ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 листопада 2020 року
м. Київ
Справа № 925/1425/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Ткач І.В. - головуючий, Кондратова І.Д., Мамалуй О.О.,
за участю секретаря судового засідання Співака С.В.,
позивача - ОСОБА_1, ОСОБА_2,
відповідачів: 1. ОСОБА_3, 2. не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сагайдачного 166"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020
(головуючий суддя Алданова С.О., суддів: Пашкіна С.А., Мартюк А.І.)
та рішення Господарського суду Черкаської області від 10.03.2020
(суддя Скиба Г.М.)
у справі № 925/1425/19
за позовом Приватного підприємства "Черкасисвітбуд"
до 1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сагайдачного 166", 2. Управління з питань державної реєстрації Черкаської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департамент архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради
про визнання установчих зборів ОСББ недійсними та скасування державної реєстрації,
ВСТАНОВИВ:
1. Стислий виклад змісту позовних вимог, заявлених у справі
1.1. Приватне підприємство "Черкасисвітбуд" звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сагайдачного 166" та Управління з питань державної реєстрації Черкаської міської ради про визнання недійсними установчих зборів ОСББ "Сагайдачного 166", оформлених протоколом №1 від 17.03.2018, Статуту ОСББ "Сагайдачного 166", затвердженого установчими зборами об`єднання, протоколу №1 від 17.03.2018 та скасування державної реєстрації юридичної особи.
1.2. Позивач обґрунтовує свої вимоги порушенням його господарського інтересу при забудові виділеної йому земельної ділянки та вказує на мету позову - відновлення становища позивача, оскільки:
- порушені інтереси позивача при визначенні черговості будівництва черг житлового комплексу та неможливість провести розмежування будинків на одній території;
- порушуються інтереси позивача при виконанні умов договору між надавачем послуг та споживачами на управління будинком та житлом;
- земельна ділянка передана тільки позивачеві на 49 років під будівництво та експлуатацію об`єкта (титульний користувач), але ОСББ вже заявляє вимоги про передачу їм спірної земельної ділянки під обслуговування власності;
- ОСББ через рішення суду намагається витребувати технічну документацію на весь об`єкт забудови;
- у спірної земельної ділянки єдина адреса багатоквартирного багатосекційного житлового будинку, офісу, будівельного об`єкту, допоміжних споруд тощо, що не дозволяє ідентифікувати та виділяти окремі об`єкти без згоди ОСББ як управителя майном.
Позивач вказує, що установчі збори ОСББ проведені з порушенням вимог ч. 1 ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Відтак рішення про створення ОСББ та затвердження його статуту підлягають визнанню недійсними. Недійсність установчих зборів ОСББ є підставою для скасування державної реєстрації цієї юридичної особи (з урахуванням заяви про зміну підстави позову від 13.01.2020).
2. Стислий виклад змісту судових рішень, ухвалених у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 10.03.2020 позовні вимоги задоволено у повному обсязі.
Визнано недійсними рішення установчих зборів ОСББ "Сагайдачного 166", що оформлені протоколом №1 від 17.03.2018 та статут ОСББ "Сагайдачного 166", затверджений рішенням установчих зборів ОСББ №1, - з моменту набрання рішенням законної сили. Скасовано державну реєстрацію юридичної особи ОСББ "Сагайдачного 166" номер запису 1 026 102 0000 018224 в ЄДРПОУ від 22.03.2018. Стягнуто з ОСББ "Сагайдачного 166" на користь позивача ПП "Черкасисвітбуд" 3842,00 грн судового збору.
Ухвалюючи рішення у справі, місцевий господарський суд, встановивши обставини введення в експлуатацію 1/5 частини новозбудованого будинку, керуючись приписами Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", а також з огляду на порушення прав позивача як господарюючого суб`єкта на здійснення ним своєї діяльності з будівництва відповідного об`єкта нерухомості, дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог.
2.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020 рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Суд апеляційної інстанції в цілому погодився з висновками місцевого господарського суду, зазначивши водночас таке.
Згідно з приписами статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" установчі збори об`єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку. Для створення об`єднання скликаються установчі збори. Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень.
Відповідно до протоколу №1 установчих зборів ОСББ "Сагайдачного 166" загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку становить 11 (одинадцять) власників та 1 (один) власник майнових прав на квартиру. У зборах взяли участь особисто співвласники в кількості 8 осіб з правом голосу, яким належать квартири багатоквартирного будинку загальною площею 580,7 кв.м.
З аналізу наявних у матеріалах справи документів суд встановив, що будівництво та введення в експлуатацію об`єкта нерухомості за адресою: м. Черкаси, вул. Гетьмана Сагайдачного, 166, здійснюється забудовником почергово відповідно до проектної документації. Перша черга (блок) введений в експлуатацію у жовтні 2017 року загальною площею 756,7 кв.м (12 житлових квартир), інші черги (блоки) загальною площею 2943,3 кв.м (48 квартир) мають бути введені в експлуатацію пізніше. За встановленого суд відхилив твердження апелянта про те, що двоповерховий будинок, в якому було створено ОСББ "Сагайдачного 166", є окремим багатоквартирним будинком, у якому можна створювати ОСББ, не очікуючи закінчення будівництва та введення в експлуатацію решти об`єктів нерухомості, що зводяться позивачем за адресою: м. Черкаси, вул. Гетьмана Сагайдачного, 166.
Взявши до уваги, що введений в експлуатацію двоповерховий будинок, що складається з 12 квартир, є частиною багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Черкаси, вул. Гетьмана Сагайдачного, 166, та врахувавши, що реєстрація права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку не здійснена, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що спірні установчі збори проведені з порушення вимог ст.6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", а тому рішення про створення ОСББ "Сагайдачного 166" та затвердження положень Статуту ОСББ "Сагайдачного 166", що прийняті на вказаних установчих зборах, підлягають визнанню недійсними.
Проаналізувавши положення договорів на утримання будинків, споруд, прибудинкових територій та сприяння в отриманні комунальних послуг, які укладені позивачем з власниками квартир першої черги, суд встановив, що позивач є виконавцем послуг з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій та управителем будинку з отриманням оплати за свої послуги. Тому створення ОСББ "Сагайдачного 166" саме з порушенням вимог ч.1 ст.6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" позбавляє позивача права на законне здійснення ним господарської діяльності з надання послуг з управління та обслуговування будинку (І черги). Крім того, відхиляючи доводи відповідача-1 про відсутність порушеного права позивача, яке підлягало б захисту, суд апеляційної інстанції зауважив, що згідно з договором оренди землі від 21.11.2007 позивачу строком на 49 років надано в оренду земельну ділянку, загальною площею 4345 кв.м. під об`єкт незавершеного будівництва з метою завершення будівництва та подальшої експлуатації багатоповерхового житлового будинку. Позивач за оренду землі сплачує відповідну орендну плату. Будівництво цілісного об`єкта нерухомості здійснюється позивачем саме на цій земельній ділянці. Отже, створення з порушенням вимог закону ОСББ "Сагайдачного 166" може позбавити відповідних прав позивача на користування земельною ділянкою, адже існує необхідність передати новоствореному ОСББ усю технічну документацію на будинок, зокрема, і документи, що стосуються земельної ділянки.
3. Стислий виклад вимог касаційної скарги та аргументи учасників справи
3.1. Не погоджуючись з вищезазначеними рішенням та постановою, ОСББ "Сагайдачного 166" звернулося до Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову та рішення судів попередніх інстанцій скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову повністю.
3.2. В обґрунтування наявності підстав для касаційного оскарження судових рішень, згідно з приписами пунктів 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, скаржник зазначає таке.
3.2.1. Відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини 1 статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирних будинків" з урахуванням вимог статей 322, 368 ЦК України, статті 151 ЖК Української РСР, статей 36, 47, 48, 140 Конституції України та статті 11 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод" у справах з подібними правовідносинами.
Відповідач-1 наполягає на тому, що будівництво житлового будинку по вул. Сагайдачного №166 у м. Черкаси завершено, оскільки в експлуатацію введено 12 квартир, з яких на 11 квартир зареєстровано право власності.
Покликаючись на приписи статей 322, 368 ЦК України, статтю 151 ЖК Української РСР та ст.7 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" ОСББ "Сагайдачного 166" стверджує, що особи, які отримали право власності на квартири, несуть обов`язок утримання спільного нерухомого майна, в якому ці квартири розташовані.
Державна реєстрація права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень, про яку йдеться у ст.6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", повинна розумітися так, що право на створення ОСББ стосується збудованого майна, яке придатне для безпечного використання за призначенням та яке можна зареєструвати у реєстрі речових прав. Інше майно, яке планує будувати забудовник та яке на час реєстрації ОСББ як об`єкт речових прав не існує, до уваги в розрахунках не береться. Доводи щодо того, що забудовник планує зводити додаткові черги, не можуть бути підставою для обмеження прав власників збудованих квартир на об`єднання в ОСББ, оскільки це лише намір забудовника, який він може і не реалізувати.
Факт наявності спільної прибудинкової території, елементів благоустрою, інтеженерних мереж тощо не свідчить, що всі квартири, які вже збудовано та будівництво яких заплановано, будуть відноситися до одного багатоквартирного будинку.
За умови будівництва забудовником чергових будинків на орендованій земельній ділянці, власники квартир в останніх отримають право самостійно або спільно з ОСББ "Сагайдачного 166" створити об`єднання.
3.2.2. У частині недотримання судами попередніх інстанцій висновків Верховного Суду, скаржник зазначає про неврахування судами висновків Верховного Суду, викладених у постановах за подібних правовідносин у справах №904/2796/17 та №925/1068/18.
У цьому аспекті скаржник стверджує, що судами не враховано відсутність порушеного права позивача як забудовника бегатоквартирного будинку, розташованого на земельній ділянці по вул. Сагайдачного біля будинку №168 у м. Черкаси, за захистом якого він звернувся до суду.
Доказів того, що договір оренди земельної ділянки буде припинено у всій частині, а не лише в тій, яка стосується ОСББ, судами не встановлено. Тоді як необхідність у передачі новоствореному ОСББ усієї технічної документації на будинок, зокрема і документів, що стосуються земельної ділянки, жодним чином не може порушувати право позивача, адже судами встановлено, що це різні черги забудови. Незручності, які можуть виникнути у зв`язку з відокремленням ділянки під існуючий будинок, передачі частини документації по першій черзі забудови, вимагають певних витрат з боку забудовника, проте не є співмірними із позбавленням права власників квартир на об`єднання.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу позивач заперечує проти доводів та вимог, викладених у ній, та просить відмовити у її задоволенні, а рішення та постанову судів попередніх інстанцій залишити без змін.
Обґрунтування позивача, наведене у відзиві, в цілому ґрунтується на висновках, викладених у судових рішеннях, які переглядаються.
При цьому позивач акцентує увагу на тому, що твердження скаржника про те, що двоповерховий будинок, в якому створено ОСББ "Сагайдачного, 166", є окремою будівлею, безпідставне та спростовується матеріалами справи. Суди попередніх інстанцій правильно встановили, що введений в експлуатацію двоповерховий будинок, що складається з 12 квартир, є частиною багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м.Черкаси, вул. Сагайдачного, 166, і не становить більше половини квартир та нежитлових приміщень у цьому будинку. А тому рішення про створення ОСББ "Сагайдачного 166" та затвердження відповідного статуту є незаконним.
У касаційній скарзі відповідач-1 навмисно ухиляється від основної обставини, яка спростовує його позицію. А саме, йдеться про надання першій, другій та третій чергам будівництва вказаного багатоквартирного будинку єдиної адреси: м. Черкаси вул. Г.Сагайдачного, 166, наскрізної нумерації квартир та відповідної їх реєстрації. Друга черга будівництва не розпочинається з першої квартири, а її нумерація продовжується з квартири №13 і тд. Вказані обставини, за твердження позивача, відповідачем-1 визнаються.
Доводи скаржника про те, що його діями не було порушено законні права та інтереси позивача ПП "Черкасисвітбуд," вважає необґрунтованими та спростовує їх по суті тими ж аргументами, що відображені у судових рішеннях суду першої та апеляційної інстанцій.
3.4. Відзиви на касаційну скаргу від інших учасників справи не надійшли.
Управління з питань державної реєстрації Черкаської міської ради надіслало на адресу Суду лист, в якому повідомило про неможливість його представника взяти участь у судовому засіданні суду касаційної інстанції.
Крім того, у зазначеному листі відповідач-2 просив виключити Управління зі складу відповідачів у цій справі та залучити його як третю особу. Проте розгляд таких вимог відповідача-2 виходить за межі наданої Суду компетенції, зважаючи на приписи ст.300 ГПК України, а тому таке клопотання залишене Судом без розгляду.
4. Позиція Верховного Суду
4.1. Щодо меж розгляду справи у суді касаційної інстанції
4.1.1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (ч.1 ст.300 ГПК України).
4.1.2. Відповідно до ч.2 ст.300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
4.2. Щодо суті касаційної скарги
4.2.1. Судами попередніх інстанцій встановлено фактичні обставини справи, які не можуть бути переглянуті Судом чи додатково досліджені або спростовані, зважаючи на межі компетенції суду касаційної інстанції, про які йшлося вище у п.4.1 цієї постанови.
Так, суди встановили, що 21.11.2007 між ПП "Черкасисвітбуд" та Черкаською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки комунальної власності, згідно з яким в оренду передано земельну ділянку площею 4345 кв.м. під об`єкт незавершеного будівництва з метою завершення будівництва та подальшої експлуатації багатоповерхового житлового будинку.
Строк оренди - 49 років; адреса розміщення: вул. Гетьмана Сагайдачного (колишня вул. Ватутіна) в м. Черкаси поблизу будинку №168.
Відповідно до наказу Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради №73 від 02.09.2016, ПП "Черкасисвітбуд" надано містобудівні умови та обмеження на забудову ділянки по вул. Гетьмана Сагайдачного (біля будинку №168) (колишня вул. Ватутіна) для будівництва багатоквартирного житлового будинку.
Згідно з містобудівними умовами і обмеженнями забудови земельної ділянки по вул. Гетьмана Сагайдачного (біля будинку №168), що є додатком до наказу Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради №73 від 02.09.2016, об`єктом будівництва є багатоквартирний житловий будинок на земельній ділянці площею 4345 кв.м, за адресою: вул. Гетьмана Сагайдачного (біля будинку №168) (колишня вул. Ватутіна).
Відповідно до основних техніко-економічних показників забудови земельної ділянки площа забудови до 2200 кв.м, загальна площа до 3700 кв.м. Кількість квартир вказаного будинку 60. До вказаних містобудівних умов приєднано Схему креслення планування у масштабі 1:500, з якої вбачається, що будинок складається з V черг.
Згідно з Актом готовності об`єкта до експлуатації від 30.10.2017 позивачем закінчено будівництво багатоквартирного житлового будинку, нове будівництво, м. Черкаси, вул. Гетьмана Сагайдачного (біля будинку № 165). Загальна площа квартир становить 756,70 кв м, кількість поверхів - 2; кількість квартир - 12.