ОКРЕМА ДУМКА (розбіжна)
судді Великої Палати Верховного Суду Гудими Д. А.
Справа № 757/13243/17
Провадження № 14-711цс20
І. Короткий виклад історії справи
1. У березні 2017 року ОСОБА_1 (далі - позивач) звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Ратіо інвест» (далі - ТзОВ «ФК «Ратіо інвест») (нова назва - Товариство з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Юнівест») та Товариства з обмеженою відповідальністю «Каунт-про» (далі - ТзОВ «Каунт-про»), в якому просив:
1.1. Визнати недійсним посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований у реєстрі за № 11 договір купівлі-продажу від 20 січня 2017 року земельної ділянки площею 0,0534 га і з кадастровим номером 8000000000:82:296:0034, призначеної для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .
1.2. Визнати недійсним посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований у реєстрі за № 14 договір купівлі-продажу від 20 січня 2017 року земельної ділянки площею 0,0481 га і з кадастровим номером 8000000000:82:296:0033, призначеної для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .
1.3. Визнати недійсним посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований у реєстрі за № 8 договір купівлі-продажу від 20 січня 2017 року житлового будинку загальною площею 848,60 кв. м і житловою площею 431,20 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 .
1.4. Витребувати в ТзОВ «Каунт-про» на користь позивача вказані земельні ділянки та житловий будинок.
2. Позовну заяву мотивував так :
2.1. Право власності на належне позивачеві нерухоме майно, а саме на зазначені земельні ділянки та житловий будинок (далі разом - спірне майно) перейшло до ТзОВ «Каунт-про» на підставі оскаржених договорів купівлі-продажу, укладених ТзОВ «ФК «Ратіо інвест» із ТзОВ «Каунт-про» відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку».
2.2. Спірне майно є предметом договору іпотеки від 20 серпня 2008 року (далі - договір іпотеки), укладеного позивачем із Публічним акціонерним товариством «Банк Форум» (далі - ПАТ «Банк Форум») для забезпечення виконання зобов`язань позивача перед ПАТ «Банк Форум» за кредитним договором № 0435/08/01-CLNv від 20 серпня 2008 року (далі - кредитний договір). Право вимоги за вказаними кредитним договором і договором іпотеки 29 липня 2016 року ПАТ «Банк Форум» відступив на користь ТзОВ «ФК «Ратіо інвест».
2.3. ТзОВ «ФК «Ратіо інвест» не мало права продавати спірне майно ТзОВ «Каунт-про», оскільки:
1) це майно не може бути предметом звернення стягнення як таке, що є приміщенням дипломатичного представництва - Посольства Грецької Республіки в Україні;
2) ТзОВ «ФК «Ратіо інвест» як іпотекодержатель не могло від свого імені укладати договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою згідно зі статтею 38 Закону України «Про іпотеку», адже в договорі іпотеки немає відповідного застереження, немає усіх умов переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та немає згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки;
3) позивач не отримав повідомлення від ТзОВ «ФК «Ратіо інвест» про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій іншій особі;
4) щодо спірного майна на момент укладення договорів купівлі-продажу відповідачами існували обтяження, накладені в порядку забезпечення позову, а саме: заборона позивачеві відчужувати нерухоме майно, накладена за ухвалою Ленінського районного суду міста Харкова від 19 липня 2016 року у справі № 642/4027/16, й арешт шляхом заборони вчинення будь-яких реєстраційних дій стосовно спірного майна, накладений за ухвалою Київського районного суду міста Харкова від 28 вересня 2016 року у справі № 640/13335/16-ц;
5) договори купівлі-продажу спірного майна посвідчив приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Павловська Г. О. тільки після ухвалення рішення Бабушкінським районним судом міста Дніпропетровська від 9 грудня 2016 року у справі № 200/20250/16-ц, згідно з яким суд скасував постанову цього нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії та зобов`язав здійснити таке посвідчення. Втім указане рішення скасував Апеляційний суд Дніпропетровської області за ухвалою від 5 липня 2017 року у справі № 200/20250/16-ц;
6) у житловому будинку на момент його продажу були зареєстровані малолітні діти, але дозволу органу опіки та піклування на відчуження цього будинку відповідачі не отримували.
3. 13 березня 2018 року Печерський районний суд міста Києва ухвалив рішення, згідно з яким відмовив у задоволенні позову. Мотивував так:
3.1. Імунітет приміщень дипломатичних представництв від обшуку, виїмки, реквізиції, арешту та виконавчих дій не обмежує такий перехід права власності на приміщення, який не пов`язаний із проникненням до приміщення та з вчиненням виконавчих дій.
3.2. Доводи позивача про відсутність окремого договору про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки від власного імені необґрунтовані, адже у договорі іпотеки є розділ 6 «Застереження про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя», у якому встановлене таке застереження.
3.3. Ні Закон України «Про іпотеку», ні Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майна та їх обтяжень, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, не передбачають обов`язковості для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки шляхом його продажу будь-якій особі-покупцеві доказів отримання іпотекодавцем і боржником повідомлення про порушення умов кредитного договору, договору іпотеки та повідомлення про звернення стягнення на спірне майно, як передбачено для набуття права власності на предмет іпотеки самим іпотекодержателем за статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
3.4. 7 листопада 2017 року Київський апеляційний адміністративний суд постановив ухвалу у справі № 826/2537/17, в якій вказав, що у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору на адресу боржника та іпотекодавця 5 серпня 2016 року були надіслані вимоги, в яких є всі необхідні відомості, передбачені статтями 35 і 38 Закону України «Про іпотеку», зокрема повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки із будь-якою особою-покупцем. До вимог були додані розрахунки заборгованості за кредитним договором і повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості. Факт надіслання таких вимог підтверджують поштові квитанції й описи вкладення до цінного листа, копії яких долучило до матеріалів справи ТзОВ «ФК «Ратіо інвест».
3.5. Застосувавши частину четверту статті 82 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), суд першої інстанції зазначив, що Київський апеляційний адміністративний суд в ухвалі від 7 листопада 2017 року у справі № 826/2537/17 дослідив наявність обтяжень на спірне майно та встановив, що заборона, передбачена ухвалою Ленінського районного суду міста Харкова від 19 липня 2016 року у справі № 642/4027/16, на ТзОВ «ФК «Ратіо інвест» не поширювалась і не забороняла останньому звертати стягнення на предмет іпотеки.
3.6. Щодо ухвали Київського районного суду міста Харкова від 28 вересня 2016 року у справі № 640/13335/16-ц, згідно з якою накладений арешт шляхом заборони вчинення будь-яких реєстраційних дій щодо спірного майна, то Київський апеляційний адміністративний суд в ухвалі від 7 листопада 2017 року у справі № 826/2537/17 установив, що зазначена ухвала Київського районного суду міста Харкова не була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і станом на 20 січня 2017 року в реєстрі не було жодних відомостей щодо обтяження об`єктів нерухомості на підставі цієї ухвали. Київський апеляційний адміністративний суд встановив факт дотримання іпотекодержателем передбаченого частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку» позасудового порядку звернення стягнення на спірне майно.
3.7. Оскаржені договори купівлі-продажу майна не порушують законні права й інтереси малолітніх дітей (див. висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 6-2940цс15).
4. 8 листопада 2018 року Київський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив рішення суду першої інстанції без змін. Мотивував так:
4.1. У договорі іпотеки є застереження, яке надавало іпотекодержателю право задовольнити його вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, установлений у статті 38 Закону України «Про іпотеку». Оскільки оскаржені договори купівлі-продажу були укладені відповідачами в порядку, визначеному цивільним законодавством і Законом України «Про іпотеку», на підставі застереження, що є в іпотечному договорі, законним і обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання цих договорів недійсними.
4.2. Оскаржені договори не порушують прав малолітніх дітей.
4.3. Київський апеляційний адміністративний суд в ухвалі від 7 листопада 2017 року у справі № 826/2537/17 дослідив наявність обтяжень на спірне майно та встановив, що заборона, передбачена ухвалою Ленінського районного суду міста Харкова від 19 липня 2016 року у справі № 642/4027/16, на ТзОВ «ФК «Ратіо інвест» не поширювалась і не забороняла останньому звертати стягнення на предмет іпотеки, як помилково вважав позивач.
4.4. Необґрунтованими є доводи апеляційної скарги про те, що іпотекодавець не отримав повідомлення про порушення умов основного зобов`язання та/або іпотечного договору і повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Адже 5 серпня 2016 року ТзОВ «ФК «Ратіо інвест» надіслало ОСОБА_2 і позивачеві вимоги-попередження в порядку статей 35 і 38 Закону України «Про іпотеку» про звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджують описи вкладення до цінних листів. У вимогах-попередженнях відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» є повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки із будь-якою особою-покупцем. До вимог були додані розрахунки заборгованості за кредитним договором і повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості.
4.5. 7 листопада 2017 року Київський апеляційний адміністративний суд в ухвалі у справі № 826/2537/17 установив, що у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору на адресу боржника та іпотекодавця 5 серпня 2016 року були надіслані вимоги, в яких є усі відомості, передбачені статтями 35 і 38 Закону України «Про іпотеку», зокрема повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем. До вимог були додані розрахунки заборгованості за кредитним договором і повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості. Факт надіслання таких вимог підтверджують поштові квитанції й описи вкладення до цінного листа, копії яких долучені до матеріалів справи.
4.6. Покладений на іпотекодержателя згідно з іпотечним застереженням і статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір ТзОВ «ФК «Ратіо інвест» виконало, що підтверджують наявні у справі докази.
4.7. Наслідком недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», є відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору.
5. У грудні 2018 року позивач подав касаційну скаргу, в якій просив скасувати рішення Печерського районного суду міста Києва від 13 березня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 8 листопада 2018 року й ухвалити нове рішення, згідно з яким позовні вимоги задовольнити повністю. Мотивував касаційну скаргу так:
5.1. Нотаріальне посвідчення оскаржених договорів купівлі-продажу приватний нотаріус здійснила тільки на підставі рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 9 грудня 2016 року у справі № 200/20250/16-ц. Згідно з цим рішенням суд скасував постанову вказаного нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії та зобов`язав здійснити таке посвідчення. Але це рішення скасував Апеляційний суд Дніпропетровської області згідно з ухвалою від 5 липня 2017 року у справі № 200/20250/16-ц. Тому законною є постанова приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Павловської Г. О. про відмову у вчиненні нотаріальної дії через наявність обтяжень нерухомого майна та проживання у житловому будинку малолітніх дітей. Не врахувавши факт скасування рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 9 грудня 2016 року у справі № 200/20250/16-ц, суди порушили приписи статей 263, 264, 265, 367, 382 ЦПК України.
5.2. Суди попередніх інстанцій не оцінили належно наявність обтяження й арешту спірного майна, а також неправильно застосували приписи статей 35, 36 і 38 Закону України «Про іпотеку» та статей 49 і 50 Закону України «Про нотаріат», положення Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та статей 203, 220 і 657 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
5.3. Суди попередніх інстанцій не врахували, що ТзОВ «Ратіо інвест» не надсилало, а позивач не отримував вимоги про усунення порушень і повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».
5.4. У житловому будинку на момент продажу спірного майна були зареєстровані малолітні діти, що не врахували суди, ухвалюючи оскаржені рішення.
5.5. Суди першої й апеляційної інстанцій помилково врахували висновок Верховного Суду України, викладений у постанові у справі № 6-2940цс15, обставини якої суттєво відрізняються від обставин справи № 757/13243/17.
6. 13 листопада 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Мотивував так:
6.1. У справі є виключна правова проблема. Тому передання справи до Великої Палати Верховного Суду необхідне для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики щодо умов застосування способів задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (зокрема, щодо юридичних наслідків невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця та належної оцінки предмета іпотеки).
6.2. Необхідно відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 22 березня 2018 року у справі № 910/22788/15, оскільки юридичним наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність укладеного іпотекодержателем договору про продаж предмета іпотеки.
7. 29 вересня 2020 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою касаційну скаргу позивача залишила без задоволення, а рішення Печерського районного суду міста Києва від 13 березня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 8 листопада 2018 року - без змін. Мотивувала постанову так :
7.1. За змістом частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» належним слід вважати надсилання вимоги про усунення порушень з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 року № 270 (пункт 54 постанови).
7.2. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте неотримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання (пункт 55 постанови).
7.3. Недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя (пункт 59 постанови).
7.4. Іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги про усунення порушення, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання (пункт 60 постанови).
7.5. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном (пункт 61 постанови).
7.6. У разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою за умови дотримання інших вимог закону до цього виду правочину для визнання його недійсним. Однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків (пункт 70 постанови).
7.7. Неналежне повідомлення іпотекодавців про намір укласти договори купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення позовних вимог позивача, оскільки наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків (пункт 73 постанови).
7.8. Наведені у касаційній скарзі доводи позивача суперечать матеріалам справи та не спростовують висновків судів попередніх інстанцій щодо надіслання іпотекодавцю вимоги про усунення порушень відповідно до частини першої статті 35 Закону У