Постанова суду № 926/358/19 від 12.08.2021 про визнання незаконним рішення про державну реєстрацію прав, визнання договору купівлі-продажу недійсним

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 серпня 2021 року

м. Київ

Справа № 926/358/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Пєскова В.Г. - головуючого, Білоуса В.В., Васьковського О.В.,

за участю секретаря судового засідання Багнюка І.І.,

за участю представника Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" - Вавдійчика Б.П.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рязань-Інвест" за вх. № 3764/2021

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 29.10.2020

у складі колегії суддів: Гриців В.М. (головуюча), Дубник О.П., Хабіб М.І.

та на рішення Господарського суду Чернівецької області від 06.06.2019

у складі судді Миронюка С.О.

у справі за позовом Публічного акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рязань-Інвест", Товариства з обмеженою відповідальністю "ЧерновіцПлаза", Чернівецької міської ради в особі Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно юридичного управління Чернівецької міської ради, Державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюка Івана Васильовича,

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Товариства з обмеженою відповідальністю "Будинок торгівлі "Рязань", Публічного акціонерного товариства "Діамант банк", приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Іщенко Алли Володимирівни,

про визнання незаконним рішення про державну реєстрацію прав, визнання договору купівлі-продажу недійсним.

За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд вирішив залишити без задоволення касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рязань-Інвест" за вх. № 3764/2021, а постанову Західного апеляційного господарського суду від 29.10.2020 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 06.06.2019 у справі № 926/358/19 - без змін. При цьому

ВСТАНОВИВ:

Хронологія подій та опис обставин, встановлених судами.

1. 25.01.2006 Публічне акціонерне товариство "Укрексімбанк" (далі - ПАТ "Укрексімбанк", іпотекодержатель) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Будинок торгівлі "Рязань" (далі - ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань", іпотекодавець) уклали іпотечний договір № 7106Z8, за умовами якого в іпотеку банку передано нежитлові будівлі загальною площею 5 066,30 кв.м за адресою: м. Чернівці, вул. Червоноармійська, 56, для забезпечення зобов`язань ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" за кредитною угодою від 25.01.2006 № 7106К2.

2. 01.06.2006 ПАТ "Укрексімбанк" (іпотекодержатель) і ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" (іпотекодавець) уклали іпотечний договір № 7106Z48, за умовами якого в іпотеку банку передано нежитлові будівлі загальною площею 5 066,30 кв.м за адресою: м. Чернівці, вул. Червоноармійська, 56, для забезпечення зобов`язань ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" за кредитною угодою від 01.06.2006 № 7106К25.

3. 16.11.2011 ухвалою Господарського суду Чернівецької області порушено провадження у справі № 5027/1297-б/2011 про банкрутство ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань".

4. Надалі у справі № 5027/1297-б/2011 Господарський суд Чернівецької області:

- ухвалою від 07.02.2012 визнав грошові вимоги кредитора ПАТ "Укрексімбанк" у сумі 21 489 741,46 грн, які забезпечені заставою майна боржника (нежитлові будівлі загальною площею 5 066,30 кв.м, що знаходяться у м. Чернівці, вул. Червоноармійська, 56);

- ухвалою від 17.01.2013 затвердив план санації боржника. Планом санації ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" передбачено участь інвестора - ТОВ "Рязань-Інвест";

- ухвалою від 25.02.2016, залишеною без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04.04.2016 у справі № 5027/1297-б/2011, затвердив мирову угоду, укладену 08.02.2016 між боржником і кредиторами у справі № 5027/1297-б/2011 про банкрутство ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань". Згідно з пунктом 2.12. мирова угода є правовстановлюючим документом на право власності інвестора ТОВ "Рязань Інвест" на відповідні активи боржника, визначені згідно угоди про проведення розрахунків від 08.02.2016 і таке право має бути зареєстроване у встановленому законодавством порядку.

5. За змістом угоди про порядок розрахунків від 08.02.2016 з моменту підписання уповноваженими представниками сторін цієї угоди та затвердження Господарським судом Чернівецької області мирової угоди у справі № 5027/1297-б/2011 про банкрутство ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань", до інвестора переходить право власності на об`єкт незавершеної реконструкцією нежитлової будівлі ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56 (Червоноармійська, 56), з відсотком готовності 83 % у відповідності до довідки Чернівецького міського бюро технічної інвентаризації від 24.12.2015 вих. № 1881. Згідно звіту про грошову оцінку майна від 05.02.2016 вартість об`єкта незавершеної реконструкцією нежитлової будівлі з надбудовою ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" становить 10 367 393 грн.

6. 29.02.2016 ТОВ "Рязань-Інвест" (продавець) і ТОВ "ЧерновіцПлаза" (покупець) уклали оспорюваний договір купівлі-продажу майна, що знаходиться за адресою: вул. Героїв Майдану, буд. 56 (Червоноармійська, буд. 56), м. Чернівці. Цього ж дня та зареєстровано право власності на майно за ТОВ "ЧерновіцПлаза".

7. Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек від 27.11.2018 за № 147075303, державний реєстратор Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюк Іван Васильович 25.02.2016 прийняв рішення (індексний номер 28453268) про проведення державної реєстрації права власності, на незавершене будівництво за адресою: м. Чернівці вул. Червоноармійська 56, з відкриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого незавершеного будівництва готовністю 83% на підставі:

- документу, що посвідчує речове право на земельну ділянку, надану в користування ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань", площею 0,4521 га, яка розташована в м. Чернівці, вул. Червоноармійська, 56 - Державного акту на право користування землею серії І-ЧВ №000734, виданого 30.05.1997 Чернівецькою міською радою, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею за № 687;

- довідки Чернівецького міського комунального бюро технічної інвентаризації від 24.12.2015 № 1881, про те, що відсоток готовності незавершеної реконструкцією нежитлової будівлі з надбудовою за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану 56 (Червоноармійська, 56), складає 83 % готовності. Забудовник - ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань";

- мирової угоди, затвердженої ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 25.02.2016 у справі № 5027/1297-б/2011 про банкрутство ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань".

8. Також 25.02.2016 (відповідно до названої інформаційної довідки від 27.11.2018 за № 147075303) державний реєстратор Реєстраційної служби Чернівецького міського управління юстиції Чернівецької області Футулуйчук Юліана Дмитрівна 25.02.20216 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюка Івана Васильовича (індексний номер рішення 28453268 від 25.02.2016) внесла запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності ТОВ "Рязань-Інвест" код ЄДРПОУ 38224208 на незавершене будівництво готовністю 83 % за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану 56 (Червоноармійська, 56).

9. 10.03.2016 між ТОВ "Черновіц Плаза" та ПАТ "Діамантбанк" укладено та зареєстровано договір іпотеки № 692, предметом іпотеки якого є незавершене будівництво готовністю 83 %, яке знаходиться за адресою: вул. Героїв Майдану, буд. 56 (Червоноармійська, буд. 56), м. Чернівці. На підставі цього договору 10.03.2016 було зареєстровано обтяження заборони на вказане майно за ПАТ "Діамантбанк".

10. 09.08.2016 Вищий господарський суд України постановою у справі № 5027/1297-б/2011 скасував постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.04.2016 та ухвалу Господарського суду Чернівецької області від 25.02.2016 про затвердження мирової угоди. Справу № 5027/1297-б/2011 направив на розгляд до Господарського суду Чернівецької області на стадію санації.

Подання позовної заяви до суду.

11. У зв`язку з викладеним у лютому 2019 року ПАТ "Державний експортно-імпортний банк України" подало до Господарського суду Чернівецької області позов до ТОВ "Рязань-Інвест", ТОВ "ЧерновіцПлаза", Чернівецької міської ради в особі Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюка Івана Васильовича. Позивач просив суд:

- визнати незаконним з дня прийняття та скасувати рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюка Івана Васильовича (від 25.02.2016 індексний номер 28453268) про проведення державної реєстрації права власності за ТОВ "Рязань-Інвест" на незавершене будівництво готовністю 83 % за адресою: м. Чернівці вул. Червоноармійська, 56, з відкриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 860121273101);

- визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва готовністю 83 %, який укладений 29.02.2016 між ТОВ "Рязань-Інвест" і ТОВ "ЧерновіцПлаза", посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іщенко А. В. та зареєстрований у реєстрі за № 587.

12. Позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюка Івана Васильовича обґрунтовані незаконністю цього рішення, оскільки ТОВ "Рязань-Інвест" не надало правовстановлюючих документів, які підтверджують набуття ним речових прав на вказане нерухоме майно. Таке право не підлягало реєстрації за ТОВ "Рязань-Інвест" без попередньої реєстрації права власності на це майно за ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" (забудовник). Крім того, право ТОВ "Рязань-Інвест" на незавершене будівництво зареєстровано на підставі ухвали Господарського суду Чернівецької області від 25.02.2016 у справі № 5027/1297-б/2011, яку постановою Вищого господарського суду України від 09.08.2016 скасовано. Відтак, назване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.

13. Позовні вимоги в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва обґрунтовані відсутністю у ТОВ "Рязань-Інвест" права власності на об`єкт незавершеного будівництва, а також порушенням прав позивача як забезпеченого кредитора у справі, який не був ознайомлений з умовами мирової угоди, що передбачала перехід права власності від ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" до ТОВ "Рязань-Інвест" на нерухоме майно, яке перебувало в іпотеці ПАТ "Укрексімбанк" без згоди на її укладення зі сторони іпотекодержателя.

Розгляд справи судами.

14. 21.02.2019 ухвалою Господарського суду Чернівецької області, серед іншого, відкрито провадження у справі № 926/358/19 в порядку загального позовного провадження та до участі у справі на стороні відповідача ТОВ "Рязань-Інвест" залучено третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору - ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань", ПАТ "Діамант банк" та приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Іщенко Аллу Володимирівну.

15. 06.06.2020 рішенням Господарського суду Чернівецької області позов задоволено. Визнано договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва готовністю 83 % від 29.02.2016, укладений між ТОВ "Рязань-Інвест" та ТОВ "Черновіц Плаза", що посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іщенко А.В., та зареєстрований у реєстрі за № 587, недійсним. Визнано незаконним з дня прийняття та скасовано рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюка Івана Васильовича (від 25.02.2016 індексний номер 28453268) про проведення державної реєстрації права власності за ТОВ "Рязань-Інвест" на незавершене будівництво готовністю 83 % за адресою: м. Чернівці вул. Червоноармійська 56, з відкриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 860121273101).

16. 16.09.2019 постановою Західного апеляційного господарського суду у справі № 926/358/19 скасовано рішення Господарського суду Чернівецької області від 06.06.2019, а справу № 926/358/19 направлено до Господарського суду Чернівецької області для розгляду в межах справи № 5027/1297-б/2011 про банкрутство ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань".

17. 19.12.2019 постановою Касаційного господарського суду скасовано постанову Західного апеляційного господарського суду від 16.09.2019, а справу № 926/358/19 направлено до Західного апеляційного господарського суду на новий розгляд.

18. 29.10.2020 постановою Західного апеляційного господарського суду рішення Господарського суду Чернівецької області від 06.06.2019 залишено без змін.

19. Суди свої рішення мотивували тим, що ТОВ "Рязань-Інвест" передало у власність ТОВ "Черновіц Плаза" незавершене будівництво, відсоток готовності 83 %, за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56 (Червоноармійська, 56), не маючи на це законного права, оскільки перед цим набуло право власності на вказане нерухоме майно на підставі судового рішення, скасованого надалі як незаконного, яке не породжує жодних правових наслідків, що в сукупності свідчить про те, що ТОВ "Рязань-Інвест" не набуло статусу власника нерухомого майна, котре було предметом договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, посвідченого 29.02.2016 приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Іщенко А.В. та зареєстрованого в реєстрі за номером 587. Зважаючи на вищевказане, суд першої інстанції дійшов висновку, що спірний договір купівлі-продажу був укладений із порушенням статті 656 ЦК України, у зв`язку з чим підлягає визнанню недійсним.

Крім того, тільки ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" могло зареєструвати право власності на об`єкт незавершеної реконструкції на підставі документів, визначених у п. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за № 1127, а саме: документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом; документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; документа, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта. Водночас, подані ТОВ "Рязань-Інвест" державному реєстратору документи не підтверджували набуття речових прав на об`єкт незавершеної реконструкцією нежитлової будівлі за ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань".

Відповідно до статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", заявлене ТОВ "Рязань-Інвест" речове право на об`єкт незавершеного будівництва, без реєстрації права власності на це майно за забудовником ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань", не підлягало державній реєстрації, а подані ТзОВ "Рязань-Інвест" документи не відповідали вимогам, встановленим цим Законом. Тому у державного реєстратора були всі підстави відмовити ТОВ "Рязань-Інвест" у проведенні державної реєстрації прав. Крім того, як зазначалося вище, постановою Вищого господарського суду України від 09.08.2016 було скасовано ухвалу Господарського суду Чернівецької області від 25.02.2016 у справі № 5027/1297-б/2011, якою затверджено мирову угоду.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ.

А. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу.

20. ТОВ "Рязань-Інвест" подало безпосередньо до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу, в якій скаржник просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 29.10.2020 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 06.06.2019 у справі № 926/358/19, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

21. Скаржник вважає, що рішення Господарського суду Чернівецької області від 06.06.2019 та постанова Західного апеляційного господарського суду від 29.10.2020 у справі № 926/358/19, прийняті з порушенням норм матеріального та процесуального права, а також, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, стосовно обрання належного способу захисту, та у постанові Верховного Суду від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14- ц.

22. Крім того, скаржник вважає, що судовими рішеннями в адміністративній справі № 824/66/17-а та в цивільній справі № 727/7380/17 встановлено преюдиційність обставин щодо правомірності здійснення оскаржуваних реєстраційних дій у справі, що нині переглядається.

Б. Доводи, викладені у відзиві на касаційну скаргу.

23. До Верховного Суду від АТ "Укрексімбанк" надійшов відзив на касаційну скаргу ТОВ "Рязань-Інвест", в якому наведено прохання залишити цю касаційну скаргу без задоволення, а оскаржені судові рішення у справі № 926/358/19 - без змін.

Розгляд судом касаційної інстанції клопотання про відкладення розгляду справи.

24. 11.08.2021 до Касаційного господарського суду від ТОВ "Рязань-Інвест" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи з огляду на неотримання ухвали щодо розгляду клопотання ТОВ "Рязань-Інвест" про проведення відеоконференції.

25. Судова колегія відзначає, що ухвалою Верховного Суду від 10.08.2021 було відмовлено ТОВ "Рязань-Інвест" у задоволенні клопотання про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.

26. Суд касаційної інстанції враховує правову позицію Європейського суду з прав людини, викладену у рішенні від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", згідно з якою сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження, а відтак відмовляє у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки ТОВ "Рязань-Інвест" не належно використовувало свої процесуальні права та не цікавилося результатом розгляду клопотання про проведення судового засідання в режимі відеоконференції.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ.

А. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій.

А. Щодо суті касаційної скарги.

27. Заслухавши присутніх у судовому засіданні учасників справи, розглянувши матеріали справи, здійснивши перевірку правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що касаційну скаргу необхідно залишити без змін з таких підстав.

28. Суд касаційної інстанції наголошує на тому, що перевірка законності судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, здійснюється виключно у частині застосування норм матеріального та процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

29. В оскаржених судових рішеннях судами вказано, що ТОВ "Рязань-Інвест" передало у власність ТОВ "Черновіц Плаза" незавершене будівництво, відсоток готовності 83 %, за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56 (Червоноармійська, 56), не маючи на це законного права, оскільки перед цим набуло право власності на вказане нерухоме майно на підставі судового рішення, скасованого надалі як незаконного, яке не породжує жодних правових наслідків, що в сукупності свідчить про те, що ТОВ "Рязань-Інвест" не набуло статусу власника нерухомого майна, котре було предметом договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, посвідченого 29.02.2016 приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Іщенко А.В. та зареєстрованого в реєстрі за номером 587. Зважаючи на вищевказане, суд першої інстанції дійшов висновку, що спірний договір купівлі-продажу був укладений із порушенням статті 656 ЦК України, у зв`язку з чим підлягає визнанню недійсним.

30. Судова колегія погоджується з цими висновками судів попередніх інстанцій з огляду на таке.

31. Щодо вимог про визнання незаконним з дня прийняття та скасування рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюка Івана Васильовича (від 25.02.2016 індексний номер 28453268) про проведення державної реєстрації права власності за ТОВ "Рязань-Інвест" на незавершене будівництво готовністю 83 % за адресою: м. Чернівці вул. Червоноармійська 56, з відкриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 860121273101).

32. Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції Закону, чинній на момент прийняття рішення і вчинення реєстраційних дій 25.02.2016) врегульовано відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень,

33. Статтею 2 цього Закону (далі - Закон № 834-VIII) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

34. Відповідно до частини другої статті 3 Закону № 834-VIII речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

35. Згідно з частиною четвертою статті 3 цього Закону будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього Закону.

36. За вимогами частини першої статті 4 Закону № 834-VIII державній реєстрації прав підлягає, зокрема, право власності.

37. При цьому відповідно до частини третьої статті 10 Закону № 834-VIII державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

4) під час проведення державної реєстрації прав на земельні ділянки використовує відомості Державного земельного кадастру шляхом безпосереднього доступу до нього у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

5) відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до нього записи про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів таких прав;

6) присвоює за допомогою Державного реєстру прав реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна під час проведення державної реєстрації прав;

38. Як визначено у частині першій статті 11 Закону № 834-VIII державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

39. У статті 12 Закону № 834-VIII унормовано, що державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, речові права на об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; а відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом; будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться в цьому реєстрі.

40. Статтею 13 Закону № 834-VIII визначено, що на кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна.

41. У статті 18 Закону № 834-VIII встановлено порядок проведення державної реєстрації прав; визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень; установлено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

42. Відповідно до вимог статті 26 Закону № 834-VIII (в редакції Закону від 05.12.2019 № 340-IX) записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

43. Частиною першою статті 27 Закону № 834-VIII передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів; 5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката; 6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно чи його дубліката, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією; 7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; 8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року; 9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно; 10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно; 12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об`єкта нерухомого майна релігійній організації; 13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об`єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність; 14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

44. Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (Порядок) державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та цим Порядком.

45. Відповідно до пункту 68 Порядку для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 3) технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.

46. У пункті 18 Порядку визначено, що за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

47. Частиною першою статті 37 Закону № 834-VIII передбачено, що рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.

48. Як встановлено судами, з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек від 27.11.2018 за № 147075303 видно, що 25.12.2016 державний реєстратор Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюк Іван Васильович прийняв рішення серія та номер 28453268 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на незавершене будівництво за адресою: м. Чернівці вул. Червоноармійська, 56, з відкриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво готовністю 83 %; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 860131273101.

49. Цього ж дня державний реєстратор Реєстраційної служби Чернівецького міського управління юстиції Чернівецької області, Футулуйчук Юліана Дмитрівна внесла до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно деталізовану інформацію про право власності - державну реєстрацію запису № 13438714 про право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Рязань-Інвест", код ЄДРПОУ 38224208 на незавершене будівництво готовністю 83 % за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, будинок 56 (колишня вулиця Червоноармійська, 56).

50. Підставою проведення державної реєстрації права власності, на незавершене будівництво за адресою: м. Чернівці вул. Червоноармійська, 56, з відкриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого незавершеного будівництва готовністю 83% названо мирову угоду, затверджену ухвалою Господарського суду Чернівецької області у справі № 5027/1297-б/2011; довідку Чернівецького міського комунального бюро технічної інвентаризації від 24.12.2015 № 1881; Державний акт на право власності на земельну ділянку серії І-ЧВ №000734, виданий 30.05.1997 Чернівецькою міською радою.

51. Підставою реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Рязань-Інвест", код ЄДРПОУ 38224208 на незавершене будівництво готовністю 83 % за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, будинок 56 (колишня вулиця Червоноармійська, 56) названо мирову угоду, затверджену ухвалою Господарського суду Чернівецької області у справі № 5027/1297-б/2011; довідку Чернівецького міського комунального бюро технічної інвентаризації від 24.12.2015 № 1881; Державний акт на право власності на земельну ділянку серії І-ЧВ №000734, виданий 30.05.1997 Чернівецькою міською радою та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюка Івана Васильовича (індексний номер рішення 28453268 від 25.02.2016).

52. При цьому Державний акт на право користування землею серії І-ЧВ № 000734, виданий 30.05.1997 Чернівецькою міською радою, зареєстрований в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею за № 687, посвідчує речове право на земельну ділянку надану в користування ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань", площею 0,4521 га, яка розташована в м. Чернівці, вул. Червоноармійська, 56.

53. Довідкою Чернівецького міського комунального бюро технічної інвентаризації від 24.12.2015 № 1881 підтверджено, що відсоток готовності незавершеної реконструкцією нежитлової будівлі з надбудовою за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану 56 (Червоноармійська, 56), складає 83 % готовності. Забудовник - ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань".

54. Мирова угода була затверджена ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 25.02.2016 у справі № 5027/1297-б/2011 про банкрутство ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань". Однак, як зазначено вище, Вищий господарський суд України постановою від 09.08.2016 скасував постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.04.2016 та ухвалу Господарського суду Чернівецької області від 25.02.2016 у справі № 5027/1297-б/2011, якою затверджено мирову угоду.

55. Судова колегія відзначає, що подані ТОВ "Рязань-Інвест" документи (угода про порядок розрахунків від 08.02.2016, яка є додатком № 1 до Мирової угоди від 08.02.2016) не підтверджували набуття речових прав на об`єкт незавершеної реконструкцією нежитлової будівлі за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану 56 (Червоноармійська, 56), із відсотком готовності 83 % за ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань".

56. При цьому об`єкт незавершеного будівництва готовністю 83 % за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану 56 (Червоноармійська, 56), не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, оскільки такий створений з прив`язкою до нерухомого майна, нежитлових будівель загальною площею 5 066,30 кв.м, в тому числі: будівля (цегла, з/бетон) літ. А площею 4 743,30 кв.м, склад (метал) літ. Б площею 181,50 кв.м, гараж (цегла) літ. В площею 19,0 кв.м, склад (цегла) літ. Д площею 66,90 кв.м, склад (цегла) літ. Е площею 18,50 кв.м, склад (цегла) літ. Ж площею 37,10 кв.м, які знаходяться за адресою: м. Чернівці, вул. Червоноармійська, 56, з використанням їх функціональних елементів. Лише ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" на підставі документу, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, документу, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, та документу, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта, могло зареєструвати право власності на об`єкт незавершеної реконструкцією нежитлової будівлі ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56 (Червоноармійська, 56), із відсотком готовності 83 %. Право власності на об`єкт незавершеного будівництва готовністю 83 % за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56 (Червоноармійська, 56) на підставі документів, визначених пунктом 68 Порядку, мало бути зареєстровано виключно за ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" як власника нежитлових будівель загальною площею 5 066,30 кв.м за вказаною адресою, що перебувають на стадії реконструкції.

57. Відповідно до статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" заявлене ТОВ "Рязань-Інвест" речове право на об`єкт незавершеного будівництва готовністю 83 % за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56 (Червоноармійська, 56), без реєстрації права власності на це майно за забудовником - ТОВ "Будинок торгівлі "Рязань" - не підлягало державній реєстрації. Подані ТОВ "Рязань-Інвест" документи, як вже описано вище, не відповідали вимогам, встановленим цим Законом, а відтак, у державного реєстратора були всі підстави відмовити ТОВ "Рязань-Інвест" у проведенні державної реєстрації прав.

58. Таким чином, враховуючи викладене, обґрунтованим і законним є висновок суду першої інстанції про те, що рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області Гринюка Івана Васильвича (індексний номер 28453268 від 25.02.2016) про проведення державної реєстрації права власності на незавершене будівництво за адресою: м. Чернівці, вул. Червоноармійська, 56, з відкриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого незавершеного будівництва готовністю 83 %, є протиправним та таким, що підлягає скасуванню.

................

Перейти до повного тексту