Постанова
Іменем України
16 листопада 2020 року
місто Київ
справа № 272/453/18
провадження № 61-7120св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб",
відповідачі: ОСОБА_1, Товариство з обмеженою відповідальністю "Жива Нива",
третя особа - Житомирська обласна філія Комунального підприємства "Центр державної реєстрації",
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" на постанову Житомирського апеляційного суду від 13 березня 2019 року у складі колегії суддів: Шевчук А. М., Талько О. Б., Коломієць О. С.,
ВСТАНОВИВ:
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
Стислий виклад позиції позивача
У квітні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" (далі - СТОВ "Хлібороб", товариство) звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 і Товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" (далі - ТОВ "Жива Нива"), просило:
- визнати недійсним договір оренди землі від 22 листопада 2017 року, укладений між відповідачами щодо оренди земельної ділянки, загальною площею 2, 9421 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0207, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року № 38389972;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року № 38389972;
- визнати поновленим договір оренди землі від 15 червня 2007 року, укладений між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки, загальною площею 2, 9421 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0207, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, зареєстрований у державному реєстрі земель 19 жовтня 2007 року за № 040720200357;
- визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року.
Позивач обґрунтовував пред`явлені вимоги тим, що 15 червня 2007 року СТОВ "Хлібороб" уклало з ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки, загальною площею 2, 9421 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0207, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області. Державна реєстрація договору проведена 19 жовтня 2007 року. Договір укладено строком на 10 років та його умовами передбачено, що орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.
Відповідачу 12 вересня 2017 року направлявся лист-повідомлення про намір товариства скористатися переважним правом оренди та продовжити дію договору, до якого додавався проект додаткової угоди, в якій запропоновано продовжити дію договору оренди землі до 19 жовтня 2027 року та збільшено орендну плату до 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
У відповідь заявою від 16 вересня 2017 року ОСОБА_1 повідомив СТОВ "Хлібороб" про намір припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року. Із інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що ОСОБА_1 22 листопада 2017 року уклав договір оренди тієї ж земельної ділянки з ТОВ "Жива Нива".
Зважаючи на наведене, позивач, звертаючись до суду з позовом, вважав, що такими діями ОСОБА_1 порушив переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.
Стислий виклад заперечень відповідачів
ТОВ "Жива Нива" проти задоволення позову заперечувало, вважаючи його необґрунтованим та безпідставним.
Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року позов задоволено частково.
Визнано недійсним договір оренди землі від 22 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива", на підставі якого зареєстровано право оренди земельної ділянки, площею 2, 9421 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0207, державним реєстратором Житомирської обласної філії Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" 28 листопада 2017 року за № 38389972.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року № 38389972, ухвалене державним реєстратором Житомирської обласної філії Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Богушем Олександром Васильовичем.
Визнано поновленим договір оренди землі від 15 червня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ "Хлібороб" щодо земельної ділянки, загальною площею 2, 9421 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0207, зареєстрований у Державному реєстрі земель 19 жовтня 2007 року за № 040720200357.
Вирішено питання розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції обґрунтовувалося тим, що з 15 червня 2007 року спірна земельна ділянка перебуває в оренді у позивача, який належно виконує свої обов`язки за договором. Орендодавець не подав позивачеві письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди або заяви про бажання використовувати належну йому земельну ділянку. До закінчення договору оренди земельна ділянка знаходилася у користуванні позивача, який дотримався порядку та строків повідомлення орендодавця про наміри продовжити договір оренди землі. Доказів неналежного виконання умов договору позивачем та інших доказів, які б вказували на відсутність у позивача переважного права на укладення, поновлення, пролонгацію договору оренди земельної ділянки, відповідачами не надано.
Постановою Житомирського апеляційного суду від 13 березня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ "Жива Нива" задоволено. Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року в частині задоволення позову скасовано та ухвалено у цій частині нове судове рішення. Відмовлено СТОВ "Хлібороб" у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення, апеляційний суд дійшов висновків, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Апеляційний суд вважав, що оскільки ОСОБА_1 письмово повідомив СТОВ "Хлібороб" про свою відмову щодо поновлення договору оренди та його припинення у зв`язку із закінченням строку його дії, тому неправильним є висновок суду першої інстанції про відсутність такого повідомлення.
Ухвалюючи нове рішення у справі, апеляційний суд керувався висновками щодо застосування відповідних норм права, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), а також положеннями статті 627 ЦК України.
ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у квітні 2019 року, ТОВ "Хлібороб" просить скасувати постанову Житомирського апеляційного суду від 13 березня 2019 року, залишити без змін рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга обґрунтовується порушенням судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Заявник зазначає, що апеляційний суд неправильно застосував до спірних правовідносин за встановлених фактичних обставин правила статті 33 Закону України "Про оренду землі", частину першу статті 627 ЦК України. Заявник зауважує, що відмова орендодавця у продовженні дії договору оренди землі не була вмотивованою, що суперечить правовим висновкам Верховного Суду України, викладеним у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14, а також Верховного Суду, викладеним у постанові від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17 та у постанові від 18 грудня 2018 року у справі № 924/1122/17.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
Відзиви на касаційну скаргу СТОВ "Хлібороб" не надходили.
ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ
Ухвалою Верховного Суду від 22 квітня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі.
Провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи (частина третя статті 3 ЦПК України).
Відповідно до пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ"
(далі - Закон № 460-IX) касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Враховуючи, що касаційна скарга у справі, яка переглядається, подана у 2019 році, вона підлягає розгляду в порядку, що діяв до набрання чинності Законом № 460-IX.
З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваної постанови апеляційного суду визначені в статті 263 ЦПК України, за якими судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Верховний Суд перевірив правильність застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, за наслідками чого зробив такі висновки.
Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 15 червня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець) укладено договір оренди землі, загальною площею 2, 9421 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0207, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області. Договір укладено строком на десять років. Державна реєстрація зазначеного договору здійснена 19 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" та зареєстрована в державному реєстрі земель за № 040720200357.
У пункті 8 цього договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Згідно із пунктом 37 договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно з пунктом 8 договору оренди землі СТОВ "Хлібороб" листом від 12 вересня 2017 року повідомило ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі на той самий строк. Лист направлений 14 вересня 2017 року та отриманий ОСОБА_1 16 вересня 2017 року.
До листа додавався проєкт додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, в якому ОСОБА_1 запропоновано продовжити дію договору оренди землі до 19 жовтня 2027 року на тих самих умовах, що передбачені договором та цією додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України. Також у проєкті додаткової угоди збільшено орендну плату до 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106, 64 грн. Окрім того, пунктом 4 проєкту додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000, 00 грн як винагороду орендодавцю за підписання додаткової угоди.
ОСОБА_1 16 вересня 2017 року надіслав позивачу лист-повідомлення, в якому повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року після закінчення строку, на який його було укладено - 19 жовтня 2017 року.
22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" укладено договір оренди земельної ділянки, загальною площею 2, 9421 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0207, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, який зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року № 38389972.
Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".