ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 січня 2021 року
м. Київ
Справа № 909/139/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Багай Н. О., Берднік І. С.,
за участю секретаря судового засідання - Дерлі І. І.,
за участю представників сторін:
позивача - не з`явились,
відповідача - не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Федоляка Романа Тарасовича
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 03.07.2019 (судді: Желік М. Б. - головуючий, Кравчук Н. М., Скрипчук О. С.)
та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 16.04.2019 (суддя Фанда О. М.)
за позовом Фізичної особи-підприємця Федоляка Романа Тарасовича
до Калуської міської ради
про визнання договору оренди земельної ділянки від 10.02.2005 поновленим та скасування рішення Калуської міської ради від 30.08.2018 № 1772,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Фізична особа-підприємець Федоляк Роман Тарасович (далі - ФОП Федоляк Р. Т., Позивач) звернувся до Господарського суду Івано-Франківської області із позовною заявою до Калуської міської ради (далі - Рада, Відповідач) про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 10.02.2005 №040529600036 з 05.06.2018 по 05.06.2021 на тих самих умовах, що визначені в додатковій угоді, та скасування рішення Калуської міської ради від 30.08.2018 №1772 "Про відмову в продовженні (поновленні) договору оренди землі підприємцю Федоляку Р. Т.".
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Рада неправомірно прийняла 30.08.2018 рішення № 1772 "Про відмову в продовженні (поновленні) договору оренди землі підприємцю Федоляку Р. Т.", враховуючи пролонгацію вищевказаного договору оренди на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 16.04.2019, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 03.07.2019, відмовлено в позові Фізичної особи-підприємця Федоляка Романа Тарасовича до Калуської міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки площею 0,0084 га за адресою м. Калуш, провулок Шкільний від 10.02.2005 та скасування рішення Калуської міської ради від 30.08.2018 № 1772.
2.2. Зазначені судові рішення обґрунтовано тим, що Позивач не довів, а Відповідач спростував факт належного виконання орендарем обов`язків за спірним договором оренди (враховуючи встановлену судами заборгованість зі сплати орендної плати та відсутність у Позивача паспорта прив`язки для розміщення тимчасової споруди на спірній земельній ділянці), що стало підставою для письмового попередження Радою ФОП Федоляка Р. Т. про відмову в поновленні зазначеного договору оренди.
2.3. При цьому суди попередніх інстанцій зазначили про неправомірність посилання Позивача на частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі", як на підставу для поновлення спірного договору, оскільки ФОП Федоляком Р. Т. не дотримано обов`язкових умов, за наявності яких Позивач має право на поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, а саме: продовження користування земельною ділянкою і належного виконання обов`язків за договором за відсутності письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку.
2.4. Що стосується позовної вимоги про скасування рішення Калуської міської ради від 30.08.2018 № 1772, то суди встановили відсутність порушення прав Позивача на поновлення спірного договору оренди земельної ділянки у зв`язку з чим також дійшли висновку про безпідставність позовних вимог у зазначеній частині.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі ФОП Федоляк Р. Т. просить скасувати оскаржувані судові рішення та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги.
3.2. Обґрунтовуючи свої вимоги скаржник посилається на те, що господарські суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, а саме положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з чим дійшли до необґрунтованих висновків про відсутність підстав для поновлення спірного договору оренди, оскільки, на думку заявника, ним дотримано вимоги вказаної статті при поданні 17.04.2018 звернення на ім`я Відповідача. Рада, у свою чергу, не дотрималася чітко встановленого алгоритму дій щодо розгляду зазначеного звернення, надіславши у відповідь лист за підписом міського голови, яким скерувала Позивача для вирішення питання щодо продовження орендних правовідносин до неналежного органу міської ради. При цьому скаржник зазначає, що після закінчення строку дії спірного договору (05.07.2018) Відповідач протягом місяця не направив заперечення щодо його поновлення, і Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, у зв`язку з чим є всі підстави вважати зазначений договір поновленим на підставі частини шостої вищевказаної статті.
3.3. Крім того, на думку заявника, господарські суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про неналежне виконання Позивачем умов спірного договору з огляду на відсутність у нього паспорта прив`язки для розміщення тимчасової споруди та не сплату орендної плати, оскільки наявність чи відсутність такого паспорта не впливає на спірні правовідносини щодо користування земельною ділянкою, а виникнення зазначеної заборгованості стало результатом помилкового перерахування коштів на інший рахунок.
3.4. У відзиві на касаційну скаргу Рада просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
4. Розгляд справи Верховним Судом
4.1. 08.02.2020 набрав чинності Закон України від 15.01.2020 № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" (далі - Закон України від 15.01.2020 № 460-IX).
4.2. Пунктом 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
4.3. Оскільки касаційну скаргу подано до набрання чинності Законом України від 15.01.2020 № 460-IX, касаційний розгляд здійснюється відповідно до положень Господарського процесуального кодексу України у редакції, яка була чинною до 08.02.2020.
4.4. Касаційне провадження за касаційною скаргою Фізичної особи-підприємця Федоляка Романа Тарасовича на постанову Західного апеляційного господарського суду від 03.07.2019 та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 16.04.2019 у справі № 909/139/19 було відкрито ухвалою Верховного Суду від 09.08.2019.
4.5. Ухвалою Верховного Суду від 05.09.2019 зупинено провадження у справі №909/139/19 до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи №378/596/16-ц.
4.6. Ухвалою Верховного Суду від 04.01.2021 поновлено провадження у справі №909/139/19 та визначено дату судового засідання з розгляду касаційної скарги Фізичної особи-підприємця Федоляка Романа Тарасовича на постанову Західного апеляційного господарського суду від 03.07.2019 та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 16.04.2019 у цій справі на 28.01.2021.
4.7. Ураховуючи викладене, з огляду на зупинення провадження у справі до вирішення Великою Палатою Верховного Суду питання про усунення неоднозначного застосування норм права у подібних правовідносинах справа розглядається Верховним Судом у розумний строк тобто такий, що є об`єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.
5. Обставини встановлені судами
5.1. Господарськими судами встановлено, що 10.02.2005 на підставі рішення Калуської міської ради № 595 від 16.11.2004 між Фізичною особою-підприємцем Федоляком Романом Тарасовичем (орендар) та Калуською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди землі № 040529600036 за умовами якого орендодавець відповідно до вказаного рішення продовжує строк оренди, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для комерційного використання, яка знаходиться в м. Калуші на провулку Шкільному (п. 1).
Відповідно до п. 8 договору його укладено до 29.11.2005. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
5.2. Як встановлено господарськими судами, строк дії зазначеного договору неодноразово продовжувався на підставі додаткових угод, а саме: додатком №1 від 25.09.2006 договір поновлено з 29.11.2005 до 15.09.2007; додатком № 2 від 02.06.2008 договір поновлено з 15.09.2007 до 22.05.2009; додатком № 3 від 19.06.2009 договір поновлено з 23.05.2009 до 04.06.2012.
5.3. Додатковою угодою від 28.12.2012 до договору оренди землі №040529600036 від 10.02.2005 його пункт 8 викладено в наступній редакції: "Договір поновлено з 05.06.2012 р. до 05.06.2015 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право продовження його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію".
5.4. Постановою Львівського апеляційного Господарського суду від 22.05.2017 у справі № 909/1022/16 вказаний вище договір оренди поновлений з 05.05.2016 по 05.06.2018.
5.5. Господарськими судами також встановлено, що зазначене судове рішення було виконане шляхом укладення Калуською міською радою та Позивачем відповідної додаткової угоди до договору оренди і реєстрації цього правочину згідно з вимогами чинного законодавства, що підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 96030609 від 01.09.2017.
5.6. 17.04.2018 Позивач звернувся до Відповідача з проханням поновити дію договору оренди спірної земельної ділянки. До вказаної заяви ФОП Федоляком Р. Т. додано проєкт додаткової угоди та витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки на підтвердження правильності розрахунку розміру орендної плати.
5.7. Листом № 384/02-15/18 від 25.04.2018 Калуська міська рада відмовила Позивачу у поновленні строку дії спірного договору.
5.8. Листом від 25.07.2018 Позивач вдруге звернувся до Калуської міської ради з проханням укласти додаткову угоду щодо поновлення дії договору оренди земельної ділянки від 10.02.2005 на новий строк з 05.06.2018 по 05.06.2021.
5.9. Рішенням Калуської міської ради від 30.08.2018 № 1772 "Про відмову в продовженні (поновленні) договору оренди землі підприємцю Федоляку Р. Т." відмовлено в поновленні спірного договору оренди землі у зв`язку з неналежним виконанням Позивачем його умов.
5.10. Зазначені обставини і стали підставою для звернення ФОП Федоляка Р. Т. з цим позовом до суду.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
6.2. Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
6.3. Відповідно до положень частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".
Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".
6.4. За змістом частини першої статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
6.5. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.6. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України "Про оренду землі").
6.7. Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору і вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
6.8. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України "Про оренду землі").
6.9. За змістом статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
6.10. Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що виникають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 Цивільного кодексу України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
6.11. Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
6.12. При цьому законодавцем передбачено різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для його сторони необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці утриматися від певних дій для досягнення бажаного результату.
6.13. У свою чергу правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження договору оренди землі.
6.14. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.