ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 грудня 2020 року
м. Київ
Справа № 914/1258/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання: Мартинюк М. О.,
за участю представників сторін:
позивача (відповідача за зустрічним позовом) - Гомзяк О.П. (керівника), Котовщикова Р.А. (адвоката)
відповідача (позивача за зустрічним позовом) - не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "Зорепад-Люкс"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2020 (колегія суддів: Хабіб М. І. - головуючий, Гриців В. М., Матущак О. І.) і рішення Господарського суду Львівської області від 12.12.2019 (суддя Ділай У. І.), у справі
за позовом Приватного підприємства "Зорепад-Люкс"
до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради
про зобов`язання укласти договір на новий термін,
за зустрічним позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради
до Приватного підприємства "Зорепад-Люкс"
про зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У липні 2018 року Приватне підприємство "Зорепад-Люкс" (далі - ПП "Зорепад-Люкс") звернулося до суду з позовом до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Управління) про зобов`язання укласти договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), а саме нежитлового приміщення загальною площею 23 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35, з індексами приміщень 2-1, 2-2, 2-3 відповідно до даних технічного паспорта ЛМБТІ від 19.07.1996, інвентарний номер 862, для складу, терміном на 5 років, в порядку та на умовах Типового договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що вказаний у додатку № 6 до Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, з визначенням орендної плати згідно з Методикою розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затверджених ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 "Про регулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова" (додатки № 1 і № 2) (зі змінами та доповненнями), впродовж одного місяця з дня набрання рішенням суду законної сили.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовано безпідставною відмовою Управління у продовженні строку дії договору, незважаючи на переважне право орендаря на укладення договору оренди нерухомого майна на новий строк.
1.3. У серпні 2018 року Управління звернулося до суду із зустрічним позовом до ПП "Зорепад-Люкс" про зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення загально площею 23 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35.
1.4. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 25.06.2015 № Г-9664-15 припинив свою дію внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено, проте ПП "Зорепад-Люкс" безпідставно ухиляється від повернення об`єкта оренди.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 13.11.2018, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.02.2019, у задоволенні позову ПП "Зорепад-Люкс" відмовлено, зустрічний позов Управління задоволено. Зобов`язано ПП "Зорепад-Люкс" повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення загальною площею 23 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35.
2.2. Постановою Верховного Суду від 22.05.2019 постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.02.2019 та рішення Господарського суду Львівської області від 13.11.2018 у справі № 914/1258/18 скасовано, справу № 914/1258/18 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
2.3. Рішенням Господарського суду Львівської області від 12.12.2019, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2020, відмовлено у задоволенні первісного позову та задоволено зустрічний позов. Зобов`язано ПП "Зорепад-Люкс" повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 23 кв. м, що знаходяться за адресою: пл. Ринок, 35, м. Львів. Здійснено розподіл судових витрат.
2.4. Суд першої інстанції, посилаючись на положення статті 285 Господарського кодексу України, частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відмовив у задоволенні первісних позовних вимог. При цьому виходив із того, що орендодавець майна висловив заперечення стосовно продовження дії договору оренди, проте переважне право орендаря не порушив, оскільки новий конкурс на оренду спірного майна не оголошений. Посилаючись на положення частини 1 статті 41 Конституції України, частини 1, 2 статті 319 Цивільного кодексу України, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновків, що відповідач не зобов`язаний був автоматично укласти договір оренди на новий строк після отримання повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, незалежно від наміру використовувати орендоване майно для власних потреб. Враховуючи положення статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", установивши факт припинення договору оренди у зв`язку із закінченням строку його дії, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивача за зустрічним позовом.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Не погодившись із постановою Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2020 і рішенням Господарського суду Львівської області від 12.12.2019, ПП "Зорепад-Люкс" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані рішення, ухвалити нове рішення, яким первісний позов задовольнити повністю, у задоволенні зустрічного позову відмовити.
3.2. Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, ПП "Зорепад-Люкс" зазначає, що підставами касаційного оскарження є пункти 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник зазначає, що суди не врахували висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 914/1258/18, постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у справі № 914/433/16 (щодо застосування частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" про переважне право на укладення договору оренди на новий строк), постанов Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19 ( висновок щодо доведення орендодавцем інформації про припинення договору оренди до орендаря), постанов Верховного Суду від 20.06.2018 у справі № 820/1186/17 (щодо належних доказів на підтвердження надіслання документів стороні спору). Окрім того, скаржник вважає, що судові рішення ухвалені з порушенням пункту 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України та частини 5 статті 310 Господарського процесуального кодексу України (суди не виконали вказівок суду касаційної інстанції, викладених у постанові у цій справі та не надали правової оцінки доказам, що підтверджують факт ненадіслання орендодавцем заяви про припинення дії договору оренди).
4. Обставини справи встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 25.06.2015 Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та ПП "Зорепад-Люкс" (орендар) уклали договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-9664-15 (далі - договір) (том 1, а.с. 14-15).
4.2. Відповідно до пункту 1 договору, орендодавець на підставі наказів управління комунальної власності від 07.04.2015 № 129-О, від 27.04.2015 № 160-О, договору оренди від 30.09.2008 № Г-6641-8 передає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі ЛКП "Старий Львів" (балансоутримувач).
Об`єктом оренди є приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35, загальною площею 23,0 м2 з індексами приміщень 2-1, 2-2, 2-3 відповідно до даних технічного паспорта ЛМБТІ від 19.07.1996, інвентарний номер 862.
4.3. Згідно з пунктом 2.1 договору, об`єкт оренди орендар буде використовувати для складу.
Термін договору оренди визначений на 2 роки 364 дні - з 25.06.2015 до 24.06.2018 (пункт 4.1 договору).
4.4. Відповідно до пункту 4.5 договору, орендар, який належно виконує свої обов`язки за цим договором, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди нерухомого майна через скерування на адресу Управління комунальної власності департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради.
4.5. Пунктом 4.7 договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
4.6. Згідно з пунктом 4.12 договору, чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено.
4.7. Відповідно до пунктів 9.1, 9.2, 9.3 договору, повернення орендодавцю об`єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання. Сторони повинні приступити до передачі об`єкта оренди протягом 5 днів з часу закінчення терміну оренди. Об`єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням - балансоутримувачем) протягом 15 днів з часу настання однієї із подій, вказаних в пункті 9.1 цього договору. Об`єкт оренди вважається переданим орендодавцю з часу підписання акта здачі-приймання.
4.8. Згідно з пунктом 9.6 договору у разі припинення або розірвання договору орендар повинен повернути орендодавцю об`єкт оренди в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану об`єкта оренди з вини орендаря.
4.9. ПП "Зорепад -Люкс" 28.07.2017 звернулося до Львівської міської ради із заявою про включення орендованого приміщення до переліку об`єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу (том 1, а.с. 26).
Згідно з наявним в матеріалах справи протоколом засідання постійної комісії з питань комунальної власності № 67 від 26.09.2017, постійна комісія рекомендувала Управлінню включити до переліку об`єктів оренди, що підлягають приватизації шляхом викупу, об`єкт на пл. Ринок, 35, який перебуває в оренді ПП "Зорепад-Люкс" (том 3, а.с. 60-66).
4.10. ПП "Зорепад-Люкс" 05.04.2018 звернулося до Управління із заявою № 2-9718-Л-2302 про продовження договору оренди приміщень, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35, попередньо подавши відповідні документи (том 1, а.с. 16).
4.11. Листом від 22.06.2018 № 2302-4216 Управління повідомило орендаря, що за результатами розгляду його звернення № 2-9718-Л-2302 від 05.04.2018 щодо продовження договору оренди на засіданні комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова, яке відбувалось 06.06.2018, прийнято рішення про відмову в продовженні договору оренди № Г-9664-15 від 25.06.2015 (том 1, а.с. 18).
4.12. Суди також зазначили, що в матеріалах справи наявний протокол засідання комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова № 11 від 06.06.2018, згідно з яким за результатами голосування щодо продовження договору оренди № Г-9664-15 від 25.06.2015 прийнято рішення про відмову в продовженні вказаного договору (том 3, а.с.107- 108).
4.13. Управління 12.07.2018 надіслало позивачу повідомлення від 11.07.2018 № 2302-вих.- 4462 про припинення договірних відносин у зв`язку з закінченням 24.06.2018 терміну дії договору оренди № Г-9664-15 від 25.06.2015, в якому вказало про обов`язок орендаря протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення шляхом підписання акта приймання-передачі, та провести повний розрахунок по сплаті орендної плати (том 1, а.с. 51).
4.14. На підтвердження надіслання позивачу зазначеного повідомлення Управління надало список згрупованих відправлень від 12.07.2018, згідно з яким 12.07.2018 Управління надіслало 13 рекомендованих відправлень, у тому числі надісло повідомлення від 11.07.2018 № 2302-вих.-4462 на адресу ПП "Зорепад Люкс", м. Львів, вул. Драгана, 26/13, поштове відправлення № 7900607852940, та на адресу ПП "Зорепад Люкс", м. Львів, пл. Ринок, 35, поштове відправлення №7900607852959, та фіскальний чек від 12.07.2018 на суму 159,00грн про оплату 13 рекомендованих поштових відправлень. Список згрупованих відправлень від 12.07.2018 підписаний представником відправника, скріплений печаткою відповідача, працівником відділення поштового зв`язку і містить відбиток календарного поштового штемпеля з датою - 12.07.2018 (том 1, а.с. 52).
4.15. Листом від 29.08.2019 № 2302-5234 УКВ повернуло ПП "Зорепад Люкс" документи щодо включення орендованого приміщення на пл. Ринок, 35 до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в якому зазначило, що на засіданні комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади (протокол № 11 від 06.06.2018) відмовлено ПП "Зорепад Люкс" у продовженні договору оренди (том 3, а.с. 54).
4.16. Спір виник у зв`язку із тим, що ПП "Зорепад-Люкс" як орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди, вважало, що після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Проте відповідач відмовив в укладенні договору оренди на новий строк та заявив вимоги щодо звільнення та повернення орендованих приміщень у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди нежитлових приміщень від 25.06.2015 № Г-9664-15.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга повинна бути задоволена частково з огляду на таке.
5.2. Касаційну скаргу, з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 914/1258/18, постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у справі № 914/433/16 (щодо застосування частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" про переважне право на укладання договору оренди на новий строк), постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19 (щодо доведення орендодавцем інформації про припинення договору оренди до орендаря), постанові Верховного Суду від 20.06.2018 у справі № 820/1186/17 (щодо належних доказів на підтвердження надсилання документів стороні спору).
5.3. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
5.4. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).
5.5. Предметом спору у справі за первісним позовом є матеріально-правові вимоги про зобов`язання укласти договір оренди нежитлового приміщення терміном на 5 років в порядку та на умовах Типового договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що вказаний у додатку № 6 до Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, з визначенням орендної плати згідно з Методикою розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затверджених ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 "Про регулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова" (додатки № 1 і № 2) (зі змінами та доповненнями). Підставою позовних вимог є необґрунтована відмова Управління укладенні договору оренди нерухомого майна.
Предметом зустрічного позову є вимога про повернення об`єкта оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35. Підставою позовних вимог є припинення строку дії договору оренди та ухилення орендаря від обов`язку повернути об`єкт оренди.
5.6. У справі, яка розглядається, суди встановили, що до закінчення строку дії договору оренди (24.06.2018 включно) орендар - ПП "Зорепад-Люкс" звернувся до Управління із заявою від 05.04.2018 про продовження дії договору оренди. Управління листом від 22.06.2018 повідомило ПП "Зорепад-Люкс" про відмову у продовженні договору оренди. Після закінчення строку дії договору, 12.07.2018 Управління направило ПП "Зорепад-Люкс" повідомлення від 11.07.2018 № 2302-вих-4462 про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням строку дії договору. Оскільки припинення договору оренди орендар вважав безпідставним, орендар звернувся до суду на підставі частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" з вимогою про зобов`язання укласти договір оренди нерухомого майна.
Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, зазначив про те, що у цій справі орендодавець майна висловив заперечення стосовно продовження дії договору, новий конкурс на оренду спірного майна не оголошував та не був зобов`язаний автоматично укласти з позивачем договір оренди на новий строк, тому дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
5.7. У справі № 914/433/16, на яку посилається скаржник, предметом спору є вимоги за первісним позовом про виселення та зобов`язання повернути приміщення балансоутримувачу; за зустрічним позовом - про визнання договору оренди продовженим на той самий строк.
Верховний Суд України скасував судові рішення у справі № 914/433/16, на яку посилається скаржник, та, посилаючись на положення частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зазначив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.
На виконання викладених вимог суд встановлює, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, у разі з`ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону.
Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, на укладення договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Аналогічні висновки щодо застосування частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" викладені у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у цій справі № 914/1258/18, яка розглядається.
Отже, у справах № 914/433/16, № 914/1258/18 наведені висновки про застосування частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та наголошено на обставинах, які повинен з`ясувати суд для правильного вирішення спору у справах про визнання договору оренди продовженим на той самий строк/визнання договору оренди укладеним.
5.8. У справі № 910/719/19, на яку послався скаржник, про виселення орендаря з приміщення, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів про припинення договору оренди приміщення та наявність підстав для виселення орендаря. При цьому Верховний Суд наголосив, що суди, задовольняючи вимоги про примусове виселення відповідача із орендованого приміщення, яке є державною власністю, з`ясували, що позивач належним чином довів інформацію до орендаря про припинення дії договору оренди - направив заяву рекомендованим листом з повідомленням про вручення, таке повідомлення про припинення чинності договору здійснено відповідно до положень статті 764 Цивільного кодексу України та статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".