Постанова
Іменем України
11 листопада 2020 року
м. Київ
справа № 522/21892/15-ц
провадження № 61-12178св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О., Усика Г. І. (суддя-доповідач),
Яремка В. В.
учасники справи:
позивач (відповідач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1,
відповідач (позивач за зустрічним позовом) - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Одесит",
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Приморського районного суду міста Одеси від 11 червня 2018 року у складі судді Бойчука А. Ю. та постанову Одеського апеляційного суду
від 16 травня 2019 року у складі колегії суддів: Гірняк Л. А., Сегеди С. М.,
Цюри Т. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Одесит" (далі - ОСББ "Одесит") про стягнення заборгованості за договором оренди та виселення.
На обгрунтування позовних вимог зазначав, що він є власником квартири АДРЕСА_1 .
20 серпня 2005 року між ним та ОСББ "Одесит" укладено договір оренди, відповідно до умов якого він передав відповідачу у тимчасове користування приміщення площею 20,8 кв. м для розміщення в ньому управління та бухгалтерії ОСББ "Одесит" і приміщення площею 15,00 кв. м (туалет), які є частиною його квартири. Орендна плата становить 10 доларів США (згідно з курсом Національного банку України на момент платежу) за 1 кв. м. Договір укладений строком на 10 років.
Того ж дня, 20 серпня 2005 року, сторони підписали акт прийому-передачі предмета оренди.
Не зважаючи на закінчення строку дії договору оренди (20 серпня 2015 року), ОСББ "Одесит" продовжує використовувати та відмовляється повернути належні йому приміщення.
З моменту укладення договору та до моменту його припинення орендар жодного разу не сплатив орендної плати.
Посилаючись на неприпустимість односторонньої відмови від виконання зобов`язання та порушення його прав як власника майна, позивач просив стягнути з відповідача заборгованість по сплаті орендної плати за останні
33 місяці строку дії договору оренди у розмірі 11 814 доларів США, що еквівалентно 250 641,09 грн, та виселити його зі спірних приміщень.
У січні 2016 року ОСББ "Одесит" звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання договору оренди нікчемним.
Зустрічні позовні вимоги мотивовані тим, що до звернення ОСОБА_1 з первісним позовом до суду, ОСББ "Одесит" не було відомо про існування оспорюваного договору оренди від 20 серпня 2005 року, оскільки приміщення, зазначені у договорі оренди, не є тими приміщеннями, які фактично займає ОСББ. Зокрема вказувало на те, що ОСББ "Одесит" займає окреме приміщення, позначене на плані першого поверху будинку цифрою "ХІІІ", та приміщення, позначене на плані першого поверху будинку цифрою "ХІ", площа яких становить 18,9 кв. м. та 2,6 кв. м. Відповідно до технічного паспорта І поверху будинку зазначені приміщення є технічними, відносяться до приміщень загального користування.
Відповідно до Статуту ОСББ "Одесит" уповноваженими особами на укладення договорів є правління та голова правління ОСББ. ОСОБА_3, який діяв від імені ОСББ при підписанні оспорюваного договору оренди, був керуючим справами ОСББ, а отже не мав повноважень на укладення правочинів від імені ОСББ. Наявність проставленої печатки ОСББ "Одесит" на договорі оренди
від 20 серпня 2005 року зумовлена тим, що на момент укладення договору
ОСОБА_1 був головою правління ОСББ і мав доступ до неї.
Відповідно до статті 640 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договір оренди підлягав нотаріальному посвідченню, однак відомості про посвідчення його нотаріусом відсутні, у зв`язку з чим він вважається неукладеним.
Посилаючись на наведене, позивач за зустрічним позовом просив визнати нікчемним договір оренди, укладений 20 серпня 2005 року між ОСББ "Одесит" та ОСОБА_1, а також застосувати до первісних позовних вимог ОСОБА_1 наслідки спливу позовної давності.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 11 червня 2018 року у задоволенні позову ОСОБА_1 та зустрічного позову ОСББ "Одесит" відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що ОСОБА_1 було відомо про порушення його прав ще з 2005 року, однак з позовом про стягнення заборгованості за договором оренди він звернувся лише у 2015 році, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні його вимог у зв`язку з пропуском позовної давності, про наслідки спливу якої заявлено відповідачем.
Відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог про визнання договору оренди нікчемним, суд першої інстанції зазначив, що сама по собі відсутність нотаріального посвідчення договору оренди не свідчить про його нікчемність. Сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору - предмета оренди, розміру орендної плати, строку дії договору, порядку розрахунків та відповідно до акту прийому-передачі орендодавець передав орендарю приміщення, у зв`язку з чим відповідно до положень частини другої статті 220 ЦК України, зазначений правочин є дійсним.
Суд відхилив також доводи ОСББ "Одесит" про недійсність договору оренди з підстав підписання його неуповноваженою особою, посилаючись на те, що ОСББ "Одесит" не надано зареєстрований у встановленому законом порядку Статут у редакції, чинній на момент підписання договору, яким визначені обмеження та розмежування повноважень посадових осіб, що унеможливлює встановити наявність чи відсутність у ОСОБА_3 повноважень на укладення договорів від імені ОСББ.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Одеського апеляційного суду від 16 травня 2019 року рішення Приморського районного суду міста Одеси від 11 червня 2018 року змінено, виключено з мотивувальної частини рішення висновки суду про відмову ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог у зв`язку з пропуском позовної давності.
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Судове рішення суду апеляційної інстанції мотивоване тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні первісного позову у зв`язку з пропуском позовної давності, оскільки ці вимоги є необгрунтованими. ОСББ "Одесит" займає технічне приміщення площею
18,9 кв. м, а не приміщення зазначені в договорі оренди, площею 20,8 кв. м та 15,00 кв. м. Технічний паспорт квартири позивача не містить плану квартири, у зв`язку з чим неможливо встановити наявність у ній приміщень площею
20,8 кв. м та 15 кв. м. Наданий позивачем ОСОБА_1 акт-прийому передачі зазначених приміщень від 20 серпня 2005 року, не може слугувати підтвердженням прийняття їх ОСББ "Одесит", оскільки зазначені приміщення відсутні і в технічному паспорті першого поверху будинку АДРЕСА_2 . З огляду на наведене, апеляційний суд дійшов висновку про недоведеність позивачем факту укладення та виконання договору оренди приміщень.
Узагальнені доводи касаційної скарги та аргументів інших учасників справи
У липні 2019 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , у якій він просив скасувати рішення Приморського районного суду міста Одеси від 11 червня 2018 року та постанову Одеського апеляційного суду від 16 травня 2019 року у частині відмови у задоволенні його первісних позовних вимог, та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення його позову, посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 у зв`язку з пропуском позовної давності є помилковим, оскільки суд належним чином не перевірив обгрунтованість позовних вимог. У свою чергу апеляційний суд, змінюючи рішення суду першої інстанції, зазначив, що матеріали справи не містять доказів укладення та виконання договору оренди, а також того, що ОСББ "Одесит" займає спірні приміщення. Однак позивач надав суду акт-прийому передачі приміщень, підписаний обома сторонами. Щодо посилань апеляційного суду на відсутність доказів на підтвердження здійснення ОСББ "Одесит" орендних платежів, то їх і не може бути, оскільки вони жодного разу не здійснювалися, про що ОСОБА_1 зазначав у позовній заяві. Спірні приміщення площею 20,8 кв. м та 15 кв. м є складовою частиною належної позивачеві на праві власності квартири, а тому вони не можуть відображатися у технічному паспорті як окремі приміщення. Зазначена обставина спростовує висновок суду апеляційної інстанції про недоведеність позивачем того, що ОСББ "Одесит" займає спірні приміщення. Договір оренди від 20 серпня 2005 року та акт прийому-передачі не визнані судом недійсними чи нікчемними. Продовження користування відповідачем спірними приміщення позбавляє позивача можливості реалізувати права власника, передбачені статтями 316, 317, 319, 321 ЦК України.
У серпні 2019 року до Верховного Суду надійшов відзив ОСББ "Одесит", у якому заявник просив у задоволенні касаційної скарги представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 відмовити та залишити без змін рішення Приморського районного суду міста Одеси від 11 червня 2018 року та постанову Одеського апеляційного суду від 16 травня 2019 року, посилаючись на законність та обгрунтованість оскаржуваних судових рішень.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Відповідно до статті 388 Цивільного процесуального кодексу України (далі -ЦПК України), який набрав чинності з 15 грудня 2017 року, судом касаційної інстанції є Верховний Суд.
Ухвалою Верховного Суду від 18 грудня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи.
Ухвалою Верховного Суду від 29 жовтня 2020 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні зустрічних позовних вимог ОСББ "Одесит" про визнання договору оренди нікчемним в апеляційному порядку не оскаржувалося та апеляційним судом не переглядалося.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Судами попередніх інстанцій установлено, що відповідно до свідоцтва про право власності на квартиру від 20 вересня 2002 року, ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 . Згідно з технічним паспортом, виготовленим станом на 14 травня 2004 року, частка ОСОБА_1 у праві власності на квартиру становить 83/100.