ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 серпня 2021 року
м. Київ
Справа № 904/2166/20 (904/5835/20)
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого - Пєскова В. Г.,
суддів: Білоуса В.В., Васьковського О.В.,
за участю секретаря судового засідання Багнюка І.І.,
учасники справи:
позивач - Дніпровська міська рада,
представник - Огородник Т.Л.,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Діксон",
представник - Удовицький Є.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Дніпровської міської ради за вх. № 6130/2021
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.05.2021
у складі колегії суддів: Паруснікова Ю.Б. (головуючий), Вечірка І.О., Білецької Л.М.
та на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.02.2021
у складі судді Владимиренко І.В.
у справі за позовом Дніпровської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Діксон"
про розірвання договору оренди землі,
в межах справи про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Діксон"
ВСТАНОВИВ
Обставини справи встановлені судами першої та апеляційної інстанцій
1. 27.06.2007 рішенням Дніпропетровської міської ради №149/16 "Про передачу земельної ділянки по вул. Шевченка, 29 в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Діксон" (далі - ТОВ "Діксон"), по фактичному розміщенню житлового будинку", затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розроблений Товариством з обмеженою відповідальністю "Геопроектінвест", передано земельну ділянку в оренду строком на п`ятнадцять років ТОВ "Діксон" по фактичному розміщенню житлового будинку по вул. Шевченка, 29, зобов`язано ТОВ "Діксон" у тримісячний строк з моменту прийняття рішення укласти з міською радою в установленому порядку договір оренди земельної ділянки та зареєструвати нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки.
2. 20.08.2007 Дніпропетровська міська рада (орендодавець) уклала з ТОВ "Діксон" договір оренди землі.
3. Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться по вул. Шевченка, 29 (Жовтневий район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:03:298:0072.
4. Згідно з пунктом 1.2 договору цільове використання земельної ділянки за цим договором (УКЦВЗ) 1.9 (житлові кооперативи).
5. Відповідно до пункту 2.1 договору, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,1117 га.
6. Пунктом 2.2. договору визначено, що на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, інші об`єкти інфраструктури, які зазначені в акті приймання-передачі земельної ділянки.
7. Договір укладено на п`ятнадцять років (пункт 3.1 договору).
8. Орендна плата вноситься орендарем незалежно від результатів діяльності орендаря у розмірі однієї дванадцятої річної суми за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на рахунок орендодавця: Дніпропетровська міська рада, р/р 33214812700005, відкритий у відділенні Держказначейства за місцезнаходженням земельної ділянки в Жовтневому районі м. Дніпропетровська, код ЄДРПОУ 24246786, МФО 805012, код платежу 13050200, і на майбутній період вноситься на термін не більше одного календарного року. За неповний календарний місяць орендна плата сплачується за дні фактичного користування земельною ділянкою із розрахунку тривалості місяця у 30 днів (пункт 4.5 договору).
9. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, що визначаються у встановленому порядку (пункт 4.6 договору).
10. Земельна ділянка передається в оренду: по фактичному розміщенню житлового будинку (пункт 5.1 договору).
11. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови (пункт 5.2 договору).
12. Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря (пункт 12.3 договору).
13. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (пункт 12.4 договору).
14. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (пункт 12.5 договору).
15. Вказаний договір оренди земельної ділянки 20.08.2007 посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І.П. та зареєстрований за №5529.
16. Державну реєстрацію договору оренди землі проведено 04.09.2007, про що вчинено запис у державному реєстрі земель від 04.06.2007 за № 040710400493.
17. Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 20.08.2007 орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку за кадастровим номером 1210100000:03:298:0072, яка знаходиться по вул. Шевченка, 29 у м. Дніпропетровськ.
18. 02.12.2008 сторони уклали додатковий договір до договору оренди землі, в якому сторони прийшли до згоди внести зміни до п.п.2.3., 4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5, 4.6., 4.7, 4.8, 4.9, 4.10, 4.11 договору, а саме, зокрема:
"пункт 2.3 нормативна грошова оцінка земельної ділянки на час укладання цього додаткового договору становить 1324365,01 грн";
"4.1 річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у грошовій формі (у гривнях), у розмірі мінімальної ставки орендної плати, встановленої Законом України "Про оренду землі";
"4.2 обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії";
"4.3 зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексація проводиться без внесення змін і доповнень до цього договору у порядку та у випадках передбачених законодавством України";
"4.4 орендар повинен щорічно, протягом першого кварталу, надавати до земельного управління Дніпропетровської міської ради копію довідки про нормативну грошову оцінку земельної ділянки";
"4.5 орендна плата вноситься орендарем, незалежно від результатів діяльності орендаря у розмірі: однієї дванадцятої річної суми за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю; щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на рахунок орендодавця: Дніпропетровська міська рада, р/р33214812700005, відкритий у відділенні Держказначейства за місцезнаходженням земельної ділянки в Жовтневому районі м. Дніпропетровська, код ЄДРПОУ 24246786, МФО 805012, код платежу 13050200, і на майбутній період вноситься на термін не більше того календарного року. За неповний календарний місяць орендна плата сплачується за дні фактичного користування земельною ділянкою із розрахунку тривалості місяця у 30 днів".
19. 02.09.2020 членами робочої групи з питань самоврядного контролю за використанням та охороною земель на території міста Дніпра департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради проведено позапланову перевірку з питань дотримання вимог земельного законодавства України при користуванні земельною ділянкою за адресою: м. Дніпро, вул. Шевченка, 29 (кадастровий номер 1210100000:03:298:0072).
20. За результатами позапланової перевірки 02.09.2020 було складено акт № 09/20/01, за змістом якого робоча група при візуальному обстеженні встановила, що земельна ділянка вільна від забудови. Площа земельної ділянки 0,1117 га. Доступ до земельної ділянки обмежений, ділянка огороджена металевою та дерев`яною огорожею. Згідно з детальним письмовим тлумаченням на території площею 0,1117 га відсутні будівлі та споруди. Територія знаходиться у занедбаному стані, на земельній ділянці існують зелені насадження та поріст, встановлено біотуалет. На момент здійснення перевірки на земельній ділянці не проводиться ніякі будівельні роботи, відсутні ознаки будівництва, про що свідчить відсутність будівельного майданчика та будівельних матеріалів на зазначеній ділянці. Усі перелічені факти свідчать про невиконання орендарем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням. Відповідно до відкритих реєстрів Державної фіскальної служби України станом на 21.07.2020 платник податків ТОВ "Діксон" має податковий борг та відповідно до пункту 88.2 статті 88 Податкового кодексу України у органів державної податкової служби виникло право податкової застави на майно такого платника. Також у акті зазначено, що за наявною в департаменті інформацією за 2019-2020 роки відсутні надходження орендної плати від ТОВ "Діксон" до міської ради. Враховуючи зазначене, робоча група прийшла до висновку про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
21. 13.05.2020 ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області відкрито провадження у справі № 904/2166/20 про банкрутство ТОВ "Діксон".
22. 15.09.2020 ТОВ "Діксон" сплатило заборгованість за договором оренди землі.
Подання позову
23. 27.10.2020 до Господарського суду Дніпропетровської надійшла позовна заява Дніпровської міської ради до ТОВ "Діксон" про розірвання договору оренди земельної ділянки.
24. З урахуванням заяви про зміну предмету позову, позивач посилався на істотне порушення з боку ТОВ "Діксон" умов укладеного договору оренди землі від 20.08.2007, а саме систематичним невнесенням відповідачем орендної плати та нецільовим використанням земельної ділянки.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
25. 24.02.2021 рішенням Господарського суду Дніпропетровської області у справі № 904/2166/20 (904/5835/20) у задоволенні позову Дніпровської міської ради відмовлено.
26. Суд першої інстанції, із посиланням на висновки Верховного Суду викладені у постанові від 17.01.2019 по справі №708/254/18, вказав, що Акт №09/20/01 від 02.09.2020 складений працівниками Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, не є беззаперечним доказом припинення права власності відповідача на нерухоме майно. З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02.07.2020 № 214704256 - запис про припинення права власності ТОВ "Діксон" на домоволодіння 29 по вул. Шевченка відсутній, тобто право власності ТОВ "Діксон" на нерухоме майно не припинилось.
27. Місцевий господарський суд дійшов висновку, що позивачем не доведено, що ТОВ "Діксон" порушено цільове призначення земельної ділянки, вчинено дій, які б свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням ніж землі житлової та громадської забудови, а тому немає передбачених законом підстав розірвання спірного договору з підстав нецільового використання землі.
28. Також, суд першої інстанції, з урахуванням правової позиції Верховного Суду України в постанові № 3-211гс14 (910/16306/13) від 21.01.2015, дійшов висновку про відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, оскільки підставою вимог про розірвання спірного договору оренди стали обставини несплати орендної плати в період з березня 2019 по серпень 2020, заборгованість за якою є погашеною.
29. Також, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 по справі № 912/1385/17, місцевий господарський суд вказав, що за відсутності обставин, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, не вбачається істотного порушення умов договору оренди.
30. За таких обставин суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги Дніпровської міської ради до ТОВ "Діксон" про розірвання договору оренди землі, з урахуванням заяви про зміну підстав позову, задоволенню не підлягають.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
31. 19.05.2021 постановою Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Дніпровської міської ради залишено без задоволення, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.02.2021 - без змін.
32. Апеляційний господарський суд погодився із висновками суду першої інстанції, що невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням не може бути підставою для розірвання договору оренди з вищевикладених підстав, а також щодо відсутності обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ
А. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
33. 07.06.2021 через Центральний апеляційний господарський суд Дніпровською міською радою подано до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу, в якій скаржник просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.05.2021 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24.02.2021 у справі № 904/2166/20 (904/5835/20), ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог Дніпровської міської ради.
34. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження постанови Центрального апеляційного господарського суду від 19.05.2021 та рішення Господарського Дніпропетровської області від 24.02.2021 у справі № 904/2166/20 (904/5835/20), Дніпровська міська рада вказує про застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, що кореспондується з пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та порушення норм процесуального права, що полягало у не дослідженні судами зібраних у справі доказів.
35. Скаржник зазначає, що судами застосовано норми матеріального права, які не підлягали застосуванню, а саме статтю 349 Цивільного кодексу України, статті 19, 20 Земельного кодексу України, статті 2, 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
36. Дніпровська міська рада стверджує, що посилання судів на факт зареєстрованого права власності на будівлю за відповідачем (відсутність юридичного припиненого права власності - офіційного визнання даного факту) не спростовує обставин того, що фактично земельна ділянка є вільною (на ній відсутні будь-які об`єкти нерухомого майна) і не використовується відповідачем фактично.
37. Позовні вимоги Дніпровської міської ради не ґрунтувалися та не були пов`язані з юридичним припиненням/наявністю права відповідача на нерухоме майно, а були обумовлені виключно відсутністю фактичного використання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням, - обслуговуванням домоволодіння, задля чого остання і була надана в оренду, у зв`язку із чим скаржник вважає, що судами помилково було застосовано до правовідносин статтю 349 Цивільного кодексу України, статті 2, 3 Закону України "Про оренду землі", статті 19, 20 Земельного кодексу України.
38. Дніпровська міська рада вважає, що з урахуванням того, що матеріалами справи підтверджено, що ТОВ "Діксон" в порушення умов договору оренди землі не здійснює використання земельної ділянки, що є істотним порушенням умов укладеного договору, та є достатнім для розірвання договору оренди землі.
39. Скаржник вважає, що судами попередніх інстанцій не було взято до уваги висновок Верховного Суду, викладений в постанові від 04.09.2019 у справі № 910/597/18, відповідно до якого: "оцінка порушення договору як істотного здійснюється відповідно до критеріїв, що встановлені наведеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотності порушення договору закон визнає розмір завданої внаслідок порушення шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе скористатися результатами договору."
40. Також скаржник стверджує, що систематичне невнесення ТОВ "Діксон" орендної плати, є істотним порушенням умов Договору оренди землі та підставою для його розірвання, навіть за відсутності боргу у відповідача на час розгляду справи. При цьому, скаржник стверджує, що судами попередніх інстанцій не було враховано правову позицію Верховного Суду у постанові від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, відповідно до якої факт сплати відповідачем суми заборгованості з орендної плати за землю не має правового значення для вирішення спору, оскільки встановлений факт її систематичної несплати протягом періоду дії договору оренди землі, що відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі", статті 141 Земельного кодексу України, статті 651 Цивільного кодексу України та умов договору, є достатньою правовою підставою для розірвання цього договору.
41. Крім того, скаржник стверджує, що судами порушено норми процесуального права, а саме частину третю статті 86, пункт 2 частини четвертої статті 238, п. в) частину першу статті 282 Господарського процесуального кодексу України. Дніпровська міська рада вважає, що судами було грубо порушено частину третю статті 86 Господарського процесуального кодексу України, що полягає у відсутності дослідження та оцінки поданих позивачем доказів акту обстеження від 20.01.2021, та акту від 02.09.2020.
42. Також, скаржник посилається на не з`ясування судами обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішеннях, встановленим обставинам справи та зазначає, що суд першої інстанції послався на постанову Верховного Суду від 17.01.2019 по справі №708/254/18 у якій зазначено, що документами, які підтверджують знищення майна, можуть бути матеріали технічної інвентаризації.
Б. Доводи, викладені у відзиві на касаційну скаргу
43. 03.08.2021 до Верховного Суду від ТОВ "Діксон" надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому відповідач просить Суд залишити без задоволення касаційну скаргу, а прийняті у справі судові рішення - без змін, посилаючись на необґрунтованість скарги.
44. Відповідач стверджує. що для даної справи не має значення обставина щодо наявності чи відсутності домоволодіння на земельній ділянці, оскільки така обставина не свідчить про нецільове використання земельної ділянки, а невикористання земельної ділянки (бездіяльність) не може бути підставою для розірвання договору оренди землі, що підтверджується висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 04.04.2019 у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 у справі № 715/214/17-ц, від 14.07.2020 у справі №916/1998/19.
45. Щодо такої підстави позову як систематична несплата орендної плати, відповідач зазначає, що висновки Верховного Суду викладені у постановах, на які посилається позивач, не підлягають застосуванню до даних правовідносин з огляду на те, що вони зроблені внаслідок аналізу інших обставин ніж у даній справі, тобто не у подібних правовідносинах. Зокрема, по справам на які посилається позивач заборгованість з орендної плати існувала на момент пред`явлення позову до суду та була погашена відповідачами в ході судового розгляду справи. В даній справі вже на момент звернення позивача до суду заборгованість з орендної плати була відсутня. Також ТОВ "Діксон" вважає безпідставним посилання скаржника на акти обстеження від 02.09.2020 та від 20.01.2021 та зазначає, що такі докази не відповідають критеріям належності та допустимості доказів.