П О С Т А Н О В А
Іменем України
29 вересня 2020 року
м. Київ
Справа № 378/596/16-ц
Провадження № 14-545цс19
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Пророка В. В.,
суддів Антонюк Н. О., Анцупової Т. О., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Золотнікова О. С., Кібенко О. Р., Князєва В. С., Лобойка Л. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г.
розглянула в порядку письмового провадження справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Журавлиське" (далі - ТОВ "Журавлиське") до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерагроінвест"(далі - ТОВ "Інтерагроінвест"), ОСОБА_1 (спадкоємиця ОСОБА_2 ), ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, ОСОБА_26, ОСОБА_27, ОСОБА_28, ОСОБА_29, ОСОБА_30, ОСОБА_31, ОСОБА_32, ОСОБА_33, ОСОБА_34, ОСОБА_35, ОСОБА_36, ОСОБА_37, ОСОБА_38, ОСОБА_39, ОСОБА_40, ОСОБА_41, ОСОБА_42, ОСОБА_43, ОСОБА_44, ОСОБА_45, ОСОБА_46, ОСОБА_47, ОСОБА_48, ОСОБА_49, ОСОБА_50, ОСОБА_51, ОСОБА_52, ОСОБА_53, ОСОБА_54, ОСОБА_55, ОСОБА_56, ОСОБА_57, ОСОБА_58, ОСОБА_59, ОСОБА_60, ОСОБА_61, ОСОБА_62, ОСОБА_63, ОСОБА_64 (спадкоємець ОСОБА_65 ), ОСОБА_66 (спадкоємиця ОСОБА_65 ), ОСОБА_67 (спадкоємець ОСОБА_65 ), ОСОБА_68, ОСОБА_69, ОСОБА_70, ОСОБА_71, ОСОБА_72, ОСОБА_73, ОСОБА_74, ОСОБА_75, ОСОБА_76 про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок поновленими за касаційною скаргою ТОВ "Інтерагроінвест" на рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 27 грудня 2017 року, ухвалене суддею Нечепоренком Л. М., та постанову Апеляційного суду Київської області від 13 червня 2018 року, прийняту в складі колегії суддів Приходька К. П., Кашперської Т. Ц., Таргоній Д. О.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. У липні 2016 року ТОВ "Журавлиське" звернулося до Рокитнянського районного суду Київської області з позовом до ТОВ "Інтерагроінвест" та зазначених вище фізичних осіб (далі разом із залученими правонаступниками - відповідачі (фізичні особи)) про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок поновленими.
2. Позовна заява мотивована тим, що у 2006 та 2012 роках ТОВ "Журавлиське" та відповідачі (фізичні особи), а також особи, правонаступниками яких є відповідачі (фізичні особи), уклали договори оренди земельних ділянок переважно строком на 10 років (відповідний договір із ОСОБА_36 укладений на 5 років). Відповідачі (фізичні особи) або їх спадкодавці за цими договорами оренди передавали у користування позивачу свої певні земельні ділянки (цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва), розташовані на території Журавлиської сільської ради, які належали їм на праві власності.
3. ТОВ "Журавлиське" з моменту укладення зазначених вище договорів оренди користується відповідними земельними ділянками на праві оренди та виплачує їх власникам орендну плату.
4. У 2015 році ТОВ "Журавлиське" дізналось, що попри дію відповідних договорів оренди з відповідачами (фізичними особами), які розірвані чи визнані недійсними не були і строк дії яких не закінчився, на орендовані ним земельні ділянки було здійснено державну реєстрацію права оренди за ТОВ "Інтерагроінвест" на підставі договорів оренди відповідних земельних ділянок, укладених ТОВ "Інтерагроінвест" з відповідачами (фізичними особами).
5. Позивач продовжує використовувати земельні ділянки, обробляє їх і претензій від орендодавців не має, сплачує земельний податок, інші види платежів, виплачує орендну плату, направляє орендодавцям повідомлення про нарахування орендної плати та можливість отримати її. Моментом передачі земельних ділянок є момент їх державної реєстрації,тобто під час дії попередніх договорів неможлива їх передача. У зв?язку із цим позивач просив суд визнати недійсними договори оренди відповідних земельних ділянок, укладені ТОВ "Інтерагроінвест" з відповідачами (фізичними особами), та визнати поновленими договори оренди, укладені ТОВ "Журавлиське" та відповідачами (фізичними особами).
6. Також ТОВ "Журавлиське" просило суд визнати недійсними договори емфітевзису відповідних земельних ділянок, укладені ТОВ "Інтерагроінвест" щодо цих земельних ділянок.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
7. Рішенням Рокитнянського районного суду Київської області від 27 грудня 2017 року позовні вимоги ТОВ "Журавлиське" задоволено в повному обсязі, спірні договори за участю ТОВ "Інтерагроінвест" визнані недійсними, а договори оренди за участю ТОВ "Журавлиське" -поновленими, скасовано ухвалу Рокитнянського районного суду Київської області від 29 березня 2017 року про забезпечення позову, вирішено питання розподілу судових витрат.
8. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що є підстави для задоволення позовних вимог, оскільки недотримання вимог Закону України "Про оренду землі"та цивільного законодавства при укладенні договорів оренди належних відповідачам земельних ділянок з відповідачем - ТОВ "Агроінвестпродукт", а також недодержання сторонами в момент укладення та реєстрації вказаних договорів оренди вимог статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) порушує права та інтереси позивача, його переважне право на користування земельними ділянками. До того жукладення орендодавцем (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цієї земельної ділянки з іншим орендарем порушує права та інтереси первинного орендаря, якщо він належно виконує свої обов`язки.
9. Суд установив наявні порушення на підставі обставин справи, крім того, дійшов висновку, що позивач завчасно (за 2,5 місяця до закінчення визначеного законодавством строку) повідомив орендодавців за відповідними договорами оренди, укладеними з позивачем, про свій намір продовжити оренду зазначених земельних ділянок, направив додаткові угоди до цих договорів оренди. Від відповідачів (фізичних осіб) письмових заперечень про небажання продовжувати відповідні договори оренди з ТОВ "Журавлиське" не надходило, а наявні листи-повідомлення про відмову в продовженні терміну оренди, направлені відповідачами - власниками земельних ділянок позивачу - ТОВ "Журавлиське", суд до уваги не бере, оскільки вони були складені не відповідачами, а іншою особою.
10. Постановою Апеляційного суду Київської області від 13 червня 2018 року апеляційну скаргу ТОВ "Інтерагроінвест" задоволено частково: рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 27 грудня 2017 року змінено у частині стягнення судового збору з відповідачів, в іншій частині рішення залишено без змін.
11. Рішення апеляційного суду мотивоване тим, що укладення орендодавцями - власниками земельних ділянок договорів оренди під час дії договору оренди з іншим орендарем порушує права та інтереси первинного орендаря, який належно виконує свої обов`язки, і тому нові договори оренди є недійсними, адже відповідачами не доведено порушення умов виконання договорів оренди позивачем у частині сплати орендної плати, нецільового використання земельних ділянок та інше, що може слугувати підставою для розірвання договорів оренди та надання переваги іншому орендареві.
12. Суд апеляційної інстанції вказав, що суд правильно встановив фактичні обставини справи, дав належну оцінку зібраним доказам, правомірно послався на закон, що регулює спірні правовідносини, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову, оскільки позивач довів укладення додаткових угод ТОВ "Журавлиське" з відповідачами - власниками земельних ділянок, завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавців про намір продовжити договори оренди земельних ділянок, надіслав додаткову угоду і тому позивач має переважне право на продовження договорів оренди.Проте в частині стягнення в солідарному порядку з відповідачів на користь позивача судового збору рішення суду першої інстанції підлягає зміні, оскільки такий порядок стягнення судових витрат Цивільний процесуальний кодекс України (далі - ЦПК України) не передбачає.
Короткий зміст наведених у касаційній скарзі вимог
13. У липні 2018 року ТОВ "Інтерагроінвест" подало до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 27 грудня 2017 року і постанову Апеляційного суду Київської області від 13 червня 2018 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило ці судові рішення скасувати та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
14. Касаційна скарга мотивована, крім іншого, тим, що суди попередніх інстанцій неповно дослідили обставини справи, зокрема, не врахували, що ТОВ "Журавлиське", бажаючи продовжити дію зазначених договорів оренди з відповідачами (фізичними особами), направляло відповідні повідомлення їм без проектів додаткової угоди до цих договорів оренди в двох екземплярах, які б відповідали статті 15 (умови договору оренди) Закону України "Про оренду землі". Це вказує на те, що позивач як попередній орендар, який мав переважне право на поновлення відповідних договорів оренди, не дотримався порядку їх поновлення, узгодженого сторонами у договорах оренди та передбаченого чинним законодавством. Суди також безпідставно не взяли до уваги те, що відповідні договори оренди не були пролонговані відповідачами (фізичними особами) після направлення ними до ТОВ "Журавлиське" листів-повідомлень про їх небажання продовжувати дію цих договорів оренди на новий строк. Крім того, доводи про підробку підписів у цих листах-повідомленнях не були об`єктивно оцінені судом першої інстанції.
15. Запропоновані ТОВ "Інтерагроінвест" відповідачам - фізичним особам умови користування спірними земельними ділянками на праві оренди та емфітевзису були значно кращими, ніж умови договорів оренди, укладених з позивачем, що нівелює переважне право позивача як попереднього орендаря на поновлення договорів оренди на новий строк.
16. Суди попередніх інстанцій, приймаючи відповідні судові рішення, не врахували правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у її постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, та висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладеного у його постанові від 21 лютого 2018 року у справі № 908/1164/17, щодо застосування частин першої - п`ятої та частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", механізми застосування яких різняться за правовою природою.
Доводи інших учасників справи
17. У відзиві-поясненні на касаційну скаргу ТОВ "Журавлиське" зазначило, що відповідачі (фізичні особи) не направляли повідомлення про небажання продовжувати строк дії договорів. Натомість ТОВ "Журавлиське" за 2,5 місяця відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі" повідомило орендодавців про своє бажання скористатися переважним правом на поновлення договору оренди, додавши до листа проект додаткової угоди.
18. Також у письмових поясненнях позивач висловив позицію про те, що після 1 січня 2013 року поновлення договору оренди землі слід розглядати як спосіб поновлення права оренди землі, тож позовна вимога про визнання договору оренди землі поновленим є належним способом захисту переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі.
Рух справи в суді касаційної інстанції
19. Ухвалою Верховного Суду від 16 жовтня 2018 року було відкрито касаційне провадження у справі.
20. 15 травня 2019 року ТОВ "Журавлиське" подало до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду письмові пояснення щодо касаційної скарги, в яких просило залишити без змін оскаржувані судові рішення, а касаційну скаргу - без задоволення через її необґрунтованість.
21. 31 липня 2019 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду справа передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду відповідно до частини третьої статті 403 ЦПК України. Згідно із цією нормою суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об`єднаної палати) іншого касаційного суду.
22. Так, у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19 березня 2019 року у справі № 908/2484/17 за позовом ПСП "Агрофірма "Росія" до Головного управління Держгеокадастру в Запорізькій області про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим висловлено висновок про те, що належним способом захисту порушеного права в цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту, оскільки сама собою вимога про визнання договору оренди поновленим за своєю суттю є встановленим фактом, який має юридичне значення і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.
23. Аналогічну правову позицію викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, від 15 січня 2019 року у справі № 922/1464/18.
24. Отже, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у згаданих вище постановах дійшов правового висновку, згідно з яким позовна вимога про визнання договорів оренди землі поновленими є неналежним способом захисту порушеного права.
25. Натомість колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважає за необхідне відступити від цього висновку, оскільки відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту його прав та інтересів. Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника, та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем. Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) визнається право людини на доступ до правосуддя, а згідно зі статтею 13 Конвенції - право на ефективний спосіб захисту прав. Це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.
26. Тобто, належним способом захисту порушеного права орендаря є звернення до суду з позовними вимогами про визнання договорів оренди поновленими.
27. 7 жовтня 2019 року Велика Палата Верховного Суду прийняла зазначену справу до провадження та призначила до розгляду в порядку письмового провадження.
Позиція Великої Палати Верховного Суду
28. Заслухавши суддю-доповідача щодо необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного раніше Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
Щодо позовних вимог про визнання недійсними договорів оренди та емфітевзису
29. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).
30. За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).
31. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.
32. Згідно із частиною першою статті 202 ЦК Україниправочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочин вважається таким, що вчинено в письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами (частина друга статті 207 ЦК України).
33. Підставами для визнання недійсними правочину за змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України є недотримання в момент вчинення такого правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 кодексу, зміст якого не може суперечити як кодексу, так і іншим актам цивільного законодавства.
34. За приписами частини першої статті 16, частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, сторона або інша заінтересована особа може заперечити його дійсність на підставах, встановлених законом, у судовому порядку для захисту своїх прав чи інтересів.
35. За частиною першою статті 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.
36. Також відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
37. У постанові від1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).
38. Як зазначалось вище, під час розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій встановили, що на момент укладення та державної реєстрації права оренди, а саме договорів оренди за 2015 рік з новим орендодавцем (ТОВ "Інтерагроінвест"), були чинними договори, укладені позивачем та орендодавцями (фізичними особами) у 2006 році щодо тих самих земельних ділянок, строк їх дії не закінчився, і той факт, що ці договори в установленому договором чи законом порядку розірвані або визнані недійсними судом, не підтверджено.
39. Позивач завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавців про намір продовжити договори оренди земельних ділянок, надіславши додаткову угоду, тобто скористався наданим йому правом та вчинив дії, спрямовані на реалізацію свого переважного права на продовження договорів оренди, забезпечення поновлення права користування відповідними земельними ділянками, як існуючого на час прийняття судового рішення.
40. Тож суди правильно вказали, що за таких обставин укладення орендодавцем (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цієї земельної ділянки з іншим орендарем суперечить законодавству та порушує права та інтереси первинного орендаря щодо поновлення договору оренди.
41. Отже, висновки судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для задоволення позову щодо визнання недійсними договорів оренди, укладених з ТОВ "Інтерагроінвест", та договорів емфітевзису є обґрунтованими й такими, що відповідають нормам матеріального права та обставинам, встановленим судами.
Щодо позовних вимог про визнання поновленими договорів оренди
42. За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
43. Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів, створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної (творчої) діяльності, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі, інших юридичних фактів (наприклад, створення речей), безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування, настання або ненастання певної події. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.
44. Хоч стаття 11 ЦК України прямо вказує лише на підстави виникнення цивільних прав та обов`язків, однак зміст цього Кодексу свідчить про те, що за тих самих підстав цивільні права та обов`язки змінюються та припиняються.
45. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
46. Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України "Про оренду землі". Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону України "Про оренду землі".
47. За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
48. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
49. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України "Про оренду землі").
50. Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
51. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України "Про оренду землі").
52. За змістом статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
53. Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.