ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 січня 2021 року
м. Київ
Справа № 915/892/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Уркевича В. Ю. - головуючого, Чумака Ю. Я., Мачульського Г. М.
за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.,
розглянувши касаційну скаргу Миколаївської міської ради
на рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.08.2020 (суддя Давченко Т. М.) і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2020 (головуючий суддя: Савицький Я. Ф., судді: Головей В. М., Принцевська Н. М.)
у справі № 915/892/20
за позовом фізичної особи-підприємця Ярушко Наталії Петрівни
до Миколаївської міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі
за участю представників:
позивача: не з`явився,
відповідача: не з`явився,
ВСТАНОВИВ:
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. У червні 2020 року фізична особа-підприємець Ярушко Наталія Петрівна (далі - ФОП Ярушко Н. П., позивач) звернулася до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради (далі - Миколаївська міськрада, відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 26.01.2010 № 7310 в редакції, запропонованій позивачем.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, всупереч вимогам Закону України "Про оренду землі", не розглянув заяву позивача, подану разом з проектом додаткової угоди, після спливу строку дії договору оренди землі позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку дії договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, що відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" є підставою для поновлення договору.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 15.01.2010 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди землі № 7310 (далі - договір), відповідно до умов якого Миколаївська міськрада (орендодавець) на підставі рішення від 25.03.2009 передає, а ФОП Ярушко Н. П. (орендар) приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 144 кв. м, в тому числі 80 кв. м під спорудою, 64 кв. м під проходами та проїздами, без права передачі її в суборенду, для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону, що належить ФОП Ярушко Н. П., без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Заводський район/, по проспекту Леніна, поблизу житлового будинку № 4, (пункти 1.1, 2.1, 2.2 договору).
4. Договір діє протягом 3 (трьох) років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди. Підставою для поновлення договору буде відповідне рішення орендодавця (п. 3.1 договору).
5. Договір зареєстрований у Миколаївській регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.01.2010 № 041049700013.
6. Отже, з урахуванням дати державної реєстрації (26.01.2010) строк дії договору оренди встановлено до 26.01.2013.
7. У подальшому між ФОП Ярушко Н. П. та Миколаївською міськрадою укладено договір від 02.06.2015 № 72-15 про зміни до договору (далі - договір про зміни), за змістом якого Миколаївська міськрада на підставі рішення від 18.03.2015 № 46/45 продовжила ФОП Ярушко Н. П. оренду земельної ділянки загальною площею 144 кв. м (кадастровий номер 4810136300:01:009:0018) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону поблизу житлового будинку № 4 по проспекту Леніна, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (Заводський район) строком до 26.01.2018 (тобто на 5 років від дати закінчення строку дії первісного договору оренди) (пункти 1.1, 2.1 договору про зміни).
8. Згідно з договором від 02.06.2015 № 72-15 про зміни до договору договір оренди землі від 15.01.2010 № 7310 викладено в новій редакції.
9. Договір про зміни зареєстрований у Миколаївській міськраді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 02.06.2015 № 72-15.
10. Сторонами погоджено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (пункт 3.1 договору про зміни).
11. Згідно з підпунктом "в" пункту 9.3 договору про зміни орендар земельної ділянки має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) за тим самим цільовим та функціональним використанням земельної ділянки, за яким вона надавалася, при умові належного виконання обов`язків за умовами цього договору.
12. Відповідно до підпункту "ж" пункту 9.4 договору про зміни орендар зобов`язаний у разі наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору, або повідомити про інший намір її використання, при цьому орендна плата за землю вноситься до дня звільнення земельної ділянки від споруд та приведення її у стан, придатний для використання (до повернення її за актом приймання-передачі) або до укладення нового договору. Закінчення строку дії цього договору не звільняє орендаря від обов`язку сплати заборгованості по орендній платі в повному обсязі, у тому числі з урахуванням плати за період після спливу строку цього договору до дати повернення земельної ділянки за актом приймання-передачі.
13. Пунктом 11.6 договору про зміни також передбачено, що орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має, зокрема, переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
14. 11.12.2017 ФОП Ярушко Н. П. звернулась до Миколаївської міськради через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міськради із заявою про продовження договору, до якої було додано проект додаткової угоди.
15. Дане звернення було розглянуто Управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міськради, яке листом від 22.12.2017 № 17-5754 повідомило позивача, зокрема, про можливість поновлення терміну дії правових документів на відповідну земельну ділянку на строк, який встановлений раніше оформленим правовим документом на користування земельною ділянкою.
16. Однак заява щодо продовження договору оренди та проект додаткової угоди з боку орендодавця були залишені без відповіді.
17. При цьому, як зазначили суди попередніх інстанцій, орендар продовжив користуватися земельною ділянкою, що не заперечується відповідачем. Будь-які скарги та зауваження до позивача з боку орендодавця у матеріалах справи відсутні. Жодних повідомлень відповідача щодо відмови в поновленні договору або претензій щодо неналежного виконання орендарем умов договору матеріали справи не містять.
18. Разом з тим у подальшому, після закінчення строку дії спірного договору оренди, а саме 25.06.2020, позивач знову звернувся до Миколаївської міськради листом від 25.06.2020 про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 15.01.2010 № 7310 (в редакції договору про зміни), до якого було додано проект додаткової угоди про поновлення дії договору оренди землі на тих самих умовах.
19. Миколаївська міськрада відповіді на звернення позивача не надала, запропонований ФОП Ярушко Н. П. проект додаткової угоди на момент звернення позивача до суду не підписала.
20. Ураховуючи, що позивач як орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору та вносити орендну плату, що підтверджується наявними у матеріалах справи копіями платіжних доручень, а відповідач як орендодавець не повідомив протягом місяця після закінчення строку договору про заперечення у поновленні договору оренди землі, ФОП Ярушко Н. П. вважає, що є підстави для поновлення договору на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
21. Вказані обставини стали підставою для звернення ФОП Ярушко Н. П. до господарського суду з відповідним позовом.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
22. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 04.08.2020, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2020, позов задоволено повністю.
23. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на свої звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. При цьому відповідачем не надано доказів щодо неналежного виконання позивачем умов договору та доказів про направлення позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди. У зв`язку з чим з урахуванням приписів частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" наявні підстави для задоволення позову.
24. Місцевий господарський суд послався на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 та постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 915/1004/18, про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому суд першої інстанції зазначив, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору.
25. Апеляційний господарський суд вказав, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити та продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору. Враховуючи недотримання орендодавцем вимог частини п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що в орендаря виникло право на поновлення договору оренди на підставі частини шостої статті 33 зазначеного Закону.
26. При цьому апеляційний господарський суд послався на правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.
Короткий зміст наведених у касаційній скарзі вимог
27. У грудні 2020 року до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга Миколаївської міськради, в якій скаржник просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
Рух касаційної скарги
28. Відповідно до витягу із протоколу автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 17.12.2020 касаційну скаргу передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: Уркевич В. Ю. - головуючий (суддя-доповідач), Мачульський Г. М., Краснов Є. В.
29. Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 23.12.2020 у зв`язку з перебуванням судді Краснова Є. В. на лікарняному здійснено повторний автоматизований розподіл даної справи, за результатами якого визначено колегію суддів у складі: Уркевич В. Ю. - головуючий (суддя-доповідач), Чумак Ю. Я., Мачульський Г. М.
30. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.12.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Миколаївської міськради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.08.2020 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2020 у справі № 915/892/20, призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 20.01.2021. Надано учасникам справи строк для подання відзиву на касаційну скаргу з доказами надсилання копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи до 11.01.2021.
31. Сторони у судове засідання касаційного господарського суду своїх представників не направили, хоча були повідомлені про дату, час і місце судового засідання належним чином.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги
32. Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
33. У касаційній скарзі скаржник посилається на те, що судами неправильно застосовано норми частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.
34. Миколаївська міськрада вважає, що оскільки позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження строку дії договору з пропуском строку, передбаченого умовами договору, тому втратив переважне право на поновлення договору.
35. На думку скаржника, суд першої інстанції, посилаючись на правовий висновок, викладений у постановах Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 915/1004/18, помилково відхилив висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.
36. Крім того, на спростування висновків апеляційного господарського суду щодо відсутності порушення позивачем строку на звернення до відповідача із заявою про намір продовжити дію договору у місячний строк, визначений частиною другою статті 33 Закону України "Про оренду землі", однак з порушенням строків, вказаних в умовах договору, Миколаївська міськрада звертає увагу на правовий висновок, викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.11.2020 у справі № 915/1796/19, у подібних правовідносинах.
Позиція ФОП Ярушко Н. П.
37. У відзиві на касаційну скаргу ФОП Ярушко Н. П. вказує, що позивач завчасно у строк, встановлений Законом України "Про оренду землі", повідомив відповідача про намір поновити договір оренди землі.
38. Позивач вважає, що постанова апеляційної інстанції ухвалена з урахуванням правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.
39. Також, на думку ФОП Ярушко Н. П., висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, є подібними до висновків, викладених у вище вказаних постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020, та не містять висновків щодо тлумачення порядку застосування частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
40. З урахуванням викладеного позивач просить рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.08.2020 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2020 у цій справі залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
41. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
42. Обґрунтовуючи касаційну скаргу, скаржник зазначив, що судами неправильно застосовано норми частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV (далі - Закон № 161-XIV) без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.
43. Задовольняючи позовні вимоги з урахуванням приписів частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на свої звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. При цьому відповідачем не надано доказів щодо неналежного виконання позивачем умов договору та доказів про направлення позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди.
44. Місцевий господарський суд послався на правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 915/1004/18 про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави для поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV. При цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору.
45. Суд апеляційної інстанції, посилаючись на правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц, зазначив, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити, та продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору. Враховуючи недотримання орендодавцем вимог частини п`ятої статті 33 Закону № 161-XIV, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що в орендаря виникло право на поновлення договору оренди на підставі частини шостої статті 33 зазначеного Закону.