ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 січня 2021 року
м. Київ
Справа № 910/17992/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Мачульський Г. М.
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 10.03.2020 (суддя Бойко Р. В.)
і постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2020 (головуючий суддя Мальченко А. О., судді Агрикова О. В., Чорногуз М. Г.)
у справі № 910/17992/19
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мак"
до Київської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору
(у судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Юхимець О. С., відповідача - Ільчик М. О., третьої особи - Геращенко В. І. )
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Мак" (далі - ТОВ "Мак", позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі також - Відповідач) про визнання укладеною в наведеній позивачем редакції додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.05.2008, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 09.06.2008 за №75-6-00407.
2. В обґрунтування позовних вимог ТОВ "Мак" вказувало на те, що незважаючи на прийняття Постійною комісією з питань містобудування, архітектури та землекористування Київської міської ради рішення про поновлення договору оренди, Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) впродовж шести місяців не вчинялось будь-яких дій щодо підготовки відповідної додаткової угоди, що, на думку позивача, свідчить про неправомірне зволікання в укладенні додаткової угоди, а відтак, наявність правових підстав для визнання її укладеною в судовому порядку.
Короткий зміст судових рішень
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.03.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2020 у справі № 910/17992/19 позов задоволено частково, визнано укладеною Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 28.05.2008, укладеного між ТОВ "Мак" та Київською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан Віктором Івановичем за реєстровим № 2435, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 09.06.2008 за № 75-6-00407. В іншій частині в задоволенні позовних вимог відмовлено.
4. Ухвалюючи оскаржувані рішення, суди виходили з того, що позивачем було обрано передбачений частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб пролонгації договору оренди, а саме, шляхом направлення повідомлення орендодавцю не пізніше ніж за місяць до спливу строку дії договору оренди, до якого, зокрема, було долучено підписаний уповноваженою особою та скріплений печаткою позивача проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди; на підставі вказаного повідомлення та долучених до нього документів було сформовано кадастрову справу № А-25022, за наслідками розгляду якої рішенням Постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 11.06.2019, оформленим протоколом № 10/99, вирішено поновити ТОВ "Мак" на 10 років договір оренди земельної ділянки; наявність такого рішення є волевиявленням відповідача на поновлення (продовження) дії договору.
5. Наведені відповідачем та третьою особою причини неможливості укладення додаткової угоди з позивачем про поновлення договору оренди, а саме, ті обставини, що Висновок до кадастрової справи № А-25022 (№ 10199 від 11.06.2019) містить відомості щодо категорії земель та коду спірної ділянки відмінні від відомостей, внесених до Державного земельного кадастру, судами визнано надуманими та необґрунтованими з огляду на те, що ані відповідачем, ані третьою особою не надано жодних пояснень з приводу зволікання в укладенні додаткової угоди впродовж терміну, коли їм не було та не могло бути відомо про обставини, якими вони мотивують неможливість укладення додаткової угоди; фактично відповідач обґрунтовує неукладення додаткової угоди з позивачем допущенням Департаментом земельних ресурсів помилок під час підготовки проєкту висновку щодо можливості поновлення позивачу договору; відповідачем та третьою особою не було надано жодних доказів прийняття будь-якого рішення щодо зміни цільового призначення земельної ділянки та зміни категорії земель, а також доказів волевиявлення користувача спірної земельної ділянки - ТОВ "Мак" на зміну її цільового призначення.
6. При цьому, місцевий господарський суд дійшов до таких висновків.
7. По-перше, відповідач в особі Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повинен був підготувати додаткову угоду щодо поновлення Договору, привести умови договору у відповідність до законодавства та підписати додаткову угоду не пізніше ніж до 11.07.2019, в той же час з наявних в матеріалів справи листів вбачається, що обставини невідповідності відомостей щодо категорії земель та коду спірної ділянки та відомостей, внесених до Державного земельного кадастру, стали відомі Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) лише у вересні 2019 року. Тобто, на дату встановлення обставин, якими обґрунтована неможливість укладення додаткової угоди з позивачем, відповідач майже два місяці як прострочив визначений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" строк укладення додаткової угоди.
8. По-друге, як вбачається з рішення Київської міської ради №463/3297 від 01.10.2007 відповідач відніс спірну земельну ділянку до земель запасу промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення та надав її у довгострокову оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Мак" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-виробничого комплексу на Житомирському шосе (19-й км) у Святошинському районі м. Києва. У вказаному рішенні КМР не зазначено коду КВЦПЗ. Натомість, позивач не просив змінити цільове призначення земельної ділянки та/або її код, а лише просив поновити йому Договір на тих самих умовах, що і передбачались рішенням Київської міської ради №463/3297 від 01.10.2007 та Договором. Таким чином, відповідачем у 2007 році було надано в оренду позивачу на 10 років земельну ділянку (що супроводжувалось зміною категорії земель та цільового призначення) для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-виробничого комплексу, в подальшому відповідачем у 2019 році було висловлено волевиявлення на поновлення Договору на тих же умовах. Отже, формальна зміна коду земельної ділянки жодним чином не змінює суті волевиявлення відповідача як у 2007 році, так і в 2019 році та не зумовлює неоднозначного розуміння, яка саме ділянка була передана в оренду Товариства з обмеженою відповідальністю "Мак" та для яких цілей.
9. По-третє, пунктом 9.12. Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі - Порядок) передбачено, що розгляд питання щодо поновлення договорів без прийняття Київською міською радою рішення здійснюється постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування (далі - Комісія) на підставі поданих Департаментом земельних ресурсів документів та підготовленого висновку щодо можливості поновлення договору, проект якого передається на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування через секретаріат Київської міської ради разом з кадастровою справою. Тобто, саме Департаментом земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було підготовано документи, в тому числі проєкт Висновку до кадастрової справи №А-25022 (№10199 від 11.06.2019), в якому зазначено код КВЦПЗ - 03.10 та категорію земель - землі житлової та громадської забудови, в той час як у повідомленні Товариства з обмеженою відповідальністю "Мак" така інформація взагалі не зазначена.
10. По-четверте, як вбачається із витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-8000176202015 від 20.05.2015 станом на 20.05.2015 у Державному земельному кадастрі містилась наступна інформація щодо земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:661:0001: цільове призначення - промисловості, комерційного використання, і громадського призначення; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-виробничого комплексу.
11. Наявними в матеріалах справи документами (зокрема, протоколом № 184/582 засідання робочої групи від 12.12.2018, актом обстеження земельної ділянки №18-0655-08 від 07.05.2018, пояснювальною запискою №ПЗ-30973/1 від 10.05.2018 до кадастрової справи №А-25022, містобудівними умовами №444 від 31.07.2017, листом Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) вих. №057032-2623 від 15.02.2017) підтверджується, що інформація щодо спірної земельної ділянки, яка викладена у витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-8000176202015 від 20.05.2015, залишалась незмінною до 2019 року.
12. Тобто, зміна інформації щодо земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:661:0001 мала місце у вересні 2019 року, тобто майже через три місяці після прийняття відповідачем рішення про поновлення Договору.
13. Місцевий господарський суд дійшов висновку, з яким також погодився суд апеляційної інстанції, про те, що наявні в матеріалах справи документи свідчать про найбільшу вірогідність того, що третьою особою було на власний розсуд визначено код КВЦПЗ спірної земельної ділянки та зазначено його у проекті висновку Постійної комісії питань містобудування, архітектури та землекористування, а після прийняття Комісією рішення про поновлення позивачеві договору Департамент протягом двох місяців протиправно зволікав з укладенням відповідної додаткової угоди за відсутності будь-яких обґрунтованих підстав для такого зволікання. В подальшому, Департаментом було ініційовано зміну у Державному земельному кадастрі інформації щодо спірної земельної ділянки (в тому числі, код КВЦПЗ) та з підстав такої зміни відмовлено позивачеві в укладенні додаткової угоди, чим повністю нівельовано рішення Постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про поновлення Договору.
14. Окрім цього, суд апеляційної інстанції зазначив, що місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що наявні в матеріалах справи документи свідчать про найбільшу вірогідність того, що третьою особою було на власний розсуд визначено код КВЦПЗ спірної земельної ділянки та зазначено його у проєкті висновку Постійної комісії питань містобудування, архітектури та землекористування, а після прийняття Комісією рішення про поновлення позивачеві договору Департамент протягом двох місяців протиправно зволікав з укладенням відповідної додаткової угоди за відсутності будь-яких обґрунтованих підстав для такого зволікання. В подальшому, Департаментом було ініційовано зміну у Державному земельному кадастрі інформації щодо спірної земельної ділянки (в тому числі, код КВЦПЗ) та з підстав такої зміни відмовлено позивачеві в укладенні додаткової угоди, чим повністю нівельовано рішення Постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про поновлення Договору.
15. Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про те, що зазначені відповідачем та третьою особою підстави неукладення додаткової угоди про поновлення Договору є безпідставними та такими, що не спростовують доводів позивача.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
16. Відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить суд касаційної інстанції скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 24.12.2019 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.06.2020 у справі № 916/2584/19 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
17. Відповідач не погоджується з ухваленими рішеннями судів попередніх інстанцій зазначаючи, що судами не було надано належної правової оцінки усім обставинам справи у їх сукупності, зокрема скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій невірно застосували норми права, що регулюють порядок зміни цільового призначення земельної ділянки, що регулюється статтею 20 Земельного кодексу України та наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 "Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель", що полягає в невірному застосуванні коду класифікації виду цільового призначення землі 11.02 "Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості" у спірних правовідносинах, що виключає можливість позивача використовувати надану рішенням Київської міської ради земельну ділянку для містобудівних потреб, що в свою чергу суперечить волевиявленню Київської міської ради.
18. Обґрунтовуючи підставу, передбачену пунктом 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, скаржник зазначив про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах, а саме, статті 20 Земельного кодексу України, наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 "Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель", пунктів 7.4-7.5 та 9.2-9.5, 9.9, 9.10, 9.12, 9.13 Порядку.
Позиція інших учасників справи
19. Позивач подав відзив на касаційну скаргу, у якому не погоджується з доводами касаційної скарги, вважає їх безпідставними і необґрунтованими, зазначаючи, що рішення місцевого господарського суду та постанова суду апеляційної інстанції ухвалені в результаті повного дослідження наявних у справі доказів та є законною, просить у задоволенні касаційної скарги відмовити.
20. Третя особа не надала відзиву на касаційну скаргу, що відповідно до частини третьої статті 295 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не перешкоджає перегляду оскаржуваного судового рішення.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
21. Рішенням Київської міської ради від 01.10.2007 № 463/3297 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Мак" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-виробничого комплексу на Житомирському шосе (19-й км) у Святошинському районі м. Києва", зокрема:
1) внесено зміни до Програми розвитку зеленої зони міста Києва до 2010 року та концепції формування зелених насаджень в центральній частині міста, затверджених рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 № 806/3381, виключивши з переліку розподілу лісових площ по землекористуваннях станом на 01.01.2000 (таблиця 15) Святошинського лісопаркового господарства земельну ділянку площею 9,81 га в кварталі № 96 виділів 3-а, 3-б, 3-в, 3-г, 3-д, 3-ж, 3-з, а також частково виділів 3, 6 Святошинського лісництва у Святошинському районі м. Києва;
2) віднесено частину лісових земель Святошинського лісопаркового господарства площею 9,81 га в кварталі № 96 виділів 3-а, 3-б, 3-в, 3-г, 3-д, 3-ж, 3-з, а також частково виділів 3, 6 Святошинського лісництва до земель запасу промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, вилучивши їх з категорії земель лісового фонду;
3) затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Мак" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-виробничого комплексу на Житомирському шосе (19-й км) у Святошинському районі м. Києва;
4) передано ТОВ "Мак", за умови виконання пункту 5 цього рішення, у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 9,81 га для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-виробничого комплексу на Житомирському шосе (19-й км) у Святошинському районі м. Києва за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
22. На виконання вказаного рішення, 28.05.2008 між Київською міською радою (Орендодавець) та ТОВ "Мак" (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан Віктором Івановичем за реєстровим № 2435, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 09.06.2008 за № 75-6-00407.
23. Предметом Договору є передання орендодавцем орендареві в строкове платне користування на 10 років земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:661:0001 площею 9,8100 га, яка розташована за адресою: Житомирське шосе (19-й км) у Святошинському районі м. Києва з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-виробничого комплексу.
24. Пунктом 11.7 Договору передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено Договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
25. 09.06.2008 на підставі Акту приймання-передачі земельної ділянки Київською міською радою було передано ТОВ "Мак" земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:661:0001.
26. 30.03.2018 ТОВ "Мак" звернулось до Київської міської ради із повідомленням про поновлення Договору оренди земельної ділянки (вх.№ КОП-1208), до якого, зокрема, було долучено підписаний уповноваженою особою та скріплений печаткою позивача проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди.
27. За результатами розгляду листа-повідомлення та доданих до нього матеріалів листом від 05.04.2018 вих.№ ПДО-0058 Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив ТОВ "Мак", що для подальшого опрацювання питання щодо можливості підготовки відповідного проєкту рішення Київської міської ради або висновку Постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) необхідно: 1) документально підтвердити збереження геодезичних (межових) знаків; 2) надати довідку органів Державної фіскальної служби про відсутність заборгованості з орендної плати.
28. ТОВ "Мак" звернулось з заявою від 26.06.2018 вих.№ 1-06/18 до Головного управління Держгеокадастру у м. Києві, в якій просило привести у відповідність код цільового призначення спірної земельної ділянки.
29. Головне управління Держгеокадастру у м. Києві звернулось до ТОВ "Мак" з листом від 19.07.2018 вих.№ 19-26-0.22-3720/2-18, в якому просило з метою забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення та приведення відомостей Державного земельного кадастру у відповідність до наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 надати інформацію щодо коду цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:661:0001.
30. Як вбачається із витягу з протоколу № 10/99 засідання Постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування від 11.06.2019 рішенням Постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування Київської міської ради вирішено поновити ТОВ "Мак" на 10 років договір оренди земельної ділянки від 09.06.2008 № 75-6-00407 площею 9,8100 га для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-виробничого комплексу на Житомирському шосе (19-й км) у Святошинському районі м. Києва. Доручено Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготувати додаткову угоду щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 09.06.2008 № 75-6-00407 на 10 років та привести умови договору у відповідність до законодавства у порядку, передбаченому рішенням Київської ради від 20.04.2017 № 241/2463 "Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві".
31. Відповідно до Висновку до кадастрової справи № А-25022, Постійна комісія з питань містобудування, архітектури та землекористування вирішила поновити договір оренди земельної ділянки без прийняття Київською міською радою відповідного рішення на 10 років. Відомості про земельну ділянку:
адреса: м. Київ, Святошинський район, шосе Житомирське (19-й км)
договір оренди: від 09.06.2008 № 75-6-00407 терміном до 09.06.2018
категорія земель: землі житлової та громадської забудови
вид використання: для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-виробничого комплексу
код КВЦПЗ: 03.10
площа ділянки: 9,8100 га
кадастровий номер: 8000000000:75:661:0001.
32. Вказані Висновок та витяг з протоколу № 10/99 засідання Постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування від 11.06.2019 ТОВ "Мак" отримало листом вказаної комісії від 26.06.2019 вих.№ 08/281-1047.
33. В подальшому ТОВ "Мак" звернулось із заявою від 04.07.2019 до Головного управління Держгеокадастру у м. Києві, в якій просило привести у відповідність код цільового призначення спірної земельної ділянки, та долучило до даної заяви копії Висновку до кадастрової справи № А-25022, витягу з протоколу № 10/99 засідання Постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування від 11.06.2019 (вих.№ 08/281-387к) та проєкту землеустрою спірної земельної ділянки.
34. Листом від 02.08.2019 вих.№ 15-26-0.2-3975/2-19 Головне управління Держгеокадастру у м. Києві просило ТОВ "Мак" та Департамент земельних ресурсів надати інформацію щодо коду призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:661:0001 з урахуванням матеріалів по її формуванню.
35. Листом від 04.09.2019 вих.№ 15-26-0.22-4412/2-19 Головне управління Держгеокадастру у м. Києві повідомило ТОВ "Мак", що земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:661:0001 можливо класифікувати за кодом 11.02 (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості).
36. Листом від 10.12.2019 вих.№ 05716-23122 Департамент земельних ресурсів повідомив ТОВ "Мак", що не має можливості підготувати проєкт додаткової угоди про поновлення Договору оренди у зв`язку з розбіжностями в даних щодо категорії земель і коду спірної земельної ділянки, які зазначені у Висновку до кадастрової справи № А-25022, та внесених до Державного земельного кадастру.
37. Посилаючись на неправомірне зволікання відповідачем щодо укладення додаткової угоди про поновлення Договору, позивач звернувся з даним позовом до суду.
ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ
38. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
39. Так, згідно з частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
40. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").