ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 листопада 2020 року
м. Київ
Справа № 910/15057/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Мачульський Г.М., Случ О. В,
секретар судового засідання - Шпорт О.В.,
розглянув матеріали касаційної скарги заступника керівника Київської місцевої прокуратури
на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2020 (суддя Бойко Р.В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2020 (Шаптала Є.Ю. - головуючий, судді Куксов В.В., Яковлєв М.Л.) у справі
за позовом Першого заступника керівника Київської місцевої прокуратури №1 в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українські будівельні склади"
про розірвання договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку та визнання припиненим права.
(у судовому засідання взяли участь представники: Київської міської ради - Сімак Я.К., прокуратури - Савицька О.В.)
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У листопаді 2018 року Перший заступник керівника Київської місцевої прокуратури №1 в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українські будівельні склади", в якій просив суд:
- розірвати договір оренди земельної ділянки, що розташована на перетині вул. Академіка Заболотного та Столичного Шосе у Голосіївському районі м. Києва, площею 1,3539 га, в тому числі 0,3455 га в межах санітарно-захисної зони автозаправної станції, (кадастровий номер 8000000000:90:12:0204), укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українські будівельні склади", посвідчений 25.10.2004 державним нотаріусом Першої Київської держаної нотаріальної контори Василевською О.П. (реєстровий №7-832), зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 26.11.2004 за №79-6-00262, в редакції Договору про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки;
- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Українські будівельні склади" повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 1,3539 га, в тому числі 0,3455 га в межах санітарно-захисної зони автозаправної станції, (кадастровий номер 8000000000:90:12:0204), яка розташована на перетині вул. Академіка Заболотного та Столичного Шосе у Голосіївському районі м. Києва у стані, придатному для її подальшого використання;
- визнати припиненим право Товариства з обмеженою відповідальністю "Українські будівельні склади" користування для забудови земельною ділянкою площею 1,3539 га, в тому числі 0,3455 га в межах санітарно-захисної зони автозаправної станції, (кадастровий номер 8000000000:90:12:0204), яка розташована на перетині вул. Академіка Заболотного та Столичного Шосе у Голосіївському районі м. Києва.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що прокурор вбачає наявність правових підстав для розірвання спірного Договору та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку у зв`язку з порушенням останнім своїх зобов`язань із здійснення забудови протягом 3 років з дня державної реєстрації Договору.
2.Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду м. Києва від 10.09.2019 у справі №910/15057/18, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2020 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Рішення суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, аргументовано тим, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Українські будівельні склади" виконувалися свої зобов`язання зі сплати орендних платежів, пов`язаних з користуванням спірною земельною ділянкою (що прокуратурою та позивачем не заперечувалось), а тому відсутні підстави для висновку, що порушення відповідачем п. 8.4 Договору є істотним та таким, що тягнуть для територіальної громади міста Києва неможливість досягнення нею цілей Договору, оскільки Київська міська рада поновила даний Договір попри існування такого порушення. Київська міська рада в силу законодавства наділена правом контролю як виконання умов Договору, так і в принципі контролю за використанням земельної ділянки, а тому навіть у разі її необізнаності про існування такого порушення, не вжиття до прийняття рішення про поновлення Договору заходів для встановлення обставин щодо виконання відповідачем п. 8.4 Договору також свідчить про те, що дана умова Договору для позивача не є істотною, а отже невиконання цієї умови Договору для позивача не є істотним порушенням. Разом з тим, внаслідок розірвання Договору територіальна громада міста Києва буде позбавлена можливості отримувати кошти за користування Товариством з обмеженою відповідальністю "Українські будівельні склади" спірною земельною ділянкою (орендні платежі).
3. Фактичні обставини справи, встановлені судами
3.1. З матеріалів справи убачається і встановлено судами попередніх інстанцій, що 25.10.2004 між Київською міською радою (надалі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українські будівельні склади" (надалі - орендар) на підставі рішення Київської міської ради №419/1829 від 15.07.2004 укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений 25.10.2004 державним нотаріусом Першої Київської держаної нотаріальної контори Василевською О.П. (реєстровий №7-832), зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 26.11.2004 за №79-6-00262 (надалі - Договір).
Як передбачено п. 1.1 Договору, що орендодавець на підставі п. 43 рішення Київської міської ради №419/1829 від 15.07.2004, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.
Відповідно до п. 2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування - перетин вул. Академіка Заболотного та Столичного шосе у Голосіївському районі м. Києва;
- розмір - 1,3539 га, в тому числі 0,3455 га в межах санітарно-захисної зони автозаправної станції;
- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного комплексу;
- кадастровий номер - 8000000000:90:121:0204.
Пунктом 2.3. Договору встановлено, що земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.
Пунктом 3.1 Договору передбачено, що Договір укладено на 5 років.
Пунктом 8.4 Договору серед обов`язків орендаря визначено, що останній зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього Договору.
Сторонами у п. 11.4 Договору було погоджено, що Договір може бути розірваним в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця із звільненням орендодавця від відповідальності, зокрема в разі коли орендар порушив строки завершення забудови земельної ділянки, встановлені в п. 8.4 Договору.
Як передбачено п. 11.5 Договору, що він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього Договору.
Пунктом 11.8 Договору встановлено, що у разі припинення або розірвання цього Договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку, на умовах, визначених цим Договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки.
06.10.2010 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українські будівельні склади" на підставі рішення Київської міської ради №1003/3072 від 24.12.2009 укладено угоду про поновлення та внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки, посвідчену 06.10.2010 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. (реєстровий №805), зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 07.02.2012 за №79-6-00831 (далі - Угода).
Відповідно до п. 1 Угоди сторони домовились на підставі рішення Київської міської ради №1003/3072 від 24.12.2009, рішення Київської міської ради №392/3830 від 26.02.2010 та Закону України "Про оренду землі" поновити Договір до 27.11.2019.
21.09.2018 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) складено акт обстеження земельної ділянки №18-1289-01, в якому зафіксовано, що спірна земельна ділянка (кадастровий номер - 8000000000:90:121:0204) не огороджена парканом, ростуть зелені насадження, та частково захаращена сміттям, вільна від забудови, будівництво не ведеться. До вказаного акта долучено фотознімки змеленої ділянки.
Головним управлінням Держгеокадастру у Київській області 06.11.2018 складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом - земельної ділянки №666ДК/617/АП/09/01/-18, в якому зафіксовано, що на спірній земельній ділянці (кадастровий номер - 8000000000:90:121:0204) розміщується лісиста (дерева різних порід) чагарникова рослинність та звалище будівельного сміття;
на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомості, будівництво не ведеться;
територія не огороджена та не охороняється, доступ на земельну ділянку вільний, ділянка не використовується.
Даний спір виник, у зв`язку з тим, що прокурор з урахування приписів частини 1 статті 651 ЦК України та пункту 11.5 договору вбачає наявність правових підстав для розірвання спірного Договору та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку у зв`язку з порушенням останнім своїх зобов`язань із здійснення забудови протягом 3 років з дня державної реєстрації Договору, що визначено у пункті 8.4 цього договору.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду м. Києва від 10.09.2019 і постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2020 у справі №910/15057/18, заступник керівника Київської місцевої прокуратури звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить зазначені рішення скасувати та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги.
Підставою касаційного оскарження заявник зазначив пункти 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК України).
При цьому він наголошує, що суди допустили порушення приписів статті 651 ЦК України, адже не врахували практику Верховного Суду щодо подібних правовідносин, викладену, зокрема у постановах від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17.
Зазначаючи про неправильне застосування норм матеріального права, скаржник стверджує, що суди акцентували на відсутності істотних порушень умов договору, але не взяли до уваги, що позов обґрунтовано частиною 1 статті 651 ЦК України, яка не передбачає можливість розірвання договору в залежності від істотності його порушень, а презюмує, що за відсутності домовленості сторін про розірвання договору його може бути розірвано за наявності умов для його розірвання, визначених договором або законом.
Заявник стверджує про відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах у випадку звернення із вимогами про розірвання договору, коли така можливість передбачена його умовами, що не залежить від встановлення істотності порушень такого договору.
Скаржник зауважує, що про порушення договору свідчить те, що відповідач протягом 15 років не вчиняв жодних дій, які могли б бути розцінені як намагання виконати умови договору та почати забудову земельної ділянки. За таких обставин ним недотримано вимог пункту 8.4. договору, що за пунктом 11.5 договору є підставою для його розірвання.
У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Українські будівельні склади" вказує на безпідставність доводів скаржника, вважає, що суди дослідили відсутність істотного порушення договору, а тому відсутні підстави для скасування судових рішень у справі № 910/15057/18.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. У зв`язку із перебування судді Могила С.К. на лікарняному, протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями Касаційного господарського суду від 19.11..2020 визначено для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: Волковицька Н.О. - головуючий, судді Мачульський Г.М., Случ О.В.
Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.2. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга має бути частково задоволена з огляду на таке.
5.3. Предметом позовних вимог є розірвання договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку та визнання припиненим права.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, колегія суддів звертає увагу, що за змістом частини дев`ятої статті 93 ЗК України та частини першої статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Підстави для зміни або розірвання договору передбачені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).