Постанова
Іменем України
24 листопада 2020 року
м. Київ
справа № 272/524/18
провадження № 61-6847св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Бурлакова С. Ю., Коротенка Є. В.,
учасники справи:
позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариство з обмеженою відповідальністю "Жива Нива",
третя особа - Комунальне підприємство "Правовий центр Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області",
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" до ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива", третя особа - Комунальне підприємство "Правовий центр Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області", про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації, визнання поновленим договору оренди землі та укладеною додаткової угоди
за касаційною скаргою Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" на постанову Житомирського апеляційного суду від 04 березня 2019 року у складі колегії суддів: Коломієць О. С., Талько О. Б., Шевчук А. М.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" (далі - СТОВ "Хлібороб", товариство) звернулося до суду з позовом, який уточнило в процесі розгляду справи, у якому просило:
визнати недійсним договір оренди землі від 08 червня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" (далі - ТОВ "Жива Нива") на 1/2 частину земельної ділянки площею 3,0472 га, розташованої на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області (далі - Степківська сільська рада), кадастровий номер 1820388600:03:000:0061;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 липня 2018 року № 41974655, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К. В.;
визнати недійсним договір оренди землі від 08 червня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ "Жива Нива" на 1/2 частину земельної ділянки площею 3,0472 га, розташованої на території Степківської сільської ради, кадастровий номер 1820388600:03:000:0061;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 липня 2018 року № 41974287, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К. В.;
визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між позивачем та ОСОБА_3, правонаступниками якої є ОСОБА_1 та ОСОБА_2, щодо земельної ділянки площею 3,0472 га, розташованої на території Степківської сільської ради, кадастровий номер 1820388600:03:000:0061, зареєстрований в державному реєстрі земель 19 жовтня 2007 року за № 040720200342;
визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ "Хлібороб", з однієї сторони, та ОСОБА_1, ОСОБА_2 - з іншої, щодо земельної ділянки площею 3,0472 га, розташованої на території Степківської сільської ради кадастровий номер 1820388600:03:000:0061, за умовами якої строк дії договору продовжено до 19 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 відсотків нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн;
вирішити питання про розподіл судових витрат.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, СТОВ "Хлібороб" посилалося на те, що 15 червня 2007 року між ним та ОСОБА_3, спадкоємцями якої є ОСОБА_1 і ОСОБА_2, був укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради кадастровий номер 1820388600:03:000:0061, який зареєстрований 19 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" в державному реєстрі земель за № 040720200342. Згідно з умовами договору оренди земельної ділянки він укладений на 10 років, а орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
12 вересня 2017 року товариство повідомило ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про намір скористатися своїм переважним правом та продовжити дію договору оренди землі, направивши лист-повідомлення та проєкт додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 19 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 відсотків нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.
Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 отримала лист-повідомлення разом із проєктом додаткової угоди 18 вересня 2017 року, а ОСОБА_2 цей лист не отримала. Тобто товариство вчинило всі передбачені законодавством дії для використання свого переважного права на продовження дії договору оренди землі.
10 жовтня 2017 року ОСОБА_1 надіслала заяву, якою повідомила СТОВ "Хлібороб" про те, що договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 1820388600:03:000:0061, припиняє свою дію після закінчення строку, на який його було укладено, - з 17 жовтня 2017 року.
У подальшому позивачу стало відомо, що 02 жовтня 2016 року між ОСОБА_1 і ТОВ "Жива Нива" був укладений договір оренди землі, а 01 квітня 2016 року між ОСОБА_2 і ТОВ "Жива Нива".
Згодом ці договори оренди було розірвано відповідачами в добровільному порядку та укладено нові договори оренди спірної земельної ділянки від 08 червня 2018 року, які були зареєстровані реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К. В. 10 липня 2018 року за № 41974655 та № 41974287 відповідно.
На думку позивача, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 грубо порушили переважне право товариства на укладення договору оренди землі на новий строк, яким позивач мав намір скористатися та зробив для цього всі передбачені законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в статті 33 Закону України "Про оренду землі". У зв`язку з цим просив позов задовольнити.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Андрушівський районний суд Житомирської області рішенням від 19 листопада 2018 року, з урахуванням ухвали цього ж суду від 12 грудня 2018 року про виправлення описки в резолютивній частині рішення, позов задовольнив частково.
Визнав недійсним договір оренди землі від 08 червня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" на 1/2 частину земельної ділянки площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради, кадастровий номер 1820388600:03:000:0061, зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 липня 2018 року № 41974655.
Скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 липня 2018 року № 41974655, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К. В.
Визнав недійсним договір оренди землі від 08 червня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ "Жива Нива" на 1/2 частину земельної ділянки загальною площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради, кадастровий номер 1820388600:03:000:0061, зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 липня 2018 року № 41974287.
Скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 липня 2018 року № 41974287, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Толкач К. В.
Визнав поновленим договір оренди землі від 15 червня 2007 року, укладений між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_3, правонаступниками якої є ОСОБА_1 і ОСОБА_2, щодо земельної ділянки з площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради, кадастровий номер 1820388600:03:000:0061, зареєстрований в державному реєстрі земель 19 жовтня 2007 року за № 040720200342. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що попередній орендар, який належно виконує свої обов`язки, дотримав процедури повідомлення орендодавців про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди землі, продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не повідомив про своє рішення у порядку, визначеному статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
Позовні вимоги про скасування державної реєстрації договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_1, ОСОБА_2 і ТОВ "Жива Нива" похідні від вимог щодо визнання оспорюваних договорів оренди землі недійсними, а тому також підлягають задоволенню. Відмовляючи у задоволенні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ "Хлібороб", з однієї сторони, та ОСОБА_1 і ОСОБА_2, з іншої щодо земельної ділянки площею 3,0472 га, за умовами якої строк дії договору продовжено до 19 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 відсотків нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн, суд виходив з того, що позивач не надав доказів того, що існує спір між ним та відповідачами в цій частині.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
Житомирський апеляційний суд постановою від 04 березня 2019 року рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 19 листопада 2018 року скасував та ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Апеляційний суд мотивував судове рішення помилковістю висновку місцевого суду про те, що товариство дотримало процедури повідомлення орендодавців про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, передбаченої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки ОСОБА_1 письмово повідомила СТОВ "Хлібороб" про свою відмову щодо поновлення договору оренди та його припинення у зв`язку із закінченням строку дії, а доказів про отримання ОСОБА_2 листа-повідомлення разом з додатковою угодою в матеріалах справи немає. Оскільки немає підстав для задоволення вимог про визнання недійсним договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_1, ОСОБА_2 і ТОВ "Жива Нива" 08 червня 2018 року, то не підлягає задоволенню й інша частина позовних вимог, які є похідними від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі та не потребують додаткового правового обґрунтування.
Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи
У березні 2019 року СТОВ "Хлібороб" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати постанову Житомирського апеляційного суду від 04 березня 2019 року, а рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 19 листопада 2018 року залишити в силі.
Касаційна скарга СТОВ "Хлібороб" мотивована неврахуванням апеляційним судом того, що відповідачі грубо порушили його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, яким він мав намір скористатися та зробив для цього всі передбачені законодавством дії з дотриманням процедури, визначеної у статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції суперечить усталеній практиці Верховного Суду щодо вирішення подібних спорів та застосування норм матеріального права при аналогічних правовідносинах щодо реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.
Також скарга містить доводи про те, що апеляційний суд допустив до участі у справі представника ТОВ "Жива Нива" Орєхова Р. В., який діяв на підставі довіреності. Разом з цим зазначена особа не здійснює професійну адвокатську діяльність та не має свідоцтва на право зайняття адвокатською діяльністю.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 05 квітня 2019 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
22 квітня 2019 року справа № 272/524/18 надійшла до Верховного Суду.
Розпорядженням заступника керівника апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 09 листопада 2020 року № 2765/0/226-20 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями та визначено колегію суддів.
Фактичні обставини справи
Суди попередніх інстанцій встановили, що 15 червня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_3 був укладений договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець передала в оренду земельну ділянку площею 3,0472 га, що розташована на території Степківської сільської ради, кадастровий номер 1820388600:03:000:0061. Цей договір укладено строком на десять років. Державна реєстрація договору була здійснена 19 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" т за № 040720200342.
Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з пунктом 37 договору оренди земельної ділянки його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
У зв`язку зі смертю ОСОБА_3 передана в оренду земельна ділянка була успадкована ОСОБА_1 і ОСОБА_2 по 1/2 частині, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом.
Згідно з пунктом 40 договору оренди земельної ділянки перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для змін умов договору або його розірвання.
Отже, ОСОБА_1 і ОСОБА_2 стали новими співвласниками та орендодавцями, згідно з договором оренди від 15 червня 2007 року.
12 вересня 2017 року СТОВ "Хлібороб" направило ОСОБА_1 і ОСОБА_2 листи про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листів були додані проєкти додаткових угод від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, в яких запропоновано продовжити дію договору оренди землі до 19 жовтня 2027 року на тих самих умовах, що передбачені договором та цими додатковими угодами, якщо інше не передбачено законодавством України. Також, додатковими угодами було збільшено орендну плату до розміру 10 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Окрім того, пунктом 4 додаткових угод передбачалося, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000,00 (три тисячі) грн винагороду за підписання цієї додаткової угоди.