Окрема думка суддів К. М. Пількова, Т. О. Анцупової, В. М. Сімоненко
до постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21)
Велика Палата Верховного Суду постановою від 31.08.2021 залишила без змін рішення Господарського суду Волинської області від 11.02.2020 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2020 у справі № 903/1030/19.
Ухвалюючи постанову в цій справі, Велика Палата підтримала підхід до застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX (далі - Закон), за якого підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону, не розмежовуються, а для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою цієї статті, є необхідним надіслання орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі разом з проєктом додаткової угоди.
Велика Палата виходила, зокрема, з того, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Подібні висновки Велика Палата Верховного Суду викладала у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 та від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, від яких пропонувалось відступити у цій справі.
З мотивами ухваленої постанови не можемо погодитись з таких підстав.
1. Розмежування підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачених у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону
Посилаючись на висновки, викладені у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, Велика Палата Верховного Суду здійснила аналіз статті 33 Закону та дійшла висновків, що ця стаття визначає алгоритм дій орендаря і орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Однак, стверджуючи про тотожність зазначених понять та логічну послідовність вищевказаних підстав для поновлення договору оренди землі, Велика Палата Верховного Суду врахувала також і висновки, викладені в її постановах від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, в якій, серед іншого, наведені висновки про розмежування підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону, та висновки, зроблені у постанові від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, в пункті 55 якої зазначено, що частиною шостою статті 33 Закону передбачено іншу, ніж у попередніх частинах цієї статті, підставу поновлення договору оренди землі.
Посилаючись на частини першу-п`яту статті 33 Закону, Велика Палата Верховного Суду вказувала, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин і для реалізації такого наміру він зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. При цьому Велика Палата Верховного Суду зазначила, що метою такого повідомлення є запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини, а завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення.
Таким чином, можна стверджувати, що надіслання повідомлення про намір орендаря продовжити орендні правовідносини (частини перша та друга статті 33 Закону) разом з проєктом додаткової угоди (частина третя статті 33 Закону) необхідне для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (частина четверта статті 33 Закону), зокрема, укладення договору на новий строк.
Аналізуючи частину шосту статті 33 Закону, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що у разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до його умов. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу частини шостої статті 33 Закону. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Наведене дозволяє дійти висновку, що надіслання орендарем орендодавцеві попереднього повідомлення про намір поновити договір оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону, не може створити передумов для зміни сторонами умов такого договору, оскільки з підстав, передбачених цією нормою, договір може бути поновлений лише на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення будь-яких змін.
Частина третя статті 205 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачає, що у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.
Тобто виразити свою волю на вчинення правочину мовчанням його сторона може лише у випадку, прямо передбаченому договором або законом, а вчинення нею будь-яких дій для вираження волі у такий спосіб не вимагається.
Аналіз частини шостої статті 33 Закону дозволяє дійти висновку, що ця норма надає орендодавцю можливість виразити мовчанням свою волю на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (за висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, таке вираження волі називається «мовчазна згода»). При цьому частина шоста статті 33 Закону не вимагає від орендодавця вчиняти будь-які дії для вираження волі на продовження договору оренди землі у зазначений спосіб, що узгоджується з приписами частини третьої статті 205 ЦК України.
Поряд з цим, аналізуючи частини першу-п`яту статті 33 Закону, доходимо висновку, що орендодавець не може виразити мовчанням свою волю на поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому цими нормами, оскільки приписи частини п`ятої статті 33 Закону покладають на нього обов`язок вчиняти певні дії після отримання листа-повідомлення орендаря з проєктом додаткової угоди, зокрема, орендодавець має перевірити його на відповідність вимогам закону, за необхідності узгодити з орендарем істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), а за наявності заперечень щодо поновлення договору оренди землі направити орендарю лист-повідомлення про прийняте рішен