Постанова
Іменем України
03 березня 2021 року
м. Київ
справа № 450/820/16-ц
провадження № 61-12826св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О., Усика Г. І. (суддя-доповідач),
Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - Публічне акціонерне товариство "ВіЕс Банк",
правонаступник позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Транс Фінанс",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2, Публічне акціонерне товариство "Всеукраїнский банк розвитку", приватний нотаріус Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблий Роман Зіновійович, ОСОБА_3, ОСОБА_4,
треті особи: Пустомитівський районний виробничий відділ Центру державного земельного кадастру, Відділ Держгеокадастру у Пустомитівському районі Львівської області,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Траст Фінанс" на рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 червня
2017 року у складі судді Мусієвського В. Є. та постанову Львівського апеляційного суду від 13 травня 2019 року у складі колегії суддів:
Шеремети Н. О., Крайник Н. П., Цяцяка Р. П.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2016 року Публічне акціонерне товариство "ВіЕс Банк" (далі - ПАТ "ВіЕс Банк", банк), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Траст Фінанс" (далі - ТОВ "ФК "Траст Фінанс", товариство), звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ПАТ "Всеукраїнський банк розвитку", приватного нотаріуса Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області
Віблого Л. З., ОСОБА_3, ОСОБА_4, треті особи: Пустомитівський районний виробничий відділ центру державного земельного кадастру, Відділ Держгеокадастру у Пустомитівському районі Львівської області, про визнання нерухомого майна предметом іпотеки, встановлення факту нікчемності договорів купівлі-продажу та скасування реєстрації.
На обгрунтування позовних вимог зазначало, що 07 серпня 2008 року між ОСОБА_5 та Відкритим акціонерним товариством "Електрон Банк" (далі - ВАТ "Електрон Банк"), правонаступником якого є ПАТ "ВіЕс Банк", укладений кредитний договір № KF 51397, за умовами якого позичальник отримав кредит у розмірі 300 000,00 дол. США зі сплатою за користування кредитним коштами
12,5 процентів річних, строком на 20 років.
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 08 серпня
2008 року між ВАТ "Електрон Банк" та ОСОБА_1 (згідно з умовами договору прізвище поручителя зазначено як " ОСОБА_1 ") укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрований у реєстрі за № 5780, за умовами якого іпотекодавець передала в іпотеку банку:
- обʼєкт незавершеного будівництва - житловий будинок, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, процент готовності 83 проценти;
- земельну ділянку площею 0,1012 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, що розташована у АДРЕСА_5, на якій розташований вищевказаний об`єкт незавершеного будівництва.
На підставі іпотечного договору, приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я. накладено заборону на нерухоме майно, що підтверджується витягом про реєстрацію в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 серпня 2008 року № 20153875 (земельна ділянка) та витягом про реєстрацію у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 серпня 2008 року № 20153613 (об`єкт незавершеного будівництва).
Відповідно до пункту 3.8. іпотечного договору, якщо до предмета іпотеки входить незавершене будівництво (обʼєкт незавершеного будівництва, нерухоме майно у процесі реконструкції) іпотекодавець/майновий поручитель зобовʼязаний:
- проводити будівництво з дотриманням вимог чинного законодавства України та умов цього договору, отримувати всі необхідні дозволи, рішення та будь-які інші документи, що необхідні для будівництва предмета іпотеки, його завершення та введення в експлуатацію. У разі отримання таких документів, іпотекодавець/майновий поручитель зобовʼязаний надати завірені копії таких документів іпотекодержателю протягом семи банківських днів з дня їх отримання;
- протягом 30 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом обʼєкта нерухомого майна, укласти, підписати відповідний договір про внесення до цього договору або уклапсти та підписати іпотечний договір, за яким предметом іпотеки буде виступати завершений будівництвом обʼєкт нерухомого майна.
У порушення обов`язків, передбачених пунктом 3.8 іпотечного договору,
ОСОБА_1 не повідомила банк про завершення будівництва житлового будинку та про здійснення державної реєстрації права власності на нього.
11 березня 2016 року, з відомостей із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо ОСОБА_1, позивачеві стало відомо, що 27 серпня 2012 року іпотекодавець отримала свідоцтво про право власності, на іпотечне майно, якому після завершення будівництва присвоєно адресу: АДРЕСА_1 .
Крім цього, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта, позивачеві стало відомо, що:
- житловий будинок АДРЕСА_1, розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030;
- власником житлового будинку АДРЕСА_1 та земельної ділянки, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, відповідно до договору купівлі-продажу житлового будинку від 18 лютого 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 130, та договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18 лютого 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 126, став ОСОБА_3
- 27 травня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблим Л. З., зареєстрований у реєстрі за № 604, за яким житловий будинок АДРЕСА_1 та земельна ділянка, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, перейшли у власність до ОСОБА_2
- 27 травня 2013 року між ОСОБА_2 та Публічним акціонерним товариством "Всеукраїнський банк розвитку" (далі - ПАТ "Всеукраїнський банк розвитку") укладений договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки
№ ZXR019521.128501.002, посвідчений приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблим Л. З., зареєстрований у реєстрі за № 607, за умовами якого ОСОБА_2 передав в іпотеку ПАТ "Всеукраїнський банк розвитку" житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030.
У зв`язку з тим, що кадастровий номер земельної ділянки, на якій розміщено житловий будинок АДРЕСА_1, відрізнявся від кадастрового номеру земельної ділянки, що перебувала в іпотеці ПАТ "ВіЕс Банк", позивач здійснив перевірку розташування земельних ділянок відповідно до публічної кадастрової карти України, за результатами проведення якої з`ясувалося, що земельна ділянка площею 0,1012 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, яка перебуває в іпотеці ПАТ "ВіЕс Банк", правонаступником якого є ТОВ "ФК "Траст Фінанс", була розділена, унаслідок чого утворено дві земельні ділянки площею по 0,0506 га, кадастрові номери: 4623686600:02:001:1030, 4623686600:02:001:1031.
Земельна ділянка площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 02 липня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 1105, перейшла у власність ОСОБА_4 .
Посилаючись на те, що ПАТ "ВіЕс Банк", як іпотекодержатель, не надавало згоди на відчуження житлового будинку та земельної ділянки, переданого
ОСОБА_1 в іпотеку, що відповідно до положень частини третьої статті 12 Закону України "Про іпотеку" свідчить про нікчемність укладених у подальшому стосовно зазначеного нерухомого майна договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, а також договору іпотеки, позивач, з урахуванням уточнених позовних вимог, просив суд:
- визнати предметом іпотеки ПАТ "ВіЕс Банк" за іпотечним договором
від 08 серпня 2008 року, посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрованим у реєстрі за №5780, нерухоме майно, а саме: житловий будинок, загальною площею
255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області; земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області;
- встановити факт нікчемності договору купівлі-продажу житлового будинку
від 18 лютого 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 130, на підставі якого ОСОБА_3 набув у власність житловий будинок № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюка О. О. від 18 лютого 2013 року
№ 436115 про реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на житловий будинок
№ 27 , загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 ;
- встановити факт нікчемності договору купівлі-продажу земельної ділянки
від 18 лютого 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 126, за яким ОСОБА_3 набув у власність земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюк О. О.
від 18 лютого 2013 року № 429206 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, за ОСОБА_3 ;
- встановити факт нікчемності договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 27 травня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області
Віблим Л. З., зареєстрованого у реєстрі за № 604, за яким ОСОБА_2 набув у власність житловий будинок № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблого Л. З. від 27 травня 2013 року
№ 2602907 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на житловий будинок
№ 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, за ОСОБА_2 ;
- встановити факт нікчемності договору іпотеки житлового будинку та земельної ділянки № ZXR019521.128501.002 від 27 травня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області Віблим Л. З., зареєстрованого у реєстрі за № 607, за яким ОСОБА_2 передано в іпотеку ПАТ "Всеукраїнський банк розвитку" житловий будинок
№ 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме:
1) скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області
Віблого Л. З. від 27 травня 2013 року № 2620534 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно іпотеки житлового будинку № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та земельної ділянки площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області,
2) скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Пустомитівського районного нотаріального округу Львівської області
Віблого Л. З. від 27 травня 2013 року № 2619794 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно обтяження (заборони на нерухоме майно) житлового будинку № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області;
- встановити факт нікчемності договору купівлі-продажу земельної ділянки
від 02 липня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюком О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 1105, за яким ОСОБА_4 набув у власність земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Рогатинського районного нотаріального округу Івано-Франківської області Данилюка О. О.
від 02 липня 2013 року № 3575418 про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на земельну ділянку площею 0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1031, що розташована у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, за ОСОБА_4 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 червня
2017 року у задоволенні позову ПАТ "ВіЕс Банк" відмовлено.
Рішення суду першої інстанції у частині відмови у задоволення позовних вимог ПАТ "ВіЕс Банк" про визнання предметом іпотеки нерухомого майна - житлового будинку № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , мотивовано недоведеністю позивачем того, що об`єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, готовністю 83 проценти, номер у Реєстрі права власності на нерухоме майно 16139779, шляхом завершення будівництва перетворено у об`єкт нерухомого майна - житловий будинок АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 10478946236. Суд зазначив, що самі лише посилання позивача на кадастровий номер земельної ділянки, на якій розміщений житловий будинок АДРЕСА_1, не можуть бути доказом тотожності зазначеного нерухомого майна предмету іпотеки заіпотечним договором, укладеним між ВАТ "Електрон Банк" та ОСОБА_1, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрованим у реєстрі за № 5780; позивач не заявляв клопотання про витребування у органу місцевого самоврядування документів, на підставі яких ОСОБА_1 видано свідоцтво про право власності
від 27 серпня 2012 року на житловий будинок АДРЕСА_1, та правоустановлюючих документів, на підставі яких право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, перейшло до ОСОБА_3, та не ставив питання про необхідність дослідження у судовому засіданні інвентарних справ щодо спірного житлового будинку.
За встановлених судом обставин, та відсутності визначених законом підстав для визнання предметом іпотеки ПАТ "ВіЕс Банк" нерухомого майна - житлового будинку № 27, загальною площею 255,6 кв. м, житловою площею 117,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та земельної ділянки площею
0,0506 га, кадастровий номер 4623686600:02:001:1030, суд вважав, що не підлягають задоволенню і вимоги позивача про визнання недійсними цивільно-правових договорів, вигодонабувачами за якими є ОСОБА_3,
ОСОБА_2 , ОСОБА_4, а також договору іпотеки житлового будинку та земельної ділянки від 27 травня 2013 року № ZXR019521.128501.002, укладеного між ОСОБА_2 та ПАТ "Всеукраїнський банк розвитку". Зауважив, що оспорювані позивачем правочини відносяться до оспорювааних, а не до нікчемних, а тому обраний позивачем спосіб захисту порушених прав шляхом встановлення факту нікчемності договорів не є ефективним.
Короткий зміст рішення апеляційного суду
Постановою Львівського апеляційного суду від 13 травня 2019 року апеляційну скаргу ПАТ "ВіЕс Банк", правонаступником якого є ТОВ "ФК "Траст Фінанс", залишено без задоволення, рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 червня 2017 року залишено без змін.
Судове рішення апеляційної інстанції мотивовано тим, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та застосував норми матеріального права, рішення суду є законним та обгрунтованим, а тому відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.
Узагальнені доводи касаційної скарги та позицій інших учасників справи
У липні 2019 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ "ФК "Траст Фінанс", у якій заявник просив скасувати рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 29 червня 2017 року та постанову Львівського апеляційного суду від 13 травня 2019 року, та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Касаційна скарга обгрунтована посиланням на те, що відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання предметом іпотеки за іпотечним договором, укладеним між ВАТ "Електрон Банк" та ОСОБА_1, посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрованим у реєстрі за № 5780, нерухомого майна, а саме: житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1, та земельних ділянок, кадастрові номери: 4623686600:02:001:1030 та 4623686600:02:001:1031, суди першої та апеляційної інстанцій не урахували, що іпотекодавець не виконав покладені на нього пунктом 3.8 іпотечного договору обов`язки, зокрема після завершення будівництва об`єкта нерухомого майна не уклав з іпотекодержателем договору про внесення змін до іпотечного договору.
Вказуючи на те, що позивач не виконав покладеного на нього процесуальним законом обовʼязку доведення тотожності іпотечного майна - обʼєкта незавершеного будівництва, що знаходиться у селі Малековичі Пустомитівського району Львівської області, готовністю 83 проценти та житлового будинку АДРЕСА_1, суди не надали належної оцінки тим обставинам, що іпотекодкержатель у позасудовому порядку звертався до Солонківської сільської ради про витребування документів, на підставі яких прийнято рішення від 15 серпня 2012 року № 102 та видано ОСОБА_1 свідоцтво про право власності від 27 серпня 2012 року на житловий будинок АДРЕСА_1 . За наслідками такого звернення отримав відповідь, що протоколи із заявами виконкому Солонківської сільської ради до 2013 року включно здані на збереження до архівного відділу Пустомитівської районної державної адміністрації (далі - Пустомитівська РДА), звернувшись до якої іпотекодержатель отримав лише копію рішення Солонківської сільської ради
від 15 серпня 2012 року № 102 про оформлення права власності на індивідуальні житлові будинки, уся інша дотична документація, яка додавалася до заяв, згідно з актом про виділення до знищення документів, що не підлягають постійному зберіганню, за повідомленнями Пустомитівської РДА була знищена.
Той факт, що об`єкт незавершеного будівництва за адресою: село Малековичі, Пустомитівський район, Львівська область, та житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1, є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна підтверджується наявними у матеріалах справи доказами, зокрема:
- інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за параметрами запиту - "фізична особа НОМЕР_1 " (код ІПН ОСОБА_1 / ОСОБА_1 ), з якої вбачається, що ОСОБА_1 завершила будівництво житлового будинку за адресою: село Малековичі, Пустомитівський район, Львівська область, та отримала свідоцтво про право власності на підставі рішення виконкому Солонківської сільської ради. Жодного іншого обʼєкта незавершеного будівництва за адресою: село Малековичі, Пустомитівський район, Львівська область, у Кашкаревої/ ОСОБА_1 немає;
- технічною документацією по земельній ділянці, кадастровий номер 4623686600:02:001:0052, та двом новоствореним земельним ділянкам, кадастрові номери: 4623686600:02:001:1030 та 4623686600:02:001:1031, з якої вбачається, що земельна ділянка, яка перебувала в іпотеці ПАТ "ВіЕс Банк", була розділена на дві земельні ділянки, а тому об`єкт незавершеного будівництва та житловий будинок - це один і той самий об`єкт матеріального світу.
Оскільки ОСОБА_1 відчужила предмет іпотеки без згоди іпотекодержателя, укладені договори купівлі-продажу щодо спірного нерухомого майна - земельної ділянки та житлового будинку є нікчемним в силу положень частини третьої статті 12 Закону України "Про іпотеку", а тому відмовляючи у встановленні факту нікчемності договорів купівлі-продажу та іпотечного договору, за якими здійснено відчуження земельних ділянок, кадастрові номери: 4623686600:02:001:1030 та 4623686600:02:001:1031, та житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 із застосуванням наслідків нікчемності правочинів, суди попередніх інстанцій неправильно застосували до спірних правовідносин частину третю статті 12 Закону України "Про іпотеку".
У серпні 2019 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу
від представника ОСОБА_2 - ОСОБА_7, у якому він просив залишити касаційну скаргу ТОВ "ФК "Траст Фінанс" без задоволення, посилаючись на те, що суди першої та апеляційної інстанцій повно встановили фактичні обставини справи та правильно застосували норми матеріального права.