Постанова
Іменем України
28 жовтня 2020 року
м. Київ
справа № 233/2213/19
провадження № 61-6623св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Сакари Н. Ю., Хопти С. Ф.,
Шиповича В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - ОСОБА_2 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на постанову Донецького апеляційного суду, у складі колегії суддів: Агєєва О. В., Космачевської Т. В., Мірути О. А., від 10 березня 2020 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2019 року приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест», товариство) звернулося до суду з позовом до
ОСОБА_1 про переукладення договору оренди.
Позовна заява мотивована тим, що 20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), який зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 57, згідно якого в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів, згідно сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0092277, виданого 10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією.
20 лютого 2014 року сторони підписали акт приймання-передачі земельної частки (паю), згідно якого ОСОБА_1 передала, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом.
Пунктом 2.3 вказаного договору встановлено строк його дії 20 років.
Позивач стверджував, що із часу укладення договору по день звернення до суду з цим позовом ПрАТ «АПК-Інвест» сумлінно виконує свої зобов`язання за договором, у тому числі і зі сплати орендної плати.
Товариству стало відомо про виділення ОСОБА_1 в натурі земельної ділянки площею 3,8978 га, якій присвоєно кадастровий номер 1422481500:13:000:0117 та яка фактично використовується позивачем на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року.
Пунктом 3.1 договору оренди передбачено обов`язок орендодавця повідомити орендаря про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) протягом 5 робочих днів з дати такого виділення.
Також відповідно до частини п`ятої статті 31 Закону України «Про оренду землі» особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї, зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 1481 ЗК України.
Разом із тим, ОСОБА_1 не повідомила ПрАТ «АПК-Інвест» про отримання правовстановлюючого документа, що підтверджує її право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:13:000:0117, чим порушила вимоги договору, нормативних актів та безпосередньо права товариства, як орендаря і фактичного користувача земельної частки (паю), яка була виділена ОСОБА_1 в натурі.
30 листопада 2018 року новим власником земельної ділянки стала ОСОБА_2 , про що товариству стало відомо 27 березня 2019 року.
Земельна частка (пай) передавалася позивачу в оренду на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) шляхом укладення договору оренди земельної частки (паю), що передбачено Указом Президента України «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» від 15 грудня 1998 року № 1353/98, Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 03 грудня 1999 року № 1529/99 та Типовим договором оренди земельної частки (паю), затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322.
Як на момент укладення договору оренди земельної частки (паю) з ОСОБА_1 , так і на теперішній час діють норми Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», якими встановлено імперативну норму щодо наслідків виділу в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю), яким укладено договір оренди землі, а саме: такий договір переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Тобто, припинення дії договорів оренди земельних паїв може мати місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, встановлених Законом України «Про оренду землі», та за згодою сторін.
Аналогічні умови містяться і в пункті 2.3 укладеного договору оренди земельної частки (паю).
Під час укладання договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 виявила волю щодо укладення договору оренди земельної частки (паю) строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації нею права на виділ земельної ділянки - переукладання договору оренди землі із орендарем відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і укладений договір оренди земельної частки (паю).
Виконуючи належним чином зобов`язання за договором оренди земельної частки (паю) (своєчасна сплата орендної плати, обробка земельної ділянки, дотримання цільового призначення землі, тощо), орендар набув право «правомірного очікування» щодо переукладення договору, і відмова в цьому порушує його права не тільки безпосередньо на користування земельною ділянкою протягом встановленого договором двадцятирічного строку, а й а завершення поточних робіт, які розпочато на земельній ділянці, на отримання запланованого прибутку.
Згідно пункту 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Держкомзему України від 17 січня 2000 № 5 «у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства», а Законом України «Про оренду землі» визначено вичерпний перелік підстав для припинення договору оренди, серед яких відсутня така підстава для розірвання (припинення) договору як виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю).
Згідно висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню.
З урахуванням викладеного, позивач просив суд визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:13:000:0117, площею 3,8978 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (24 травня 2018 року) в запропонованій позивачем редакції договору, додатком до якого є акт приймання-передачі земельної ділянки від 24 травня 2018 року.
Рух справи у суді першої інстанції
Заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області, у складі судді Мартиненко В. С., від 11 листопада 2019 року позов ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 про переукладення договору оренди земельної ділянки задоволено частково, визнано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:13:000:0117, площею 3, 8978 га, за орендарем «АПК-Інвест» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , зареєстрованого 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 57. В частині позовних вимог щодо визнання договору оренди землі переукладеним відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 921 грн.
Ухвалюючи заочне рішення, суд першої інстанції виходив з того, що після реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, сторони за договором оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року мали переукласти його на тих самих умовах, що і раніше укладений, або за згодою сторін змінити його умови. Дії ОСОБА_1 , суд вважав такими, що свідчать про її ухилення від переукладання договору оренди земельної частки (паю) у зв`язку з отриманням земельної ділянки у власність.
Встановивши, що відповідачем не визнається право оренди позивача земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:13:000:0117, площею 3, 8978 га та відсутність відомостей про державну реєстрацію речового права позивача в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що в сукупності зумовлює його порушення, суд дійшов висновку, що вказане право ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає захисту шляхом визнання його судом.
Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області
від 18 грудня 2019 року заяву ОСОБА_1 про перегляд заочного рішення залишено без задоволення.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Донецького апеляційного суду від 10 березня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , до якої приєдналася третя особа
ОСОБА_2 , задоволено частково, скасовано заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11 листопада 2019 року в частині визнання права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:13:000:0117, площею 3,8978 га, за орендарем - ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , зареєстрованого 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 57.
Заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11 листопада 2019 року в частині відмови ПрАТ «АПК-Інвест» у задоволенні позовних вимог про визнання переукладеним договору оренди землі змінено у мотивувальній частині, а в частині розподілу судових витрат - стягнення з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» судових витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору, в розмірі 1 921 грн скасоване та ухвалено в цій частині нове рішення.
Судові витрати, понесені ПрАТ «АПК-Інвест» по сплаті судового збору в розмірі 1 921 грн у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції, покладено на позивача. Стягнуто з ПрАТ «АПК-Інвест» на відшкодування понесених судових витрат по сплаті судового збору у зв`язку із переглядом справи судом апеляційної інстанції на користь ОСОБА_1 2 881,50 грн; на користь ОСОБА_2 2 881,50 грн.
Скасовуючи заочне рішення суду, колегія суддів, з посиланням на висновки, викладені у постанові Верховного Суду України від 27 березня 2007 року у справі № 6-7167сво06, постановах Верховного Суду від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18, від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18 та від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18, виходила з того, що з часу отримання ОСОБА_1 державного акту на право приватної власності на землю вона набула статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , слід вважати припиненим. При цьому, апеляційний суд врахував, що зміст пункту 2.3 договору оренди земельної частки (паю) щодо переукладення договору у разі виділення земельної ділянки в натурі передбачає право, а не обов`язок на переукладення такого договору.
Також апеляційний суд вказав на відповідність вимогам закону обраного позивачем способу захисту - визнання договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року переукладеним та вирішення судом першої інстанції по суті позовної вимоги - визнання за ПрАТ «АПК-Інвест» права оренди земельної ділянки, яка позивачем не заявлялася.
Крім того, апеляційним судом враховано, що визнавши за позивачем
11 листопада 2019 року право оренди конкретної земельної ділянки - земельної ділянки за кадастровим номером 1422481500:13:000:0117, площею 3, 8978 га, власником якої на час розгляду справи судом першої інстанції є не відповідач, а третя особа - ОСОБА_2 (із 30 листопада 2018 року), суд фактично вирішив питання про права та обов`язки
ОСОБА_2 , до якої позовні вимоги ПрАТ «АПК-Інвест» у цій справі не заявлялись та на яку матеріально-правові наслідки ухваленого судового рішення покладатися не можуть.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
07 квітня 2020 року засобами поштового зв`язку ПрАТ «АПК-Інвест» подало касаційну скаргу на постанову Донецького апеляційного суду від 10 березня 2020 року, в якій просило вказану постанову скасувати, а заочне рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 30 квітня 2020 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та витребувано її матеріали з місцевого суду.
У травні 2020 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована помилковістю висновків суду апеляційної інстанції, який не врахував висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду, зокрема від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 та від 30 січня
2019 року у справі № 755/10947/17.
Заявник вважав, що суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що чинним законодавством не допускається розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, а зміна статусу предмета оренди та орендодавця, недійсність сертифіката на право на земельну частку (пай) після виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю не передбачені Законом України «Про оренду землі» як самостійні підстави для припинення договору оренди, а є підставою для його переукладення на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Враховуючи відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на переукладення та зміни договору оренди земельної частки (паю), суд першої інстанції відповідно до викладеної в позові вимоги визначив у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Скасовуючи рішення місцевого суду, апеляційний суд керувався виключно пунктом 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), положенням пункту 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справи» та Перехідними положеннями Закону України «Про оренду землі», не зазначивши конкретну норму матеріального права, яка підлягає застосуванню.
Наголошує на тому, що в силу положень статті 1481 ЗК України
ОСОБА_2 із отриманням у власність спірної земельної ділянки набула права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди щодо такої земельної ділянки, а тому висновки апеляційного суду про те, що матеріально-правові наслідки ухваленого судового рішення на ОСОБА_2 покладатися не можуть, суперечать положенням вказаної статті ЗК України.
Звертає увагу касаційного суду, що висновок у Постанові Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» зроблено без урахування змісту абзацу 2 розділу IX Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» та прямо суперечить цій нормі.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У травні 2020 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу ОСОБА_2 , поданий її представником адвокатом Бовсуновською С. О., в якому представник третьої особи, посилаючись на законність та обґрунтованість оскарженої постанови суду апеляційної інстанції, просила касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» залишити без задоволення, а постанову Донецького апеляційного суду від 10 березня 2020 року - без змін.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами встановлено, що ОСОБА_1 на підставі сертифіката серії ДН № 0092277, виданого 10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією, мала право на земельну частку (пай) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів, що розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької.
20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до умов якого орендодавець передав орендарю у володіння та користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну частку (пай) рілля розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років зі сплатою орендної плати. Договір зареєстровано 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 57.
20 лютого 2014 року сторони підписали акт приймання передачі земельної частки (паю) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів відповідно до договору оренди від 20 лютого 2014 року.
Розпорядженням голови Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області № 252 від 15 травня 2018 року було затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ОСОБА_1 та виділено їй в натурі (на місцевості) земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:13:000:0117, загальною площею 3,8978 га.
24 травня 2018 року за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1422481500:13:000:0117, загальною площею 3,8978 га.
Листом від 12 червня 2018 року № 363-2 ПрАТ «АПК-Інвест» запропоновувало ОСОБА_1 переукласти договір оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки.
Земельна ділянка з кадастровим номером 1422481500:13:000:0117, загальною площею 3,8978 га фактично використовується ПрАТ «АПК-Інвест» для вирощування зернових культур; на зазначеній земельні ділянці засіяна озима пшениця.
30 листопада 2018 року зареєстровано право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку з кадастровим номером 1422481500:13:000:0117, загальною площею 3,8978 га.
Позиція Верховного Суду
Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
Згідно із положенням пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанови суду апеляційної інстанції є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог к