Постанова
Іменем України
22 квітня 2021 року
м. Київ
справа № 367/3853/16-ц
провадження № 61-7930св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Калараша А. А. (суддя-доповідач), Петрова Є. В., Ткачука О. С.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: ОСОБА_2, публічне акціонерне товариство "Чорноморський банк розвитку та реконструкції", приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Звєрькова Наталія Володимирівна,
третя особа - ОСОБА_3,
розглянувши у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 25 вересня
2018 року у складі судді Оладько С. І. та постанову Київського апеляційного суду від 13 березня 2019 року у складі колегії суддів: Вербової І. М.,
Саліхова В. В., Поліщук Н. В., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, публічного акціонерного товариства "Чорноморський банк розвитку та реконструкції", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Звєрькової Наталії Володимирівни, третя особа - ОСОБА_3, про визнання договорів іпотеки недійсними, визнання права власності,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом, у якому, з урахуванням уточнених позовних вимог (а. с. 15-22, т. 2), остаточно просив суд:
- визнати недійсним договір іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва від 29 грудня 2008 року, укладений між ОСОБА_3 та публічним акціонерним товариством "Чорноморський банк розвитку та реконструкції" (далі - ПАТ "Чорноморський банк розвитку та реконструкції");
- визнати недійсним договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, укладений між
ОСОБА_3 та ПАТ "Чорноморський банк розвитку та реконструкції", посвідчений 29 грудня 2008 року приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Стрельцовою І. М. за реєстровим номером № 3129;
- визнати недійсним договір іпотеки від 28 грудня 2011 року, укладений між ОСОБА_2 та ПАТ "Чорноморський банк розвитку та реконструкції", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В. за реєстровим номером № 6791/56;
- зобов`язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Звєрькову Н. В. вилучити запис із Державного реєстру іпотек від 28 грудня 2011 року про накладення іпотеки на житловий будинок, майнові права на нерухоме майно, а саме: житловий будинок, двоповерховий із дворівневим мансардним поверхом, загальною площею 1 311,0 кв. м, житловою площею 545,7 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер обтяження - 12024926);
- вилучити запис з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 28 грудня 2011 року про накладання заборони на нерухоме майно (майнові права на нерухоме майно), а саме: житловий будинок загальною площею 1 311,0 кв. м, житловою площею 545,7 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер обтяження - 12024883);
- визнати за ОСОБА_1 право власності на житлове приміщення
№ 44 загальною площею 41, 18 кв. м, розташоване за адресою:
АДРЕСА_1 . Судові витрати по сплаті судового збору стягнути з відповідачів солідарно на користь позивача.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 29 січня 2008 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, від імені якого на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Остапенко Є. Є. 15 січня 2008 року, зареєстрованої
у реєстрі № 13, діяв ОСОБА_4, був укладений попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В. 29 січня 2008 року та зареєстрований у реєстрі
№ 737.
Згідно з пунктом 1 попереднього договору сторони зобов`язались у майбутньому, в строк не пізніше 15 жовтня 2008 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором. Відповідно до пункту 2 попереднього договору в підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 було передано ОСОБА_4 до підписання договору аванс у розмірі 196 520,00 грн у рахунок суми, яку повинен сплатити ОСОБА_2 при оформленні договору купівлі-продажу частини житлового будинку, розташованого за адресою:
АДРЕСА_1 . Згідно з пунктом 3.2. попереднього договору ціна об`єкту визначається сторонами у розмірі 280 745,00 грн та перегляду не підлягає.
Згідно з пунктом 3.3. попереднього договору об`єктом є житлове приміщення № 44, загальною площею 41,18 кв. м, розташоване на другому поверсі, який знаходиться над цокольним та першим поверхами, в житловому будинку, який буде збудовано за адресою: АДРЕСА_1 .
24 грудня 2008 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 була укладена додаткова угода, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В. 24 грудня 2008 року та зареєстрована в реєстрі № 10379.
Відповідно до пункту 1 додаткової угоди сторони вирішили внести зміни до попереднього договору, виклавши пункт 1 у такій редакції: ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зобов`язуються в майбутньому, в строк не пізніше
01 червня 2009 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором. Згідно з п. 2 додаткової угоди п. 2 попереднього договору виклали в такій редакції: в підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу (основного договору) ОСОБА_1 передав
ОСОБА_4 до підписання договору аванс у розмірі 271 520,00 грн у рахунок суми, яку повинен сплатити ОСОБА_2 при оформленні договору купівлі-продажу частини житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Інші умови договору залишилися без змін.
Не зважаючи на наявність вказаних договорів, 29 грудня 2008 року між
ПАТ "Чорноморський банк розвитку та реконструкції" та ОСОБА_3 укладено без відома та згоди ОСОБА_1 договір іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, за умовами якого в іпотеку передано майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: багатоквартирний житловий будинок, який розташований за адресою:
АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки розташовано на земельних ділянках із кадастровими номерам 3210900000:01:062:0051, 3210900000:01:062:0052, що належать ОСОБА_2 .
Також 28 грудня 2011 року між ОСОБА_2 та ПАТ "Чорноморський банк розвитку та реконструкції" укладено договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно, а саме: житловий будинок загальною площею
1 311,0 кв. м, житловою площею 545,7 кв. м, розташований за адресою:
АДРЕСА_1 .
Укладанням спірних договорів іпотеки порушено вимоги статей 203, 215,
583 ЦК України і Закону України "Про іпотеку". Договорами іпотеки фактично позбавлено права ОСОБА_1 володіти й розпоряджатися об`єктом інвестування у майбутньому.
На думку позивача, по суті договори іпотеки є недійсними, оскільки майнові права та першочергове право на отримання квартири у власність є у ОСОБА_1, який як власник майнових прав на частину житлового будинку своєї згоди на укладання такої угоди не надавав, а тому просив суд визнати спірні договори недійними та скасувати їх державну реєстрацію.
Крім того, оскільки його право власності на частину житлового будинку не визнається іншою особою ( ОСОБА_2 ), просив суд у порядку статті 392 ЦК України визнати за ним право власності.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 25 вересня
2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 13 березня 2019 року, відмовлено ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог у частині визнання недійсними договорів іпотеки, суди виходили із того, що позивачем не надано доказів тих обставин, що вказаними договорами порушуються його права та законні інтереси.
У строк, встановлений попереднім договором, основний договір купівлі-продажу житлового приміщення укладено не було, а тому позивач права власності не набув.
Крім того, предметом попереднього договору від 29 січня 2008 року є житлове приміщення № 44, загальною площею 41,18 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, а предметом договору іпотеки від 28 грудня 2011 року є майнові права на нерухоме майно, а саме: житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .
Враховуючи відсутність підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсними вищевказаних договорів, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про зобов`язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Звєрькову Н. В. вилучити запис із Державного реєстру іпотек від 28 грудня 2011 року про накладення іпотеки на житловий будинок, майнові права на нерухоме майно, та вилучити запис з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від
28 грудня 2011 року про накладення заборони на нерухоме майно.
Відмовляючи в задоволенні позову в частині визнання права власності на спірне майно за позивачем, суди виходили з того, що позивач не сплатив у повному обсязі вартість об`єкта нерухомості, у визначений попереднім договором строк сторони основний договір купівлі-продажу не уклали, тобто майнові права на об`єкт, зазначений у попередньому договорі, йому не належить. Доказів тих обставин, що сторонами у передбаченому законом порядку були внесені зміни до попереднього договору від 29 січня 2008 року в частині строку укладення основного договору та в частині адреси нерухомого майна надано не було.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
У квітні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 25 вересня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду
від 13 березня 2019 року, у якій просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 29 травня 2019 року відкрито провадження у справі та витребувано її матеріали з суду першої інстанції.
У липні 2019 року справа № 367/3853/16-ц надійшла до Верховного Суду.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 11 грудня 2020 року справу призначено судді-доповідачеві Каларашу А. А. та визначено суддів, які входять до складу колегії.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що судами першої та апеляційної інстанцій повно та всебічно не досліджено обставини, що мають значення для справи, та не звернуто належної правової уваги на те, що на момент укладання оскаржуваних договорів іпотеки (зокрема, договору іпотеки
від 29 грудня 2008 року) дія попереднього договору, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку не закінчилася.
Суди проігнорували факт користування позивачем спірним житловим приміщенням, що призвело до ухвалення незаконних рішень. Судами відмовлено у долучені доказів, зокрема, квитанції про сплату за комунальні послуги, типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій від 14 червня 2017 року № 60, договір про надання населенню послуг із водопостачання і водовідведення, рахунок за газ і послуги з газопостачання та інші докази.
Доводи інших учасників справи
У липні 2019 року ПАТ "Чорноморський банк розвитку та реконструкції" подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - залишити без змін.
Відзив мотивовано тим, що текст касаційної скарги в цілому є аналогічним текстові апеляційної скарги. Будь-яких нових вагомих аргументів та обґрунтування, у чому полягає неповнота та неправильність дослідження обставин справи судами першої та апеляційної інстанцій, касаційна скарга не містить.
Крім того, ухвалою Ірпінського міського суду від 25 вересня 2018 року заяву позивача про уточнення позовних вимог, у якій зазначено про факт користування ОСОБА_1 спірною квартирою, визнано неподаною та повернуто позивачу, а тому доводи касаційної скарги в цій частині є неприпустимими.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами встановлено, що відповідно до Державних актів на право власності на земельні ділянки ОСОБА_2 є власником земельних ділянок із кадастровими номерами 3210900000:01:062:0051, 3210900000:01:062:0052 площею 0,2000 га та 0,0691 га відповідно, що розташовані на АДРЕСА_1 (а. с. 191, 192, т. 1).
Рішенням Ірпінської міської ради Київської області від 27 листопада
2007 року № 305 надано дозвіл ОСОБА_2 на будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 (а. с. 225, т. 1).
Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 10 січня 2008 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, зареєстрованим у відділі земельних ресурсів у м. Ірпені № 449 від 02 липня 2008 року,
ОСОБА_2 передав в оренду земельну ділянку на
АДРЕСА_1, розміром 652,16 кв. м (а. с. 193-197, т. 1).
29 січня 2008 року між ОСОБА_2, від імені якого на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Остапенко Є. Є. 15 січня 2008 року за реєстровим № 13, діяв ОСОБА_4, та ОСОБА_1 укладено попередній договір, згідно з п. 1 якого сторони зобов`язались у майбутньому, в строк не пізніше 15 жовтня 2008 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором (а. с. 9, т. 1).
Згідно з п. 2 попереднього договору в підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 передано ОСОБА_4 до підписання цього договору аванс у розмірі 196 520,00 грн у рахунок суми, яку повинен сплатити ОСОБА_2 при оформленні договору купівлі-продажу частини житлового будинку, розташованого за адресою:
АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 3.2. попереднього договору ціна об`єкту визначається сторонами у розмірі 280 745,00 грн та перегляду не підлягає.
Згідно з п. 3.3. попереднього договору об`єктом є житлове приміщення № 44, загальною площею 41,18 кв. м, розташоване на другому поверсі, який знаходиться над цокольним та першим поверхами, в житловому будинку, який буде збудовано за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 3.4. попереднього договору визначено, що ОСОБА_2 через свого законного представника стверджував, що частина житлового будинку нікому іншому не буде продана, не буде подарована, не буде заставлена, в спорі та під забороною, в тому числі в податковій заставі не буде перебувати. Відповідно до п. 5 попереднього договору одностороння відмова від виконання зобов`язань за цим договором не допускається (а. с. 9, т. 1).
24 грудня 2008 року між ОСОБА_2, від імені якого діяв представник ОСОБА_4, та ОСОБА_1 укладено додатковий договір до попереднього договору від 29 січня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В., зареєстрований у реєстрі № 10379 (а. с. 10, т. 1).
Відповідно до п. 1 додаткового договору сторони вирішили внести зміни до попереднього договору, виклавши п. 1 у такій редакції: " ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зобов`язуються в майбутньому, в строк не пізніше
01 червня 2009 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором.
Згідно з п. 2 додаткового договору п. 2 попереднього договору виклали в такій редакції: "у підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу (основного договору) ОСОБА_1 передав ОСОБА_4 до підписання договору аванс у розмірі 271 520,00 грн, що є еквівалентом 53 766,00 доларів США, в рахунок суми, яку повинен сплатити ОСОБА_2 при оформленні договору купівлі-продажу частини житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 10, т. 1).
Інші умови договору залишилися без змін.
Рішенням Ірпінської міської ради Київської області від 29 березня 2008 року № 47/12 надано дозвіл ОСОБА_3 на будівництво житлового будинку
на АДРЕСА_1 (а. с. 189, т. 1).
Відповідно до заяви від 25 вересня 2008 року, зареєстрованої в реєстрі
№ 2474, ОСОБА_2 надав згоду ОСОБА_3 на будівництво житлового будинку на належній йому земельній ділянці на АДРЕСА_1 (а. с. 190, т. 1).
29 грудня 2008 року між АКБ "Чорноморський банк розвитку та реконструкції" та ОСОБА_3 було укладено договір іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, відповідно до умов якого
ОСОБА_3 передав у іпотеку банку об`єкт незавершеного будівництва у забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором
від 19 листопада 2007 року № 1301//0818-1000, укладеним між банком та ОСОБА_2 . Предмет іпотеки (незавершене будівництво) розташований на земельних ділянках, що на праві власності належать ОСОБА_2, який надав нотаріально посвідчену згоду на забудову (а. с. 181-183, т. 1).
29 грудня 2008 року між АКБ "Чорноморський банк розвитку та реконструкції" та ОСОБА_3 укладено договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Стрельцовою І. М. за реєстровим № 3129 (а. с. 209, т. 1).
28 грудня 2011 року між ПАТ "Чорноморський банк розвитку та реконструкції" та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В. за реєстровим № 6791/56, відповідно до умов якого ОСОБА_2 передав у іпотеку Банку майнові права на нерухоме майно, а саме: житловий будинок, двоповерховий із дворівневим мансардним поверхом, загальною площею 1 311,0 кв. м, житловою площею - 545,7 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці, площею 0,2000 га, кадастровий номер 3210900000:01:062:0051, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд (а. с. 117-119,т. 1).
Рішеннями Ірпінської міської ради від 14 червня 2011 року
№ 149/15, від 25 вересня 2012 року № 203/7 доручено КП КОР "Ірпінське бюро технічної інвентаризації" оформити та видати свідоцтво про право власності на житловий будинок літ "А" двоповерховий із дворівневим мансардним поверхом загальною площею 1 311,9 кв. м на АДРЕСА_1 на ім`я ОСОБА_2 (а. с. 176, 241 т. 1).
Згідно зі свідоцтвом про право власності від 19 грудня 2012 року житловий будинок на АДРЕСА_1, загальною площею 1 308,9 кв. м належить на праві приватної власності ОСОБА_2 (а. с. 242, т. 1).
Рішенням Ірпінської міської ради від 14 червня 2011 року
№ 149/13 доручено КП КОР "Ірпінське бюро технічної інвентаризації" оформити та видати свідоцтво про право власності на житловий будинок
літ "А" двоповерховий із дворівневим мансардним поверхом загальною площею 1 290,5 кв. м на АДРЕСА_1 на ім`я
ОСОБА_3 (а. с. 177, т. 1).