ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 вересня 2021 року
м. Київ
Справа № 910/10865/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой"
на рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2021 (суддя Щербаков С. О.)
і постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2021 (головуючий суддя Іоннікова І. А., судді Разіна Т. І., Михальська Ю. Б.)
у справі № 910/10865/19
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой"
до Київської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),
(у судовому засіданні взяли участь представник позивача - Волокітін А. В., відповідача - Перепелицін К. М.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (відповідач) про розірвання договору оренди.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що починаючи з 12.03.2011 позивач не проводить забудову земельної ділянки площею 0,1464 га, кадастровий номер 8000000000:75:214:0029, та не використовує її через завершення будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, який розташований за адресою: вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва.
3. Позивач вважає, що оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:75:214:0029 забудована житловим будинком на підставі проектної документації, що була розроблена та затверджена у передбачений законодавством спосіб, будинок переданий на баланс та обслуговування експлуатуючій організації та не використовується позивачем, наявні підстави розірвати договір оренди земельної ділянки укладений позивачем з відповідачем.
Короткий зміст судових рішень
4. Справа розглядалась судами неодноразово. За наслідками нового розгляду справи, рішенням Господарського суду міста Києва від 14.01.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2021 у справі № 910/10865/19, у задоволенні позову відмовлено.
5. Відмовляючи у задоволенні позову суди попередніх інстанцій виходили з того, що зі змісту спірного договору вбачається, що земельна ділянка надавалась позивачу для експлуатації та обслуговування житлового будинку, а пунктом 7.1 спірного договору позивачу надано право за згодою орендодавця (відповідача) у порядку, передбаченому законодавством України, зводити будівлі і споруди, проте без зміни цільового призначення.
6. На думку судів, наведене свідчить про те, що положення частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі" не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки вказана стаття застосовується до правовідносин, предметом розгляду яких є договори оренди земельних ділянок наданих для містобудівних потреб, натомість у цій справі земельна ділянка надана позивачу для експлуатації та обслуговування житлового будинку, у зв`язку з чим, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі.
7. При цьому судами були відхилені посилання позивача на те, що право користування житловим комплексом (багатоквартирним будинком) на спірній земельній ділянці належить виключно співвласникам цього будинку, а не позивачу оскільки відповідно до термінів та визначень, що використовуються в договорі № 02/20110510/Кр власником житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: по вул. І. Крамського, 9, у Святошинському районі міста м. Києва є позивач, якому належить право володіння, користування та розпорядження приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване в установленому законом порядку.
8. В свою чергу, Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт" є балансоутримувачем житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: по вул. І. Крамського, 9, у Святошинському районі міста м. Києва, який за договором № 02/20110510/Кр з власником, тобто з позивачем утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.
9. Також суди виходили з того, що у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що з власності позивача вибули всі житлові та нежитлові приміщення житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями за адресою: по вул. І. Крамського, 9, у Святошинському районі міста м. Києва.
10. Суди дійшли висновку, що передача будівлі на баланс Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт" та відчуження окремих квартир не свідчить про те, що з власності позивача вибули всі житлові та нежитлові приміщення житлово-офісного комплексу, розташованого на орендованій земельній ділянці, як і не свідчить про те, що позивач з моменту укладення договору від 10.05.2011 № 02/20110510/Кр не користується спірною земельною ділянкою, враховуючи що у самому договорі від 10.05.2011 № 02/20110510/Кр зазначено, що ТОВ "ІКЦ "Трансстрой" є власником житлового комплексу.
11. Також суди зазначили, що Сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта серії КВ № 000741 від 12.03.2011, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, не свідчить про припинення права користування земельною ділянкою.
12. Щодо заявленого відповідачем клопотання про пропуск позовної давності, суди зазначили, що оскільки судами відмовлено у задоволенні позовних вимог по суті спору, питання порушення позовної давності не впливає на суть вирішення спору та не підлягає застосуванню, як спосіб захисту порушеного права.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
13. Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" подало касаційну скаргу, в якій просить суд касаційної інстанції скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2021 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2021 у справі № 910/10865/19 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов в повному обсязі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
14. Скаржник не погоджується з ухваленими рішеннями судів попередніх інстанцій, зазначаючи, що судами було порушено норми матеріального і процесуального права, оскільки не було надано належної правової оцінки усім обставинам справи у їх сукупності.
15. Скаржник зазначає про те, що суди дійшли помилкових висновків про те, що положення статті 19 Закону України "Про оренду землі" не підлягають застосовуванню до спірних правовідносин, а також наявності підстав для застосування статті 120 ЗК України в контексті спірних правовідносин, оскільки положення вказаної статті не регулюють питання переходу права власності на багатоквартирний будинок.
16. За доводами скаржника, останній починаючи з 12.03.2011 не проводить забудову спірної земельної ділянки та не використовує її з огляду на завершення будівництва об`єкту, а починаючи з 27.05.2011 позивач не обслуговує та не володіє збудованим ним об`єктом.
17. Обґрунтовуючи підставу, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 28.03.2018 у справі № 910/1200/17 та від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17.
Позиція інших учасників справи
18. Відповідач не надав відзиву на касаційну скаргу, що відповідно до частини третьої статті 295 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
19. 12.08.1999 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Владник" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (покупець) укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, відповідно до якого продавець продав, а покупець купив належний продавцю на праві власності житловий будинок під номером 9, по вул. Івана Крамського в місті Києві.
20. Вказаний жилий будинок загальною площею без урахування балконів 385 кв. м, жилою площею 263,3 кв. м.
21. 25.08.1999 Товариством з обмеженою відповідальністю "Владник" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" складено та підписано акт прийому-передачі житлового будинку під номером 9 по вул. Івана Крамського в місті Києві.
22. 31.10.2002 на підставі рішення Київської міської ради № 119/119 від 11.07.2002 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., зареєстрований в реєстрі за №я 2283 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів 22.11.2002 № 75-6-00036, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку з наступними характеристиками:
- місцерозташування - вулиця Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва;
- розмір - 0,1464 га;
- цільове призначення - для експлуатації та обслуговування житлового будинку;
- кадастровий номер - 8000000000:75:214:0029 для експлуатації та обслуговування житлового будинку у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною цього договору.
23. Відповідно до п. 7.1 договору, орендар має право, зокрема за згодою орендодавця у порядку, передбаченому законодавством України, зводити будівлі і споруди без зміни цільового призначення земельної ділянки.
24. Згідно п. 7.2 договору, орендар зобов`язаний, зокрема у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному нормативами забудови м. Києва.
25. Пунктом 13 договору передбачено, що дія цього договору припиняється у випадках, зокрема дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку: а) неналежного виконання іншою стороною умов цього договору; б) випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки, яке суттєво перешкоджає використанню земельної ділянки за її цільовим призначенням; в) з інших підстав, визначених законодавством України.
26. Крім того, 20.04.2005 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., зареєстрований в реєстрі за № 303, відповідно до якого орендодавець, на підставі рішення Київської місткої ради від 23.12.2004 за № 916/2326 "Про передачу земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку на вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва" за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.
27. Відповідно до п. 2.1 договору, об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування - вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва;
- розмір - 347 кв.м.;
- цільове призначення - для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку;
- кадастровий номер - 8000000000:75:214:0031.
28. Також, 20.04.2005 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., зареєстрований в реєстрі за № 304, відповідно до якого орендодавець, на підставі рішення Київської місткої ради від 23.12.2004 за № 916/2326 "Про передачу земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку на вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва" за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.
29. Відповідно до п. 2.1 договору, об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування - вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва;
- розмір - 523 кв.м.;
- цільове призначення - для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку;
- кадастровий номер - 8000000000:75:214:0008.
30. З матеріалів справи також вбачається, що розпорядженням Київської міської ради № 570 від 29.03.2006 "Про надання товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" дозволу на проєктування та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземним паркінгом на вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі" було надано дозвіл Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" здійснити проектування та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземним паркінгом на вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі, за умови виконання п. 2 цього розпорядження.
31. Проектування та будівництво здійснити на земельних ділянках, які надані Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" згідно п. 7 рішення Київської міської ради від 11.07.2002 № 119/119 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" та право користування якою посвідчене договором оренди земельної ділянки, зареєстрованим 22.11.2002 за № 75-6-00036, а також згідно з рішенням Київської міської ради від 23.12.2004 № 916/2326 "Про передачу земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку на вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва" та право користування якими посвідчене договорами оренди земельних ділянок, зареєстрованими 29.04.2005 за № 75-6-00196 і № 75-6-00197.
32. 11.02.2011 було складено та підписано Акт готовності об`єкта до експлуатації. Під об`єктом слід розуміти житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: вул. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва.
33. 12.03.2011, на підставі підписаного Акта готовності об`єкта до експлуатації від 11.02.2011, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві було видано Сертифікат відповідності № КВ 000741, яким було засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта: будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: вул. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва, проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтверджує його готовність до експлуатації.
34. 10.05.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт" (виконавець) укладено договір на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом по вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва № 02/20110510/Кр (далі - договір № 02/20110510/Кр), за умовами якого замовник (позивач) передає, а виконавець (Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт") приймає безоплатно на баланс в повне господарче відання, для утримання та експлуатаційного обслуговування житловий та нежитловий фонд і прибудинкову територію з підземним паркінгом з усіма внутрішньобудинковими мережами (в т. ч. електропостачання, водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газопостачання тощо) у складі житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом по вул. І. Крамського, 9, у Святошинському районі міста Києва (далі - житловий комплекс) згідно Актів приймання-передачі.
35. Мета договору - забезпечення кваліфікованого утримання, ремонту та технічного експлуатаційного обслуговування будинків, їх інженерного обладнання, внутрішньобудинкових систем (мереж), належного санітарного стану їх прибулинкових територій, паркінгу, організацій збирання коштів від споживачів за надані житлово-комунальні послуги (п. 1.2 договору).
36. 27.05.2011 між сторонами договору № 02/20110510/Кр було складено та підписано Акт приймання-передачі житлового будинку за адресою: м. Київ, І. Крамського, 9 з балансу на баланс для обслуговування та експлуатації.
37. 17.07.2019 позивач звернувся до відповідача із заявою № 17-07/19-1 про дострокове припинення договору оренди, в якій зазначив про те, що після закінчення будівництва та прийняття об`єкта нерухомості в експлуатацію виникає право на дострокове припинення дії договору.
38. Отже, позивач вважає, що оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:75:214:0029 забудована житловим будинком на підставі проектної документації, що була розроблена та затверджена у передбачений законодавством спосіб, будинок переданий на баланс та обслуговування експлуатуючій організації та не використовується позивачем, наявні підстави розірвати договір оренди земельної ділянки укладений позивачем з відповідачем
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
39. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2). У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається (3). Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).