку, на який його було укладено.
4.5. 20.02.2020 орендодавець листом № 2302-вих-12939 повідомив орендаря, про закінчення терміну дії договору (04.05.2020) та рекомендував останньому подати до 04.03.2020 заяву про продовження дії договору.
4.6. 03.03.2020 орендар подав через ЦНАП м. Львова заяву разом з відповідними документами про продовження договору оренди.
4.7. ЛКП "Львівелектротранс" повідомило Управління (лист № 03/558 від 31.03.2020) про свій намір використовувати вищезазначене приміщення для власних потреб, а саме розміщення лабораторії СЕГ (яка повинна переїхати з території по вул. Вітовського, 57), а тому просило не переукладати з орендарем договір оренди на новий термін та повернути дане приміщення у своє користування
4.8. Листом № 2302-вих-27842 від 06.04.2020 орендодавець повідомив орендаря, що договір оренди продовжуватися не буде.
4.9. Балансоутримувач, у свою чергу, листами № 07/609 від 09.04.2020 та № 07/723 від 04.05.2020 повідомив орендаря про свій намір використовувати приміщення для власних потреб.
4.10. Про неможливість позитивного вирішення питання щодо продовження строку договору, орендодавець повідомив орендаря у листі № 2302-вих-29054 від 09.04.2020.
4.11. 08.05.2020 орендодавець направив орендарю повідомлення № 2302-вих-33595 від 05.05.2020 про припинення дії договору з вимогою повернути орендоване майно.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників Позивача та Відповідача, дослідивши доводи наведені у касаційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. У пункті 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення прав та обов`язків, є, зокрема, договори та інші правочини.
5.3. Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
5.4. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
5.5. Відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
5.6. Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
5.7. Згідно із частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
5.8. Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
5.9. Аналогічні положення визначені у частині другій статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до яких у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
5.10. У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.
Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 Цивільного кодексу України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19).
5.11. Відповідна вимога (заява) про припинення чи зміну договору оренди може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.
5.12. Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.
Аналогічна правова позиція викладена, зокрема, але не виключно, у постановах Верховного Суду від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17.
5.13. При цьому, чинне законодавство не містить заборони на повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договірних відносин як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору. Тому, якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
Такий правовий висновок знайшов своє відображення у постановах Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №906/742/18, №906/743/18, №906/746/18, від 08.07.2019 №906/739/18, від 16.07.2019 у справі №906/744/18, від 03.08.2019 у справі №916/707/18, від 13.08.2019 №906/740/18, від 23.07.2020 у справі №902/862/15, від 22.10.2019 у справі №910/3705/19, від 20.01.2021 у справі №922/1957/19, від 07.07.2021 у справі №910/8465/19, що свідчить про те, що практика касаційного суду у цьому питанні є сталою.
5.14. Господарські суди попередніх інстанцій, врахувавши наведені законодавчі приписи та встановивши: наявність заяви орендодавця про відсутність наміру на продовження договору, яка направлена орендарю під час його дії; припинення дії договору внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено; порушення Позивачем зобов`язання щодо повернення об`єкта оренди, у зв`язку із закінченням терміну дії договору, - дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні первісного позову та задоволення зустрічних позовних вимог.
5.15. При цьому, апеляційна інстанція зауважила, що скаржник помилково ототожнює правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями статті 764 Цивільного кодексу України, частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (стаття 777 Цивільного кодексу України та частина третя статті 17 зазначеного Закону), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.
Вказані правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права можлива тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди, а суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.
5.16. Так, Релігійна громада, стверджуючи про порушення переважного права на укладення договору, заявляє позовну вимогу про визнання договору оренди продовженим на строк, передбачений законом, тобто, просить суд вирішити спір щодо автоматичного продовження дії попереднього договору оренди, однак, на строк 5 років чим фактично запропоновано інші істотні умови договору, що й було встановлено судами попередніх інстанцій.
5.17. Щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди, апеляційним господарським судом враховано, що відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди:
- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.
5.18. В такий спосіб, за обставинами даної справи не вбачається порушення Управлінням переважного права Релігійної громади на укладення договору оренди.
5.19. Також суди попередніх інстанцій встановили обставину припинення дії договору оренди у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено та своєчасним запереченням орендодавця проти продовження дії договору, що означає втрату орендарем права на автоматичну пролонгацію договору.
5.20. Доводи скаржника про неврахування правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у справі № 914/433/16 та постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 914/1258/18 є необґрунтованими, оскільки у вказаних справах суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що при вирішенні спору у справах про визнання договору оренди продовженим на той самий строк/визнання договору оренди укладеним (у випадку відмови орендодавця від продовження строку дії такого договору з мотивів використання орендованого майна для власних потреб) має бути встановлено з якою метою буде використовуватись вказане майно.
При цьому, у вказаних справах суд касаційної інстанції не висловлювався про необхідність дослідження істотних обставин справи щодо наявності/відсутності у орендодавця дійсної потреби використовувати орендоване майно, як про це помилково стверджує заявник.
5.21. Щодо тверджень скаржника про помилкове застосування господарськими судами попередніх інстанцій правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 25.01.2018 у справі № 461/8742/15-ц, судова колегія зазначає, що мотивувальна частина оскаржуваних судових рішень не містить посилань на вказану постанову суду касаційної інстанції. Натомість апеляційним господарським судом було лише вказано про наявність наведеної справи під час зазначення в описовій частині оскаржуваної постанови правової позиції Відповідача, викладеної ним у відзиві на апеляційну скаргу.
5.22. Зважаючи на викладене, наведені скаржником підстави касаційного оскарження не отримали підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень попередніх судових інстанцій.
5.23. Доводи заявника про порушення місцевим господарським судом таємниці нарадчої кімнати є необґрунтованими та спростовуються протоколом судового засідання в Господарському суді Львівської області від 17.12.2020, зі змісту якого убачається, що після судових дебатів без виходу до нарадчої кімнати суд відклав розгляд справи.
Вихід же суду до нарадчої кімнати для ухвалення рішення в порядку статей 219, 220 Господарського процесуального кодексу України, було здійснено у наступному судовому засіданні 23.12.2020, коли й було прийнято судове рішення, чим спростовуються відповідні доводи скаржника.