Постанова
Іменем України
19 січня 2021 року
м. Київ
справа № 709/1379/19
провадження № 61-12693св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Білоконь О. В., Осіяна О. М.,
учасники справи:
позивач - сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Агроко",
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю "Гранекс-Черкаси", ОСОБА_1, Деньгівська сільська рада Золотоніського району Черкаської області,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Агроко" на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 30 квітня 2020 року у складі судді Чубая В. В. та постанову Черкаського апеляційного суду від 16 липня 2020 року у складі колегії суддів: Новікова О. М., Бондаренка С. І., Вініченка Б. Б.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2019 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Агроко" (далі - СТОВ "Агроко") звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю "Гранекс-Черкаси" (далі - ТОВ "Гранекс-Черкаси"), Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, про визнання договорів оренди землі недійсними, скасування їх державної реєстрації та визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі із попереднім орендарем.
Позовна заява мотивована тим, що між СТОВ "Агроко" і ОСОБА_1 були укладені два договори оренди землі, а саме: 16 травня 2013 року - щодо земельної ділянки, кадастровий номер: 7125184400:04:000:0407, площею 1,3243 га (рілля), та 02 липня 2013 року - щодо земельної ділянки, кадастровий номер: 7125184400:04:000:0409, площею 1,3245 га (рілля). Сторонами погоджено, що договори набирають чинності після підписання та їх державної реєстрації. Строк дії договорів становить п`ять років. Також умовами договору передбачено, що після закінчення строку договорів, орендар має переважне право на їх поновлення на новий строк. У цьому разі, орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договорів повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Якщо орендар не отримає письмового заперечення від орендодавця у строк, встановлений законом, то ці договори вважаються поновленими на цих же умовах і на такий же термін.
Право оренди земельної ділянки площею 1,3243 га (рілля), кадастровий номер: 7125184400:04:000:0407, зареєстровано 07 листопада 2013 року, а право оренди земельної ділянки площею 1,3245 га (рілля), кадастровий номер: 7125184400:04:000:0409, - 07 жовтня 2013 року. З урахуванням вказаного строк дії договорів оренди тривав до 07 листопада 2018 року і до 07 жовтня 2018 року відповідно.
02 жовтня 2017 року СТОВ "Агроко" більше ніж за 180 днів надіслало орендодавцю письмові листи-повідомлення з доданими до них проектами додаткових угод щодо наміру скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк.
Враховуючи пропозиції інших осіб, СТОВ "Агроко" запропонувало ОСОБА_1 укласти додаткові угоди до існуючих договорів оренди землі з пролонгацією їх на новий строк - 10 років та з орендною платою у розмірі 6 319,54 грн на рік.
Крім того, пропонувалося укласти договори оренди на умовах, які б влаштовували орендодавця.
Орендодавець отримав вказані листи 05 жовтня 2017 року, проте ухилився від укладення додаткових угод до договорів оренди землі на новий строк з СТОВ "Агроко". Крім того, у строк, встановлений законом (місячний строк з моменту отримання листів-повідомлень про намір продовжувати орендні відносини), ОСОБА_1 не висловив ніяких заперечень щодо подальшого користування СТОВ "Агроко" вказаними земельними ділянками. Заперечення не надійшли і протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договорів оренди землі.
У зв`язку з цим спірні земельні ділянки перебувають у користуванні СТОВ "Агроко", а орендодавець продовжує отримувати орендну плату, проте додаткові угоди не укладені.
17 липня 2019 року СТОВ "Агроко" стало відомо про те, що ОСОБА_1 передав належні йому земельні ділянки в оренду ТОВ "Гранекс-Черкаси" на підставі договорів оренди землі від 10 травня 2019 року і від 24 червня 2019 року. Право оренди земельної ділянки площею 1,3243 га (рілля), кадастровий номер: 7125184400:04:000:0407, зареєстровано за ТОВ "Гранекс-Черкаси" 25 червня 2019 року на 10 років, з орендною платою - 4 704,59 грн на рік, а право оренди земельної ділянки площею 1,3245 га (рілля), кадастровий номер: 7125184400:04:000:0409, - 30 травня 2019 року на 10 років, з орендною платою - 4 704,59 грн на рік.
Вказане свідчить про порушення переважного права СТОВ "Агроко" перед іншими особами на укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк. Нові договори, які орендодавець уклав з новим орендарем, містять такі ж умови оренди, як і запропоновані СТОВ "Агроко".
На підставі вказаного СТОВ "Агроко" просило суд: визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, укладені між ТОВ "Гранекс-Черкаси" і ОСОБА_1 ; визнати недійсними та скасувати рішення про реєстрацію права оренди належних ОСОБА_1 земельних ділянок за ТОВ "Гранекс-Черкаси"; визнати поновленими договори оренди землі, укладені між СТОВ "Агроко" і ОСОБА_1 у редакції, викладеній СТОВ "Агроко" в проектах додаткових угод від 02 жовтня 2017 року; визнати укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі за змістом, викладеним у прохальній частині позову.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 30 квітня 2020 року позов СТОВ "Агроко" задоволено частково.
Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 10 травня 2019 року між ТОВ "Гранекс-Черкаси" і ОСОБА_1, зареєстрований державним реєстратором виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Скляр Т. А. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 31818934 від 30 травня 2019 року.
Визнано недійсним і скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47156846 від 03 червня 2019 року, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Скляр Т. А., про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 1,3245 га, кадастровий номер: 7125184400:04:000:0409, за ТОВ "Гранекс-Черкаси".
Визнано недійсним і скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 1,3245 га, кадастровий номер: 7125184400:04:000:0409, на підставі договору оренди землі, укладеного 10 травня 2019 року між ТОВ "Гранекс-Черкаси" і ОСОБА_1, зареєстрований державним реєстратором виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Скляр Т. А. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 31818934 від 30 травня 2019 року.
Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 24 червня 2019 року між ТОВ "Гранекс-Черкаси" і ОСОБА_1, зареєстрований державним реєстратором виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Скляр Т. А. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 32162965 від 25 червня 2019 року.
Визнано недійсним і скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47530462 від 27 червня 2019 року, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Скляр Т. А., про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 1,3243 га, кадастровий номер: 7125184400:04:000:0407, за ТОВ "Гранекс-Черкаси".
Визнано недійсним і скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 1,3243 га, кадастровий номер: 7125184400:04:000:0407, на підставі договору оренди землі, укладеного 24 червня 2019 року між ТОВ "Гранекс-Черкаси" і ОСОБА_1, зареєстрований державним реєстратором виконавчого комітету Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області Скляр Т. А. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 32162965 від 25 червня 2019 року.
У задоволенні інших вимог СТОВ "Агроко" відмовлено.
Стягнуто з ТОВ "Гранекс-Черкаси" на користь СТОВ "Агроко" судовий збір у розмірі 5 763,00 грн.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь СТОВ "Агроко" судовий збір у розмірі 5 763,00 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що СТОВ "Агроко" у строки і порядку, встановленими законом та умовами договорів, направив орендодавцю повідомлення про бажання реалізувати своє переважне право на укладення договорів оренди на новий строк, після закінчення строку дії договорів орендар продовжує користування спірними земельними ділянками, а орендодавець після закінчення цього строку їх не витребував від орендаря, що є підставою для визнання оспорюваних договорів оренди землі недійсними. Разом з тим, позовні вимоги про визнання поновленими договорів оренди землі з попереднім орендарем і визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі із попереднім орендарем до задоволення не підлягають, оскільки позивачем не доведено, що сторони погодили між собою усі істотні умови договору, передбачені Законом України "Про оренду землі", що у свою чергу порушує принцип свободи договору, визначений пунктом 3 частини першої статті 3 ЦК України.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Черкаського апеляційного суду від 16 липня 2020 року апеляційну скаргу СТОВ "Агроко" залишено без задоволення.
Апеляційну скаргу ТОВ "Гранекс-Черкаси" задоволено.
Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 30 квітня 2020 року скасовано в частині задоволених позовних вимог СТОВ "Агроко" і ухвалено у цій частині нове рішення.
У задоволенні позову СТОВ "Агроко" про визнання договорів оренди землі недійсними і скасування їх державної реєстрації відмовлено.
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Стягнуто з СТОВ "Агроко" на користь ТОВ "Гранекс-Черкаси" судові витрати у розмірі 8 644,50 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що між власником земельної ділянки і СТОВ "Агроко" не було досягнуто згоди щодо істотних умов договорів, тому останнє втратило переважне право на укладення договорів оренди на новий строк. Крім того, судом установлено, що орендодавець заперечував проти укладення договорів оренди на новий строк, про що повідомив орендаря. Оскільки договори оренди землі з новим орендарем укладені після закінчення права оренди попереднього орендаря на ці ділянки, то підстав для визнання недійсними договорів, укладених між ОСОБА_1 і ТОВ "Гранекс-Черкаси", та скасування їх державної реєстрації немає.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду від 22 жовтня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі СТОВ "Агроко", посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить постанову суду апеляційної інстанції скасувати повністю, а рішення суду першої інстанції - в частині відмови у задоволенні позовних вимог СТОВ "Агроко", в іншій частині рішення суду першої інстанції - залишити без змін.
Підставою касаційного оскарження є неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду України від 18 березня 2015 року у справі № 6-3цс15, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, у постанові Верховного Суду від 19 березня 2019 року у справі № 908/2484/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Також підставою касаційного оскарження є необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 20 травня 2020 року у справі № 709/1903/17 (пункт 2 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга мотивована тим, що, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди першої та апеляційної інстанцій не врахували, що СТОВ "Агроко" як орендар у порядку та строки, передбачені законом і договорами, звернулося до орендодавця з листами-повідомленнями про намір продовжувати орендні відносини, а орендодавець порушив права позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договорів оренди землі на новий строк, що є підставою для задоволення позову СТОВ "Агроко".
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У листопаді 2020 року ТОВ "Гранекс-Черкаси" подано відзив на касаційну скаргу, вказуючи на те, що підстав для скасування оскаржуваних судових рішень немає, оскільки доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про те, що судами допущено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, яке призвело до неправильного вирішення справи.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 1,6275 га (у тому числі, 1,3243 га (рілля), кадастровий номер: 7125184400:04:000:0407, і 0,3032 га (пасовища), кадастровий номер: 7125184400:05:000:1601), та загальною площею 1,6277 га (у тому числі, 1,3245 га (рілля), кадастровий номер: 7125184400:04:000:0409, і 0,3032 га (пасовища), кадастровий номер: 7125184400:05:000:1603), що розташовані в адміністративних межах Крутьківської сільської ради Чорнобаївського району Черкаської області.
Між ОСОБА_1 і СТОВ "Агроко" укладено два договори оренди, а саме: 16 травня 2013 року щодо земельної ділянки площею 1,3243 га (рілля), кадастровий номер: 7125184400:04:000:0407, державна реєстрація права оренди проведена 07 листопада 2013 року, строк дії договору спливає 07 листопада 2018 року та 02 липня 2013 року щодо земельної ділянки площею 1,3245 га (рілля), кадастровий номер: 7125184400:04:000:0409, державна реєстрація права оренди проведена 02 жовтня 2013 року, строк дії договору спливає 02 жовтня 2018 року.
Згідно з пунктом 8 вказаних договорів, які є аналогічними за змістом, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Якщо орендар не отримає письмового повідомлення від орендодавця у строк, встановлений законом, то цей договір вважається поновленим на цих же умовах і на такий же термін.
02 жовтня 2017 року СТОВ "Агроко" направило ОСОБА_1 повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договорів оренди землі на новий строк на запропонованих власником земельної ділянки умовах, разом з проектами додаткових угод. У проектах додаткових угод власнику земельної ділянки пропонувалось укласти договори строком на 10 років, орендну плату встановити у розмірі 10 % від розміру нормативної грошової оцінки землі, яка визначена у розмірі 63 195,41 грн.