ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
01 грудня 2020 року
м. Київ
Справа № 908/2350/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Пільков К.М., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Шпорт О. В.,
розглянувши матеріали касаційної скарги Приватного підприємства "Агро-Дон"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.08.2020 у справі
за позовом Приватного підприємства "Агро-Дон"
до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області
про визнання укладеною додаткової угоди.
(У судове засідання представники сторін не з`явилися).
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Приватне підприємство "АгроДон" звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання укладеними Додаткових угод про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація № 135 від 12.07.2004) з додатковою угодою (державна реєстрація 26.02.2009 № 040927600002) та внесення змін до нього від 01 листопада 2018 року такого змісту:
" 1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної форми власності (державна реєстрація від 12.07.2004 № 135) на 7 (сім) років.
2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної форми власності (державна реєстрація від 12.07.2004 № 135):
2.1. Розділ "Об`єкт оренди" замінити текстом такого змісту: "В оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення державної форми власності (земельний запас) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 54,9 га ( 002,01 сіножаті) з кадастровим номером 2324286800:06:011:0010". "В оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення державної форми власності ( земельний запас) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 58,7 га ( 001,01 рілля 50,5га,002,01 сіножаті 7,5 га,009,02 землі під господарськими шляхами і прогонами 0,7га) з кадастровим номером 2324286800:09:006:0010".
2.2. Розділ "Орендна плата" викласти в наступній редакції:
"Річна орендна плата вноситься Орендарем виключно в грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря в розмірі 8 ( вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки Управлінню держказначейства у м. Пологи № 31414664008247 код ЄДРПОУ 37964024 у банку ГУДКУ у Запорізькій області, МФО 899998".
2.3 Розділ "Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки" доповнити словами: "Право на оренду земельної ділянки не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу".
Позовні вимоги мотивовані тим, що термін дії спірного договору закінчувався 01.11.2018, у зв`язку з чим на підставі пункту 7 договору, позивач листом № 1 повідомив про намір продовжити його термін дії, проте відповідач не розглянув додаткову угоду та без законних підстав відмовив у поновленні договору.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 16.04.2004 за результатами розгляду клопотання приватного підприємства "Агро-Дон", Пологівського району щодо продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки державної власності на території Тарасівської сільської ради Головою Пологівської районної державної адміністрації прийнято розпорядження № 323 "Про надання в оренду земель державної власності приватному підприємству "Агро-Дон", яким вирішено передати в оренду приватному підприємству "Агро-Дон" на умовах, зазначених у додатку 1 землі державної власності (землі запасу, резервного фонду) згідно додатку 2 на території Тарасівської сільської ради для сільськогосподарського використання, ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 113, 6 га.
Додатком 1 до розпорядження є умови передачі земель державної власності (землі запасу, резервного фонду) приватному підприємству "Агро-Дон" на території Тарасівської сільської ради.
Додатком 2 до розпорядження є Схема розміщення земельних ділянок державної власності (земельний запас, резервний фонд) на території Тарасівської сільської ради Пологівського району, які передаються в оренду приватному підприємству "Агро-Дон" (дві земельні ділянки),, відповідно до якої загальна площа наданих в оренду земельних ділянок складає 113,6 га (земельний запас 54,9 га, резервний фонд 58,7 га).
16.06.2004 на виконання розпорядження Пологівської районної державної адміністрації № 323 перенесено в натуру план земельних ділянок наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 113, 6 га (земельна ділянка № 1 площею 54,9 га сіножатей докорінного поліпшення та земельна ділянка № 2 площею 58,7 га, в тому числі 50,5 га ріллі, 7,5 га сіножатей докорінного поліпшення, 0,7 га польових шляхів), про що складено Акт про встановлення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) Приватного підприємства "Агро-Дон".
16.06.2004 між Пологівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Приватним підприємством "Агро-Дон" (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1 якого, на підставі розпорядження Пологівської районної державної адміністрації від 16.06.2004 № 323 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування землі сільськогосподарського призначення державної власності (резервний фонд, земельний запас) на території Тарасівської сільської ради Пологівського району Запорізької області.
В оренду передаються земельні ділянки загальною площею 113, 6 га, у тому числі: резервний фонд 58, 7 га, з них: 50, 5 га рілля, 7,5 га сіножаті докорінного поліпшення, 0, 7 га польові шляхи; земельний запас 54, 9 га (сіножаті докорінного поліпшення) (п. 2 договору).
На земельних ділянках відсутні об`єкти нерухомого майна (п. 3 договору).
Земельні ділянки передаються в оренду разом з польовими шляхами (п. 4 договору).
Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельних ділянок станом на 2004 рік становить 79 0701,25 грн., згідно довідки Пологівського районного відділу земельних ресурсів від 17.06.2004 № 781.
Пунктом 7 договору визначено, що договір укладено на 5 років, до 01.11.2008. У випадку належного виконання умов цього договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі (у гривнях) в розмірі 1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок 33210812800247 в місцевий бюджет Тарасівської сільської ради в Пологівському відділенні Держказначейства управлінні Держказначейства в Запорізькій області. В розмір орендної плати входить податок на землю (п. 8 договору).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, на 2004 рік застосовано коефіцієнт 2,465 до розміру грошової оцінки землі. Грошова оцінка підлягає в подальшому індексації у відповідності із Постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 за № 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель" (п. 10 договору).
Відповідно до пунктів 14, 15 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення.
Згідно з п. 19 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється не пізніше 5 днів з моменту державної реєстрації договору оренди землі за актом її приймання-передачі.
Відповідно до п. 43 договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами договору є: план (схема) земельної ділянки; акт приймання-передачі земельної ділянки; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Договір оренди землі зареєстрований у Пологівському райвідділі ЗРФ ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12 липня 2004 року за № 135.
Згідно з Актом про передачу та прийом земельної ділянки (2004 рік) передачу та прийом земельних ділянок в натурі із земель державної власності (резервний фонд, земельний запас) на території Тарасівської сільської ради Пологівського району Приватному підприємству "Агро-Дон" здійснено на підставі розпорядження голови Пологівської районної державної адміністрації № 323 від 16.04.2004 та договору оренди земель від 16.06.2004.
За цим актом Пологівською районною державною адміністрацією передано в натурі Приватному підприємству "Агро-Дон" земельні ділянки із земель державної власності (резервний фонд, земельний запас) на території Тарасівської сільської ради загальною площею 113, 6 га, у тому числі 50, 5 га рілля, 62, 4 га сіножаті докорінного поліпшення, 0, 7 га польові шляхи для сільськогосподарського використання, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в оренду терміном на 5 років до 01.11.2008.
Зазначений акт підписано повноважними представниками сторін.
В подальшому між Пологівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Приватним підприємством "Агро-Дон" (орендар) укладено Додаткову угоду до договору оренди землі від 16 червня 2004 року, якою сторони продовжили строк дії договору на 10 років, до 1 листопада 2018, та встановили, що орендна плата вноситься орендарем в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Зазначену додаткову угоду зареєстровано у Пологівському РВ Запорізької області РФ ЦДЗК, про що у Державному Реєстрі земель вчинено запис від 26 лютого 2009 за № 040927600002.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку сформованого 20.08.2018 та додатку до нього кадастровий номер земельної ділянки загальною площею 58,7000 га 2324286800:09:006:0010, дата державної реєстрації земельної ділянки 12.07.2004, орендарем земельної ділянки є ПП "Агро-Дон".
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку сформованого 20.08.2018 та додатку до нього кадастровий номер земельної ділянки загальною площею 54,9000 га 2324286800:06:011:0010, дата державної реєстрації земельної ділянки 26.02.2009, орендарем земельної ділянки є ПП "Агро-Дон".
31.08.2018 позивач листом (вих. № 1 від 31.08.2018) звернувся до в.о. начальника Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області Тітової Т.В., в якому просив продовжити термін дії договору оренди землі: земельної ділянки 1 площею 58,7 га за кадастровим номером 2324286800:09:006:0010 та земельної ділянки 2 площею 54,9 га за кадастровим номером 2324286800:06:011:0010, на новий термін для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". В листі позивач повідомив також про те, що дає згоду на зміну істотних умов договору, а саме: термін дії 7 років, орендна плата 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, згідно чинного законодавства України.
В переліку додатків до листа значиться, зокрема, договір оренди на 9 аркушах та додаткова угода на 1 аркуші.
21.09.2018 відповідач направив на адресу позивача лист-повідомлення (вих. № 28-8-0.6-5991/2-18) від 21.09.2018, в якому зазначив, що Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області розглянуто лист № 1 від 31.08.2018 (вхідний 28-5054/0/1-18 від 31.08.2018) про поновлення договору оренди землі від 16.06.2004, зареєстрованого 12.07.2004 за № 135 (зі змінами), проте ПП "Агро-Дон" до листа не додано проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, що не узгоджується зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а також не надано документів на підтвердження проведення агрохімічної паспортизації земельної ділянки, така вимога узгоджується зі Стратегією удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 413 "Деякі питання удосконалення в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними" (далі - Стратегія), згідно з якою територіальні органи Держгеокадастру повинні перевіряти стан орендованих земельних ділянок на відповідність показникам агрохімічного паспорта земельної ділянки.
Також, відповідач зазначив, що відповідно до вимог Стратегії встановлено, що під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в оренду територіальні органи Держгеокадастру повинні встановлювати строк дії оренди 7 років та розмір орендної плати не нижче 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а згідно ст. 288 Податкового кодексу України річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території:
288.5.2. не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки;
288.5.3. може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2. у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.
Крім того, Головне управління у листі-повідомленні також зазначило, що листом Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-1 територіальним органам Держгеокадастру рекомендовано при поновленні (переукладенні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах, встановлювати максимальну відсоткову ставку орендної плати, визначеної Податковим кодексом України, проте з листа про поновлення дії договору оренди землі вбачається, що ПП "Агро-Дон" пропонує встановити розмір орендної плати на рівні 7 % від нормативної грошової оцінки, що не узгоджується з нормами Стратегії удосконалення управління використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, рекомендаціями Держгеокадастру та позицією Головного управління. Саме з цих причин, Головне управління заперечує проти поновлення договору оренди землі від 16.06.2004, зареєстрованого 12.07.2004 за № 135 (зі змінами), договір буде вважатися припиненим 02.11.2018.
01.10.2018 за вх. № 5593/0/1-18 від позивача на адресу відповідача надійшов лист (вих. № 6 від 01.10.2018) про продовження терміну дії договору оренди на новий термін для ведення товарного сільськогосподарького виробництва. У листі позивач зазначив, що надає згоду на зміну істотних умов договору, а саме: термін дії 7 (сім) років, орендна плата 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
В зазначеному листі позивач також зазначив про те, що лист Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2 від 05.07.2017 щодо встановлення максимальної відсоткової ставки орендної плати при поновленні (переукладенні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах, носить рекомендаційний характер. Крім того, в листі позивач зазначив, що Стратегія удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними передбачає проведення агрохімічної паспортизації ділянки при передачі її в оренду. Такі дії не передбачено для поновлення (переукладення) діючих договорів оренди вищеназваних земель, проте вказаним законодавчим актом передбачено право орендодавця відмовляти у поновленні договору оренди земельної ділянки у разі погіршення орендарем її корисних властивостей.
При передачі в оренду вказаних земель ПП "Агро-Дон" в 2004 році чинним законодавством України виготовлення агрохімічного паспорта земельної ділянки не було передбачено, у зв`язку з чим при поновленні договору оренди на земельні ділянки ПП "Агро-Дон" дає згоду за власний рахунок виготовити агрохімічні паспорти земельних ділянок. В переліку додатків до зазначеного листа, значиться, зокрема, проект додаткових угод до договору оренди землі 4 аркуші.
Проекти зазначених додаткових угод оформлені на кожну земельну ділянку, зважаючи на те, що кожна земельна ділянка має свій кадастровий номер.
17.10.2018 відповідач направив на адресу позивача лист (вих. № 19-8-0.6-6387/2-18), відповідно до якого відповідач зазначив, що Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області розглянуто лист ПП "Агро-Дон" від 01.10.2018 (вхідний № 19-5573/0/1-18 від 01.10.2018) та встановлено, що ПП "Агро-Дон" вже зверталось до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області із листом № 1 від 31.08.2018 (вхідний № 28-5054/0/1-18 від 31.08.2018) про поновлення договору оренди землі від 16.06.2004, зарєстрованого 12.07.2004 за № 135 (зі змінами) та Головним управлінням звернення було розглянуто та листом-повідомленням від 21.09.2018 (вих. № 28.8-0.6-5991/2-18) ПП "Агро-Дон" було надано обгрунтовану відповідь про заперечення в поновленні договору оренди землі від 16.06.2004, зареєстрованого 12.07.2004 за № 135 (зі змінами). Також, в листі, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, посилаючись на ст. 34 Закону України "Про оренду землі", вимагає повернути державі в особі Головного управління земельну ділянку у строк, передбачений законодавством для розгляду даного листа, у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому товариство одержало її в оренду.
відповідно до довідки Пологівської ОДПІ від 28.08.2018 № 817/10/08-15-08-01 Приватне підприємство "Агро-Дон" на зазначену дату не має заборгованості зі сплати податків, зборів, платежів
Матеріали справи не містять доказів неналежного виконання позивачем умов договору оренди землі.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 11.11.2019 у справі № 908/2350/19 позовні вимоги задоволено.
Судове рішення мотивовано тим, що вимога відповідача щодо надання документів на підтвердження проведення агрохімічної паспортизації земельної ділянки не передбачена вимогами статті 33 Закону України "Про оренду землі". Умови які зазначені в листі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 21.09.2018 № 28-8-0.6-5991/2-18 прийняті орендарем, про що зазначено в листі підприємства № 6 від 01.10.2018 з яким на адресу управління були направлені проекти додаткових угод по земельним ділянкам площею 54,9 га ( 002,01 сіножаті) з кадастровим номером 2324286800:06:011:0010 та площею 58,7 га ( 001,01 рілля 50,5 га, 002,01 га сіножаті - 7,5 га, 009,02 землі під господарськими шляхами і прогонами 0,7га) з кадастровим номером 2324286800:09:006:0010. Позивач, направляючи листа від 31.08.2018 № 1, не додав проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, але вказана обставина була виправлена і вже 01.10.2018 на адресу відповідача разом з листом № 6 надійшли проекти додаткових угод про поновлення терміну дії договору оренди землі від 16.06.2019, що узгоджується із ст.33 Закону України "Про оренду землі". Проте відповідач проігнорувавши переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі та не врахувавши позицію підприємства стосовно погодження усіх умов управління, які викладені в листі від 21.09.2018 ( стосовно строку оренди, розміру орендної плати), відмовив позивачу у поновленні договору оренди землі та подальшому використанні земельної ділянки. Суд також зазначив, що зміна розміру орендної плати за відсутності погодження між сторонами може бути окремою підставою для звернення до суду.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 25.08.2020 у справі № 908/2350/19 рішення Господарського суду Запорізької області від 11.11.2019 скасовано, а у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Постанова мотивована тим, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надав проекти додаткових угод за місяць до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити.
Однак, враховуючи встановлені обставини справи, сторони договору не досягли згоди щодо приведення умов договору у відповідність до умов, які істотно змінилися (щодо розміру орендної плати), і позивач не навів виняткових випадків, з якими законодавець пов`язує можливість примусу сторони договору до продовження дії цього договору на змінених умовах.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1 Не погоджуючись із постановою Центрального апеляційного господарського суду від 25.08.2020 у справі № 908/2350/19 Приватне підприємство "Агро-Дон" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати і залишити в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 11.11.2019.
Підставами касаційного оскарження є пункти 1, 2 частини другої статті 287 ГПК України.
Скаржник зазначає, що необхідно відступити від висновків Верховного Суду викладених у постановах від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18 та від 12.11.2019 у справі № 908/2599/18, на які посилався суд апеляційної інстанції. На думку скаржника, зазначені постанови суперечать висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 та від 06.02.2018 у справі № 908/995/17. У цих постановах Суд керувався положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі", а не статті 652 ЦК України, оскільки ця норма права регулює порядок зміни або розірвання договору у зв`язку із істотною зміною обставин, а не порядок укладення договору оренди землі.
Заявник вважає, що у відповідь на звернення щодо поновлення договору, відповідач зазначив істотну умову для зміни спірного договору, а саме розмір орендної плати - не менше 8 % нормативно грошової оцінки земельних ділянок. Позивач врахував таку пропозицію відповідача та із урахуванням усіх обставин, зазначених у листі від 21.09.2018, повторно звернувся із проектом додаткової угоди. Однак, ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області своєчасно не розглянуло таке звернення.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.