Постанова
Іменем України
19 квітня 2021 року
м. Київ
справа № 328/2512/18
провадження № 61-4498 св 20
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Білоконь О. В., Сакари Н. Ю.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Геолан-агро";
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2 ;
третя особа - Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Запорізькій області;
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Геолан-агро" на рішення Токмацького районного суду Запорізької області від 30 жовтня 2019 року у складі судді Коваленка П. Л. та постанову Запорізького апеляційного суду від 29 січня 2020 року у складі колегії суддів: Бєлки В. Ю., Кухаря С. В., Онищенко Е. А.,
ВСТАНОВИВ :
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У вересні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю "Геолан-агро" (далі - ТОВ "Геолан-агро") звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа - Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Запорізькій області, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.
Позовна заява мотивована тим, що 20 серпня 2017 року між ТОВ "Геолан-агро" та відповідачем ОСОБА_2 був укладений попередній договір, відповідно до якого сторони зобов`язались в майбутньому, до 20 серпня 2018 року, укласти договір оренди земельної ділянки, площею 6,0981 га, що розташована на території Новомиколаївської сільської ради Токмацького району Запорізької області, кадастровий номер 2325282800:09:003:0020, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, за яким ТОВ "Геолан-агро" буде орендарем, а ОСОБА_2 - орендодавцем.
Відповідно до пункту 7 попереднього договору сторони домовились, що основний договір буде укладений строком на 10 років.
Також між сторонами були узгоджені інші суттєві умови основного договору оренди земельної ділянки, який мав бути укладений між сторонами у визначені строки.
Згідно з умовами укладеного попереднього договору (пункт 11), на підтвердження дійсних намірів про наступне укладання основного договору, відповідач ОСОБА_2 передано ТОВ "Геолан-агро" копію свого паспорту та ідентифікаційного номеру, які повинні надаватись ТОВ "Геолан-агро" органу державної реєстрації, що буде здійснювати реєстрацію речового права згідно із основним договором оренди земельної ділянки.
На виконання умов попереднього договору між сторонами протягом встановленого строку (до 20 серпня 2018 року) було укладено договір оренди земельної ділянки від 17 серпня 2018 року № 679, який містив положення узгоджені в попередньому договорі та інші умови визначені положеннями діючого законодавства.
ТОВ "Геолан-агро" з метою реєстрації речового права - права оренди за договором оренди земельної ділянки від 17 серпня 2018 року № 679, звернувся до державного реєстратора Токмацької районної державної адміністрації Запорізької області.
03 вересня 2018 року державним реєстратором було прийняте рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень. Причиною відповідної відмови була наявність суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, а саме земельну ділянку кадастровий № 2325282800:09:003:0020.
Всупереч досягнутої домовленості, незважаючи на наявність попереднього договору, ОСОБА_2 уклала договір оренди відповідної земельної ділянки із ОСОБА_1, а саме 15 листопада 2017 року, строком на 15 років. Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 27 листопада 2017 року № 105129812, відповідне право оренди за орендарем - ОСОБА_1, було зареєстроване в державному реєстрі.
Вважало, що договір оренди земельної ділянки від 15 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, є незаконним і має бути визнаний недійсним в судовому порядку, оскільки укладання спірного договору оренди земельної ділянки, при наявності попереднього договору, суперечить статей 203, 215, 629, 635 ЦК України, також порушує первинно досягнуту домовленість позивача з ОСОБА_2 (волевиявлення сторін) щодо укладання саме з позивачем договору оренди земельної ділянки.
Ураховуючи викладене, ТОВ "Геолан-агро" просило суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2325282800:09:003:0020 від 15 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38348431 від 27 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Токмацької районної державної адміністрації Запорізької області Фещенко Є. О. (запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер 23572134) та стягнути з відповідачів понесені товариством судові витрати.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Токмацького районного суду Запорізької області від 30 жовтня 2019 року у задоволенні позову ТОВ "Геолан-агро" відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що укладаючи договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2325282800:09:003:0020 з ОСОБА_1, ОСОБА_2 ухилилась від виконання попереднього договору, укладеного з ТОВ "Геолан-Агро", та на даний час зобов`язання, встановлене попереднім договором від 20 серпня 2017 року, між сторонами припинилось.
Даних про те, що позивач наділений переважним правом оренди належної ОСОБА_2 земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оренду землі", суду не надано.
За вказаних обставин, порушення відповідачем зобов`язання, що ґрунтується на попередньому договорі, не тягне за собою недійсність договору оренду землі, укладеного з іншим контрагентом. Вимога про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є похідною від вимоги про визнання оспорюваного договору оренди земельної ділянки, а тому задоволенню не підлягає.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Запорізького апеляційного суду від 29 січня 2020 року апеляційну скаргу ТОВ "Геолан-агро" залишено без задоволення, рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши, що укладення ОСОБА_2 спірного договору оренди земельної ділянки з іншим контрагентом всупереч попереднього договору від 20 серпня 2017 року не тягне за собою його недійсність. ОСОБА_2 мала право на свій розсуд обрати контрагента при укладанні договору оренди належної їй земельної ділянки. Разом з тим, позивач має право на відшкодування збитків, завданих ОСОБА_2 у зв`язку із невиконанням нею умов укладеного попереднього договору, проте зазначених вимог позивач не пред`явив.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У березні 2020 року ТОВ "Геолан-агро" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просила оскаржуване судове рішення апеляційного суду скасувати, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, й ухвалити нове судове рішення, яким позов ТОВ "Геолан-агро" задовольнити.
Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначав неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, що передбачають вимоги пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду від 31 березня 2020 року касаційне провадження у вказаній справі відкрито та витребувано цивільну справу № 328/2512/18 з Токмацького районного суду Запорізької області.
У квітні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що без скасування реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що є наслідком визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 неможливо буде відновити порушені права позивача, який мав переважне право на укладення основного договору оренди землі перед іншими особами із відповідною реєстрацією права оренди у встановленому законом порядку. Укладення спірного договору оренди земельної ділянки між відповідачами, за наявності попереднього договору і основного договору оренди, укладеного на виконання попереднього договору, порушує первинно досягнуту домовленість позивача з ОСОБА_2 .
Звернення до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 про відшкодування збитків за ухилення від укладення основного договору не мало змісту, так як остання не ухилялась від укладення основного договору, а навпаки уклала та підписала його.
При цьому, в порушення умов укладеного попереднього договору ОСОБА_2 також уклала з іншою особою договір оренди, який був зареєстрований у встановленому порядку.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У квітні 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 - подав відзив на касаційну скаргу, в якому зазначив, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими. Вважав висновки судів такими, що відповідають вимогам закону та обставинам справи.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_2 є власником земельної ділянки (кадастровий номер 2325282800:09:003:0020) загальною площею 6,0981 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Новомиколаївської сільської ради Токмацького району Запорізької області в порядку спадкування.
20 серпня 2017 року між ТОВ "Геолан-агро" та ОСОБА_2 було укладено попередній договір, відповідно до умов якого сторони зобов`язались в майбутньому, до 20 серпня 2018 року, укласти договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на 10 років.
15 листопада 2017 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вказаної вище земельної ділянки строком на 15 років. 21 листопада 2017 року ОСОБА_1 в державному реєстрі було зареєстровано речове право на спірну земельну ділянку.
На виконання умов попереднього договору, 17 серпня 2018 року між ТОВ "Геолан-агро" та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки № 679.
З метою реєстрації речових прав на спірну земельну ділянку ТОВ "Геолан-агро" звернувся до державного реєстратора Токмацької районної державної адміністрації Запорізької області.
03 вересня 2018 року державним реєстратором було прийнято рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень у зв`язку з наявністю суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на земельну ділянку (кадастровий номер 2325282800:09:003:0020).