ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 липня 2021 року
м. Київ
Справа № 923/782/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будтех-2007"
на рішення Господарського суду Херсонської області від 04.11.2020 (суддя Пінтеліна Т. Г.)
і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.02.2021 (головуючий суддя Діброва Г. П., судді Принцевська Н. М., Ярош А. І.)
у справі № 923/782/19
за позовом Прокурора-заступника керівника Херсонської місцевої прокуратури
до 1) Херсонської міської ради і 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Будтех-2007",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Реєстраційна служба Головного управління юстиції у Херсонській області,
про визнання недійсним рішення, додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки
(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Шекшеева В. С., представник відповідача-2 - Кізима І. В.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. У вересні 2019 року прокурор - заступник керівника Херсонської міської прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Херсонської області з позовною заявою до Херсонської міської ради (далі - відповідач-1, Рада) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Будтех-2007" (далі - відповідач-2, ТОВ "Будтех-2007") у якій просив суд:
- визнати недійсним рішення Ради від 18.07.2018 № 1543 "Про поновлення ТОВ "Будтех-2007" договору оренди земельної ділянки";
- визнати недійсною укладену між Радою і ТОВ"Будтех-2007" додаткову угоду від 20.09.2018 до договору оренди земельної ділянки від 06.09.2012 №651010004000853 про надання в оренду земельної ділянки площею 0,2300 га, по вул. Червоностудентській, 34-а, під реконструкцію адміністративної будівлі у 4-х поверховий офісно-житловий будинок, кадастровий номер: 6510136900:01:001:0048 (далі - спірна земельна ділянка);
- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно запис від 21.09.2018 № 28039847 про державну реєстрацію речового права ТОВ "Будтех-2007" на спірну земельну ділянку.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на момент прийняття спірного рішення ТОВ "Будтех-2007" відповідно до судових рішень у інших справах вже не було власником об`єктів нерухомості, що розташовані на переданій в оренду земельній ділянці, з огляду на що, на думку прокурора, рішення про поновлення такого договору прийнято з порушенням норм чинного законодавства (без проведення земельних торгів), а тому таке рішення має бути визнано недійсним, як і укладена на його підставі додаткова угода.
Короткий зміст судових рішень
3. Рішенням Господарського суду Херсонської області від 04.11.2020, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.02.2021, позовні вимоги задоволено.
4. Визнано недійсним рішення Ради від 18.07.2018 № 1543 "Про поновлення ТОВ "Будтех-2007" договору оренди земельної ділянки"; визнано недійсною, укладену між Радою і ТОВ "Будтех-2007" додаткову угоду від 20.09.2018 до договору оренди земельної ділянки від 06.09.2012 № 651010004000853 про надання в оренду спірної земельної ділянки; скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно запис від 21.09.2018 № 28039847 про державну реєстрацію речового права ТОВ "Будтех-2007" на спірну земельну ділянку.
5. Суди попередніх інстанцій дослідили, що на момент прийняття Радою рішення про затвердження проєкту землеустрою і передачі ТОВ "Будтех-2007" спірної земельної ділянки під реконструкцію адміністративної будівлі у 4-х поверховий офісно-житловий будинок, за відповідачем-1 було зареєстровано право власності на нерухоме майно, що розташовано на вказаній земельній ділянці.
6. Разом з тим, суди дослідили, що право власності орендаря земельної ділянки - ТОВ "Будтех-2007" на нерухоме майно, що було розташоване на цій ділянці, у судовому порядку було припинено, відповідно договір оренди земельної ділянки припинився зміною власника нерухомого майна, отже підстави для надання ТОВ "Будтех-2007" земельної ділянки без проведення конкурсу перестали існувати, з огляду на що суди дійшли висновку, що рішення Ради від 18.07.2018 № 1543 про поновлення ТОВ "Будтех-2007" договору оренди земельної ділянки шляхом укладення відповідної додаткової угоди порушує вимоги статей 116, 123, 124, 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статей 31, 33, 34 Закону України "Про оренду землі" та відповідно має бути визнано недійсним, як і укладена на його підставі додаткова угода про поновлення договору оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
7. ТОВ "Будтех-2007" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення і постанову, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
8. У касаційній скарзі відповідач-2 не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, зазначає, що на момент набранням рішенням суду законної сили, вилучення, а також на момент реєстрації права комунальної власності, адміністративна будівля як об`єкт нерухомого майна вже не існувала. Зазначає, що на сьогоднішній день на спірній земельній ділянці розташований об`єкт незавершеного будівництва 4-х поверхового офісно-житлового будинку з відсотком готовності - 18 % на якому продовжуються будівельні роботи, а земельна ділянка використовується за цільовим призначенням.
9. Скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування положень абзацу 8 частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі" до правовідносин, де на земельній ділянці, яку надано в оренду під реконструкцію адміністративної будівлі у 4-х поверховий офісно-житловий будинок, було демонтовано адміністративну будівлю та розпочато будівництво об`єкта нерухомого майна.
Позиція інших учасників справи
10. Прокурор подав відзив, у якому не погоджується з доводами касаційної скарги, просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. У відзиві прокурор посилається на безпідставність доводів касаційної скарги. Зазначає, що ТОВ "Будтех-2007" не надало належних доказів на підтвердження проведення ним будівельних робіт з реконструкції адміністративної будівлі, знищення її та будівництва нової, а також не надано доказів наявності іншого нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, яке належить відповідачу-2.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
11. Рішенням Господарського суду Херсонської області від 13.07.2007 у справі №9/385-ПН-07 задоволено позовну заяву Приватного підприємця Кузнецова Ю. В. до Ради та визнано за ним право власності на адміністративну будівлю, гараж, туалет, огорожу, загальною площею 852 кв.м, які розташовані за адресою: м. Херсон, вул. Червоностудентська, 34-А, згідно з технічною документацією.
12. На підставі вказаного рішення 31.07.2007 за Кузнецовим Ю. В. зареєстроване право власності на адміністративну будівлю, гараж, туалет, огорожу, загальною площею 852 кв.м, які розташовані за адресою: м. Херсон, вул. Червоностудентська, 34-А (далі - об`єкт нерухомості), що підтверджується відповідними витягами № 15421383, № 15421510.
13. За актом приймання-передачі від 16.11.2007, прийнятий до складу учасників товариства Кузнецов Ю. В., згідно з протоколом від 16.11.2007 № 2 загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "Херсонметалсервіс", передав об`єкт нерухомості, до статутного фонду Товариства з обмеженою відповідальністю "Херсонметалсервіс" (правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Майбутнє Херсона", найменування якого згодом змінено на ТОВ "Будтех-2007").
14. Зі статуту ТОВ "Будтех-2007" вбачається, що його було створено в результаті зміни найменування Товариства з обмеженою відповідальністю "Майбутнє Херсона" (ЄДРПОУ 34659833), згідно з рішенням учасників товариства від 19.11.2007, протокол № 1, і воно є правонаступником усіх майнових прав та обов`язків Товариства з обмеженою відповідальністю "Майбутнє Херсона".
15. Згідно зі свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 25.12.2007, виданого ТОВ "Будтех-2007" на підставі рішення виконавчого комітету Херсонської міської ради від 18.12.2007 № 628, останньому належали на праві власності об`єкти нерухомого майна - будівлі та споруди по вул. Червоностудентська, 34-А, а саме: адмінбудівля, літ. "А", площею 839 кв.м, гараж, літ. "Б", туалет, літ. "В", огорожа, №1-3.
16. Рішенням Господарського суду Херсонської області від 14.01.2010 у справі №9/385-ПН-07 за результатами перегляду за нововиявленими обставинами скасовано рішення у цій справі від 13.07.2007 та відмовлено у задоволенні позову Приватного підприємця Кузнецова Ю. В. до Ради про визнання за ним права власності на адміністративну будівлю, гараж, туалет, огорожу, загальною площею 852 кв.м, які розташовані за адресою: м. Херсон, вул. Червоностудентська, 34-А. Судом встановлено, що позовні вимоги Приватного підприємця Кузнецова Ю. В. про визнання права власності на нерухоме майно є безпідставними, оскільки таке право може виникнути лише за умови приватизації цього майна у порядку, встановленому чинним законодавством.
17. 25.11.2011 рішенням Ради № 469 (із змінами, внесеними рішенням Ради від 30.03.2012 № 602), затверджено проєкт землеустрою та передано в оренду ТОВ "Будтех-2007" земельну ділянку площею 0,2300 га, із земель запасу по вул. Червоностудентській, 34-А, під реконструкцію адміністративної будівлі у 4-х поверховий офісно-житловий будинок.
18. 17.05.2012 між Радою і ТОВ "Будтех-2007" укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 6510136900:01:001:0048) площею 0,2300 га, по вул. Червоностудентська, 34-А, під реконструкцію адміністративної будівлі у 4-поверховий офісно-житловий будинок (далі - договір оренди).
19. Відповідно до пунктів 2, 3 договору оренди в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,2300 га, у тому числі: ділянка, площею 0,0806 га - під капітальною одноповерховою спорудою; ділянка площею 0,1494 га - під проїздами, проходами та площадками. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна, які належать орендарю на підставі свідоцтва про право власності від 25.12.2007, а також інші об`єкти інфраструктури: по земельній ділянці проходять підземний кабель зв`язку, електрокабель високої напруги, каналізація та водопровід.
20. Договір укладено на 5 років. Термін дії договору з 25.11.2011 до 25.11.2016. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору оренди).
21. Договір оренди зареєстровано у встановленому законодавством порядку 06.09.2012 за № 651010004000853.
22. Згідно з актом перенесення в натурі меж земельної ділянки, наданої в оренду ТОВ "Будтех-2007" площею 0,2300 га під реконструкцію адміністративної будівлі під 4-поверховий офісно-житловий будинок м.Херсон, вул. Червоностудентська, 34-А, складеного 18.01.2012, вбачається, що представниками Херсонського державного підприємства геодезії, картографії та кадастру "Херсонгеоінформ", управлінням Держкомзему у місті Херсоні та представником ТОВ "Будтех-2007" виконано відведення в натурі меж земельної ділянки, наданої в оренду площею 0,2300 га під реконструкцію адміністративної будівлі під 4-поверховий офісно-житловий будинок м. Херсон, вул. Червоностудентська, 34-А, із земель Ради, у відповідності із рішеннями Ради від 25.11.2011 за № 469 та від 30.03.2012 за № 602.
23. 06.09.2012 Рада передала орендарю - ТОВ "Будтех-2007" спірну земельну ділянку в натурі, земельна ділянка знаходиться у задовільному стані, спірних питань немає, що підтверджується актом про передачу та прийом земельної ділянки в натурі, складеним 06.09.2012 між Радою і ТОВ "Будтех-2007".
24. 03.12.2012 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Херсонській області за замовленням ТОВ "Будтех-2007" зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт, а саме, реконструкція адміністративної будівлі у 4-поверховий офісно-житловий будинок за адресою: м. Херсон, вул. Червоностудентська, 34-А.
25. 18.01.2013 рішенням Господарського суду Херсонської області у справі №5024/1579/2012, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 18.06.2013, задоволено позовну заяву прокурора міста Херсона в інтересах держави в особі Ради до ТОВ "Будтех-2007" про визнання права власності, вилучення майна; визнано право власності Ради (територіальної громади м. Херсона) на об`єкти нерухомого майна по вул. Червоностудентській, 34-А, у м. Херсоні, а саме: адміністративну будівлю (літ. "А"), гараж (літ. "Б"), туалет (літ. "В"), огорожу, загальною площею 852 кв.м; вилучено з володіння ТОВ "Будтех-2007" на користь Ради вищезазначені об`єкти нерухомого майна.
26. 15.08.2013 вказані об`єкти нерухомого майно вилучено з володіння ТОВ "Будтех-2007" на користь Ради, що підтверджується актом вилучення у боржника предметів, зазначених у рішенні суду та передачі їх стягувачу від 15.08.2013 та постановою ВДВС Суворовського РУЮ у м. Херсоні про закінчення виконавчого провадження №5024/1579/2012.
27. 26.09.2016 ТОВ "Будтех-2007" звернулося до Ради із заявою про продовження строку дії договору оренди строком на 5 (п`ять) років.
28. Рішенням Херсонської міської ради від 18.07.2018 № 1543, за результатами розгляду заяви ТОВ "Будтех-2007" та враховуючи рекомендації постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури, комунальної власності та регулювання земельних відносин від 11.04.2018 (протокол №39), відповідно до Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", керуючись п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", вирішено поновити договір оренди земельної ділянки з моменту закінчення строку його дії шляхом укладення додаткової угоди до договору, укладеного між Радою і ТОВ "Будтех-2007", площею 0,2300 га, по вул. Гімназичній (Червоностудентській), 34-А, під реконструкцію адміністративної будівлі у 4-х поверховий офісно-житловий будинок, строком на 5 (п`ять) років.
29. На виконання даного рішення 20.09.2018 між Радою і ТОВ "Будтех-2007" укладено додаткову угоду до договору оренди (далі - додаткова угода), відповідно до якої термін дії додаткової угоди з 05.10.2016 (момент закінчення строку дії договору оренди) до 05.10.2021.
30. Право оренди земельної ділянки за вказаною додатковою угодою зареєстровано 21.09.2018, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно (номер інформаційної довідки 180113142 від 06.09.2019).
31. Також матеріали справи містять лист Херсонської місцевої прокуратури від 10.05.2019 за вих. № 74/2607вих-19 адресований Херсонському міському голові, яким прокуратура повідомила про те, що рішення про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки прийнято з порушенням вимог ч. 1 ст. 134 ЗК України.
32. У відповідь на вищезазначений лист Рада листом від 20.05.2019 № 8-4086-11/12 повідомила прокуратуру, що питання стосовно визнання недійсним договору оренди, винесено на розгляд постійної депутатської комісії міської ради з питань містобудування, архітектури, комунальної власності та регулювання земельних відносин.
33. 31.07.2019 Херсонська місцева прокуратура повторно направила лист аналогічного змісту за № 74/4429вих-19, у відповідь на який Рада направила прокуратурі лист вих. № 8-655-11/12 від 09.08.2019, в якому зазначено, що питання щодо визнання недійсним договору оренди, 29.05.2019 розглянуто постійною комісією міської ради та надано рекомендацію розірвати вищевказаний договір оренди земельної ділянки. При цьому у відповіді зазначено, що відповідно до даних Єдиного реєстру немає документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання УДАБІ у Херсонській області зареєстрованої Декларації про початок виконання будівельних робіт від 07.12.2012.
34. 25.10.2019 року відділом обліку комунального майна Херсонської міської ради виявлено, що комунальне майно по вул. Гімназичній (Червоностудентській), 34-А, а саме, адміністративна будівля (літ. "А"), гараж (літ. "Б"), туалет (літ. "В"), огорожа № 1-3, як об`єкти нерухомості, повністю припинили існування, що підтверджується відповідним актом обстеження комунального майна від 25.10.2019.
35. З наявного в матеріалах справи витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 19.04.2019 внесено відомості про повне припинення права власності Ради на адміністративну будівлю та її частини.
36. З інформації викладеній у листі Ради від 09.08.2019, адресованому Херсонській місцевій прокуратурі, вбачається, що управлінням містобудування та архітектури департаменту містобудування та землекористування міської ради 12.03.2011 за №149 видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки по вул. Гімназичній (Червоностудентській), 34-а на проєктування об`єкта архітектури - "Реконструкція адміністративної будівлі під 4-поверховий офісно-житловий будинок". Зазначений документ мав термін дії до 30.06.2013, який не було продовжено. Відповідно до даних єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Херсонській області зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт від 07.12.2012 №ХС0832242123 на об`єкт будівництва "Реконструкція адміністративної будівлі у чотирьох поверховий офісно-житловий будинок" за адресою: вул. Гімназична (Червоностудентська), 34-а, м. Херсон, замовником якого є ТОВ "Будтех-2007". Натепер будівельні роботи не провадяться.
37. З огляду на інформацію наявну в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, станом на момент прийняття рішення у цій справі, яка переглядається, за ТОВ "Будтех-2007" не зареєстровано право власності на жоден об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Херсон, вул. Гімназична (Червоностудентська), 34-а.