Постанова
Іменем України
11 листопада 2020 року
м. Київ
справа №233/2053/19
провадження №61-6207св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Висоцької В. С. (суддя-доповідач),
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Литвиненко І. В., Фаловської І. М.,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом приватного акціонерного товариства "АПК-Інвест" до ОСОБА_1, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Костянтинівська міська рада Донецької області про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю); за зустрічним позовом ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства "АПК-Інвест" про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання, за касаційною скаргою приватного акціонерного товариства "АПК-Інвест" на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 грудня 2019 року у складі судді Бєлостоцької О. В. та постанову Донецького апеляційного суду
від 10 березня 2020 року у складі колегії суддів: Мірути О. А., Агєєва О. В., Космачевської Т. В.,
учасники справи:
позивач - відповідач за зустрічним позовом - приватне акціонерне товариство "АПК-Інвест",
представник приватного акціонерного товариства "АПК-Інвест" - Демченко Ірина Сергіївна,
відповідач - позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_1,
представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Костянтинівська міська рада Донецької області,
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
1. У квітні 2019 року приватне акціонерне товариство "АПК-Інвест" (далі -
ПрАТ "АПК-Інвест", товариство) звернулося до ОСОБА_1 з позовом, у якому просило визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю)
від 22 березня 2012 року, укладений між ПрАТ "АПК-Інвест" та ОСОБА_1, кадастровий номер земельної ділянки 1422483900:25:000:0039, площею
4,43 умовних кадастрових га на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 24 грудня 2012 року, в запропонованій редакції.
2. Позовна заява мотивована тим, що за умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного 22 березня 2012 року між ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" та
ОСОБА_1 , остання передала в оренду товариства строком на 20 років земельну часту (пай) (рілля) розміром 4,86 умовних кадастрових га.
3. Позивачу стало відомо про виділення ОСОБА_1 в натурі земельної ділянки площею 4,43 га, кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, яка фактично використовується товариством на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року.
4. Зазначало, що в порушення пункту 3.1 договору та вимог діючого законодавства ОСОБА_1 не повідомила позивача про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості). Укладеним між ПрАТ "АПК-Інвест" та
ОСОБА_1 договором оренди земельної частки (паю) передбачено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі, договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні положення стосовно переукладення договору, які носять імперативний характер, містяться і в абзаці 2 Перехідних положень Закону України "Про оренду землі".
5. Позивач вважав, що під час укладення договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 вчинила волевиявлення щодо правових наслідків подальшої реалізації нею права на виділ земельної ділянки - переукладення договору оренди землі з орендарем на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки. ОСОБА_1 протиправно вчинила односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладання договору оренди, чим порушила права та законні інтереси позивача як орендаря та користувача земельної ділянки.
6. Посилаючись на наведені обставини, ПрАТ "АПК-Інвест" просило позов задовольнити.
7. У квітні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до ПрАТ "АПК-Інвест" із зустрічною позовною заявою, у якій просила припинити дію договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між
ПрАТ "Апк-Інвест" та ОСОБА_1, зареєстрованого 30 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 992, шляхом його розірвання.
8. Зустрічна позовна заява мотивована тим, що 22 березня 2012 року
ОСОБА_1 уклала із ПрАТ "АПК-Інвест" договір оренди земельної частки (паю) розміром 4,86 умовних кадастрових га, 24 грудня 2012 року отримала державний акт на право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею 4,43 га, а 24 грудня 2017 року зареєструвала право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
9. Зазначала, що у зв`язку з виділенням земельної ділянки в натурі припинилися зобов`язання за договором оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, скориставшись своїм правом як власник, вона уклала договір оренди землі із СФГ "Надія", який 26 вересня 2018 року було визнано недійсним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області у цивільній справі № 233/187/18. При цьому зазначеним рішенням суду, яке набрало законної сили, в задоволенні позовних вимог ПрАТ "АПК-Інвест" про визнання укладеним 24 грудня 2012 року договору оренди землі між останнім та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею 4,43 га було відмовлено.
10. 27 вересня 2018 року ОСОБА_1 направила на адресу ПрАТ "АПК-Інвест" лист-повідомлення про припинення договору оренди земельної частки (паю) з огляду на те, що вона вирішила господарювати на належній земельній ділянці самостійно. Проте, ПрАТ "АПК-Інвест" на її адресу було направлено листи з пропозицією переукласти договір оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки, хоча це відповідно до умов діючого законодавства є її правом, а не обов`язком.
11. ОСОБА_1 зазначала, що після оформлення нею права власності на земельну ділянку, сертифікат, на підставі якого укладався договір оренди земельної частки (паю), втратив чинність, зважаючи на це договір оренди земельної частки (паю) слід вважати припиненим. Визнання договору переукладеним, як того вимагає ПрАТ "АПК-Інвест", порушує принцип свободи договору та право власника на розпорядження своєю власністю.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
12. Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області
від 16 грудня 2019 року позов ПрАТ "АПК-Інвест" та зустрічний позов
ОСОБА_1 залишені без задоволення.
13. Рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позову
ПрАТ "АПК-Інвест", мотивоване відсутністю волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину. З 24 грудня 2012 року ОСОБА_1 набула статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладений між ПрАТ "АПК-Інвест" та ОСОБА_1, з 24 грудня 2012 року слід вважати припиненим.
14. Суд першої інстанції також дійшов висновку, що позовні вимоги
ОСОБА_1 за зустрічним позовом про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання не ґрунтуються на законі, оскільки договір оренди земельної частки (паю) вже припинив свою дію.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
15. ПрАТ "АПК-Інвест" оскаржило рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог товариства.
16. В іншій частині рішення суду першої інстанції не оскаржувалось, тому не переглядалось в апеляційному порядку.
17. Постановою Донецького апеляційного суду від 10 березня 2020 року апеляційну скаргу ПрАТ "АПК-Інвест" залишено без задоволення. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 грудня
2019 року в частині відмови в задоволенні позову ПрАТ "АПК-Інвест" до ОСОБА_1, третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю)залишено без змін.
18. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції всебічно і повно з`ясував обставини справи, що мають значення для справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні. Судом постановлено обґрунтоване рішення з дотриманням вимог матеріального і процесуального права.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
19. У касаційній скарзі, поданій у квітні 2020 року, ПрАТ "АПК-Інвест" просить скасувати ухвалені у справі судові рішення в частині відмови в задоволенні позову ПрАТ "АПК-Інвест", у цій частині ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог товариства, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
20. Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили усіх обставин справи та не врахували при вирішенні позовних вимог ПрАТ "АПК-Інвест" правових висновків Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, які викладені в постановах від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18, згідно з якими оформлення державного акта на право власності на землю автоматично не припиняє дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв, а такі договори підлягають переукладанню. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладання відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України "Про оренду землі".
21. Аргументом касаційної скарги також указано те, що суди не врахували положення частини другої розділу IX Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", згідно з яким договір оренди при вказаних вище обставинах переукладається, а не припиняється автоматично.
Доводи інших учасників справи
22. У відзиві ОСОБА_1 заперечила проти доводів касаційної скарги, зіславшись на те, що мотиви та підстави зазначені в скарзі є безпідставними та необґрунтованими. Зазначала, що судові рішення у справі ухвалені у відповідності до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи, в межах наданих судам повноважень, без порушень норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.
23. Інші учасники справи відзиву щодо вимог і змісту касаційної скарги до суду не направили.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
24. Ухвалою Верховного Суду від 27 квітня 2020 рокувідкрито касаційне провадження у справі, справу витребувано з суду першої інстанції.
25. Ухвалою Верховного Суду від 04 листопада 2020 року справу призначено до розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
26. 23 березня 2012 року між ОСОБА_1 та ПрАТ "АПК-Інвест" укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до пунктів 1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_1 передає, а орендар приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,86 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом терміном на 20 років. Даний договір зареєстровано в установленому законом порядку 30 березня 2012 року.
27. Сторони узгодили розмір орендної плати - 4 823,53 грн та її виплату, один раз на рік у грудні поточного року.
28. Відповідно до пункту 2.3 договору оренди земельної частки (паю) сторони дійшли згоди про те, що у випадку виділення земельної ділянки земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством .
29. Відповідно до довідок ПрАТ "АПК-Інвест" від 01 липня 2019 року № 996 з додатком № 1 від 01 липня 2019 року № 997 земельна ділянка, розташована на території Миколайпільської селищної ради, передана в оренду ОСОБА_1 на підставі договору оренди земельної частки (паю), укладеного 22 березня 2012 року, обробляється товариством.
30. ПрАТ "АПК-Інвест" здійснювало орендну плату.
31. 24 грудня 2012 року ОСОБА_1 отримала державний акт на право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею 4,4300 га та виготовила технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж вказаної земельної ділянки в натурі (на місцевості).
32. Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 06 грудня 2017 року за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею 4,4300 га.
33. Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області
від 26 вересня 2018 року у справі № 233/187/18 за позовом ПрАТ "АПК-Інвест" до ОСОБА_1, СФГ "Надія" визнано недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею
4,43 га, укладений між ОСОБА_1 та СФГ "Надія", право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 23842117 та скасовано запис № 23842117 про державну реєстрацію права оренди; відмовлено в задоволенні позовних вимог про визнання укладеним 24 грудня 2012 року договору оренди землі між
ОСОБА_1 та ПрАТ "АПК-Інвест" щодо земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, зважаючи на те, що такий спосіб захисту не передбачений статтею 16 ЦК України, укладеним сторонами договором та вказана позовна вимога є передчасною.
34. 27 вересня 2018 року ОСОБА_1 зверталась до ПрАТ "АПК-Інвест" із заявою, в якій просила вважати припиненим договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, припинити виплату орендної плати, повернути їй земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, надіславши на її адресу акт приймання-передачі земельної ділянки та утриматись від дій, які б перешкоджали їй використовувати належну земельну ділянку.
35 . Листом від 17 жовтня 2018 року № 856 ПрАТ "АПК-Інвест" повторно відповідно до пункту 2.3 договору оренди земельної частки (паю) запропонувало ОСОБА_1 переукласти договір у зв`язку із виділенням земельної ділянки в натурі (на місцевості) та направило проект договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039.
36. Листом від 03 листопада 2018 року ОСОБА_1 повідомила ПрАТ "АПК-Інвест" про відмову у переукладенні договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, пославшись на намір обробляти її самостійно.
37. Листом від 19 грудня 2018 року № 1130 ПрАТ "АПК-Інвест" направляло на адресу ОСОБА_1 проект договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, проте остання листом від 22 січня 2019 року відмовилась від переукладання договору.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
38. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
39. Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
40. Частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження.
41. Касаційна скарга підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
42. Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
43. Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
44. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України "Про оренду землі").
45. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
46. Пунктом 17 розділу Х "Перехідні положення" ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
47. Разом з тим частиною другою розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
48. Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.