Постанова
Іменем України
17 червня 2021 року
м. Київ
справа № 161/12661/18
провадження № 61-3752св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Стрільчука В. А., Фаловської І. М.,
учасники справи:
позивач - сільськогосподарське приватне підприємство "Дружба",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
третя особа - державний реєстратор Луцької районної адміністрації Волинської області Малашко Вікторія Степанівна,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 17 жовтня 2018 року у складі судді Черняка В. В. та постанову Волинського апеляційного суду від 17 січня 2019 року у складі колегії суддів: Бовчалюк З. А., Здрилюк О. І., Карпук А. К.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2018 року сільськогосподарське приватне підприємство (далі - СГПП) "Дружба" звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, за участю третьої особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - державного реєстратора Луцької районної державної адміністрації Волинської області Малашко В. С., про визнання договору оренди недійсним.
Позов мотивований тим, що 30 вересня 2011 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та СГПП "Дружба" (орендар) укладено договір оренди землі № 294, відповідно до умов якого в оренду терміном на 10 років, а саме, до 28 лютого 2022 року, передано земельну ділянку, площею 4,529 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Зазначений договір зареєстровано в управлінні Держкомзему в Луцькому районі Волинської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 лютого 2012 року за № 072280004000729.
СГПП "Дружба" стало відомо, що ОСОБА_1, всупереч взятих на себе зобов`язань, до закінчення терміну дії договору оренди землі № 294 уклала 30 серпня 2016 року з ОСОБА_2 договір оренди тієї ж самої земельної ділянки та зареєструвала право оренди землі (речове право) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13 квітня 2017 року, номер запису 20114136.
Позивач вважає, що двічі розпорядившись своїм майном, знаючи, що існує не розірваний, діючий договір оренди з СГПП "Дружба" належної ОСОБА_1 земельної ділянки і укладаючи при цьому договір оренди цієї ж земельної ділянки з ОСОБА_2, ОСОБА_1 порушила його право, як чинного орендаря на володіння, користування земельною ділянкою.
На підставі викладеного, позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі укладений 30 серпня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 17 жовтня 2018 рокупозов задоволено.
Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 30 серпня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що уклавши спірний договір та здійснивши державну реєстрацію права оренди, відповідачі порушили право позивача, як чинного орендаря на володіння, користування земельною ділянкою, а також переважне право позивача на продовження орендних відносин, що передбачено п. 8 договору, укладеного між СГПП "Дружба" та ОСОБА_1 .
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
На рішення місцевого суду ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу.
Постановою Волинського апеляційного суду від 17 січня 2019 року рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 17 жовтня 2018 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішення суду першої інстанції постановлено з додержанням вимог матеріального і процесуального права, а доводи апеляційної скарги не спростовують його висновків.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У лютому 2019 року ОСОБА_2 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення місцевого суду та постанову суду апеляційної інстанції, справу направити на новий розгляд до місцевого суду.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 04 березня 2019 року відкрито касаційне провадження, витребувано справу з суду першої інстанції, надіслано учасникам справи копії касаційної скарги та доданих до неї документів, розʼяснено їм право подати відзив на касаційну скаргу.
Справа надійшла до Верховного Суду 29 березня 2019 року.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що оскільки ОСОБА_1 не повідомила його про існування договору оренди спірної земельної ділянки, а державний реєстратор не перевірив у повному обсязі існування обтяжень на земельну ділянку, висновок судів про те, що він є належним відповідачем - помилковий; вважає, що суд першої інстанції повинен був залучити його до участі у справі, як третю особу на стороні відповідача, оскільки договір оренди укладений між ним та ОСОБА_1 стосується його прав, як орендаря; суди не дослідили яким чином спірній земельній ділянці присвоєно два різні кадастрові номери; суди не надали належної правової оцінки обставинам справи щодо перебування земельної ділянки у оренді двох орендарів; присвоєння земельній ділянці двох різних кадастрових номерів не може бути підставою для скасування договору оренди земельної ділянки укладеним між ним та ОСОБА_1 .
У квітні 2019 року до Верховного Суду надійшов відзив СГПП "Дружба" на касаційну скаргу, в яких підприємство просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржені судові рішення без змін.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди установили, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 4,529 га, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії II-ВЛ № 005322 від 22 жовтня 2001 року виданим Воютинською сільською радою народних депутатів та планом земельної ділянки № р41 (а. с.12-13).
Між ОСОБА_1 та СГПП "Дружба" 30 вересня 2011 року укладено договір оренди землі № 294, за умовами якого відповідач ОСОБА_1 надала, а орендар - СГПП "Дружба" прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Воютинської сільської ради згідно з Державним актом II-ВЛ № 005322, загальною площею 4,529 га, строком на десять років. Зазначений договір зареєстровано в Управлінні Держкомзему в Луцькому районі Волинської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 лютого 2012 року за № 072280004000729 (а. с. 6-8).
Актом визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 30 вересня 2011 року ОСОБА_1, як власник земельної ділянки, згідно з Державним актом на право власності на землю серії II-ВЛ № 005322 та СГПП "Дружба" в особі директора ОСОБА_3 визначили межі вказаної земельної ділянки, площею 4,529 га в натурі для ведення товарного с/г виробництва (а. с. 10).
Відповідно до акта прийому-передачі земельної ділянки за договором оренди, зазначена земельна ділянка площею 4,529 га, розташована на території Воютинської сільської ради, 30 вересня 2011 року передана її власником ОСОБА_1 (орендодавцем) орендарю - СГПП "Дружба" (а. с. 9).
Доказів щодо розірвання, скасування чи припинення дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та СГПП "Дружба" 30 вересня 2011 року, зареєстрованого в Управлінні Держкомзему в Луцькому районі Волинської області 29 лютого 2012 року не встановлено.
Факт користування СГПП "Дружба" орендованою згідно договору оренди від 30 вересня 2011 року земельною ділянкою сторонами не спростовано.
Відповідно до копій відомостей видачі цукру, зерна, копій видаткових касових ордерів установлено здійснення орендної плати орендарем СГПП "Дружба" орендодавцю ОСОБА_1 за період 2014 - 2017 рік (а. с. 16-23).
Під час дії зазначеного договору, 30 серпня 2016 року ОСОБА_1, як орендодавець, уклала з ОСОБА_2 (орендар) договір оренди землі, відповідно до якого в строкове платне користування надано земельну ділянку, площею 4,5292 га для ведення особистого селянського господарства, яка належить Орендодавцю на підставі Державного акту серії II-ВЛ № 005322, виданого 22 жовтня 2001 року Воютинською сільською радою.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 24 квітня 2017 року № 85700404 державним реєстратором Луцької районної державної адміністрації Малашко В. С. зареєстровано зазначений договір оренди земельної ділянки площею 4,5292 га, кадастровий номер 0722881500:04:000:2055.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до пункту 2 розділу II "Перехідні положення" Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Частиною другою статті 389 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною першою і другою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Задовольняючи позов місцевий суд, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що уклавши спірний договір та здійснивши державну реєстрацію права оренди, відповідачі порушили право позивача, як чинного орендаря на володіння, користування земельною ділянкою, а також переважне право позивача на продовження орендних відносин, що передбачено п. 8 договору, укладеного між СГПП "Дружба" та ОСОБА_1 .
Колегія суддів погоджується із таким висновком судів враховуючи наступне.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".
Згідно із статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (стаття 31 Закону України "Про оренду землі").
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України "Про оренду землі).
Відповідно до статті 634 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що і договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором, або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Із справи відомо, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 4,529 га, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії II-ВЛ № 005322 від 22 жовтня 2001 року виданим Воютинською сільською радою народних депутатів та планом земельної ділянки № р41 (а. с.12-13).
Між ОСОБА_1 та СГПП "Дружба" 30 вересня 2011 року укладений договір оренди землі № 294, відповідно до якого земельна ділянка загальною площею 4,529 га належна орендодавцю згідно з державного акта ІІ -ВЛ № 005322 надається в оренду строком на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; договір зареєстрований в Управлінні Держземагенства у Луцькому районі Волинської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 лютого 2012 року № 072280004000729 (а. с. 6-8).
Між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 30 серпня 2016 року укладений договір оренди землі, відповідно до якого земельна ділянка загальною площею 4,5292 га належна орендодавцю згідно з державного акта ІІ -ВЛ № 005322 надається в оренду строком на 10 років (а. с. 57-58).
Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 3 Закону права на нерухоме майно та їх обтяження виникають з моменту здійснення державної реєстрації таких прав. Тобто, якщо договір оренди землі припинено після 01 січня 2013 року, припинення права оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі прав. При цьому для внесення вперше відомостей про право оренди земельних ділянок до Державного реєстру прав за іншим суб`єктом орендних відносин, має передувати державна реєстрація припинення права оренди земельної ділянки за попереднім суб`єктом правовідносин.
Відповідно до частини першої статті 19 Закону державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.
У державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зареєстровано припинення права оренди за СГПП " Дружба", в зв`язку з чим повторне укладання договору оренди тієї самої земельної ділянки з іншим орендарем - ОСОБА_2, в період дії зазначеного договору оренди є незаконним.
Частиною першою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Для визнання правочину недійсним необхідно встановити його невідповідність вимогам законодавства саме в момент укладення, що слідує зі змісту частини першої статті 215 ЦК України.
На думку колегії суддів, суди попередніх інстанцій установивши, що строк дії договору оренди від 30 вересня 2011 року № 294 спливає 28 лютого 2022 року (10 років з дня реєстрації), тобто на момент укладення оспорюваного договору від 30 серпня 2016 року, строк зазначеного договору не закінчився; докази щодо розірвання, скасування чи припинення дії договору оренди земельної ділянки від 30 вересня 2011 року № 294 відсутні; факт користування СГПП "Дружба" орендованою згідно з договором оренди від 30 вересня 2011 року № 294 земельною ділянкою сторонами не спростовано, дійшли обгрунтованого висновку про порушення законних прав та інтересів позивача, внаслідок укладення спірного договору оренди, як належного орендаря земельної ділянки, що належить ОСОБА_1 та визнання недійсним оспореного договору.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб.
Відповідач - це особа, яка, на думку позивача, або відповідного правоуповноваженого суб`єкта, порушила, не визнала чи оспорила суб`єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач притягається до справи у зв`язку з позовною вимогою, яка пред`являється до нього.
Предметом спору в цій справі є визнання недійсним договору оренди землі укладеного 30 серпня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Оскільки позовні вимоги спрямовані на визнання недійсним договору стороною якого є ОСОБА_2, то він є належним відповідачем у справі.
Враховуючи викладене, доводи касаційної скарги про те, що оскільки ОСОБА_1 не повідомила ОСОБА_2 про існування договору оренди спірної земельної ділянки, а державний реєстратор не перевірив у повному обсязі існування обтяжень на земельну ділянку, висновок судів про те, що він є належним відповідачем - помилковий; суд першої інстанції повинен був залучити його до участі у справі, як третю особу на стороні відповідача, оскільки договір оренди укладений між ним та ОСОБА_1 стосується його прав, як орендаря не можуть бути прийняті до уваги.
Із змісту постанови суду апеляційної інстанції вбачається, що питання присвоєння різних кадастрових номерів спірній земельній ділянці досліджувалося колегією суддів.
Верховний Суд погоджується із висновком суду апеляційної інстанції про те, що предметами договорів оренди від 30 листопада 2011 року та від 30 серпня 2016 року є одна і та ж земельна ділянка. Дана обставина відповідачами не спростована належними, допустимими та беззаперечними доказами.
Саме державний акт на право власності на земельну ділянку виданий уповноваженим державним органом, підтверджує право власності громадянина чи юридичної особи на земельну ділянку, а присвоєння двох різних кадастрових номерів зумовлено не добросовісною поведінкою ОСОБА_1 .
Отже, доводи касаційної скарги про те, що суди не дослідили яким чином спірній земельній ділянці присвоєно два різні кадастрові номери; суди не надали належної правової оцінки обставинам справи щодо перебування земельної ділянки у оренді двох орендарів; присвоєння земельній ділянці двох різних кадастрових номерів не може бути підставою для скасування договору оренди земельної ділянки укладеним між ним та ОСОБА_1 є неприйнятними.
Уцілому доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки встановлених судами обставин і незгоди з оскарженими судовими рішеннями, що відповідно до положень статті 400 ЦПК України знаходиться за межами повноважень касаційного суду.