ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 листопада 2020 року
м. Київ
Справа № 910/9305/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "А.В. Інвестиції"
на рішення Господарського суду міста Києва від 18.11.2019 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2020 у справі
за позовом Комунального підприємства Київської обласної ради "Друкар
до 1) Комунального підприємства Київської обласної ради "Київоблкіно",
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "А.В. Інвестиції",
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:
1) Київська обласна рада,
2) Київська міська рада,
про визнання недійсним договору
та за позовом третьої особи з самостійними вимогами Київської обласної ради
до 1) Комунального підприємства Київської обласної ради "Київоблкіно",
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "А.В. Інвестиції",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство Київської обласної ради "Друкар",
про визнання недійсним договору
(у судовому засіданні взяли участь: представники: ТОВ "А.В. Інвестиції"- Безелюк І. С., Київської обласної ради - Титикало Р. С., Кондратенко Я. І.).
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У липні 2019 року Комунальне підприємство Київської обласної ради "Друкар" (далі - КП "Друкар") звернулося до Господарського суду міста Києва із позовом до Комунального підприємства Київської обласної ради "Київоблкіно" (далі - КП "Київоблкіно") та Товариства з обмеженою відповідальністю "А.В. Інвестиції" (далі - ТОВ "А.В. Інвестиції") про визнання недійсним договору № 14/03-2019 про будівництво житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3 від 14.03.2019 (далі - спірний договір).
1.2. Позовні вимоги аргументовано тим, що у зв`язку з передачею з балансу КП "Київоблкіно" на баланс КП "Друкар" нерухомого майна на праві господарського відання розташованого за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3, до КП "Друкар" перейшло право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщені об`єкти нерухомого майна. Такі доводи КП "Друкар" обґрунтовані тим, що за загальним правилом, закріпленим у статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) особа, яка набула право власності на частину будівлі чи споруди, стає власником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості. Отже, спірний договір є таким, що порушує права та охоронювані законом інтереси КП "Друкар" та є таким, що підлягає визнанню недійсним, оскільки КП "Київоблкіно" не мало необхідного обсягу цивільної дієздатності на його укладення, адже земельна ділянка, яка є об`єктом забудови згідно спірного договору, йому не належала.
Крім цього, КП "Друкар", стверджуючи про недійсність спірного договору посилається на положення статті 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), якою передбачено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. При цьому, як суперечність спірного правочину публічному порядку зазначає, що спірний договір спрямований на знищення, пошкодження майна територіальної громади, оскільки передбачає забудову земельної ділянки, яка не належить сторонам договору, а перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області, а також, на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області та знаходиться на балансі позивача.
1.3. ТОВ "А.В. Інвестиції" у відзиві на первісну позовну заяву заперечувало проти задоволення позовних вимог КП "Друкар" з огляду на те, що, по-перше, до КП "Друкар" перейшло право володіння, користування будівлями розташованими за адресою місто Київ, вулиця Васильківська, 3 з обмеженою правомочністю щодо розпорядження ними за згодою власника - територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області в особі Київської обласної ради. Проте, права власності на зазначені будівлі КП "Друкар" передано не було, а отже, і право користування земельною ділянкою на підставі положень статті 120 ЗК України до нього не перейшло. По-друге, КП "Друкар" належними та допустимими доказами не доведено наявності порушеного права.
При цьому, ТОВ "А.В. Інвестиції" зазначає про відсутність підстав визнання недійсним спірного правочину оскільки КП "Київоблкіно" звернулося до Київської обласної ради з метою надання згоди на укладення правочину щодо будівництва житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3. Листом від 13.03.2019 № 509/10-02 Київська обласна рада надала свою згоду на укладення спірного договору. До того ж, підстави для визнання недійсним договору у зв`язку із порушенням публічного порядку відсутні, оскільки КП "Друкар" не доведено належними та допустимими доказами вини та обставин, з якими закон пов`язує нікчемність правочину внаслідок порушення публічного порядку - спрямованості правочину на знищення, пошкодження майна територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Також ТОВ "А.В. Інвестиції" зазначило, що зміни цільового призначення спірної земельної ділянки не відбулося, оскільки відповідно витягу з ДЗК цільове призначення земельної ділянки - землі промисловості, комерційного використання і громадського призначення, категорія - землі житлової та громадської забудови. Таким чином, цільове призначення дозволяє здійснювати забудову земельної ділянки.
1.4. У подальшому, 28.08.2019 Київська обласна рада як третя особа із самостійними вимогами подала до Господарського суду міста Києва позовну заяву до КП "Київоблкіно" та ТОВ "А.В. Інвестиції" про визнання недійсним спірного договору.
1.5. Зазначені позовні вимоги Київської обласної ради обґрунтовані тим, що за загальним правилом, закріпленим у частині 4 статті 120 ЗК України, особа, яка набула право власності на частину будівлі чи споруди, стає власником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику. Визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду. При цьому, власник майна, закріпленого на праві господарського відання за суб`єктом підприємництва, здійснює контроль за використанням та збереженням належного йому майна безпосередньо або через уповноважений ним орган, не втручаючись в оперативно-господарську діяльність підприємства, таким чином, оскільки право господарського відання на будівлі перейшло до комунального підприємства Київської обласної ради - КП "Друкар", тому до останнього перейшло право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщенні об`єкти нерухомого майна, а Київська обласна рада є уповноваженим органом вчиняти дії щодо захисту такого майна.
Укладення спірного договору та здійснення визначеної ним діяльності не передбачено Статутом КП "Київоблкіно", у зв`язку з чим керівник підприємства не був уповноважений на укладення відповідних договорів. При цьому оскаржуваний договір було укладено з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та Статуту, чим порушено право територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області в особі Київської обласної ради, оскільки на пленарному засіданні Київської обласної ради не розглядалося питання щодо укладення такого правочину. Також, третя особа з самостійними вимогами зазначає, що спірна земельна ділянка не може бути використана під забудову без погодження з відповідними органами місцевого самоврядування, а порушення порядку зміни цільового призначення є підставою для визнання договору недійсним
1.6. ТОВ "А.В. Інвестиції" заперечило проти задоволення позову третьої особи з самостійними вимогами з аналогічних підстав щодо первісного позову, додаткового зазначивши що Київська обласна рада надала свою згоду на укладення такого правочину, на підтвердження чого до матеріалів справи надало лист від 13.03.2019 № 509/10-02. При цьому ТОВ "А.В. Інвестиції" зазначило про відсутність будь-яких прав у Київської обласної ради щодо спірної земельної ділянки.
1.7. У своїх письмових поясненнях Київська міська рада просила позов третьої особи - Київської обласної ради задовольнити, оскільки передача спірної земельної ділянки для будівництва житлового комплексу суперечить вимогам чинного законодавства, оскільки право постійного користування земельною ділянкою КП "Київоблкіно" було передано для реконструкції з розширенням адміністративно-виробничих будівель з розміщенням кінотеатру та фільмосховища з подальшою експлуатацією та обслуговуванням.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.11.2019 у справі № 910/9305/19 (суддя Джарти В. В.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2020 (Михальська Ю. Б. - головуючий, судді Тищенко А. І., Скрипка І. М.), у задоволенні позову КП "Друкар" відмовлено повністю; позов третьої особи з самостійними вимогами Київської обласної ради задоволено; визнано недійсним спірний договір.
2.2. Судове рішення у частині відмови у задоволенні позову КП "Друкар" арґументоване тим, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 ЦК України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й земельної ділянки.
Отже, КП "Друкар", як особа в господарському віданні якої перебувають об`єкти нерухомого майна, розташовані на спірній земельній ділянці, має законодавчі обмеження щодо здійснення захисту прав на земельну ділянку, у тому числі шляхом оскарження дійсності договору, за яким така земельна ділянка була передана під забудову.
При цьому місцевий господарський суд, із посиланням, зокрема, на положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України зазначив, що у зв`язку з передачею з балансу КП "Київоблкіно" на баланс КП "Друкар" нерухомого майна на праві господарського відання розташованого за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3 до власника нерухомого майна - Київської обласної ради перейшло право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщені об`єкти нерухомого майна. Право господарського відання КП "Друкар" у цьому разі є правомірним речовим правом щодо володіння нерухомим майном, однак, набуття права на земельну ділянку відбулося на користь власника майна, тобто на користь Київської обласної ради.
З огляду на зазначене, місцевий господарський частково визнав безпідставними доводи ТОВ "А.В. Інвестиції" про неможливість застосування до спірних правовідносинах конструкції статті 120 ЗК України.
Задовольняючи позовні вимоги третьої особи з самостійними вимогами Київської обласної ради, місцевий господарський суд зазначив, що Київська міська рада передала КП "Київоблкіно" земельну ділянку для реконструкції з розширенням адміністративно-виробничих будівель з розміщенням кінотеатру та фільмосховища з подальшою експлуатацією та обслуговуванням на вул. Васильківській, 3 у Голосіївському районі м. Києва. Таким чином, умови спірного договору щодо передачі будівельного майданчика, розташованого на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3, площею 0,5427 га для будівництва житлового комплексу суперечать вимогам чинного законодавства, зокрема, положенням статті 21 ЗК України, статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". Крім того, Київська міська рада не приймала рішення щодо зміни цільового призначення та виду використання земельної ділянки з кадастровим номером 800000000:79:376:0017.
Також суд із посиланням на Порядок підготовки та проведення інвестиційних конкурсів щодо будівництва, реконструкції об`єктів житлового, нежитлового призначення та соціальної інфраструктури, які перебувають у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області, затверджений рішенням Київської обласної ради від 14.12.2017 № 388-19-VI, зазначив, що матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що спірний правочин був укладений за наслідками проведення інвестиційного конкурсу. Крім того, укладення договору про будівництво житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3 між КП "Київоблкіно" та ТОВ "А.В. Інвестиції" від 14.03.2019 не було погоджено у спосіб та порядок, передбачений нормами чинного законодавства.
Суд першої інстанції за результатами дослідження умов укладеного договору дійшов висновку про те, що сам по собі договір спрямований лише на набуття ТОВ "А.В. Інвестиції", права на будівництво житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3 на земельній ділянці площею 0,5427 га, яка є комунальною власністю територіальної громади міста Києва і на праві постійного користування належить КП "Київоблкіно" та подальше набуття права власності на об`єкт інвестування останнім, а не землекористувачем. Таким чином, результатів інвестиційної діяльності ані для Київської міської ради (яка виділяла земельну ділянку КП "Київоблкіно"), ані для Київської обласної ради договір не передбачає, із чого слідує, що спірний договір укладений з порушенням положень статей 1, 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статті 124 ЗК України.
2.3. Переглянувши рішення місцевого господарського суду в частині задоволення позовних вимог третьої особи з самостійними вимогами Київської обласної ради та залишаючи без змін рішення місцевого господарського суду у відповідній частині, суд апеляційної інстанції зазначив, що оскільки за рішенням власника комунального майна (Київської обласної ради) від 24.04.2012 нерухоме майно (нежилі будівлі (літ. А, А1, Б, В, Г) по вул. Васильківській, 3 у м. Києві) було передане на баланс КП "Друкар" та закріплене за останнім на праві господарського відання, колегія суддів дійшла висновку, що у відповідності до положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України до КП "Друкар" фактично перейшло право постійного користування спірною земельною ділянкою, яке було надане КП "Київоблкіно".
При цьому, апеляційний господарський суд відхилив посилання ТОВ "А.В. Інвестиції" щодо неможливості застосування до спірних правовідносин положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, оскільки ними регулюється перехід права на земельну ділянку лише у разі переходу права власності на об`єкт нерухомості до іншої особи, з огляду на те, що положення зазначених правових норм слід тлумачити у більш широкому розумінні з огляду на закріплений у законодавстві принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована. Крім того, захист права користування здійснюється на рівні із захистом права власності.
Апеляційний господарський суд наголосив, що разом із передачею комунального майна на баланс КП "Друкар" та закріплення його за останнім на праві господарського відання, до КП "Друкар" перейшло право постійного користування спірною земельною ділянкою, на якій це майно розташоване, а відповідне право постійного користування для КП "Київоблікіно" припинилося в силу положень пункту "е" частини 1 статті 141 ЗК України.
Крім цього, апеляційний господарський зазначив, що ураховуючи, що власник нерухомого майна (Київська обласна рада), а саме будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, площею 0,5427 га за адресою: м. Київ, Голосіївський район, вул. Васильківська, 3, з 1992 року не змінювався, а фактичне користування КП "Київоблкіно" земельною ділянкою припинилося у зв`язку з передачею розташованого на ній комунального майна у господарське відання КП "Друкар", та оскільки саме власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й земельної ділянки, на якій таке майно розташоване та якою підпорядковане йому комунальне підприємство користується на праві постійного користування, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що здійснення захисту прав на земельну ділянку, у тому числі шляхом оскарження дійсності договору, за яким така земельна ділянка була передана під забудову, належить саме Київській обласній раді.
Колегією суддів, при цьому, взяті до уваги посилання скаржника на некоректність висновків суду першої інстанції саме про "набуття", "перехід" в силу норм статті 120 ЗК України до Київської обласної ради права постійного користування на земельну ділянку у зв`язку з передачею нерухомого майна на баланс КП "Друкар", оскільки на момент прийняття рішення Київської обласної ради від 24.04.2012 № 354-17-IV власник комунального майна залишався тим самим, а відбувся лише перехід права господарського відання від одного комунального підприємства до іншого, при цьому, і одне і друге підприємство підпорядковується Київській обласній раді.
Щодо підстав визнання недійсним спірного договору апеляційний господарський суд зазначив, що суд першої інстанції, проаналізувавши зміст спірного договору, дійшов обґрунтованого висновку про те, що договір від 14.03.2019 № 14/03-2019, укладений між КП "Київоблкіно" та ТОВ "А. В. Інвестиції", є за своєю правовою природою інвестиційним договором.
Апеляційний господарський суд установив, що питання укладення спірного договору між КП "Київоблкіно" та ТОВ "А. В. Інвестиції" на розгляд сесії Київської обласної ради не виносилося, рішень Київської обласної ради із цього приводу не приймалось; укладення спірного договору та здійснення визначеної ним діяльності не передбачено Статутом КП "Київоблкіно" у редакції, затвердженій рішенням Київської обласної ради від 27.04.2018 № 432-21-VII; спірний договір передбачає забудову земельної ділянки, яка не належить сторонам договору, та на якій розташоване майно, належне на праві комунальної власності територіальній громаді сіл, селищ, міст Київської області в особі Київської обласної ради.
Дослідивши умови укладеного правочину, надавши оцінку доводам сторін, суд дійшов висновку про те, що сам по собі договір спрямований лише на набуття ТОВ "А. В. Інвестиції" права на будівництво житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3 на земельній ділянці площею 0,5427 га, яка є комунальною власністю територіальної громади міста Києва і на праві постійного користування належить КП "Друкар" та подальше набуття права власності на об`єкт інвестування останнім, а не землекористувачем. Таким чином, результатів інвестиційної діяльності ані для Київської міської ради, ані для Київської обласної ради спірний договір не передбачає.
Отже, зазначені обставини у своїй сукупності свідчать про те, що укладення спірного договору не було погоджено у спосіб та порядок, передбачений нормами чинного законодавства, оскаржуваний договір укладено з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Положення про порядок підготовки та проведення інвестиційних конкурсів щодо будівництва, реконструкції об`єктів житлового, нежитлового призначення та соціальної інфраструктури, які перебувають у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області, чим порушено право територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області в особі Київської обласної ради.
Ураховуючи вищевикладене, оспорюваний третьою особою з самостійними вимогами на предмет спору правочин на момент його укладення між відповідачами суперечив вищенаведеним вимогам законодавства, порушував права та охоронювані законом інтереси Київської обласної ради як власника розташованого на спірній земельній ділянці комунального майна, право користування якою належить підпорядкованому їй КП "Друкар" як особі, за якою на праві господарського відання закріплене нерухоме майно Київської обласної ради, що за правилами частини 3 статті 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.
Також апеляційний господарський суд наголосив, що наявний у матеріалах справи лист першого заступника голови Київської обласної ради Майбоженком В. В. від 13.03.2019 № 509-10-02, не є належним доказом, яким підтверджується факт погодження Київською обласною радою укладення спірного договору, оскільки, відповідне погодження повинно оформлюватись рішенням ради, прийнятим на його пленарному засіданні.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду міста Києва від 18.11.2019 і постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2020 у справі № 910/9305/19, ТОВ "А.В. Інвестиції" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати в частині задоволення позову Київської обласної ради, ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пунктів 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній з 08.02.2020) (далі - ГПК України). Зокрема, скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях застосували положення статей 120, 141 ЗК України, статті 377 ЦК України, статей 1, 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність", статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", без урахування висновку щодо застосування зазначених норм права у подібних правовідносинах, викладеного Великою Палатою Верховного Суду у справі № 906/392/18 (постанова від 05.11.2019) та Вищим господарським судом України у справі № 915/845/16 (постанові від 22.03.2017).
3.3. Також скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування положень статей 120 ЗК України та статті 377 ЦК України у подібних правовідносинах, а саме щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права господарського відання на будівлю або споруду
3.4. Крім цього, скаржник зазначає про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права щодо рівності учасників судового процесу, посилаючись на необґрунтовану відмову у задоволенні клопотання апелянта про відкладення розгляду справи.
3.5. КП "Друкар" та Київська обласна рада у відзивах на касаційну скаргу просять рішення Господарського суду міста Києва від 18.11.2019 та постанову від 09.06.2020 у цій справі залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
3.6. КП "Київоблкіно" у відзиві на касаційну скаргу також просить оскаржувані рішення та постанову залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з таких підстав.
4.2. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
З урахуванням викладеного суд не приймає та не розглядає доводи скаржника, пов`язані із переоцінкою доказів і встановленням обставин справи наново.
Колегія суддів зауважує, що судові рішення у частині відмови у задоволенні первісного позову, поданого КП "Друкар", не оскаржує жодна зі сторін.
ТОВ "А.В. Інвестиції" оспорює правомірність висновків судів попередніх інстанцій саме щодо задоволення позову Київської обласної ради, як третьої особи із самостійними вимогами.
З урахуванням положень статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції переглядає цю справу саме у межах доводів і вимог, наведених у касаційній скарзі.
4.3. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, рішенням Київської міської ради від 27.10.2005 № 340/3801 "Про надання Київському обласному комунальному підприємству "Київоблкіно" земельної ділянки для реконструкції з розширенням адміністративно-виробничих будівель з розміщенням кінотеатру та фільмосховища з подальшою експлуатацією та обслуговуванням по вул. Васильківській, 3 у Голосіївському районі м. Києва" затверджено проект відведення земельної ділянки та надано у постійне користування земельну ділянку площею 0,54 га для реконструкції з розширенням адміністративно-виробничих будівель з розміщенням кінотеатру та фільмосховища з подальшою експлуатацією та обслуговуванням по вул. Васильківській, 3 у Голосіївському районі м. Києва за рахунок земель, відведених відповідно до рішень виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 24.05.1949 № 954 "Про відвод земельної ділянки Київській Обласній Конторі "Главкінопрокат" Міністерства Кінематографії під будівництво Контори та фільмобази" та від 30.06.1976 № 653/11 "Про додаткове відведення земельної ділянки у постійне користування Київській обласній конторі по прокату кінофільмів, на якій знаходиться частина споруд контори".
На виконання зазначеного рішення КП "Київоблкіно" видано державний акт від 06.07.2006 серія ЯЯ № 392974 на право постійного користування земельною ділянкою площею 0,5427 га, розташованою за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 06.07.2006 за № 07-9-00044 у книзі записів державної реєстрації державних актів на право власності на землю.
Згідно наявного у матеріалах справи витягу з Державного земельного кадастру від 14.03.2019 № НВ-8000923932019 земельна ділянка за адресою м. Київ, вул. Васильківська, 3 площею 0,5427 га (кадастровий номер 8000000000:79:376:0017) належить на праві постійного користування КП "Київоблкіно" на підставі вищевказаного рішення Київської міської ради від 27.10.2005 № 340/3801. Цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості, комерційного використання і громадського призначення; Категорія земель: землі житлової та громадської забудови; Вид використання земельної ділянки: для реконструкції з розширенням адміністративно-виробничих будівель з розміщенням кінотеатру та фільмосховища з подальшою експлуатацією та обслуговуванням.
Рішенням Київської обласної ради шостого скликання від 24.04.2012 № 354- 17-VI "Про передачу нерухомого майна з балансу КП "Київоблкіно" на баланс КП "Друкар"", вирішено, зокрема:
1. Безоплатно передати з балансу КП "Київоблкіно" на баланс КП "Друкар" нерухоме майно, згідно з додатком.
2. Вважати таким, що припинилось право господарського відання КП "Київоблкіно" на нерухоме майно, визначене у пункті 1 цього рішення з подальшим його закріпленням за Комунальним підприємством КП "Друкар".
Згідно з Додатком до рішення Київської обласної ради від 24.04.2012 № 354-17-VI на баланс КП "Друкар" передається майно:
1. Будівля літ. "А", "А1" за місцем знаходження: м. Київ, вул. Васильківська, 3. площею 2 868,1 кв.м.
2. Будівля літ. "Б" за місцем знаходження: м. Київ, вул. Васильківська, 3, площею 524,5 кв.м.
3. Будівля літ. "В" за місцем знаходження: м. Київ, вул. Васильківська, 3. площею 54,3 кв.м.
Згідно Акта приймання-передачі від 05.06.2012 до складу об`єкту передачі входить нерухоме майно загальною площею 3446,9 кв.м., розташоване за адресою, м. Київ, вул. Васильківська, 3, а саме будівля літ. "А", "А1" площею 2868.1 кв.м. будівля літ. "Б" загальною площею 524,5 кв.м. та будівля літ. "В" загальною площею 54,3 кв.м.
У зазначеному акті вказано, що площа земельної ділянки - 0,5427 га (згідно державного акта на право постійного користування земельною ділянкою Серія ЯЯ від 06.07.2006 № 392974).
Наказом Головного управління економіки Київської обласної державної адміністрації від 25.06.2012 № 61-у затверджено акт приймання-передачі від 05.06.2012.
Згідно Інформаційної довідки № 110340603 від 11.01.2018 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (далі - Інформаційна довідка) власником нежитлової будівлі (літ. А, А1, Б, В, Г) за адресою м. Київ, вул. Васильківська, 3 є територіальні громади сіл, селищ, міст Київської області в особі Київської обласної ради. Підстава виникнення права власності: Рішення про перелік об`єктів комунальної власності, що передаються в управління обласній державній адміністрації, серія та номер виданий 29.09.1992, видавник: Київська обласна рада народних депутатів Одинадцята сесія двадцять першого скликання; Рішення про розмежування майна комунальної власності, серія та номер 11, виданий 27.01.1992, видавник: УРСР Київська обласна рада народних депутатів Виконавчий комітет м. Київ; Постанова, серія та номер: 311, виданий 05.11.1991, видавник: Кабінет Міністрів України.
Із Інформаційної довідки також убачається, що правом господарського відання на зазначене майно наділене КП "Друкар". Підстава виникнення іншого речового права: рішення Київської обласної ради від 24.04.2012 № 354-17-VI "Про передачу нерухомого майна з балансу Комунального підприємства Київської обласної ради "Київоблкіно". Дата державної реєстрації права - 27.08.2013.
Водночас, 14.03.2019 між КП "Київоблкіно" (Сторона-1) та ТОВ "А.В. Інвестиції" (Сторона-2) укладено спірний договір № 14/03-2019 про будівництво житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3, за умовами пункту 1.1.2. якого Сторона-1 - юридична особа за законодавством України КП "Київоблкіно", що є платником податків на загальних умовах та є користувачем земельної ділянки під забудову, в установленому законодавством порядку, реалізовує право на її забудову. В рамках цього Договору Сторона-1 є Замовником будівництва Об`єкта.
Відповідно до пункту 1.1.3. спірного договору Сторона-2 - юридична особа за законодавством України ТОВ "А.В. Інвестиції", яке забезпечує Будівництво Об`єкта грошовими коштами, матеріальними цінностями та виконання всього комплексу будівельних робіт, передбачених цим договором.
Згідно пункту 1.1.4. спірного договору Об`єкт (Об`єкт будівництва) - житловий комплекс, будівництво якого планується на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ. вул. Васильківська, 3 в Голосіївському районі м. Києва, а також будь-які інженерно-технічні споруди, безпосередньо з ним пов`язані.
Відповідно до пункту 1.1.5. спірного договору земельна ділянка - частина земної поверхні, розташована за адресою: м. Київ, Голосіївський р-н, вул. Васильківська, 3, площею 0,5427 га (кадастровий номер 8000000000:79:376:0017), яка надана Стороні-1 згідно з рішенням Київської міської ради від 27.10.2005 № 340/3801 та акта на право постійного користування серії ЯЯ №392974, виданого 06.07.2006.
Згідно пункту 1.1.8. спірного договору будівництво Об`єкта - комплекс усіх дій, спрямованих на будівництва житлового комплексу по вул. Васильківська, 3 у Голосіївському районі м. Києва, зокрема (але не виключно), закупівля будівельних та інших матеріалів, забезпечення обладнанням, виконання будівельних, монтажних, пусконалагоджувальних, проектно-вишукувальних робіт тощо.
Пунктом 2.1. спірного договору сторони погодили, що відповідно до умов цього договору Сторона-1 та Сторона-2 зобов`язуються збудувати Об`єкт згідно з проектно-кошторисною документацією за адресою: м. Київ, Голосіївський район, по вул. Васильківська, 3 (надалі - Об`єкт).
Згідно пункту 3.1. спірного договору об`єктом забудови є земельна ділянка, яка належить Стороні-1 на праві постійного користування, посвідченого Актом на право постійного користування серії ЯЯ № 3929, виданого 06.07.2006, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів КМДА, про що зроблено запис від 06.07.2005 за №07-9-00044 у книзі записів державної реєстрації договорів, та знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 3, кадастровий номер 8000000000:79:376:0017, загальна площа 0,5427 га. Цільове призначення земельної ділянки дозволяє сторонам здійснювати її забудову, а також утримувати і обслуговувати завершений будівництвом об`єкт. При цьому, у разі необхідності, Сторона-2 вживає заходи щодо зміни цільового призначення земельної ділянки виключно за власний рахунок.
Відповідно до пункту 3.2. спірного договору право користування земельною ділянкою внаслідок виконання цього договору не переходить до Сторони-2. Сторона-2 має право використовувати будівельний майданчик відповідно до вимог законодавства України у сфері містобудування на підставі договорів капітального будівництва, укладених у рамках цього договору.
За змістом пункту 4.2.1. спірного договору Сторона-1 з моменту введення об`єкта в експлуатацію та отримання сторонами права власності на належні їм частки у об`єкті, має право припинити землекористування в порядку, встановленому чинним законодавством України.
У пункті 4.4. спірного договору сторони домовились, що з моменту підписання договору Сторона-1 передає Стороні-2 майнові права на 100 % об`єкта будівництва, у т.ч. майнові права на 100 % об`єктів інвестування в об`єкті будівництва для подальшого відчуження та подальшої передачі фізичним та юридичним особам.
Цей Договір набуває чинності з моменту його підписання уповноваженими представниками Сторін та діє до повного виконання покладених на сторони зобов`язань (пункт 12.8. спірного договору).
Як свідчать матеріали справи, не погоджуючись із спірним договором Київська обласна рада звернулася до господарського суду з позовом у цій справі про визнання недійсним цього договору.
Звертаючись до суду із позовом як третя особа із самостійними вимогами щодо предмета спору, Київська обласна рада, зазначала, що оскільки право господарського відання на нерухоме майно перейшло згідно з рішенням Київської обласної ради шостого скликання від 24.04.2012 № 354-17-VI від КП "Київоблкіно" до Комунального підприємства Київської обласної ради - КП "Друкар", тому до останнього перейшло право постійного користування на земельну ділянку, на якій розміщенні об`єкти нерухомого майна, а Київська обласна рада є уповноваженим органом вчиняти дії щодо захисту права на таке майно.
Київська обласна рада зазначала, що укладення спірного договору та здійснення визначеної ним діяльності не передбачено Статутом КП "Київоблкіно", у зв`язку з чим керівник підприємства не був уповноважений на укладення відповідних договорів. При цьому оскаржуваний договір було укладено з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні та Статуту КП "Київоблкіно", чим порушено права територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області в особі Київської обласної ради, оскільки на пленарному засіданні Київської обласної ради не було розглянуто питання щодо укладення такого правочину. Також, третя особа з самостійними вимогами зазначала, що спірна земельна ділянка не може бути використана під забудову без погодження з відповідними органами місцевого самоврядування, а порушення порядку зміни цільового призначення є підставою для визнання договору недійсним.