Постанова
Іменем України
27 травня 2021 року
м. Київ
справа № 759/16502/18
провадження № 61-18508св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Ступак О. В. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Усика Г. І.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідач - ОСОБА_2,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 на рішення Оболонського районного суду м. Києва
від 25 листопада 2019 року у складі судді Луценка О. М. та постанову Київського апеляційного суду від 16 липня 2020 року у складі колегії суддів: Андрієнко А. М., Соколової В. В., Поліщук Н. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій
У жовтні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором оренди, неустойки та відшкодування моральної шкоди.
Позов обґрунтований тим, що позивачу на праві приватної власності належить квартира АДРЕСА_1 .
01 липня 2017 року між сторонами укладений договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого ОСОБА_1 надала ОСОБА_2 у користування належну їй на праві власності квартиру разом із меблями, устаткуванням та обладнанням, що знаходиться у приміщенні згідно з актом прийому-передачі № 1 до договору № 01/07 оренди нерухомого майна (квартири) від 01 липня 2017 року.
Вказувала, що розмір орендної плати складав 1 100,00 доларів США або 29 000,00 грн на місяць. Відповідач додатково сплачував вартість комунальних послуг, використаної ним холодної та гарячої води, електроенергії, опалення, телекомунікаційних послуг, інтернету, тощо.
Зазначала, що строк дії договору становив 1 рік із 01 липня 2017 року по 01 липня 2018 року. У подальшому строк дії договору продовжено ще на рік на підставі
пункту 5.2 договору.
Звертала увагу на те, що позивач свої зобов`язання за договором виконала, надавши відповідачу приміщення на умовах, передбачених договором, проте відповідач свої зобов`язання за договором не виконав, протягом літа 2018 року не сплачував орендні платежі та комунальні послуги, внаслідок чого станом на 01 вересня 2018 року утворилась заборгованість зі сплати орендних платежів у розмірі 87 000,00 грн та з оплати комунальних послуг у розмірі 5 800,00 грн.
01 вересня 2018 року позивач вручила відповідачу письмове повідомлення про припинення договору з вимогою звільнити приміщення у строк до 05 вересня
2018 року та передати приміщення і майно, що входить до його складу, у належному стані, проте жодних дій, спрямованих на виконання зазначеного у повідомленні, відповідачем здійснено не було.
07 вересня 2018 року на адресу відповідача, зазначену у договорі, та на адресу орендованого приміщення поштою надіслано повідомлення про дострокове припинення дії договору. Відповідач лише 24 вересня 2018 року звільнив орендоване приміщення.
Під час обстеження було виявлено пошкодження майна та недостачу речей.
Посилаючись на викладені обставини, ОСОБА_1 просила стягнути з відповідача на свою користь заборгованість зі сплати орендних платежів за червень, липень, серпень 2018 року у розмірі 87 000,00 грн, заборгованість зі сплати комунальних платежів за 2 місці у розмірі 5 800,00 грн, заборгованість зі сплати комунальних платежів за період із 01 по 24 вересня 2018 у розмірі 1 639,59 грн, неустойку за користування приміщенням у період із 05 по 24 вересня 2018 року у розмірі
38 666,80 грн, послуги за прибирання приміщення у розмірі 3 000,00 грн; інфляційні втрати у розмірі 179,00 грн, 3 % річних у розмірі 726,99 грн, моральну шкоду у розмірі 10 000,00 грн.
У березні 2019 року ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічною позовною заявою до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди.
На обґрунтування зустрічних позовних вимог вказував, що пунктом 4.1 договору сума у гривнях підлягає коригуванню один раз у чотири місяці і коригується відповідно до значення комерційного курсу продажу долара США на момент розрахунку. Проте сторонами договору не визначено, яким чином буде визначатися комерційний курс продажу долара США.
Вказував, що відповідач намагався домовитися з позивачем щодо часткової сплати за оренду квартири в іноземній валюті, оскільки в нього не було достатніх коштів, проте ОСОБА_1 категорично відмовилась.
Зазначав, що сторони під час укладення договору домовлялися, що плата буде лише у доларах США, а тому зазначили 29 000,00 грн - сума, яка не є остаточною та підлягає коригуванню.
Звертав увагу, що сторони так і не домовилися щодо сплати за оренду приміщення в гривні. У Декреті Кабінету Міністрів України "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" від 19 лютого 1993 року № 15-93, чинному на дату укладення договору, встановлено режим здійснення валютних операцій на території України. Статтею 7 Декрету визначено, що у розрахунках між резидентами і нерезидентами в межах торговельного обороту використовується засіб платежу іноземна валюта. Такі розрахунки здійснюються лише через уповноважені банки. Таким чином, засіб платежу, встановлення ціни у договорі в іноземній валюті, розрахунки сторін договору в іноземній валюті та визначення грошового еквіваленту зобов`язання в іноземній валюті не є тотожними поняттями. Отже, зобов`язання за договором були виражені в іноземній валюті, а не в грошовій одиниці України - гривні, що не відповідає вимогам статті 524 ЦК України. Враховуючи те, що засіб платежу та встановлення ціни у договорі було визначено в іноземній валюті без визначення грошового еквіваленту, а тому договір оренди нерухомого майна від 01 липня
2017 року № 01/07 є недійсним.
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 25 листопада 2019 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовлено.
Рішення мотивоване тим, що сторони підписавши спірний договір, досягли згоди щодо всіх істотних умов договору оренди, а оскільки сторонами не доведено належними та допустимими доказами того, що ними було досягнуто усної домовленості щодо пролонгації договору, тому строк дії договору оренди нерухомого майна закінчився 01 липня 2018 року. Крім того, ОСОБА_1 не доведено обставин, на які посилається, як на підставу своїх вимог, тому відсутні підстави для задоволення її позову.
Постановою Київського апеляційного суду від 16 липня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення, апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 задоволено частково. Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 25 листопада 2019 року у частині позовних вимог ОСОБА_1 скасовано та постановлено нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 87 000,00 грн - заборгованість зі сплати орендних платежів за червень, липень, серпень 2018 року; 5 800,00 грн - заборгованість зі сплати комунальних платежів за 2 місяці; 1 639,59 грн - заборгованість зі сплати комунальних платежів за період із 01 по 24 вересня 2018 року; 726,99 грн - 3 % річних, а всього 95 165,99 грн. У решті рішення залишено без змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Апеляційний суд мотивував своє рішення тим, що відповідач за основним позовом не заперечує ту, обставину, що він користувався спірною квартирою до 24 вересня
2018 року, тому з відповідача підлягає стягненню плата за користування квартирою, та плата за комунальні послуги. Вимоги щодо стягнення інфляційних втрат та 3 % річних задоволено частково тому, що валюта зобов`язання визначена сторонами у доларах США, то у такому разі інфляційні втрати не стягуються, так як інфляція не поширюється на іноземну валюту, а підлягає стягненню лише 3 % річних. Також не підлягає стягненню неустойка, оскільки ні главою 59 ЦК України, ні укладеним договором найму вона не передбачена. Відмовляючи у відшкодуванні моральної шкоди, суд виходив з необґрунтованості таких вимог. Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, апеляційний суд виходив з того, що відсутні підстави для визнання договору оренди нерухомого майна недійсним.
Додатковою постановою Київського апеляційного суду від 18 лютого 2021 року заяву представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 про ухвалення додаткового рішення задоволено, стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 3 000,00 грн витрат, понесених за прибирання квартири.
Додаткова постанова мотивована тим, що оскільки відповідачем не виконаний пункт 3.12 договору оренди, а саме не здійснено за власний рахунок генеральне прибирання квартири, то з відповідача підлягають стягненню понесені позивачем витрати на прибирання.
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
У грудні 2020 року представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Оболонського районного суду м. Києва
від 25 листопада 2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 липня 2020 року, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог і в цій частині ухвалити нове рішення про задоволення зустрічного позову, обґрунтовуючи свої вимоги неправильним застосуванням судами норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.
Касаційна скарга мотивована тим, що в оскаржуваних судових рішеннях суди не врахували висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі
№ 760/10248/16-ц та постанові Верховного Суду України від 08 лютого 2017 року у справі № 6-1905цс16.
У квітні 2021 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 подав до суду відзив на касаційну скаргупредставника ОСОБА_2 - ОСОБА_3, у якому заявник просить залишити вказану касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, посилаючись на те, що відповідачем за первісним позовом не спростовано, що строк оренди за договором не було продовжено, та він не користувався квартирою позивача до 24 вересня 2018 року. Крім того, безпідставними є твердження відповідача щодо неправильного застосування апеляційним судом приписів статті 533 ЦК України, так як сторони фактично засвідчили у договорі свою згоду на фіксовану плату у гривні за найм квартири і під час розгляду справи відповідачем не заявлялося про неправильність здійсненого позивачем розрахунку заборгованості за договором найму.
Крім того, разом з відзивом на касаційну скаргу представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 подав клопотання про закриття касаційного провадження як помилково відкритого.
Позиція Верховного Суду
Статтею 400 ЦПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Встановлені судами обставини
ОСОБА_1 на праві приватної власності належить квартира
АДРЕСА_1, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 19 січня 2004 року.
01 липня 2017 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) укладений договір № 01/07 оренди нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець надав орендарю в оренду нерухоме майно, а саме, квартиру АДРЕСА_1, що належить орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності. Загальний строк оренди приміщення становить 1 рік, із 01 липня 2017 року по 01 липня 2018 року.
Відповідно до акту прийому-передачі від 05 липня 2017 року № 1 до договору оренди нерухомого майна (квартири) від 01 липня 2017 року № 01/07 орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 97,9 кв. м, меблі, устаткування та обладнання, що в ньому знаходяться; орендодавець засвідчив про погодження надходження орендної плати за перший місяць та гарантійної суми, згідно з договором оренди.
Із пункту 1.3 договору оренди нерухомого майна (квартири) від 01 липня 2017 року
№ 01/07 вбачається, що загальний строк оренди приміщення становить 1 рік -
із 01 липня 2017 року по 01 липня 2018 року.
Пунктом 1.6 договору встановлено, що після закінчення встановленого терміну оренди орендар має переважне право перед усіма іншими фізичними або юридичними особами на продовження строку дії цього договору, але кінцеве рішення щодо подовження дії договору, приймає орендодавець, на свій особистий розсуд.
Із пункту 5.2 договору оренди нерухомого майна (квартири) від 01 липня 2017 року
№ 01/07 вбачається, що при належному виконанні умов договору цей договір за усною домовленістю сторін пролонгується ще на один рік.
Відповідно до пункту 3.12 договору по закінченню оренди орендар, за власний рахунок, виконує генеральне прибирання квартири або сплачує за відповідне прибирання стороннім службам клінінгу.
Пунктом 4.1 договору визначено, що розмір плати за користування приміщенням складає 1 100,00 доларів США або 29 000,00 грн на місяць.
01 вересня 2018 року ОСОБА_1 на ім`я ОСОБА_2 направлено вимогу, відповідно до якої, позивач просила звільнити приміщення у строк до 05 вересня
2018 року та передати приміщення та майно, що входить до його складу в належному стані, а також, сплатити заборгованість за орендною платою у сумі 87 000,00 грн, відшкодувати вартість комунальних послуг з утримання приміщення та прибудинкової території у сумі 1 762,00 грн, відшкодувати вартість спожитих комунальних послуг (електроенергія, холодне та гаряче водопостачання) згідно із даними лічильників станом на 01 вересня 2018 року та телекомунікаційних послуг у сумі 4 038,00 грн негайно.
ОСОБА_1 07 вересня 2018 року направлено на ім`я ОСОБА_2 повідомлення про дострокове припинення договору оренди від 01 липня 2017 року
№ 01/07 на підставі пункту 5.3. договору оренди та статей 611, 615 ЦК України, у якому позивач повідомила, що станом на 05 вересня 2018 року відповідач має 3-х місячну заборгованість з орендної плати за квартиру (неоплачені орендні платежі за червень, липень, серпень 2018 року) та повідомляє про дострокове припинення договору оренди від 01 липня 2017 року № 01/07 на підставі пункту 5.3 договору оренди.
Вказане вище повідомлення направлено ОСОБА_2 на дві адреси: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 .
06 вересня 2018 року ОСОБА_1 на ім`я дільничного офіцера поліції Оболонського УП ГУ НП у м. Києві Боровщука В. Д. направлено заяву про вжиття заходів реагування щодо попередженню вчинення кримінального правопорушення, шляхом проведення перевірки заявлених відомостей та здійснення попереджувальних заходів щодо недопущення у подальшому злочинних дій з боку громадянина ОСОБА_2 до позивача та її майна, а також, просила забезпечити їй право на проживання у належній їй на праві власності квартирі.
24 вересня 2018 року складений акт у присутності сусідів, про те, що в їх присутності та за згодою власника квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_1 демонтований замок у вхідних дверях зазначеної квартири, який встановлений колишнім орендарем ОСОБА_2 . Крім того, під час огляду квартири встановлено наступні пошкодження та недостачу речей, зокрема, розбите скло у вбудованих дверях - перегородці, яка веде до ванної кімнати; пошкоджені регулятори кухонної плити; пошкоджено шкіряну оббивку на дивані у кухні; пошкоджені та сильно забруднені пуф та крісло у вітальні; зникла підставка - ложемент для столових приборів на кухні у ящику; зламаний пульт для телевізора.
Відповідно до договору робіт від 12 жовтня 2018 року № 12102018, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_5, останній зобов`язався виконати роботи з генерального прибирання об`єкта нерухомості - квартири АДРЕСА_1 . Винагорода виконавцю становить
3 000,00 грн.