Постанова
Іменем України
29 вересня 2020 року
м. Київ
Справа № 757/13243/17
Провадження № 14-711цс19
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Пророка В. В.,
суддів Антонюк Н. О., Анцупової Т. О., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Золотнікова О. С., Кібенко О. Р., Князєва В. С., Лобойка Л. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г.
розглянула в порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Ратіо інвест" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Каунт-про" про визнання договорів недійсними та витребування майна
за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 13 березня 2018 року, ухвалене суддею Москаленко К. О., та постанову Київського апеляційного суду від 08 листопада 2018 року, прийняту у складі колегії суддів Матвієнко Ю. О., Іванової І. В., Мельника Я. С.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. У березні 2017 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Ратіо інвест"(далі - ТОВ "ФК "Ратіо інвест") (нова назва - Товариство з обмеженою відповідальністю "Юридична компанія "Юнівест") та Товариства з обмеженою відповідальністю "Каунт-про"
(далі - ТОВ "Каунт-про") про визнання договорів недійсними та витребування майна.
2. Позов мотивує тим, що право власності на належне позивачеві нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,0534 га, призначену для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0034; земельну ділянку площею 0,0481 га, призначену для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0033; житловий будинок загальною площею 848,60 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, перейшло до ТОВ "Каунт-про" на підставі договорів купівлі- продажу, укладених між ТОВ "ФК "Ратіо інвест" і ТОВ "Каунт-про", відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку".
3. Вказане майно є предметом договору іпотеки від 20 серпня 2008 року, укладеного між позивачем та Публічним акціонерним товариством "Банк Форум" (далі - ПАТ "Банк Форум"), для забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 перед ПАТ "Банк Форум" за кредитним договором № 0435/08/01-CLNv від 20 серпня 2008 року. Право вимоги за вказаними кредитним договором та договором іпотеки від 29 липня 2016 року було відступлено ПАТ "Банк Форум" до ТОВ "ФК "Ратіо інвест".
4. Позивач зазначив, що ТОВ "ФК "Ратіо інвест" не мало права здійснювати продаж майна ТОВ "Каунт-про", оскільки: 1) спірне майно не може бути предметом звернення стягнення як таке, що є приміщенням дипломатичного представництва - Посольства Грецької Республіки в Україні; 2) ТОВ "ФК "Ратіо інвест", як іпотекодержатель не могло від свого імені укладати договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою згідно зі статтею 38 Закону України "Про іпотеку", адже в договорі іпотеки немає відповідного застереження, а посилання в договорі іпотеки на статтю 38 Закону України "Про іпотеку" не містить усіх умов переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та не свідчить про наявність згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки; 3) позивач не отримував повідомлення від ТОВ "ФК "Ратіо інвест" про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій іншій особі; 4) щодо спірного майна на момент укладення договорів купівлі-продажу між відповідачами існували обтяження, накладені в порядку забезпечення позову: заборона ОСОБА_1 відчужувати нерухоме майно, накладена ухвалою Ленінського районного суду міста Харкова від 19 липня 2016 року у справі № 642/4027/16, та арешт шляхом заборони вчинення будь-яких реєстраційних дій стосовно спірного майна, накладений ухвалою Київського районного суду міста Харкова від 28 вересня 2016 року у справі № 640/13335/16-ц; 5) договори купівлі-продажу майна були посвідчені приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. тільки після винесення рішення Бабушкінським районним судом міста Дніпропетровська від 09 грудня 2016 року у справі № 200/20250/16-ц про скасування постанови цього нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії та зобов`язання її здійснити таке посвідчення. Втім указане рішення скасоване ухвалою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 05 липня 2017 року у справі № 200/20250/16-ц; 6) у житловому будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, на момент продажу майна були зареєстровані малолітні діти, але дозволу органу опіки та піклування на відчуження вказаного будинку відповідачі не отримували.
5. ОСОБА_1 просить визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20 січня 2017 року земельної ділянки площею 0,0534 га, призначеної для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0034, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований у реєстрі за № 11; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20 січня 2017 року земельної ділянки площею 0,0481 га, призначеної для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0033, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований у реєстрі за № 14; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20 січня 2017 року житлового будинку загальною площею 848,60 кв. м, житловою площею 431,20 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований у реєстрі за № 8; витребувати в ТОВ "Каунт-про" на користь ОСОБА_1 : 1) земельну ділянку площею 0,0534 га, призначену для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0034; 2) земельну ділянку площею 0,0481 га, призначену для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 8000000000:82:296:0033; 3) житловий будинок загальною площею 848,60 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Позивач також просить стягнути з ТОВ "ФК "Ратіо інвест" і ТОВ "Каунт-про" судові витрати.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
6. Рішенням від 13 березня 2018 року Печерський районний суд міста Києва відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 . Київський апеляційний суд залишив рішення без змін постановою від 08 листопада 2018 року.
7. Рішення суд першої інстанції мотивує тим, що імунітет приміщень дипломатичних представництв від обшуку, виїмки, реквізиції, арешту та виконавчих дій не обмежує перехід права власності на приміщення, який не пов`язаний з проникненням до приміщення та з вчиненням виконавчих дій. А доводи позивача про відсутність окремого договору про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки від власного імені не обґрунтовані, адже договір іпотеки містить розділ 6 під назвою "Застереження про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя", яким передбачено наявність цього застереження. Посилаючись на частину четверту статті 82 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), суд першої інстанції зазначив, що ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 07 листопада 2017 року у справі
№ 826/2537/17 було досліджено наявність обтяжень на спірне майно та встановлено, що заборона, передбачена ухвалою Ленінського районного суду міста Харкова
від 19 липня 2016 року у справі № 642/4027/16, на ТОВ "ФК "Ратіо інвест" не поширювалась та не забороняла останньому звертати стягнення на предмет іпотеки. Щодо ухвали Київського районного суду міста Харкова від 28 вересня 2016 року у справі № 640/13335/16-ц, якою був накладений арешт шляхом заборони вчинення будь-яких реєстраційних дій щодо майна, Київським апеляційним адміністративним судом установлено, що ця ухвала не була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і станом на 20 січня 2017 року в реєстрі не було жодних відомостей щодо обтяження об`єктів нерухомості на підставі вказаної ухвали. Крім цього, вказаною ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду, на думку суду першої інстанції, встановлено факт дотримання іпотекодержателем позасудового порядку звернення стягнення на спірне майно, передбаченого частиною першою статті 38 Закону України "Про іпотеку". Застосувавши висновок Верховного Суду України, зроблений у постанові від 20 січня 2016 року у
справі № 6-2940цс15, Печерський районний суд міста Києва в рішенні від
13 березня 2018 року вказав, що оспорюваними договорами купівлі-продажу майна не порушуються законні права та інтереси малолітніх дітей.
8. Постанову суд апеляційної інстанції мотивує тим, що договір іпотеки
від 20 серпня 2008 року містить застереження, яке надавало іпотекодержателю право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, установлений у статті 38 Закону України "Про іпотеку". Оскільки оспорювані договори купівлі-продажу були укладені відповідачами в порядку, визначеному цивільним законодавством та Законом України "Про іпотеку", на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі, законним та обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про відсутність підстав до визнання цих договорів недійсними. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про те, що права малолітніх дітей укладенням спірних договорів не порушуються, та, посилаючись на ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 07 листопада 2017 року у справі № 826/2537/17, відхилив доводи позивача щодо наявності обтяжень спірного майна.
9. При відхиленні доводів апеляційної скарги про те, що іпотекодавцем не було отримано повідомлення про порушення умов основного зобов`язання та/або іпотечного договору і повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, апеляційний суд указав, що 05 серпня 2016 року ТОВ "ФК "Ратіо інвест" надіслало ОСОБА_2 і ОСОБА_1 вимоги-попередження в порядку статей 35, 38 Закону України "Про іпотеку" про звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується описами вкладення до цінного листа. При цьому у вимогах-попередженнях відповідно до вимог частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" міститься повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем. До вимог були додані розрахунки заборгованості за кредитним договором та повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості. Ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 07 листопада 2017 року у справі № 826/2537/17 установлено, що у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору на адресу боржника та іпотекодавця 05 серпня 2016 року були надіслані вимоги, які містять усі необхідні відомості, передбачені статтями 35, 38 Закону України "Про іпотеку", зокрема повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою - покупцем. До вимог були додані розрахунки заборгованості за кредитним договором та повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості. Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями та описами вкладення до цінного листа, копії яких було долучено до матеріалів справи.
10. Отже, покладений на іпотекодержателя іпотечним застереженням та статтею 38 Закону України "Про іпотеку" обов`язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір ТОВ "ФК "Ратіо інвест" виконало. Наслідком же недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону України "Про іпотеку", законодавець визначив відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору.
Короткий зміст наведених у касаційній скарзі вимог
11. У грудні 2018 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить оскаржувані рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов про визнання договорів недійсними та витребування майна задовольнити повністю.
12. Касаційну скаргу, крім іншого, мотивує тим, що нотаріальне посвідчення оспорюваних договорів купівлі-продажу було здійснено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. тільки на
підставі рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська
від 09 грудня 2016 року у справі № 200/20250/16-ц про скасування постанови цього нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії та зобов`язання її здійснити таке посвідчення. Вказане рішення було скасоване ухвалою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 05 липня 2017 року у справі № 200/20250/16-ц, що свідчить про законність постанови приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Павловської Г. О. про відмову у вчиненні нотаріальної дії з підстав наявності обтяжень нерухомого майна та проживання в спірному майні малолітніх дітей. Не врахувавши факту скасування рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 09 грудня 2016 року у справі № 200/20250/16-ц, суди порушили статті 263, 264, 265, 367, 382 ЦПК України. Суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки наявності обтяження та арешту спірного майна, а також неправильно застосували статті 35, 36, 38 Закону України "Про іпотеку" та статті 49, 50 Закону України "Про нотаріат", положення Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та статті 203, 220, 657 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Попередні інстанції не врахували, що позивач не отримував повідомлення ТОВ "ФК "Ратіо інвест" про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій іншій особі, і це є підставою для недійсності оспорюваних договорів купівлі-продажу. У житловому будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, на момент продажу майна були зареєстровані малолітні діти, що не враховано при винесенні оскаржуваних рішень. Позивач стверджував, що суди врахували правову позицію Верховного Суду України у справі № 6-2940ц15, яка суттєво відрізняється від фактичних обставин справи, що розглядається.
Короткий зміст заперечень, наведених у відзиві на касаційну скаргу
13. У березні 2019 року ТОВ "ФК "Ратіо інвест" подало відзив на касаційну скаргу, у якому просило залишити її без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін.
14. Відзив мотивує тим, що посилання позивача на скасування рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 09 грудня 2016 року у справі 200/20250/16-ц шляхом подання заяви від 14 липня 2017 року здійснено з порушенням порядку, встановленого ЦПК України (у редакції, чинній на момент подання заяви), не повинне враховуватися судами та не може бути підставою для визнання спірних договорів купівлі-продажу недійсними; ТОВ "ФК "Ратіо інвест" 05 серпня 2016 року направило повідомлення ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, визначеному в статті 38 Закону України "Про іпотеку"; суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про те, що ТОВ "ФК "Ратіо інвест" мало право на продаж майна, незважаючи на наявність ухвал про накладення арешту на нерухоме майно та заборону відчуження нерухомого майна позивача; суди зробили правильний висновок про відсутність порушення прав малолітніх дітей при укладенні спірних договорів купівлі-продажу; посилання позивача на можливість вчинення реєстраційних дій тільки за місцезнаходженням майна є безпідставними; договір іпотеки містить належним чином оформлене застереження про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя.
Додаткові пояснення учасників справи
15. Протягом розгляду справи в суді касаційної інстанції учасники справи неодноразово подавали до суду касаційної інстанції різні додаткові пояснення, доповнення, вимоги та заперечення, щодо яких Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.
16. Відповідно до частини першої статті 174 ЦПК України при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. За змістом статей
392 - 395 ЦПК України, заявами по суті справи в суді касаційної інстанції є саме касаційна скарга та відзив на касаційну скаргу.
17. У цій справі суд касаційної інстанції не вважав за необхідне та не надавав учасникам справи дозволу на подання додаткових пояснень щодо окремих питань, які б виникли при розгляді справи в суді касаційної інстанції, у зв`язку з чим Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для надання детальної відповіді на інші аргументи учасників справи по суті спору, які не наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї.
Рух справи в суді касаційної інстанції
18. Ухвалою Верховного Суду від 07 лютого 2019 року відкрите касаційне провадження у справі.
19. 13 листопада 2019 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду справа передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду з мотивів, передбачених частиною п`ятою статті 403 ЦПК України, оскільки суд дійшов висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики щодо умов застування способів задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (зокрема, щодо правових наслідків невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця, оцінки предмета іпотеки).
20. Також колегія суддів вбачає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеному в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від
22 березня 2018 року у справі № 910/22788/15, оскільки вважає, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу, укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки.
21. 13 лютого 2020 року Велика Палата Верховного Суду прийняла зазначену справу до провадження та призначила до розгляду в порядку письмового провадження.
Позиція Великої Палати Верховного Суду
Щодо відступу від висновку Верховного Суду
22. У справі № 910/22788/15 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду вирішував питання можливості іпотекодержателя згідно із частиною другою статті 33 Закону України "Про іпотеку" звертати стягнення на предмет іпотеки поза процедурою банкрутства боржника - власника іпотеки.
23. Верховний Суд дійшов висновку про те, що задоволення вимог кредиторів, у тому числі забезпечених заставою майна боржника, може відбуватися тільки на стадії ліквідаційної процедури в порядку та у спосіб, передбачені Законом про банкрутство. Під час порушення справи про банкрутство іпотекодавця заставні кредитори такого боржника (іпотекодержателі) мають право на задоволення своїх грошових вимог, які забезпечені заставою майна боржника, лише на стадії ліквідаційної процедури в разі визнання іпотекодавця банкрутом.
24. Оскільки фактичні обставини справи № 910/22788/15 та вказані в ній підстави визнання недійсним договору купівлі-продажу іпотечного майна відрізняються від зазначених у справі № 757/13243/17, Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від наведеного вище висновку.
25. Разом з тим Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що судам при вирішенні аналогічних спорів слід враховувати, що у випадку, якщо в законі і договорі по-різному врегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не суперечать закону чи не заборонені законом.
26. Так, у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), на яку також у касаційній скарзі посилається ОСОБА_1, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про залишення без змін рішень, якими було скасовано реєстрацію речового права, права власності на об`єкт житлової нерухомості та земельну ділянку, а до того ж зазначила, що з метою звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом перереєстрації права власності іпотекодержатель повинен направити позичальнику та іпотекодавцю вимогу про порушення вимог кредитного договору та договору іпотеки. Самому реєстратору кредитор подає докази спливу тридцятиденного строку вручення такої вимоги. Якщо в іпотекодержателя відсутні докази отримання повідомлень та в разі спливу зазначеного строку, реєстратор не має права здійснити реєстрацію права власності за кредитором.
27. Такого висновку Велика Палата дійшла, враховуючи саме умови договору іпотеки, зокрема, що сторони узгодили, що в позасудовому порядку право власності на предмет іпотеки набувається за наявності таких обставин (пункти 6.2, 6.4.1 договору іпотеки):
- надіслання іпотекодержателем іпотекодавцю письмового повідомлення про порушення обов`язків; вимоги про виконання порушеного зобов`язання в тридцятиденний строк; попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки;
- сплив тридцятиденного строку;
- залишення іпотекодавцем протягом цього строку зобов`язань, передбачених у повідомленні, невиконаними;
- іпотекодержатель направив вимогу про передачу предмета іпотеки іпотекодавцю;
- іпотекодавець передає іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Тобто передача іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки є умовою звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
28. Так, у наведеному випадку однією з умов переходу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю була саме добровільна передача іпотекодавцем предмета іпотеки.
29. Більш того, фактичні обставини справи № 306/2053/16-ц стосувалися передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, у той час як фактичні обставини цієї справи стосуються порядку реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.
30. Враховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду також погоджується з висновком, викладеним у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), та не вбачає підстав для відступу від нього.
Позиція Великої Палати Верховного Суду щодо суті спору
31. Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи та матеріали справи, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких міркувань.
32. Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
33. Суди першої та апеляційної інстанцій установили, що 20 серпня 2008 року між ПАТ "Банк Форум" як кредитором та ОСОБА_2 як позичальником був укладений кредитний договір № 0435/08/01-CLNv (далі також - кредитний договір).
34. Для забезпечення виконання ОСОБА_2 зобов`язань за вказаним кредитним договором 20 серпня 2008 року між ОСОБА_1 як іпотекодавцем та ПАТ "Банк Форум" як іпотекодержателем був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чернокур О. М. та зареєстрований у реєстрі за № 3885 (далі також - договір іпотеки), предметами іпотеки за яким є:
- земельна ділянка площею 0,0534 га, призначена для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0034;
- земельна ділянка площею 0,0481 га, призначена для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0033;
- житловий будинок загальною площею 848,60 кв. м, житловою площею 431,20 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
У розділі 6 договору іпотеки від 20 серпня 2008 року передбачено, що:
- сторони цього договору дійшли згоди вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження, що міститься в цьому договорі (пункт 6.1);
- визначений цим розділом спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші, встановлені чинним законодавством України, способи звернення стягнення на предмет іпотеки
(пункт 6.2);
- сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом: передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (пункт 6.3);
- у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом реалізації свого права на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти цей договір (пункт 6.5).
35. ТОВ "ФК "Ратіо інвест" стало переможцем аукціону з продажу права вимоги за кредитним договором відповідно до протоколу № 210645 організатора аукціону Товариства з обмеженою відповідальністю "Електронні торги України" від 25 липня 2016 року
36. 29 липня 2016 року між ПАТ "Банк Форум" та ТОВ "ФК "Ратіо інвест" був укладений договір про відступлення прав вимоги № 159-Ф, за яким ПАТ "Банк Форум" відступило ТОВ "ФК "Ратіо інвест" права вимоги до ОСОБА_3, що належать ПАТ "Банк Форум" на підставі кредитного договору та у зв`язку з ним, а ТОВ "ФК "Ратіо інвест" прийняло ці права вимоги.
37. 29 липня 2016 року між ПАТ "Банк Форум" та ТОВ "ФК "Ратіо інвест" був укладений договір про відступлення прав за договором іпотеки, за умовами пункту 1.2 якого новий іпотекодержатель набув усіх прав замість первісного іпотекодержателя.
38. ОСОБА_2 неналежним чином виконував свої зобов`язання згідно з умовами укладеного між ним та ПАТ "Банк Форум" 20 серпня 2008 року кредитного договору. Оскільки боржник ОСОБА_2 неналежним чином виконував свої обов`язки за основним зобов`язанням, ТОВ "ФК "Ратіо інвест" як особа, яка набула 29 липня 2016 року на підставі договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 20 серпня 2008 року права іпотекодержателя, отримало також право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
39. 20 січня 2017 року між ТОВ "ФК "Ратіо інвест"(продавець) та ТОВ "Каунт-про" (покупець) були укладені:
- договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0534 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0034;
- договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0481 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0033;
- договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 848,60 кв. м, житловою площею 431,20 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
40. Право власності на житловий будинок зареєстровано за ТОВ "Каунт-про" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в розділі об`єкта нерухомого майна з індексним номером 888430280000, про що внесений запис № 18648955
від 20 січня 2017 року.
41. 20 січня 2017 року для забезпечення виконання укладених договорів купівлі-продажу між ТОВ "Каунт-про" та ТОВ "ФК "Ратіо інвест" укладений договір іпотеки, предметом якого є: земельна ділянка площею 0,0534 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0034; земельна ділянка площею 0,0481 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:82:296:0033; житловий будинок загальною площею 848,60 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
42. Суди при відмові в позові, зокрема, вважали, що хоча в матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя, проте покладений на іпотекодержателя іпотечним застереженням та статтею 38 Закону України "Про іпотеку" обов`язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір ТОВ "ФК "Ратіо інвест" виконало, що підтверджується наявними у справі копіями повідомлень від 04 серпня 2016 року, адресованих боржнику ОСОБА_2 й іпотекодавцю ОСОБА_1 (том 1, а. с. 176-180), та квитанціями про відправлення цих повідомлень вищевказаним особам
(том 1, а. с. 181-183).
43. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України "Про іпотеку").
44. Згідно із частиною першою статті 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
45. Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України "Про іпотеку").
46. Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України "Про іпотеку", і за відсутності в договорі відповідних умов слід виходити з такого.
Щодо письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання
47. Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.
48. Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.
49. Відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
50. Згідно із частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).