ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
26 січня 2021 року
м. Київ
Справа № 907/18/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
помічник судді, який за дорученням судді здійснює повноваження секретаря судового засідання, - Крицька О. О.,
за участю представників:
позивача - Маркуся М. І.,
відповідача - Данканича А. Е.,
третіх осіб - Майстренко Н. М.,
прокуратури - Савицької О. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційні скарги Ужгородської міської ради та заступника прокурора Львівської області
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 (судді: Мирутенко О. Л. - головуючий, Бойко С. М., Кордюк Г. Т.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Підлипники"
до Ужгородської міської ради,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Можайського 34" та Департамент міського господарства Ужгородської міської ради,
про визнання протиправним і скасування рішення, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У січні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Підлипники" (далі - ТОВ "Підлипники") звернулося до Господарського суду Закарпатської області з позовом до Ужгородської міської ради про визнання протиправним і скасування підпункту 3.2 пункту 3 рішення Ужгородської міської ради від 21.12.2017 № 955 та поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,4000 га для комерційно-житлового будівництва (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) на вул. 8 Березня-О. Можайського, укладеного 22.01.2008 між управлінням майном міста Ужгородської міської ради та ТОВ "Підлипники".
Позовні вимоги обґрунтовано незаконністю та невідповідністю зазначеного рішення органу місцевого самоврядування в оскарженій частині вимогам законодавства, порушенням прав позивача на поновлення спірного договору на той самих строк та на тих самих умовах, який є добросовісним орендарем спірної земельної ділянки за договором від 22.01.2008, дотриманням позивачем вимог щодо порядку реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачених умовами договору та положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі".
1.2. У відзиві на позов Ужгородська міська рада просила відмовити у його задоволенні, зазначаючи про недодержання позивачем у повній мірі процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема щодо необхідності надання проєкту додаткової угоди орендодавцеві, та посилаючись на невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням.
1.3. У ході підготовчого провадження справи Ужгородська місцева прокуратура Закарпатської області вступила у справу в інтересах держави а особі відповідача - Ужгородської міської ради (заява від 21.02.2018 № 01-100/21-18 1766 вих18).
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 20.03.2019 (суддя Васьковський О. В.) у позові відмовлено.
Місцевий господарський суд послався на те, що позивач не дотримався процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, зокрема щодо подання разом із листом-повідомленням про поновлення дії договору оренди землі проєкту додаткової угоди про поновлення договору, та неналежно виконував обов`язки за спірним договором оренди землі. Суд також зазначив, що позивачем у цьому випадку обрано неправильний і неефективний спосіб захисту порушеного права.
2.2. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 (судді: Мирутенко О. Л. - головуючий, Бойко С. М., Кордюк Г. Т.) рішення Господарського суду Закарпатської області від 20.03.2019 скасоване.
Прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Визнано протиправним і скасовано підпункт 3.2 пункту 3 рішення Ужгородської міської ради від 21.12.2017 № 955. Визнано поновленим строком до 28.12.2022 на умовах додаткової угоди в редакції позивача договір оренди земельної ділянки, площею 0,4000 га, кадастровий номер 2110100000:20:002:0005, для комерційно-житлового будівництва (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) на вул. 8 Березня-О. Можайського в м. Ужгороді, укладений 22.01.2008 між управлінням майном міста Ужгородської міської ради та ТОВ "Підлипники". Судові витрати покладено на відповідача.
Суд апеляційної інстанції дійшов висновку про своєчасне звернення орендаря (позивача) до орендодавця із заявою про поновлення договору та із наданням проєкту додаткової угоди, порушення орендодавцем встановленого законом порядку розгляду питання про поновлення спірного договору оренди на новий строк та відмову в поновленні договору оренди без надання заперечень в межах визначених строків і без наведення обґрунтувань щодо такої відмови. Водночас суд звернув увагу на належне виконання позивачем зобов`язань за договором, зокрема, щодо сплати орендної плати, вчинення позивачем дій з оформлення дозвільної документації, підготовки документів для містобудівних умов та обмежень, до того ж відповідач не заперечував щодо поновлення договору оренди землі з підстав неналежного виконання орендарем його умов; доказів про звернення орендодавця з відповідними претензіями або ініціювання ним розірвання договору з наведених підстав у матеріалах справи немає. Суд апеляційної інстанції також акцентував на тому, що спірне рішення відповідача в оспорюваній частині про відмову позивачеві в поновленні договору оренди суперечить вимогам закону, така відмова є неправомірною, тому ефективний судовий захист прав позивача можливий саме шляхом задоволення і похідної вимоги про визнання договору оренди поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
3. Короткий зміст касаційних скарг і заперечень на них
3.1. Ужгородська міська рада, не погоджуючись з ухваленою у справі постановою, подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019, а рішення Господарського суду Закарпатської області від 20.03.2019 залишити без змін. Підставами для скасування постанови у справі Ужгородська міська рада вважає неправильне застосування і порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, зокрема статей 6, 627, 777 Цивільного кодексу України, статей 73, 74, 86 Господарського процесуального кодексу України, незастосування статті 124 Земельного кодексу України у системному зв`язку зі статтями 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 15 Закону України "Про доступ до публічної інформації", статті 10 Закону України "Про адміністративні послуги", а також незастосування статей 269, 270, 286 Податкового кодексу України і статті 610 Цивільного кодексу України. Зокрема, скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції не надав оцінки запереченням відповідача проти поновлення спірного договору оренди землі та доказам щодо неналежного виконання відповідачем умов договору оренди, у тому числі щодо сплати орендної плати у встановленому договором розмірі; залишив поза увагою положення додаткових угод до спірного договору стосовно вимог про зміну орендної плати та обов`язку щорічного її обрахування за даними нормативно-грошової оцінки землі. Скаржник також наголошує, що позивач у прохальній частині позовної заяви не наводить умов, на яких він просить визнати поновленим спірний договір оренди землі; Ужгородська міська рада переважне право орендаря не порушила, оскільки новий договір оренди ні з ким не укладався; відповідач хоч і з порушенням строку, встановленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", утім висловився проти поновлення спірного договору на новий строк.
3.2. Водночас, не погоджуючись з ухваленою у справі постановою, до суду касаційної інстанції із касаційною скаргою звернувся заступник прокурора Львівської області. У поданій касаційній скарзі прокурор просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 30.09.2019, а рішення Господарського суду Закарпатської області від 20.03.2019 у цій справі залишити в силі, зокрема посилається на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права. Зокрема, скаржник наголошує на відсутності порушеного права позивача; недоведеності позивачем того, що під час звернення до відповідача він надав усі документи, зокрема, заяву про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; стверджує про несвоєчасне внесення позивачем орендної плати за спірним договором та невиконання ним умов щодо забудови земельної ділянки. Прокурор також посилається на те, що, задовольняючи позов про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах на підставі поданого позивачем проєкту додаткової угоди, суд апеляційної інстанції вніс зміни до істотної умови договору в частині цільового призначення земельної ділянки.
3.3. Від ОСББ "Можайського 34" надійшов відзив на касаційну скаргу Ужгородської міської ради, в якому об`єднання підтримало доводи міської ради, викладені у касаційній скарзі.
3.4. Від ТОВ "Підлипники" надійшли відзиви на касаційну скаргу Ужгородської міської ради, в яких товариство просить залишити без змін постанову у справі як законну та обґрунтовану з наведених у ній мотивів, а касаційну скаргу - без задоволення.
3.5. Від ТОВ "Підлипники" надійшли пояснення.
3.6. Від ОСББ "Можайського 34" надійшло клопотання про долучення розрахунку судових витрат у господарській справі.
4. Розгляд касаційних скарг та позиція Верховного Суду
4.1. Згідно з ухвалами Верховного Суду від 25.11.2019, від 05.12.2019 (судді: Дроботова Т. Б. - головуючий, Багай Н. О., Пільков К. М.) відкрито касаційне провадження за касаційними скаргами Ужгородської міської ради та заступника прокурора Львівської області на постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.04.2019 у справі № 907/18/18 із здійснення розгляду справи в судовому засіданні 17.12.2019. У судовому засіданні 17.12.2019 оголошувалася перерва до 21.01.2020.
Ухвалою Верховного Суду від 21.01.2020 зупинено провадження у цій справі до перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 378/596/16-ц.
Після усунення обставин, що викликали зупинення провадження у цій справі, провадження у справі було поновлено за ухвалою Верховного Суду від 17.12.2020.
За змістом витягу із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 10.12.2020 визначено такий склад колегії суддів: Дроботова Т. Б. - головуючий, Чумак Ю. Я., Багай Н. О.
Розгляд справи здійснено з урахуванням розумного строку у розумінні положень статті 114 Господарського процесуального кодексу України.
4.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи і заперечення на неї, переглянувши за правилами Господарського процесуального кодексу України в редакції, чинній до 08.02.2020, яка діяла на час подання касаційних скарг, оскаржувану у справі постанову, колегія суддів вважає, що касаційні скарги необхідно задовольнити частково з таких підстав.
4.3. Як свідчать матеріали справи та установили суди, на підставі рішення V скликання Ужгородської міської ради від 29.12.2007 № 565 "Про надання, відмову у наданні та приватизацію земельних ділянок" ТОВ "Підлипники" затверджено проєкт відведення та передано в користування на умовах оренди строком на 5 років земельну ділянку площею 0,4 га для комерційно-житлового будівництва на вул. 8 Березня - вул. Можайського.
На виконання цього рішення 22.01.2008 управління майном міста Ужгородської міської ради та ТОВ "Підлипники" уклали договір оренди землі, який зареєстрований Закарпатською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.01.2008 № 210100000-0408070000024.
За актом приймання-передачі від 22.01.2008 № 900, підписаним сторонами договору, спірна земельна ділянка була передана позивачеві.
На підставі рішення Ужгородської міської ради від 28.12.2012 № 786 згідно з додатковою угодою про внесення змін до договору оренди землі від 22.01.2008, підписаною 22.05.2015, строк дії договору було продовжено на п`ять років до 28.12.2017.
Право оренди позивача було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом із цього реєстру за № 9916284 від 04.06.2015.
У подальшому до спірного договору оренди неодноразового вносилися зміни, зокрема, згідно з додатковими угодами від 29.01.2009, від 11.05.2012, від 22.05.2015, від 26.04.2017, у тому числі щодо нормативно-грошової оцінки землі, розміру орендної плати.
Згідно з пунктом 15 договору оренди землі від 22.01.2008 цільове призначення земельної ділянки - для комерційно-житлового будівництва.
У пункті 8 договору (в редакції додаткової угоди від 22.05.2015) сторони погодили строк дії договору - до 28.12.2017 та обумовили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Суди також з`ясували, що 09.10.2017 ТОВ "Підлипники" через центр надання адміністративних послуг Ужгородської міської ради подало пакет документів для одержання послуги "Надання рішення міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки".
Здійснюючи апеляційний перегляд справи в порядку положень статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції установив, що до цього пакета документів стосовно поновлення договору оренди землі від 22.01.2008 було додано документи, перелік яких зазначений в описі документів, зокрема і проєкт додаткової угоди щодо продовження строку дії договору на 5 років до 28.12.2022. Термін виконання такої послуги згідно із зазначеним описом визначено тривалістю 30 календарних днів - 08.11.2017.
21.12.2017 Ужгородська міська рада прийняла рішення № 955, згідно з підпунктом 3.2 пункту 3 якого відмовила ТОВ "Підлипники" у поновленні договору оренди земельної ділянки площею 0,4 га для комерційно-житлового будівництва на вул. 8 Березня - О. Можайського. У зв`язку з цим департамент міського господарства Ужгородської міської ради надіслав позивачеві вимогу від 05.01.2018 про повернення об`єкта оренди.
Вважаючи себе добросовісним орендарем та посилаючись на порушення права на поновлення договору оренди землі на новий строк, позивач звернувся із позовом у цій справі, в якому просив визнати протиправним і скасувати підпункт 3.2 пункту 3 рішення Ужгородської міської ради від 21.12.2017 № 955 як таке, що прийняте з порушенням процедури його прийняття, та визнати поновленим договір оренди земельної від 22.01.2008 у судовому порядку на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".
4.4. Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина 2).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5).
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина 6).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (частина 7).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина 8).
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку (частина 9).