ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 грудня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/5446/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого - Пількова К. М., суддів: Краснова Є. В., Мачульського Г. М.,
за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,
учасники справи:
позивач - Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва"
представник позивача - Єрьоменко О. В., адвокат
відповідач - Громадська організація "Кролевецьке земляцтво"
представник відповідача - Стеценко І. В., адвокат
розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Громадської організації "Кролевецьке земляцтво" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2019 (суддя Приходько І. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020 (головуючий суддя Мартюк А. І., судді Алданова С. О., Зубець Л. П.) у справі за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" до Громадської організації "Кролевецьке земляцтво" про розірвання договору оренди та виселення.
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1.24.04.2019 Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" (далі - Позивач, Компанія) звернулося до Громадської організації "Кролевецьке земляцтво" (далі - Відповідач, Організація) з позовом про розірвання Договору оренди приміщення № 2172 від 01.02.2000 (далі - Договір оренди) по вул. Юрківській, 40, укладеного між Позивачем та Відповідачем; виселення Відповідача з нежитлового приміщення загальною площею 113,0 кв.м. (далі - Приміщення) за адресою: м. Київ, вул. Юрківська, 40, що перебуває на балансі Позивача.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані порушенням Відповідачем умов Договору оренди, у зв`язку із здійсненням ним ремонтних робіт з перепланування та реконструкції орендованого майна без згоди орендодавця, що є підставою для розірвання договору та звільнення приміщення.
2. Короткий зміст рішень судів
2.1. 11.12.2019 Господарський суд міста Києва рішенням, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020, позовні вимоги задовольнив повністю; розірвав Договір оренди; виселив Відповідача з Приміщення, яке знаходиться на першому поверсі за адресою: м. Київ, вул. Юрківська, 40 та перебуває на балансі Відповідача.
2.2. Суди встановили, що Відповідач користується приміщеннями всупереч умов укладеного Договору оренди, зокрема, Відповідачем самовільно проведено роботи з реконструкції та перепланування без отримання дозволу орендодавця та проведення будь-яких ремонтних робіт в орендованому приміщенні та без погодження з орендодавцем проектно-кошторисної документації, що є підставою для розірвання Договору оренди, на спростування чого Відповідач не надав жодних доказів. Вимога про виселення Відповідача з орендованого приміщення є обґрунтованою та не є передчасною, оскільки умовами Договору оренди встановлений обов`язок орендаря звільнити орендоване приміщення у випадку закінчення строку дії Договору, однак не визначений обов`язок звільнення приміщення після його розірвання в судовому порядку та не визначений порядок звільнення приміщення на вимогу орендодавця. Суди дійшли висновку про те, що Позивач як балансоутримувач майна вправі захистити своє право господарського відання, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про виселення з орендованого приміщення.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги залишити без задоволення.
4. Доводи Скаржника, викладені у касаційній скарзі
4.1. Суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми частини другої статті 651, частини першої статті 783 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), щодо застосування яких відсутній висновок Верховного Суду у подібних правовідносинах, враховуючи таке:
4.1.1. Визначений статтею 783 ЦК України перелік підстав розірвання договору найму є вичерпним, отже правовим наслідком (згідно з умовами глави 58 ЦК України) порушення умов договору у разі проведення ремонту приміщення, переданого у найм, без згоди наймодавця, відповідно до частини п`ятої статті 778 ЦК України, є втрата права на відшкодування вартості поліпшень, якщо такі поліпшення не можна відокремити без шкоди для речі. Аналогічні положення містить також Закон України "Про оренду державного та комунального майна".
4.1.2. Ані норми ЦК України, ані норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна", як і умови укладеного сторонами Договору оренди не визначають проведення ремонту/поліпшення майна без згоди наймодавця спеціальною підставою дострокового розірвання договору.
4.1.3. Оцінка порушення як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених частиною другою статті 651 ЦК України. При цьому критерієм істотності порушення договору у законі також визначається шкода відповідно до частини другої статті 22 ЦК України. Отже суди мали встановити не лише наявність істотного порушення умов Договору оренди, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, і яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, а її розмір не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладення цього договору, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Позивач безумовно жодної шкоди, а тим паче "істотної шкоди" не отримав і таке порушення не може кваліфікуватися судами як істотне, а переобладнання та перепланування Приміщення тільки покращили стан будинку в цілому та орендованого приміщення зокрема.
5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
5.1. 24.11.2020 Позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити прийняті у справі судові рішення без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
6. Розгляд справи Судом
6.1. Ухвалою Верховного Суду від 06.11.2020 відкрито касаційне провадження за скаргою Відповідача на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020, призначено розгляд справи у судовому засіданні.
7. Встановлені судами обставини
7.1. 01.02.2000 між Організацією (орендар) та Управлінням майном Подільської райдержадміністрації (орендодавець) укладено Договір оренди, відповідно до умов якого орендодавець на підставі розпорядження Подільської райдержадміністрації від 18.06.1999 № 560 та ордеру № 80 від 18.06.1999, за згодою ДКП по утриманню житла Подільського району, передає, а орендар приймає в орендне користування приміщення в будинку по вулиці Юрківська, 40 на першому поверсі загальною площею 113 м.кв., яке надається для розміщення офісу.
7.2. Розмір орендної плати, порядок її нарахування та сплати, підстави припинення нарахування орендних платежів, а також порядок відшкодування експлуатаційних витрат встановлені сторонами у пунктах 1.3-1.10 Договору.
7.3. Відповідно до пункту 2.1 Договору оренди орендар зобов`язаний забезпечити належне зберігання, експлуатацію і санітарне утримання орендованого приміщення та прибудинкових територій та запобігати його пошкодженню і псуванню.
7.4. За пунктом 2.4 Договору оренди про зміну поштових та інших реквізитів орендар письмово повідомляє орендодавця в десятиденний термін.
7.5. Згідно з пунктом 4.1 Договору оренди орендодавець має право проводити необхідний огляд та перевірку дотримання орендарем умов Договору. У випадку неможливості проведення огляду та перевірки за згодою орендаря, орендодавець має право самостійно здійснювати доступ в орендоване приміщення.
7.6. Умовами пункту 4.2 Договору оренди орендодавцю надано право проводити необхідний огляд та перевірку дотримання орендарем умов Договору. А у випадку неможливості проведення огляду та перевірки за згодою орендаря, орендодавцю надано право самостійно здійснювати доступ в орендоване приміщення.
7.7. Пунктом 5.3 Договору оренди визначено, що орендар не має права без дозволу орендодавця переобладнувати орендоване приміщення, зводити на території нові будинки, прибудови, надбудови, тощо. Роботи з переобладнання та відновлення приміщень можуть проводитись тільки за погодженою з орендодавцем проектно-кошторисною документацією.
7.8. Відповідно до пункту 7.2 Договору строк його дії встановлено з 01.02.2000 до 18.06.2024.
7.9. Додатковою угодою від 01.04.2002 до Договору внесено зміни та зазначено, що сторонами цього Договору є орендодавець: Комунальне підприємство "ОРЕНДА", орендар: Організація.
7.10. Додаткову угоду сторони уклали, керуючись рішенням Подільської районної у місті Києві ради від 27.12.2001 № 49 "Про створення комунального підприємства "ОРЕНДА". Додаткова угода погоджена начальником Управління з питань майна Подільської райдержадміністрації м. Києва.
7.11. Відповідно до розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації від 16.11.2011 № 917 із змінами від 12.12.2014 № 750 "Про припинення комунального підприємства "ОРЕНДА" шляхом приєднання до КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" функції орендодавця в частині орендних відносин за спірним Договором делеговані Комунальному підприємству "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва".
7.12. Відповідно до рішення Київської міської ради від 09.10.2014 № 270/270 "Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва" та розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації від 29.01.2015 № 50 "Про передачу на баланс та закріплення на праві господарського відання за Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" житлового та нежитлового фонду, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, та приватизованого житлового фонду з метою подальшого обслуговування", з балансу КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" на баланс Позивача передано нежитловий фонд, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Києва станом на 01.02.2015 згідно з додатком, з метою його подальшого обслуговування.
7.13. Пунктом 2 розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації від 29.01.2015 № 50 закріплено за Компанією на праві господарського відання майно згідно з додатком.
7.14. Пунктом 3 розпорядження визначено Компанії здійснити приймання-передачу майна, зазначеного в додатку до цього розпорядження, поставити його на баланс, провести інвентаризацію та забезпечити його ефективне використання за призначенням.
7.15. Згідно з пунктом 314 Додатку до розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації від 29.01.2015 № 50 Позивачу передано на баланс житловий будинок по вул. Юрківській, 40, в якому знаходиться Приміщення.
7.16. За актом приймання-передачі № 137 зазначений об`єкт передано в експлуатацію Позивачу від КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва".
7.17. Позивач вручив Відповідачу лист № 129 від 13.02.2015, в якому повідомив про передачу будівлі на баланс Компанії та зазначив про необхідність укладення додаткової угоди до Договору оренди в частині зміни сторони орендодавця, а також вказав на необхідність здійснювати орендні платежі на нові розрахункові реквізити.